上海发展保障性租赁住房REITs探索研究

刘兴

摘要：保障性租赁住房REITs兼具金融和房地产属性，是撬动租赁住房市场发展和加快推动“租售并举”的重要工具，也是深化地方政府投融资模式创新的重要手段。上海要抓住当前保障性租赁住房REITs的政策机遇，积极开展保障性租赁住房REITs探索，加快保障性租赁住房市场规范健康发展，助力解决超大城市住房突出问题。

关键词：保障性租赁住房；REITs；上海

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2023.04.011

近年来，随着我国大力推动保障性租赁住房市场发展和公募REITs市场逐渐建立健全，保障性租赁住房REITs成为当前社会各界非常关注的热门话题。所谓REITs（即不动产投资信托基金），是指通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资运营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金，[1]其原理是将不动产资产或者权益转化为高流动性标准化金融工具，并公开进行上市交易，[2]而保障性租赁住房REITs则是以保障性租赁住房为底层资产的不动产投资信托基金。当前，推动上海保障性租赁住房REITs发展，既迎来一系列重大政策机遇，也面临着一些因素制约，值得深入研究和探讨。

一、上海发展保障性租赁住房REITs面临的背景和形势

（一）发展背景

近年来，我国逐步探索研究和制定出台一系列促进租赁住房REITs发展的政策，为实质性推进和全面开展租赁住房REITs试点构建了良好的制度和市场环境。2022年8月31日，首批保障性租赁住房REITs项目成功上市，进一步扩充了我国公募REITs的底层资产范围，对盘活存量资产，完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程有着重大意义。

1．国家层面顶层设计不断健全

早在2008年，国务院办公厅就在发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。此后，国家有关部门陆续发文，支持符合条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点。如2015年住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》首次提出“租售并举”，要求积极推进REITs试点，鼓励投资REITs产品，通过发行REITs充分促进社会资金进入租赁市场。不过由于各项制度和法律还不成熟，我国多年来推出的主要是资产支持证券（ABS）等类REITs产品，真正的公募REITs市场并未真正建立。直到2020年4月，国家发展改革委与中国证监会共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，才标志着我国大陆公募REITs制度与市场建设正式拉开帷幕，但首批公募REITs试点主要聚焦交通设施、市政工程、污染治理、新基建、战略新兴产业集群、产业园区等基础设施领域，房地产包括租赁住房领域暂未进入试点范围。在2021年6月21日9只首批基础设施REITs成功上市的基础上，国家发展改革委于7月2日又印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），正式将保障性租赁住房等领域纳入REITs试点，意味着我国REITs市场特别是租赁住房REITs迎来新的发展时期。2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出“非居住存量房屋改建用作保障性租赁住房期间，可以不补缴土地价款”“以出让方式供应的，允许价款分期收取”等政策，进一步丰富保障性租赁住房的供地来源，降低了相关企业的开发成本。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明確保障性租赁住房是盘活存量资产的重点方向，持续推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。在此基础上，中国证监会办公厅与国家发改委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。2023年2月24日，人民银行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，指出要稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。由此可见，国家层面制度建设的日臻完善，将有力推动保障性租赁住房REITs长远发展。

2．地方政府积极出台支持政策

近年来各个地方政府都大力推动和鼓励租赁住房建设及REITs市场发展。2021年4月19日，上海市住建委等六部门联合印发的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。6月21日，上海市发改委会同有关部门制定并发布了《关于印发上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地实施意见的通知》（沪发改规范〔2021〕6号），提出了六大方面共计20条支持上海REITs发展、打造REITs新高地的针对性政策措施。8月13日，上海市住房发展“十四五”规划也提出，创新融资方式，支持住房租赁机构健康发展。11月9日，上海出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》进一步提出，在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。2022年5月出台的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中，再次指出要推动更多符合条件的存量基础设施项目发行REITs，遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点，支持盘活存量资金用于新建项目。除了上海以外，北京、成都、海南、深圳、苏州、广州等地也都先后发布相关政策，支持开展保障性租赁住房REITs试点，可以预见，未来将会有更多的REITs产品发行上市。

