滨江凶猛

李惠琳

残酷的房企淘汰赛中，戚金兴执掌下的滨江集团一路狂飙。

单单6 月份，滨江通过竞买、并购、土拍方式增加土地储备，涉及资金超过90亿元。

算上1-5月118 亿元的权益拿地金额，今年以来，滨江已经花了约200亿元补仓。

戚金兴也成为跃升最快的房企大佬之一。

按今年前6个月的全口径销售总额925.8亿元，滨江在克而瑞的排名中，位列第10位。

这远远超出戚金兴的既定目标——全国销售排名稳在15名之内。不过，游刃有余的表象之下，他也有自己的焦虑。

凶猛黑马

过去的6月份，戚金兴频繁拿地。

6月最后一天，滨江公告，以29.03亿的总价，获得杭州一住宅用地100%的权益。

这是再次加码杭州。

10天前，滨江已通过杭州产权交易所，以23.25亿元，间接获得三个地块 51%的权益。

滨江集团杭州市场销售份额占比（2017-2022 年）

数据来源：中指数据CREIS

作为杭州土拍市场常客，滨江在 6月初就以 27.77 亿元价格，竞得一地块。

6月中下旬，滨江还通过增资入股、并购承债的方式，两度扩充土储建面，涉资13.4亿元，项目分别在宁波和南京。

楼市行情尚在波动，滨江的拿地动作，似乎有些激进。

在戚金兴看来，这是一种战略选择。“滨江要努力把握这些机会、时间。”

他是杭州人，1992年在当地创立滨江后，高度聚焦大本营，谨慎扩张，总销售额中有八成来自杭州市场。

到2022年底，滨江的总土储中，杭州占比达65%，其余分布在浙江省内其他城市，以及广州、南京、南通、苏州等一二线城市。

戚金兴的经营思路是：避免舍近求远。

“城市中心有得拿，就不到外围拿；杭州有的，尽量少到浙江拿；浙江有的，尽量少到长三角；长三角有的，就尽量不到全国拿。”他如此解释拿地策略。

一位熟悉滨江的杭州房企人士告诉《21CBR》记者，滨江极致区域深耕的好处在于，管理半径小，成本更低。同时对杭州当地的营商环境、政府关系都比较熟悉，积累了一定客户基础。

中指研究院的数据显示，2022年滨江在杭州市场占有率居首，为20.8%。去年，其新增项目均位于浙江省，38个位于杭州。

戚金兴主打高周转模式，加快销售去化。

去年，滨江位于杭州的湖翠里、锦翠金宸府、枫汀云邸等项目，从拿地到首开，仅用 5—6个月。

而“枫映华庭”项目，今年2月21日拿地，57天后就出预售证。

取舍有度

滨江的“黑马”之姿，早有显露。

2022年，其以1539亿元的销售额，在全国份额首次突破1%，位列克而瑞行业销售排名第13位，比上一年提升9位。

去年，滨江的股价持续上涨，从最低的4.4元左右涨至最高的12.96元。

戚金兴父子在胡润百富榜单上的财富達190亿元，比上年增加100亿，排名提升了506位。

“不是我们猛，而是后退的速度比人家小一点。”戚金兴直言，滨江的新增货值增长快，只是同行“衬托”。

事实上，2022年楼市下行，滨江也难以独善其身，销售额同比下降约8%，但对比百强房企同比下降41.3%，滨江跑赢大市。

戚金兴靠的绝非运气。

凶猛的表象之下，戚金兴有自己的投资尺度，要求拿地权益金额不能超过现金流的0.6倍。

滨江的项目多采取合作开发模式，降低资金压力。2022年新增土地中，滨江的权益占比只有51%，金额为374.1亿元，约为全年现金流的54%。

碍于布局的城市地价成本高，滨江的有息负债增加到535.45亿元，较上年末增加了77亿元。于戚金兴而言，压力不大。

一来，资金够用。

2022年，滨江经营现金流净额增至52.1亿元，权益销售现金回笼约690亿元。到2022年底，滨江的账上现金有243亿元，一年内到期的有息负债为146亿元。

滨江在国内尚有充裕的融资渠道。同期，公司总授信额度为1183.33亿元，同比增长42%。去年还先后发行5笔债券，规模超45亿元。

二来，借的钱不贵。

滨江的有息负债结构简单，银行贷款、直接融资占比约8：2，相对便宜，2022年的融资成本只有4.6%。

这受益于戚金兴的“取舍”之道。对外融资时，他坚持不碰境外债、商票、ABS等融资工具，也由此避免了风险。

危机常伴

偏安一隅，滨江充分享受了区域深耕的红利，也暴露了低利润的弊端。

受杭州限价政策以及高价拿地的影响，2022年，滨江的综合毛利率为17.5%，为2016年以来最低值，同比下滑7.4个百分点。

“所有鸡蛋都集中在一两个篮筐里，如果发生变化，影响就特别大。”

上述房企人士表示，今年杭州市场的区域分化明显。

临安、临平、钱塘、绍兴等区域，去化速度和周期变慢，价格下降较快，滨江部分项目面临去化压力。

戚金兴曾试图扩展外省市场，未有明显改善。

上述房企人士告诉《21CBR》记者，滨江从建筑公司起家，对总包单位的控制和要求比较严格，日常合作的仅五六家。

这个模式能严格把控品质，放到其他区域，效果很难说。

“滨江向外扩张时，会碰到总包单位体系能不能跟上的问题。”上述人士发现，在上海、深圳等城市，滨江的项目进展没有那么顺利。

抓住低溢价拿地的窗口期大量囤地，有望改变持续下滑的毛利率。滨江投资部测算，杭州第一批项目预计平均净利润率8%左右，第二批略有提高。

2022年净赚了37 亿元，同比增长23.6%，是少有保持增长的民企。

2022年戚金兴向股东每10股派发红利2.5元，合计派发现金7.78亿元，达到历年之最。天眼查显示，戚金兴个人持有滨江约3.72亿股份，约分得9300万元。

戚金兴对员工也颇为慷慨。

去年，他为每位员工发放3-5万元不等的消费券，按2021年底1644名在职员工估算，开支高达5000万元。

2023年，保持稳健仍是头等大事，戚金兴收紧了投融资指标：

拿地权益金额控制在300亿元内，权益有息负债控制在470亿元内，融资贷款利率下降至4.5%以内。

对于销售目标，他没像往年一样定下具体数字，改为随行就市的“浮动指标”——销售额占国内市场的1%以上。

在戚金兴看来，未来5到10年将是滨江最好的时期。

61岁的他，不言退。