探讨新时期房地产企业如何做好会计核算工作

文/赵君 （杭州锦昊房地产开发有限公司）

从2021 年开始，我国正式实施新收入准则，这给房地产行业提出了更多的新要求。房地产企业需紧跟时代的发展脚步，严格遵守国家的制度规范，积极探索新准则的规定，为自身发展奠定良好的基础。针对收入确认时点和金额，新准则提出了新规定，房地产项目通常涉及金额较大且建设周期较长，新准则在会计核算方面的要求也有所改变，因此，新时期房地产企业需积极参考新准则实施会计核算，从而完善会计制度和财务核算体系。

一、房地产企业会计核算的定义和意义

房地产会计核算指的是一系列经济活动，包括记账、算账、报账等，每项活动的计量单位都是货币，目的是为了给使用会计信息的人提供有价值的信息和数据。对房地产行业的会计工作而言，会计核算是基础，在企业的经营管理中，会计核算也是不可或缺的一部分。房地产企业会计核算涉及的内容较为丰富且范围也较广，比如核算开发建设过程中的材料、核算员工的薪酬、核算销售利润等。与求他行业相比，房地产行业较为特殊，因此，该行业的会计核算也和其他行业存在差异，房地产企业对会计核算提出的要求整体偏高。

会计核算对房地产企业而言具有非常重要的意义。通过开展会计核算，原本复杂的工作流程能得到简化，各个环节都可以实施核算工作，有利于企业高效监管业务流程，为财务预算提供有效信息，进而实现统筹管理的目的，为促进企业的发展助力[1]。

二、房地产企业会计核算的重点

（一）收入和成本核算

收入和成本的正确核算能让企业明确自身的盈亏情况、了解经济收益以及内部管理情况，为后续经营提供有效参考，收入和成本是会计核算中必不可少的内容。通常情况下，对房地产企业而言，前期需进行大规模的投资，因此，企业有必要分类并整理发生的各项成本和费用，再进行项目分摊，提高成本核算的准确性，保证后期利润率测算的可靠性。

（二）预交税费处理

房地产项目建设必然涉及各种各样的税费，包括土地增值费、企业所得税、增值税等。企业通常会提前交部分比例的增值税，为例降低税收风险，确保交税的及时性和合理性，企业会进行会计核算，通过该方式确认纳税金额以及纳税义务发生时间。预缴税涉及的金额并不小，税收筹划很有必要，以此保证企业资金使用合理有效。

（三）借款费用核算

对传统企业来说，经营过程不会涉及太多借款，但是，房地产企业与之相反。因为行业较为特殊，项目开展不仅对资金的需求量大，而且完成项目所需周期较长，企业单纯凭借自有资金几乎不可能保障项目正常进行，借款是常用手段，是整个房地产行业允许的经营方式，由此也产生了大批借款和对应的费用。因此，会计核算中，借款费用是重点部分[2]。

三、房地产企业会计核算的难点

（一）核算周期

房地产行业的任何项目从开始到结束都需要很长时间，比如土地竞标环节，由于牵扯的内容较多，包括土地征用审批、建筑物拆迁等，因此需要较长时间，通常是一到两年，若是遇到特殊情况，周期会更长，而在此期间，企业并非一直等待，而是实施房屋预售，该环节也需要大量资金，而且对资金要求较高，所需周期同样较长。由此可见，会计核算中的周期核算确实是一大难点。

（二）收入确认

根据我国的会计核算准则来看房地产企业要预售房屋，前提条件是获得预售证，大部分消费者当下也是选择按揭贷款购房。但是，根据税收管理法的规定来看，对房地产企业而言，收取的房款无论是通过分期还是定金形式缴纳的，都视为销售，同时企业应在当期缴纳相关营业税金及附加，该规定和会计核算输入实现制是一致的。但是，根据房地产企业会计准则的内容来看，企业确认收入的前提条件是项目开发彻底结束，也就是说完全竣工验收后，该规定是权责发生制原则，也就是说，就房地产企业输入确认而言，会计和税法的原则存在差异，该现象导致收入确认难度较大。综上所述，房地产企业会计核算的难点包括确认收入。

