物业行业酬金制计费方式的财税探讨

陈庆

摘要：自从物业行业引入酬金制，给物业企业财税人员提出了很大的挑战。本文从理论和实务的双重角度重新梳理了物业酬金制计费方式带来的财税相关问题，基于会计基础理论分别从会计确认、计量、列报和涉及不同税种的层面进行阐述分析，探讨综合会计处理方法；同时，结合对物业行业发展阶段的认知，探究造成这些问题的深层原因和未来发展方向；最后给物业行业财税专业人员提供建议，鼓励从业者不畏艰难继续探索。

关键词：物业行业；酬金制；会计；税务

20世纪80年代初，改革开放伊始，现代物业管理自香港引入我国内地。近四十年来伴随着内地经济的发展，物业管理行业不断适应磨合，逐渐形成了适合国内特色的物业管理模式。但是仍然有许多棘手的问题有待业者思考，其中选择物业服务的计费方式便是一个不容回避的重要问题。计费方式的不同极大地影响着会计核算和税款计缴，同时会计核算、税款计缴又可能反作用影响计费方式的选择。目前相关的探讨在物业界、财税界、政府主管部门等均未见定论。本文试图从近来普遍认为是未来方向的酬金制着手进行探究，为厘清问题提供一些参考。

一、目前物业企业计费方式的概述

发改价格〔2003〕1864号《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

（一）物业计费方式

现代物业管理剛进入中国内地时，总体上行业门槛较低，有时十几个人七八条枪即可开张。首批商品房业主对物业管理更是知之寥寥。包干制在这种情况下成为权宜之选。随后，事情起了变化，市场各方都日趋成熟，博弈开始深化。酬金制一经提出便大受追捧，现在业界已经普遍认为是未来发展的主流方向。但从实践来看酬金制并不完美，结合本文所述内容看，与之配套的财税理论、政策法制方面的跟进也未能尽如人意。而且酬金制尚未完全吃透，“信托制”已经在来的路上。未来一定还会有更多的“制”创新出现。本文认为，问题并非在哪种计费方式更好，而在于怎样的报价双方达成交易。

《物业服务收费管理办法》第九条规定，“业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。”这里并说只有被定义了的包干制和酬金制两个选项可供选择。事实上目前很多以酬金制签订的合同并非完全符合酬金制的定义。理论上基于业主和物业管理者之间风险和收益划分范围的不同，在被定义了的包干制和酬金制之间和之外还存在无数种可能的计费方案选择。

（二）包干制和酬金制的定义

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

（三）包干制和酬金制的区别

两种计费方式各自的优缺点本文不再赘述，经过比较本文认为以下三点区别将有助于我们进一步分析。

首先，包干制盈余或者亏损即经营风险由物业管理企业享有或者承担经营；酬金制物业企业仅就酬金范围内承担经营风险，物业管理资金由物业公司代业主管理，发生的结余或者不足均由业主享有或者承担。对物业公司来说酬金制相比包干制风险降低收益降低没有问题；

其次，业主对物业管理的参与度不同，酬金制要求代表业主的业主委员会具备一定的物业管理能力并投入较多的时间精力，能够直接介入物业管理的全过程。对业主来说为了节省开支多投入些时间和精力也没有问题；

最后，财务透明度不同，包干制下业主有权主张知情的范围较小，大多限于公共收益的收支，而酬金制则范围较大，涵盖到所有物业相关的收支。业主财务知情权限更大的同时当然要求代表业主的业主委员会具备相应的财务监督能力，具体如选择审计单位和理解审计报告的能力。

以上这些区别结合业主委员会大量成立和业主素质不断提升的事实，目前业界普遍认为酬金制是我国内地物业行业计费方式发展的大趋势。有人认为酬金制会产生一定的节税效果，并是现在争相转用酬金制的一大动因，本文并不认同，后文税务分析将有所提及。

二、物业行业酬金制下的财税问题分析

（一）酬金制的会计核算

1.会计主体问题

首先要分清会计核算的空间范围。包干制下一个物业项目为一个利润中心，可视为一个会计主体，项目所有收支在这个主体内核算。而酬金制下则存在两个会计主体。一个是把物业公司下属的项目看作利润中心，以这个利润中心为会计主体核算酬金收入和相关开支；另一个会计主体是项目业主委员会，它自收自支物业费不以盈利为目的不是利润中心，但如果存在公共收益则形成利润中心，该会计主体核算自全体业主收取的物业费及其相关开支和公共收益的收支。