3．保障性租赁住房REITs市场发展迅速

从产品结构看，在现有法律制度的框架下，我国公募REITs市场创新性地采用了“公募基金+ABS”的架构设计（图1）。在宏观政策面的呵护下，2022年下半年保障性租赁住房REITs的上市数量迅速扩容至4只。其中，2022年8月31日，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT作为首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市，合计募资37.97亿元，在发行环节，网下和网上认购倍数均突破百倍，体现出市场资金对于保租房REITs资产的高度认可。年末，华夏华润有巢REITs作为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs成功上市，再次受到资本市场的大力追捧，项目配售前募资规模突破1200亿，机构投资者网下询价倍数达到213倍，创造了公募REITs市场认购倍数的新记录。从已上市的25只REITs基金认购情况来看，保障性租赁住房板块的认购倍数较高，更受市场投资者的青睐（图2）。自2022年5月证监会启动保障性租赁住房REITs发行试点工作，短短半年内四单保租房REITs试点项目均成功上市，取得了良好的示范效应。一是在盘活存量资产方面，四单保租房REITs基金合计发行规模达到50.06亿元，根据基金招募说明书中的披露信息，四只保租房REITs原始权益人的全部净回收资金都将用于新的保障性租赁住房项目的建设，共涉及超12个项目，总投资规模超过325亿元，通过存量资金的回收有力推动了后续的增量项目。二是在深化区域制度创新探索方面，四单保租房项目分布于北京、上海、深圳和厦门这四个重点城市，在试点过程中能够较为较好地体现不同城市在用地转让限制、定价调整机制等方面的差异。在拿地方式上四单保租房项目也不尽相同，包括协议出让、招标出让、挂牌出让以及通过补缴土地出让金将划拨用地转变为出让用地等，基本涵盖了保租房用地的各类来源。在项目市场定位上，既有针对基础民生保障的公租房，也有主要服务于应届毕业生的人才房。三是在完善市场定价体系方面，在估值水平上四单保租房REITs的折现率总体上处于5.0%～6.0%的范围，与其他领域的基础设施REITs并未形成明显差异，同时该折现率水平也与可比城市的产业园区REITs产品较为相近，为后续保租房REITs的定价提供了参照依据。

（二）重要意义

保障性租赁住房REITs的健康发展对完善上海住房保障体系、解决超大城市住房突出问题乃至促进上海国际金融中心建设都具有非常重要的意义。

1．发展保障性租赁住房REITs有助于提升上海租赁市场规模化专业化水平

与发达国家机构持有租赁住房数量占比可以高达80%相比，目前上海住房租赁市场以个人出租为主，机构渗透率不高（据业内人士估计占10%～15%），且存在房屋品质普遍较低、出租稳定性难保证、专业服务缺乏等诸多问题。发展保障性租赁住房REITs，可以为保障性租赁住房企业提供长期资金来源，促进企业加快打造“开发—运营—退出—开发”的滚动闭环发展模式，快速回笼前期投资，提升底层资产管理能力，助力企业规模快速扩张，加快增加市场供应，促进企业实现规模化、专业化和机构化运营，推动上海住房租赁发展模式从“C2C”向“B2C”转变，满足更多保障性群体的住房需求。

2．发展保障性租赁住房REITs有助于减轻上海政府投融资压力

近年来，上海加大保障性租赁住房建设力度，积累和形成了一定体量的保障性租赁住房资源。保障性租赁住房开发周期长、资金需求大、投资回报慢，建设资金来源通常为地方政府和国有企业，前期投资力度和财务压力较大。作为一种重要的投融资模式创新和权益性融资方式，发展保障性租赁住房REITs有利于拓宽社会融资渠道，减少债务融资，盘活存量资产，实现存量资产和新增投资良性循环，有效降低政府投融资压力，成为租赁住房市场发展的“助推器”。特别是对承担保障性租赁住房建设较多的国有企业而言，发展保障性租赁住房REITs能够释放不动产的价值，提供资金退出渠道，降低金融杠杆，改善财务健康状况，促进企业从重资产向轻资产运营转型，提升企业抗风险能力。