（三）核算业务

与其他企业比较，房地产企业较为特殊，项目复杂多样，核算业务也是五花八门，这加剧了核算难度。房地产企业的主要开发对象是区域房产，涉及前期工程、主体建安、社区管网、景观园林及配套设施等，随着市场逐渐变化，企业也不断扩大开发范围，希望提高经济收益，获得更多利润，部分企业开始销售精装房等，引申出更多的开发内容，比如屋内装修等，这都是会计核算中的一部分，随着企业的发展，会计核算内容越来越多且更加复杂，使会计核算面临的挑战更多[3]。

四、房地产企业会计核算中存在的问题

（一）成本核算周期不够明确

和其他大部分行业对比，房地产开发周期非常长，特别是部分综合实力较低的企业，开发项目所需周期更长，短则几年，长则几十年。周期核算是会计核算中非常重要的一部分，保证其核算的准确性非常关键。但就目前的核算现状来看，在会计准则中，就项目开发周期的核算而言，未提出明确的规定，这造成会计核算难度高且模糊性强。若是对周期的核算存在问题，完工结算的时效性就无法保证，这不符合会计学规定。此外，还会影响收入和费用的分配，导致利润结算出现偏差，不利于企业评判项目情况，进而影响项目的定价以及其他一系列工作。

（二）成本核算人员能力较低

在房地产企业会计核算中，成本核算是关键点，而要保证核算结果准确可靠，离不开高质量的核算人才。参考网易财经的统计结果，A 公司大专学历的人才最多占比高达85．81%，而研究生极少，只有1．78%，财务人员占比也只有2．24%，由此可见，公司会计核算问题严重的原因离不开人才问题。由于人才较少，已有的人员能力和素养都偏低，在实施会计核算时，他们的主观意识过于强烈，忽略了新准则，导致核算结果和实际偏差过大，这会影响企业后续业务的开展，加强人才培训势在必行。

（三）会计核算科目不够规范

无论是一般会计科目，还也特殊行业的，我国以往的会计制度以及准则都进行了规定，但是，却未提及房地产行业。现阶段，大部分房地产企业使用的会计账户都是市场通用模式，其他任何企业都可以使用，这导致房地产企业的会计核算存在不规范的问题。在开展具体业务的过程中，企业通常是根据自身的实际情况设置对应的科目。该方式导致会计要素的体现不够全面且有效，核算结果也必然不够准确可靠[4]。

（四）成本内控制度不够完善

在会计工作中，成本核算占有一席之地，但是，若缺乏完善的成本内控制度，那么企业的成本会增加，风险也会加大。尤其是房地产企业，面临的风险因素更多。但是，现阶段少数房地产企业依然忽略了内部成本控制，这会导致资金使用率受到影响，也不利于企业的持续经营。部分企业非常重视成本控制，但是都停留在项目结束后，在实施项目前忽略了成本控制，实施过程中也是如此，整体控制意识较为薄弱。还存在部分企业通过外包方式进行成本控制的情况，企业内部未设置成本控制部门，也缺少专门的成本控制工作人员，这都不利于企业的运行。

（五）会计信息披露不足

有效的会计信息披露能给企业利益相关者提供有价值的信息，提高企业的社会知名度，增强竞争力等。但是，房地产企业在披露过程中往往会选择对自己有利的信息。会计人员对现金流的认知和其他行业存在较大的差异，这会导致投资以及经营活动现金流不够一致。在实际投资环节，现金流入和流出无法同步，未披露的信息往往都存在严重的经营风险。

五、新时期房地产企业做好会计核算的措施

（一）明确成本核算周期

要提高会计核算结果的准确性，首先应明确成本核算周期。企业应全面考虑项目详情，第一，若是项目规模较小，所需周期较短，就应将整个项目视为整体，保证实际周期和成本核算周期完全一致，为会计核算的实施提供便利。第二，在项目规模较大且涉及周期较长时，面积通常较大，核算时应具体情况具体分析，保证核算质量。第三，在工程完工后，也要及时实施决算，若未彻底完结，有必要根据实际情况进行开展会计核算工作。