仅从会计核算角度不考虑税务影响的情况下，酬金制下的两个会计主体开设两个会计账套分别核算还是在一个会计账套内核算均可。但增加会计账套将增加合并报表复杂度。如果业主委员会有条件独立建账自行核算，便无需在物业公司会计账套核算。

2.会计基础问题

酬金制下物业公司核算酬金的会计主体是企业利润中心，适用企业会计准则会计基础，采用权责发生制。业主委员会核算收支的会计主体核算内容分为两类。一是物业费收支，因为不以盈利为目的，资金结余或者不足均由业主享有或者承担，无需关注收支的归属跨期问题，类似行政事业单位，适用收付实现制；二是公共收益类收支，因为属于经营行为引用企业会计准则适用权责发生制。

3.收入确认问题

企业会计准则定义收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

包干制下，物业公司就所有物业费相关收益承担风险，所以将已收和应收的物业费全额确认收入。酬金制下，业主委员会支付给物业公司的酬金符合收入定义，物业公司应当确认为收入，但业主委员会向全体业主收取的物业费本质上是代收代付，不符合收入准则对收入的定义不适用企业会计准则的收入准则，不能确认为收入。应当计入其他应付款科目贷方。公共收益因为具有盈利目的，属于经营性质应当按照企业会计准则相关规定核算。

4.费用确认问题

与收入确认同理，酬金制下费用发生应当计入其他应付款科目借方。公共收益按照企业会计准则相关规定核算。

5.报表的编制和列报

上文提到会计主体的划分，应将业主委员会视为单独会计主体。那报表就应当以业委会主体范围为基础。资产负债表仅反映归属于业委会主体的资产和负债；物业费相关收支参考事业单位会计准则编制收入支出表；公共收益相关收支盈亏编制损益表。

（二）酬金制的税务影响

1.纳税主体问题

业主委员会是否民事法律主体依然存在争议，这不是本文讨论的内容。有趣的是，在确定是否纳税主体时一方面税务机关已经接受业主委员会代开发票的要求，另一方面却不接受业主委员会的税务登记。也就是说业主委员会可以请税务机关代开发票但不能自己开具发票。细分到每家每户的发票都要请税务机关代开是不现实的。再加上公共收益的涉税处理，就意味着业主委员会仍然要依靠物业公司这个平台满足开票需求。

2.流转税问题

包干制下物业公司就全部物业费收入缴纳增值税。酬金制下物业公司的实际收入为酬金部分，应当就酬金收入缴纳增值税，这个没有争议。代业主委员会向全体业主预收的物业费是否应当缴纳增值税是问题所在。对此近年来各地讨论比较激烈，一些地方税务部门比如北京、浙江等在营业税取消以前做了一些免营业税的尝试，但国家层面还没有给出明确的结论。本文观点是不应当征收增值税，而非免税。

如果业主委员会自己管理物業费资金收支，因为不以盈利为目的，根据实际收支情况多退少补，向全体业主预收实质上具有代收代付性质。类似聚会就餐AA制，大家把钱交给一个人再由其支付就餐费用。首先，大家凑钱的动作并没有产生经营增值。或者说，最终消费环节增值链已经结束，消费者在支付给商品服务的最后供应商的价款中已经包含了所有之前各环节的增值。

营业税时代因为营业税价内税的性质，每个交易环节都要对交易全额计征，没有抵扣，不征对税源影响比较大。现在征收增值税不征对税源的影响理论上是没有的。首先，物业公司经营增值的部分是正常征税，并不影响；然后，集中的物业费如果计销项那实际支出时就有进项可以抵扣，不计销项则进项不得抵扣，酬金制下物业费收支是趋向平衡，进项销项相抵也没有增值。

在现有税制下，从纳税人的角度讲酬金制没有带来增值税的节税效果。

境外有些国家业主委员会拥有纳税主体资格可以独立报税，还可以对收取物业费环节征收消费税。希望国家在税收立法和税收政策调整过程中加以考虑。

此外，由于业主委员会的涉税处理需要在物业公司主体中实现，增值税的计缴是混同的。为正确计算业主委员会物业费和公共收益的收支盈余，账务处理时需要考虑拆分问题，建议就应交税金核算明细到项目和性质归类。