3．发展保障性租赁住房REITs有助于完善上海国际金融中心市场体系

证券交易所是REITs集中上市和交易的场所，目前已上市的25只基础设施REITs中有16只在上海证交所公开交易，共计募集资金约560亿元，总市值超600亿元，通过募集资金回收再投新项目总额更是达到近3000亿元，推动金融服务实体经济的量质双升。自REITs板块上市以来，对比二级市场，整体表现较为优异，以中证REITs指数（收盘）上市日（2021年9月30日）为基准，截至2023年2月21日，中证REITs 指数（收盘）收益率达到6.71%，明显高于上证指数、沪深300、中证500以及5年国债全收益。从全球经验来看，REITs也具有分红比例高、收益风险比大的特点，是成熟、优质的金融投资产品，既可为社保资金、保险资金、养老资金等长期资金提供投资标的，又可使个人投资者突破地域和资金限制分享资产增值收益。公募REITs产品整体溢价率和市场表现总体较好，作为一种区别于股票和债券的大类金融产品，发行保障性租赁住房REITs不仅拓展了公募REITs的范围，还有利于吸引更多资产管理、基金管理、机构投资者、专业服务机构在沪集聚和发展，助推上海打造REITs产品发行交易首选地，填补上海金融市场和产品空白，进一步提升上海国际金融中心资源配置能力。

二、国外租赁住房REITs发展的实践和主要经验

（一）发展实践

作为一种成熟的不动产金融产品，REITs最早起源于20世纪60年代的美国，经过多年發展，全球超过40个国家和地区相继建立了REITs市场。目前全球公募REITs市场总市值超过2万亿美元，底层资产范围也在不断扩大，从商业地产、租赁住房拓展到产业园区、仓储物流、交通设施、市政工程、文体场馆、新基建（如数据中心）等多个领域。其中，作为一个重要类别，租赁住房REITs也在国外取得快速发展。一是从市场份额看，据ICCRA报告，租赁住房REITs主要分布在美国、日本和英国，市场份额分别占比为12%、10%和5%。其中，美国和日本主要聚焦租赁式公寓，如美国21只租赁住房REITs有15只为租赁式公寓REITs，英国8只租赁住房REITs资产类型较为多元化，涵盖老年公寓、学生公寓和租赁式公寓。[3]二是从资产规模看，据兴业研究，美国住房租赁REITs总资产规模从2010年末的555.68亿美元增加到2020年末的1489.07亿美元，净资产规模从189.66亿美元增加至2020年的710.57亿美元，市值前五的美国住房租赁REITs的总资产和净资产合计占行业之比分别是50.24%和56.38%。[4]美国单只租赁住房REITs房间规模最多，前五大租赁住房REITs房间规模单只均超过4万间，如艾芙隆海湾社区（Avalonbay Communities）和公平住屋（Equiity Residential）市值分别达到292亿美元和254亿美元，分别持有8.5万和7.9万套公寓房屋。三是从市场表现看，租赁住房REITs受经济周期影响相对较小，抗经济波动能力较强，高收益性较为稳定。据Nareit数据，对比1994—2019年美国各类型REITs收益回报，住房类REITs以平均年化收益率达到12.51%的较高业绩在各物业类型收益率中排名第二；在美国权益型REITs中住宅型REITs市值最大，达到1.85千亿美元，占比14.3%。[5]四是从估值表现看，据ICCRA报告，按照现金流贴现法（P/FFO），2020年美国租赁住房REITs估值水平最高，P/FFO达到22.1，且多年来都较为稳定，说明市场已经较为成熟。日本租赁住房REITs的P/FFO达到18.64，且呈现较为明显的头部效应。租赁住房REITs派息率较为稳定，且股息支付率波动较小，受到投资者青睐（见表1）。