（二）提高核算人员能力

随着会计法律法规不断优化，现代财务不断发展，企业不得不变革会计管理和成本核算。就房地产行业而言，企业应紧跟时代的发展脚步，培养一批高质量的会计核算人才，第一，加强财务人员选拔，在人才选拔时，企业需重视人员的学历，尽可能选择学历水平较高的人员，同时还要考虑人员的经验和技能水平，筛选综合能力较强的人员。第二，需加强人才培训。制定完善的培训制度，优化培训体系，采取多元化的培训方式，例如“老带新”，帮助新人尽快适应新的环境，提高财务管理水平，保证人岗匹配。第三，重视人才素养的培养。除了实施技能培训外，还应重视职业道德培训，确保员工具备良好的素质和修养，减少弄虚作假的现象。第四，健全监督机制。针对审计工作，安排专员开展，并定期审核和抽查，为提高核算效率打好基础[5]。

（三）建立健全会计制度

为了实现可持续的发展目标，房地产企业有必要建立健全会计制度，并结合实际情况定期进行更新和完善，从而提高会计信息质量以及核算效率。首先，在新时期，房地产企业应分析并对比新收入准则和会计核算制度之间存在的差异，及时找出以往的会计制度中的不足，发现其中与准则违背的内容，尽快纠正和补充。其次，除了完善制度之外，还应提高成本核算内容的详细程度，明确开发成本开支范围，在制度中引入处理核算和成本相关的费用等内容，保证核算内容更加全面。以房屋装修为例，该环节会涉及较多的费用支出，但是如果相关工作人员对成本费用归属划分不清，处理以及合并过程中使用的标准完全相同，并将此内容计入开发成本科目中，同时忽略了没必要计入开发成本内容，那么核算准确性必然无法保证。

（四）成立数据收集审查部门

建立专门的数据收集审查部门非常有必要，首先，企业应选择和自身实际情况相符的会计核算方法，提高预算控制力度。财务管理属于一项重要的会计工作，在会计核算中，全面预算管理必不可少，而全面预算管理重在强调预算，通过设置该部门促使企业的业务流程更合理，提高人力资源整合效率，有利于企业进行全方位的数据收集和整理，吸引更多员工参与到财务管理中。其次，针对会计核算，企业还需关注财务风险预警，房地产企业应实事求是，对内部财务绩效进行分析和诊断，建立预警系统。通过该系统判断会计核算的实际效果，发现风险时及时发出财务警报，降低风险发生概率，减少企业的损失。最后，加强资金的管理，提高资金使用率。在房地产行业，任何项目的开发都需要大规模资金，资金流入和流出也较为频繁，资金管理过程中也存在较多的风险因素，若是和略略管理，随着长期的积累和演变，很容易引发财务风险，导致企业遭受重大损失。

因此，为了摆保证会计核算效果达到预期，企业有必要探索有效的资金管理方法，提高管理力度，规避财务风险，促进资金的周转，为项目开发提供保障[6]。

（五）加强会计信息的披露

根据新准则的要求来看各个企业需加强资料列报以及揭示。若是企业本身应尽的有关义务已超过顾客付款项目中的范围，对于资产负债表而言，则应以提取合同资产为基础。反之，企业提供的产品以及服务都无法满足用户的需要，则有必要及时指出企业存在的不足，同时，资产负债表中必须体现合同作为债务的情况。除此以外，针对房地产企业，新准则提出的规定是企业应积极履行义务，按要披露经济收益以及和项目相关的其他资料等，确保企业内部各项业务的开展情况符合对应的条款要求。维护广大购房者的合法权益，也降低企业的财务风险。提高收入核算过程的透明性和结果的真实性。

六、结语

综上所述，本文以房地产企业为研究对象分析会计核算，房地产行业项目规模大且周期长，会计核算难度高，效果不佳，而会计核算是企业的重点业务，开展会计核算工作是必然的。

因此，研究房地产企业会计核算具有重要意义。但是由于核算重难点较多，本次研究中主要分析了成本管理，在新时期，面对新的准则，会计核算的重要性更是不言而喻，但是目前我国房地产企业会计核算方面依然存在较多问题，包括成本核算周期不够明确、成本核算人员能力较低、会计核算科目不够规范、成本内控制度不够完善、会计信息披露不足，这都会影响核算效果，不利于企业发展，因此文中提出改进措施，即明确成本核算周期、提高核算人员能力、建立健全会计制度、成立数据收集审查部门、加强会计信息的披露，为会计工作的进行提供保障。