产业园区建设项目造价控制策略分析

2023-07-28邵颖佳

建筑与装饰 2023年8期

邵颖佳

启迪漕河泾（上海）开发有限公司上海 201613

引言

对建设单位而言，工程造价即建设工程固定资产总投资，建筑工程项目全过程管理自决策阶段至竣工验收为止全部投入，每个阶段的造价逐步深入，由粗至细。投资控制是一个动态的过程，以主动控制和事前控制为主，其他控制为辅，投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废[1]。

1 工程造价影响因素

全过程周期造价影响因素进行分析，不同阶段采用不同手段，例如投资决策阶段合理的前期定位和布局；设计阶段需满足的要求；发承包阶段提前部署控制工程造价；施工阶段的成本流程规范及审核签证变更的要求；结算阶段对于施工过程中资料的审查研判等，均有利于对项目的工程造价的把控。

2 工程造价控制策略应用分析

2.1 项目概况

该项目涉及土地性质为一类工业用地，主要用途为产业园区，项目总投资超10亿元，资金来源70%以上为国有合资金投资。总用地面积69568.9m2，建筑面积为193579.46m2。结构形式：多层为框架结构，高层1#～4#楼为剪力墙-框架结构，高层24#楼为框架结构，层数、层高：1#、4#楼2栋12层，建筑高度49.9m；2#、3#楼共2栋10层，建筑高度42.1m；5～23#、25#楼共20栋5层，建筑高度23.6m；24#楼为1栋6层，建筑高度27.8m；26#楼为1栋2层的开关站，建筑高度15.6m；27#楼为1栋1层的垃圾房，建筑高度5.7m；28#为地下一层的地下车库，建筑高度4.1m。结构抗震设防烈度为7度，地下采用桩基础，多层为框架结构，高层#1～4#楼为剪力墙-框架结构。1～25#楼为装配式建筑。正负零以上主体结构主要为装配式结构，预制构件为PC构件，预制率40%。

2.2 投资决策阶段造价控制

决策阶段的投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是进行投资方案选择的重要依据之一，也是经济效果评价的基础。如何做好项目投资决策阶段造价控制，是关系到整个工程投资能否盈利的重要保证[2]。该项目依据松江区城市定位、G60上海松江科创走廊功能规划、建设单位发展战略及项目地块综合条件，同时考虑创新型科技园区要求，项目功能定位为：以研发生产、总部办公、产业培育为主导功能，容纳金融投资、专业咨询、文化创意、商业服务等辅助功能，兼顾休闲娱乐等生活功能的智慧化科技园区。同时面对后续园区不定向的招商需求导向，建筑群落在布局方面呈现出多元化的空间营造模数。就科技园的办公空间来说，不仅拥有大型的企业办公总部，也有中小型的众创空间，甚至还包含研发型、轻型生产类办公场所。针对项目的主要功能、需求导向，在决策阶段做好指标的测算，保证决策有据可依，才能做到科学决策，充分发挥项目的效益。

2.3 设计阶段造价控制

在设计限额下，技术及相应功能不降低，保证最大利益。应对项目整体考虑，严格遵循质量、进度、安全以及环保等原则。在土地出让环节，建设单位按照有关规定标准，组织开展实施有关设计技术要求，从而确保设计阶段造价的有效控制管理。该项目根据土地出让环节的要求：①满足《沪建建材联〔2016〕24号》装配式建筑面积比例为100%，建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。②应用BIM技术满足《沪建建管联〔2017〕326号关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》要求，在土地出让环节，建设单位应当按照国有建设用地出让合同中BIM技术应用相关合同条款的要求，组织开展实施BIM技术。③依据《公共建筑绿色设计标准(DGJ 08-2143-2014)》编制绿色设计专篇，强调绿色设计重要性，保证绿色设计的技术经济可行。

2.4 发承包阶段造价控制

招标采购计划根据设计图纸审图时间、工期等来进行，合理规划对施工工期、工序经济等以利于整个项目的达成。建设单位在招标采购计划时，应根据不同的施工工序，桩基、基坑工程阶段管线监测单位，设计勘察单位，这些均需要在项目施工总包招标前就发起。确定施工总承包单位后，需要安排建设工程检测、民防建设工程检测等。总包内暂估专业分包也需要根据施工工序进度及实际情况来进行分包的招标和管理，该项目的幕墙门窗等部分，因为结构施工时需要做预埋件，所以需及早确定幕墙的图纸及施工单位；精装修需与消防、弱电、空调等就整体项目的功能使用要求及设计理念等共同确定。

在招标阶段，建设单位为保潜在投标人具有相应的经济能力、技术能力和施工经验等，也为了后期建设单位与施工单位一些不必要的开支，避免签订合同后一些无理索赔、额外也可以筛选出一些资质和实力不合的潜在投标人，严格把控合理选择施工单位。该项目总包招标时就采用资格预审，当通过资格预审的投标人≥3家，但不足7家时，招标人应确定所有通过资格预审的投标人为入围投标人。当通过资格预审的投标人大于7家时，可由招标人通过单位“三重一大决策”机制，在通过资格预审的投标人中选取7家的投标人入围参加投标，同时形成资格预审入围投标人的决议并加盖单位公章。该项目进行了施工招标资格预审的评审工作，经评审委员会评审，共有9家申请人通过了资格预审，根据资格预审文件规定，招标人本项目即建设单位通过三重一大决策机制，在通过资格预审的申请人中选取7家申请人为入围投标人。建设单位主要评审：①资质，注册资本；②业绩（超20万平方米）；③获奖情况等。