3.所得税问题

在业主委员会不具有纳税主体资格的背景下，现在业主委员会和物业公司就所得税的计征也混同在了一起。

首先物业公司的所得税应纳税所得额包含了业主委员会的物业费余缺和公共收益的盈亏。这一包含如果是正值则虚增物业公司利润，可能影响物业企业享受某些所得税优惠政策，如果这一包含是负值，则会降低物业企业当期所得税负担。

其次，我国企业所得税纳税义务人为企业和其他取得收入的组织，业主委员会是否属于其他取得收入的组织未见明确，企业所得税对征税对象包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得，业主委员会的物业费收支净额是否归为其他所得也未见明确。

第三，业主委员会的物业费收支净额理论上是趋于零的，如果余年收取缺年就应当退还。但企业所得税只有五年内税前弥补亏损的规定。

最后，公共收益盈余分配给业主，业主个人应当计缴个人所得税。如果作为业主经营所得或者财产租赁所得计征就不应在物业公司多征一次企业所得税；如果视为物业公司的应纳税所得，盈余分配给业主时便匹配不到个税征税对象，因为业主并未向物业公司投资，作为利息、股息、红利所得显然也不适合。

在现有税制下，从纳税人的角度讲酬金制没有带来所得税的节税效果。

（三）资金账户问题

酬金制下物业费资金的所有权归业主委员会，而银行账户是物业公司名义开设的，需要解决业主委员会对资金状况知情和安全的诉求。建议物业公司开设专用银行账户，与业主委员会双方联名共管。

三、物业行业酬金制下财税问题的会计处理建议

文章前一部分分别从会计、税务和资金账户三个角度阐述分析了物业行业酬金制面临的问题。由于这三者的影响最终都会落实在会计账务处理上，因此综合考虑三方面影响后提出以下总体会计处理建议。

建议在物业公司一个会计账套内核算，并设置明细项或辅助项与其他项目区分，物业费收支和公共收益收支也要用明细项或辅助项区分。需要时以明细项或辅助项为条件调取收支数据较为方便。同时物业公司开设专用银行账户，与业主委员会双方联名共管，双方印鉴同时使用有效，网银盾制单和审核双方分别掌握其一。相关支出授权审批至业主委员会。

物业公司代收业主物业费时，资金存入项目专户，除销项税额外计入其他应付款科目。物业公司支付物业管理费用时，资金从项目专户支付，除进项税额外借记其他应付款科目。物业公司收取业主委员会酬金时，确认主营业务收入，冲减物业费的其他应付款，此时不再计缴增值税，同时将资金从项目专户转入物业公司自有账户。

收取公共收益收入时，资金存入项目专户，除销项税额外记其他业务收入增加。发生公共收益支出时，资金从项目专户支付，除进项税额外记其他业务成本增加。物业公司如收取管理公共收益酬金则不再确认收入，资金从专户转入物业公司自有账户。业主分配公共收益盈余时，资金从项目专户支付并借记其他业务成本科目，此时物业企业应代扣代缴业主个人所得税或者由业主提供税务局代开的发票。

因为物业公司在计缴增值税、城建税、教育费附加、企业所得税和个人所得税等税费时包含了属于业主委员会主体的部分，在单独察看两个主体财务状况和经（运）营成果时需要清楚区分，所以不能遗漏相关的处理。建议分别税种计算出金额后从项目专户划转至物业公司自有账户，税费涉及损益的如税金及附加和企业所得税还要转入下设的项目明细项或辅助项。

四、结束语

综上所述，物业行业计费方式进入酬金制时代，在财务会计和税务方面诸多问题留待我们解决。不同计费方式下分清会计主体和纳税主体是解决相关财税问题的前提。本文认为业委会是一个独立的会计主体，但目前无法成为独立的纳税主体。由此设计了物业企业相关的核算方法供参考和探讨。

物业行业业务创新给财务专业人员提出了不小的挑战，以下几点建议供大家参考：第一，充分透彻地了解业务，深入研究遇到的每一种计费方式；第二，从会计基础理论出发分析业务，设计核算方案；第三，密切关注相关财税制度的发展变化；第四，从自己的专业分析出发，结合税会整体考虑，参与商务谈判，提前干预报价选择，避免对后续税会处理的不利影响。

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