王健林焦虑

李惠琳

6 月 28 日晚，珠海万达商管第四次提交 IPO 申请，此前三次，均因招股材料失效而折戟港交所。

万达商管也把财务数据更新到2022年全年，从商业物业在管数量和面积、营业收入、净利润等数据来看，万达商管保持着不错的增长态势。其管理的独立第三方物业数量持续增加，占到总数接近四成。

过去两年，行业震荡，剥离重资产、走上轻资产之路的王健林，有幸避开危机，甚至扮演“白武士”角色，驰援同行。

只是，上市融资一直无果，王健林重新卷入债务危局。

第四次递交IPO材料的当晚，证监会中止了大连万达商管的公司债券注册程序，据说因市况未达预期，公司主动放弃发行。

中止发债，将加剧万达资金鏈的紧张程度。上市，成为王健林孤注一掷的选择。

债务来袭

对于珠海万达商管的IPO，王健林原本是信心十足的。

此前与海外银行约定，今年5月8日前完成上市，否则万达集团要提前偿还13亿美元的三笔离岸贷款。

今年初，万达商管的管理层信誓旦旦，将于二季度上市。不料，还是没有时间表。从2021年首次发起IPO申请算起，万达商管已经三次递表。

IPG中国区首席经济学家柏文喜指出，通常计划在港股上市的公司从取得证监会受理函，到取得核准批复只需3-6个月。

上市之路比王健林预想的要坎坷。

半个月前的内部会议上，他承认，因商管上市拖延，万达集团遇到了阶段性困难。

困难集中在债务压力上，首先是两个对赌协议期限的逼近。

前述13亿美元的三笔离岸贷款，已经触发还款条约。

经过协商，三分之一的参贷行同意，豁免这一条款，约定的上市日期延期为2023年11月30日，压力推到半年之后。

更大的压力在于机构投资方。

2021年，珠海万达商管完成380亿元的Pre-IPO轮融资，包括珠海国资委、郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁等财团均有出资。

若无法在2023年底前完成IPO，战略投资者有权行使回售权，并要求其母公司大连万达商管回购资本。

最新发布的债券报告显示，截至2022年底，大连万达商管的短期借款增加9倍至50.46亿元，一年内到期的非流动负债，剧增至687.68亿元，同比增长3倍。

前有巨额潜在回购款，后有偿债高峰的到来。

根据企业预警通平台的数据，仅大连万达商管这一主体，境内就共有6笔债券于一年内到期，余额为49.23亿元，境外还有一笔4亿美元的债券，将在7月到期。

四处筹钱

偿债日期逼近，王健林表示，万达不会破产。

他一边奔赴各地谈合作，加大珠海万达商管上市的筹码；一边四处“找钱”，填补债务窟窿。

今年以来，王健林行程紧凑，2月中旬至3月中旬，一个月内跑了吉林、河南、贵州、辽宁四个省，洽谈文旅项目。

出差间隙，王健林多次会见银行机构高层。

2月，他先后与哈尔滨银行、中原银行签署合作协议，3月中又见了盛京银行代董事长。

王健林已着手准备境内外发债融资。1-2月，大连万达商管发行了两笔合计7亿美元的境外债；3月份又宣布，拟发行20亿元的银行间债券。

整体来看，大连万达商管的外部融资能力在减弱。过去两年，其筹资性现金流一直处在净流出状态，单是2022年，就净流出300.36亿元。

今年初发行的两笔境外债，息票率高达11%，也侧面说明融资难度变大。

两个月前，大连万达商管还向上交所提交注册一笔60亿规模的公司债，遭证监会问询，要求说明筹资活动现金流量净额持续大额为负的原因。

万达商管暂未回复。

融资难度大，王健林转而质押、减持上市公司股权，来获取贷款和现金。

1月，王健林将持有的万达酒店65.04%股份质押给淡马锡以获取贷款。

3-4月，王健林又先后两次减持万达电影股票，以减持当日的收盘价计算，合计套现约15亿元。

出于对万达商业流动性的担忧，5月，穆迪下调万达商管公司家族评级至“Ba2”，列入下调观察名单。

这意味着，王健林后续的境外融资难度会加大。

虚假繁荣？

陷入债务窘境，王健林旗下业务未受大波动，大连万达商管作为核心资产，业绩持续稳定。

债券报告显示，2022年大连万达商管收入为 491.88亿元，同比增长4.86%，主要得益于商场规模的增长。

截至去年底，旗下万达广场新开业55座，累计项目达到473个，管理商业面积6556万平方米。

珠海万达商管是由大连万达商管分拆出来的轻资产部分，也是王健林正在推进的上市主体，主要负责万达广场的运营，赚取租金收入和商户运营收入，现金流要比做开发稳定。

天眼查显示，大连万达商管持有70.15%珠海万达商管股份。

截至2022年底，珠海万达商管总资产228.86亿元，所占体量不大，却占据收入的半壁江山。

2022年，其商业运营收入、利润分别为271.20亿元、129.84亿元。

在轻资产战略下，万达商场的数量还在增加。截至去年底，在建万达广场有187个。

万达广场的招商能力，曾是王健林冲击上市的信心来源。截至2022年底，旗下商铺出租率98.7%，租金收缴率100%。

只是，这些亮眼的数据，是否是虚假繁荣，需要打个问号。

3月，一位万达员工指出，万达商管旗下的商户业绩、出租率、客流等数据，真实性存疑。

据称，万达实施严格的考核指标，要求租户收缴、招商率实现100%。在实体商业遭遇疫情冲击时期，这几乎是不可能完成的任务，一线员工只能“造假”。

“商户虽然不欠万达集团的，但不少欠项目总经理、副总经理的。”

一位万达员工告诉《21CBR》记者，为了完成收租率指标，有的经理有时会先为商户垫付租金，之后再让商户慢慢还。

一位业内人士也向记者指出，每个商场都做到100%招商率，几乎是不可能的，尤其是一些非中心城区商圈，招商比以前要难很多。

记者实地探访也到看，部分万达广场的出租情况并不理想，比如广州白云、番禺的万达广场，室内不少商铺空置，周末午餐时间，除了餐饮区域，商场内的客流量不大。

珠海万达商管第四次冲击IPO，按照对赌协议，留给王健林的时间不多了。