（二）主要经验

纵观国外REITs特别是租赁住房REITs市场，之所以能够取得长期平稳的发展，主要可归结为以下几个方面。一是完善的制度保障。REITs是一种创新的金融产品，其健康良性的发展离不开制度法律的保驾护航。各个国家和地区加强顶层设计，制定和出台了一系列推动REITs市场发展的政策、法律和条令。如美国早在1960年就颁布《房地产投资信托法案》，并修改了《国内税收法典》，1999年新加坡发布《不动产基金指引》，日本2000年出台《投资信托和投资公司法修正案》，中国香港制定《不动产投资信托基金守则》，德国2007年出台《不动产投资信托基金法》，这些政策和法律为各国和地区REITs长远发展扫清了障碍。二是较大的税收优惠。REITs运作过程中主要涉及所得税、交易环节的印花税和分红时发生的个人所得税等，为促进REITs市场发展，很多国家都秉持了税收中性原则，对基于不动产所产生的租金收入等一般性收入的所得税予以免除，避免出现“双重征税”。此外，有些国家和地区还在投资者层面给予税收优惠，如新加坡对个人投资者予以免税、中国香港对投资者股利进行免税，澳大利亚对本国个人投资者给予一定的税收折扣。三是一定的资产规模。作为不动产的投资工具，REITs强调底层资产的主动管理，没有一定规模的底层资产进行依托，REITs的发行、运营和发展将会面临较大约束。日本、德国、美国、英国等国家的租赁住房机构化率可分别达到83%、40%、30%、28%，长期租户渗透率分别为39%、55%、31%、37%，较高的住房租赁市场机构化程度为企业发行租赁住房REITs提供了规模化、品牌化和专业化优势。特别是美国、日本等头部REITs单只运营和管理房间规模都在数万间左右，这对提升REITs资产运营效率和投资回报率都具有重要影响。

三、上海发展保障性租赁住房REITS的基础和制约因素分析

（一）发展基础和成绩

近年来，上海高度重视租赁住房建设，着力扩大住房保障受益面，多渠道、多方式筹措租赁房源，构建了包括廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置房等在内的住房保障体系，为推进保障性租赁住房REITs打下了重要基础。截至“十三五”末，上海廉租住房累计受益家庭13.4万户，公共租赁住房累计供应15万套，共有产权保障住房累计签约12.8万户。在这个过程中，创新性地形成多种租赁住房建设、筹措和供应模式。第一种是新建模式。上海在全国率先探索划出专门用于租赁住房建设的用地（即R4用地）。据统计，“十三五”期间，全市已出让152幅集中选址新建租赁住房地块，可建建筑面积约1000万平方米。其中，一类是利用城市建设用地建设租赁住房。如作为全国首幅R4用地建成的租赁项目，张江纳仕国际社区分三期建设，提供建筑面积53万平米、近4000套房源，目前一期已经开业，近1300套房源中有993套为张江和旭辉瓴寓合作打造，并由旭辉瓴寓负责管理。另一类是利用集体经营性建设用地建设租赁住房。如作为获全国人大授权的33个农村集体经营性建设用地入市试点区域之一，松江区率先探索开展利用集体土地建设租赁住房。位于泗泾镇的华润置地有巢国际公寓社区是上海市首个集体土地建设租赁住房项目，土地面积约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，于2021年3月投入运营，出租率达到94%，2022年12月作为华润有巢REIT的底层资产之一成功上市。第二种是配建模式。既包括近年来要求新增商品住宅用地配建的不低于5%的保障房（主要用作公共租赁房）、不低于15%的社会租赁住房，也包括一些园区配建的租赁住房。第三种是改建模式。也可称为转化租赁住房模式。主要是依规将存量商办、工业厂房等闲置非居住房屋改建租赁住房（即“非改居”），如上海华谊集团资产管理有限公司联合魔方生活服务集团共同推出的国企存量“非改居”项目——谊·魔方公寓。