招标文件发布前，招标人本项目即建设单位应认真对待招标文件中条款、招标中的招标清单、招标图、后续签订的合同等。合同条款需在招标前就认真研究，根据不同的项目设计深度、工期要求等，综合考虑选择对应的合同类型。该项目资金部分使用国有资金投资为公开招标项目，且施工总承包招标为单价合同。施工总承包合同超7亿元，含专业分包是：供电、电梯、消防、幕墙、弱电、精装、空调、泛光照明、钢结构、室外道路、交通画线工程等。

2.5 施工阶段造价控制

建设单位在施工过程阶段，工程造价重点把控的是：资金计划编制、工程部变更签证管理、费用动态监控调整等。

其中针对施工单位容易胡乱提变更签证等情况，为把握过程中变更，控制造价成本，建设单位应制定严谨的规章制度。该项目主要为：

2.5.1 工程部发起工程签证流程，设计部发起设计变更流程（注意根据不同的性质走公司不同的流程，关于图纸的变更走设计变更审批单；关于施工现场的返工、零星人工、清单漏项等走工程签证流程），各个施工单位需配合建设单位工程部及设计部提交资料（一个变更事项涉及的所有费用）。

2.5.2 待建设单位工程签证流程及设计变更流程完成后，建设单位工程部会发出指令单并附上完整的图纸资料下发至对应的施工单位。

2.5.3 施工单位现场实施完成后，施工单位在该事项工作完成且通过工程部验收合格后15个工作日内，向工程部上报实施确认单，建设单位工程部、现场监理单位、施工单位要共同确认资料（实施确认单整套资料应包含：实施确认单、建设单位工程部下发的指令单、确认的图纸、现场的照片）。

2.5.4 待实施确认完成后，施工单位可以向成本合约部上报费用确认单（费用确认单需附上：费用确认面单、施工单位报价、指令单、实施确认单、工程（设计）监理及施工单位三方签字确盖章确认的图纸、现场完成后的照片并盖章）。

2.5.5 完成的费用确认可以随工程形象进度计入各个施工单位的付款凭证中，并在最后计入最终竣工结算中。在过程中把控现场设计变更，为及时追踪把控过程动态成本控制打下基础。

根据制定的制度控制成本管控手段。施工时总包先提出为加快施工工期进度楼梯板楼梯设计优化，原设计楼板为混凝土叠合板，现变更为钢筋桁架楼承板，增加钢筋桁架楼承板平面布置图；原设计楼梯为混凝土现浇混凝土楼梯，现变更为钢筋混凝土预制楼梯。整体费用核增137万元。随后总包又提出，因为现在采用钢筋桁架楼层板，导致现场机电预留盒，需要现场增加开孔，又由于叠合板钢筋上下空间不足，电线管为SC25的厚壁焊接钢管无法穿过，因此需要切割部分钢筋穿管等一些现场签证的内容。这部分变更的内容是由于总包先行提出楼梯设计优化这一个变更事项涉及的所有费用，理应包含在上一个设计变更内容中提出。此部分机电的费用整体约70万元，不应考虑计取，视为施工单位因为同一变更内容事项没有考虑到实际现场情况而增加的内容。

在施工中，建设单位也会对发生的变更就控制成本考虑，优化设计。在本项目中就进行了如下优化设计：①地下车库的照明采用吊链灯具设计，吊链的高低、现场工人安装的整齐度等，关系到整体美观设计品质的提高。建设单位与设计沟通调整为线槽式灯具，可以安装在风管齐平水平高度，间隔1.5m设置支架。原吊链灯的预埋配管已经全部安装到位，且敷设方式线槽灯与吊链灯区别较大，整个变更费用约219万元。建设单位从控制成本角度考虑，优化了照明灯具的不同，安装点位不一。建设单位与设计沟通进行优化设计，线槽灯与吊链灯的安装点位尽量就近设置，原预埋配管利用起来，电气系统图调整，最终这部分整体的变更费用约48万元，减少造价171万元。②由于为新建产业园区，考虑到实际成本控制及设计优化，经过与设计充分沟通协调，也为满足基本使用功能且保障消防规范，优化了排烟窗。原设计为电动排烟窗，调整为手动排烟窗。地上1#～25#厂房所有单体的电动排烟窗取消，电气专业取消电动排烟窗的配电及消防联动，排烟窗联动控制模块取消，取消排烟窗控制箱联动I/O模块及最近感烟探测器至模块的配线管。整体电气专业费用优化188万元；消防专业费用优化34万元，整体减少造价222万元。

施工单位不光有过程中的变更及现场签证，更会提出各类的索赔，建设单位根据签订合约的条款内容履行，索赔分为工期索赔和费用索赔。该项目2019年8月8日至2019年8月11日遇台风天，由此造成项目停工3天，总包单位根据自身情况提出，因台风导致工程延期费用及工期索赔，综合考虑复工准备，实际影响项目工程工期约5天，造成项目包括人工费、机械费、材料费、管理费、现场措施费费用合计约169万元。经过审核，合同中约定，发包人和承包人同意以下情形视为异常恶劣的气候条件：经气象部门确认的20年一遇的风、雨、雪等特大自然灾害。由于该台风不是20年一遇的风、雨、雪等特大自然灾害，故驳回施工单位索赔的请求。