据统计，“十三五”期间，上海建设筹措各类租赁住房约70万套（间），其中，新建和转化租赁住房40万套（间），新增代理经租住房30万套（间）。关于保障性租赁住房的认定条件，国务院办公厅2021年7月2日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，“以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。”根据上海市《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，公共租赁住房、单位租赁房、国有企业获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房以及其他符合条件的租赁住房（以政府引导、自愿申请为原则），在经市、区房屋管理部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。因此，并非所有类型的租赁住房都属于保障性租赁住房体系，且基于REITs的特性，也并非所有的保障性租赁住房适合或能够发行REITs。如对于一些轻资产型的市场化租赁住房，因租赁住房运营方不具有租赁住房底层资产的所有权，无法发行REITs。由上可以看出，上海已经形成规模较大、类型丰富、互为补充的租赁住房供应体量，“十四五”时期，上海还将形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），为保障性租赁住房REITs发展提供了潜在和庞大的底层资产。

（二）制约因素分析

由于保障性租赁住房REITs在我国尚属新生事务，在试点推进过程中也不可避免地遇到了一些制约因素，需要在后续的发展过程中做进一步考虑和研究。一方面，部分保障性租赁住房底层资产“入池”受到相关制度和法律约束。作为一种权益型融资，REITs一般要求底层资产权属清晰、明确和可转让，但部分类型保障性租赁住房在底层资产剥离和转让过程中面临着制度和法律法规方面的限制。如，为规范和保障项目实际用途，R4用地出让合同往往规定“土地用途为租赁住房，所建物业严格按照‘只租不售模式管理，仅用于出租，不得出售。土地受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营”。再如，根据国家发改委要求，REITs试点项目估值一般需要超过10亿，且还需要储备超过两倍的可扩募同类资产，对于市场化企业来说，多数运营的保障性租赁住房资产规模在5亿元及以下，且布局较为分散，因此目前还不符合上市的要求。此外，目前对于公募基金REITs的负债比率也有较高的要求，包括对外借款金额不能超过基金净资产的40%（即资产负债率要低于29%），其中用于项目收购的借款不得超过基金净资产的20%，如有开发贷则需提前还款，而港交所对于REITs的负债率要求是不超过50%，较为严苛的负债率要求限制了部分资产入池的能力，也对融资效果产生一定影响。另一方面，保障性租赁住房REITs需要在市场投资属性和社会公益属性之间找到平衡点。项目稳定运营且投资回报良好是发行REITs的重要前提条件。根据2020年7月31日国家发改委办公厅发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办〔2020〕586号文）要求，项目运营时间原则上不低于3年，近3年总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年的净现金流分派率原则上不低于4%。保持一定的投資回报率有利于吸引投资者进入并促进市场快速发展，但保障性租赁住房通常又带有一定的准公益属性，住房租赁企业收取的租金通常会低于市场化租金。如按照上海政策要求，面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低。因此，发行保障性租赁住房REITs需要平衡好市场投资属性和社会公益属性。此外，保障性租赁住房REITs在上市运营后也面临着一些限制困难。当前已上市的REITs产品项目数量普遍较少，且均集中在单个城市，资产项目的过于集中会使得基金后续运营抗风险的能力降低。倘若想要增加项目就需要进一步融资扩募，但是已上市REITs在扩募资产时，交易对价应该锚定二级市场价格还是资产估值价格，目前还存在着分歧。此外，由于我国的REITs产品架构层级较多，包括公募基金、ABS、项目公司、运营管理人等，在REITs几十年生命周期的运营过程中，可能会发生管理人与持有人、不同管理机构（如公募基金管理人、ABS管理人、项目公司管理人）之间的利益冲突，进而影响到产品的稳定运营和收益。

四、上海发展保障性租赁住房REITS的对策建议

党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展保障性租赁住房、推动租购并举是我国新型住房制度的发展方向。作为一种重要的金融创新工具，发展保障性租赁住房REITs对上海盘活巨大存量租赁住房资源，构建“四位一体”的租购并举住房制度体系，解决新市民、青年人等群体住房困难问题具有重要意义。上海要抓住保障性租赁住房REITs政策机遇，加大政策支持和制度创新，积极推动开展保障性租赁住房REITs试点，为全国发展保障性租赁住房REITs积极探索经验。为此，提出如下建议：

1. 加强统筹协调

保障性租赁住房REITs不仅涉及发改委、住建、国资、财税、金融、规划、交易所等多个部门和机构，还涉及原始权益人、基金管理人、资管机构、财务顾问、税务顾问和机构投资者等不同主体利益，要加强统筹协调和部门配合，协同会商解决保障性租赁住房REITs在项目认定、产品发行和上市交易过程中碰到的各类瓶颈问题。支持上交所做好项目储备和培育孵化，并在此基礎上积极打造REITs市场的保障性租赁住房板块，逐步优化解决现有试点REITs发行运营中暴露出的问题，拓展保障性租赁住房REITs的底层资产范围，如市场化的长租房及商业不动产等。

2. 加大政策支持

在用足用好当前国家和上海既有面上政策的同时，在企业运营、税收、融资、建设、改造等方面，进一步加强政策供给和支持力度，多措并举降低企业运营成本，促进企业健康可持续发展。例如，针对保障性租赁住房租金应保持在同品质租赁住房市场价格9折以下而影响到项目稳定收益的问题，建议通过探索松绑保租房租金限价并直接补贴租户等方式，来找到保租房稳定运营的新平衡点。鼓励国有企业带头积极建立保租房REITs项目“投资—融资—建设—管理—退出”的良性循环机制，对于盘活存量资金带动新增投资效果显著的优秀企业，给予一定的财政激励或补贴。

3. 强化制度创新

如针对市场上保租房资产分散不满足上市门槛的问题，支持鼓励符合一定资质和要求的国企或市场化租赁企业成立专门的保租房运营公司，打包收购保障性租赁住房资产，统一运营并打造新的保租房运营品牌，为小规模的项目资产整合上市提供基础。针对新出让商品住房用地开发商配建的自持租赁住房面积，鼓励和推动各区统筹，进行集中实施配建。在不断完善松江探索经验的基础上，推动更多利用集体土地建设的保障性租赁住房发行REITs。持续完善激励和考核机制，支持和引导相关国有企业发行保障性租赁住房REITs。

4. 培养、引进专业人才

由于我国REITs发展起步较晚，行业人才的基础较为薄弱，随着REITs发行上市节奏加快，人才需求的缺口也逐渐显现。保租房REITs在上市时搭建了多层架构，由于缺乏跨行业的专业人才，目前各层级主体的管理人基本处于各自为政的状态，不利于REITs的长期稳定运营。因此需要积极培养和引进横跨基金管理、房屋租赁运营等多领域的复合型人才，鼓励在沪高校开设适合培养保租房REITs人才的细分专业。依托“上海REITs20条”中的人才政策，大力吸引REITs领域的专业人才和团队落户，打造梯度合理的专业人才体系，为行业发展提供强大支撑。

参考文献：

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韩志峰，张峥，等.REITs：中国道路[M].北京：人民出版社，2021.

Research on the Development of Affordable Rental Housing REITs in Shanghai

Liu Xing

（Shanghai Academy of Development & Reform， Shanghai 200032， China）

Abstract： Affordable rental housing REITs， with both financial and real estate properties， is an important tool to leverage the development of rental housing market and accelerate the promotion of "both rental and sale"， as well as an important means to deepen the innovation of investment and financing mode of local governments.Shanghai should seize the current policy opportunity of affordable rental housing REITs， actively carry out the exploration of affordable rental housing REITs， accelerate the standardized and healthy development of affordable rental housing market， and help find the way to solve the prominent housing problems in mega-cities.

Key words： affordable rental housing; REITs; Shanghai

■责任编辑：逯  改