全面预算管理在房地产企业经营管理中的实施研究

2023-07-20李建重

中国民商 2023年6期

李建重

摘要：在当前房地产企业经营管理中，全面预算管理具有重要意义，需要房地产企业管理人员对此给予足够重视。同时房地产企业管理人员应根据当前全面预算管理现状予以分析，从而对其不断完善，促使房地产企业全面预算管理得到进一步加强。因此，本文根据全面预算管理在房地产企业经营管理中的实施进行探讨分析。

关键词：全面预算管理；房地产企业；措施

随着时代不断进步，从而推动房地产企业随之逐渐发展。在现阶段房地产企业经营管理中，全面预算管理具有不可忽视的作用，促使房地产企业需要对此加强管理，有效防范房地产企业财务风险，为其发展奠定良好基础。

一、房地产企业全面预算管理的重要性

全面预算管理为企业提供一个重要的科学手段，通过全面预测和筹划，能为企业提供合理而科学的资源配置，从而更好的实现企业战略目标，降低企业的风险。只有内部管理强，自身实力硬才能在激烈的外部竞争中脱颖而出，才能帮助房地产企业在激烈的市场竞争环境下越走越远。竞争激烈的房地产行业，从快速增长阶段进入成熟阶段，同时房地产企业面临着越来越大的风险，未来发展也越来越具有不确定性，在外界环境越来越复杂的情况下，谁能持续发展，屹立不倒，那就更要拼内部实力。全面预算管理就是预先做好准备及安排，通过对内外部环境的调研，全面掌握市场信息，平衡现有的资源进行科学合理的预算。事前及时发现风险，提出相关风险对策，提前准备；事中及时分析，发现问题，控制风险；事后对照总结，吸取经验，不断改进。只有科学合理建立全面预算管理体系，并切合实际的应用到房地产企业管理之中，才能因地制宜，开源节流，不浪费任何人力物力，规避风险，促进企业良性发展，提高企业竞争力。

二、房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）对全面预算的认识不够

全面预算管理需要的是整个房地产公司的预算数据，它包含市场开发、设计、成本管理、工程建设、营销管理等各个部门的数据，是大家合作配合、交叉探讨、互相支持而形成的最终结果。如果对全面预算的认识不够，那么全面预算管理的作用就会被限制和降低，无法发挥全面预算管理的价值。很多房地产公司的全面预算管理都是重编制轻执行，编制上报后，全面预算这项工作就完成，以至于后期执行随意，不管不顾，等到发现预算支出不足或者超预算，就随意进行调整或者干脆就消极怠工。从企业层面看，高层管理人员对全面预算管理的认知肤浅，觉得很简单，或多此一举，浪费人力物力，忽视预算管理工作；从职工角度看，更是缺乏整体的认知，很多人就会认为这是财务部的工作和自己没关系，对全面预算缺乏正确的认识，参与积极性不高，甚至敷衍了事，以至于全面预算管理工作根本做不到全方位、全过程、全员的参与。有效的全面预算管理一定是要在执行环节有效运用的，制定而不执行，则成为一纸空谈，达不到实际的目的；不按照预算随意执行，更是将全面预算管理束之高阁，置若罔闻；按照预算执行后随意调整则使原有的预算失去客观性，严肃性。

（二）全面预算的制度不完善

以上问题的存在都会对全面预算管理制度的制定造成一定影响，以至于房地产企业在开发经营中缺乏科学合理的全面预算管理制度的支撑，也就难以发挥其真正的作用。很多房地产公司全面预算制度都是照抄照搬拿来制定的，根本不符合自己公司的实际情况，甚至几年不修订，也没有人按照制度去实际应用，导致制度形同虚设；有些房地产公司的全面预算制度并不符合企业长远发展战略，而是着眼于短期利润的实现；还有一些房地产公司的全面预算制度把预算指标设置得过高或过低，没有结合具体实际进行考量。在预算管理中缺乏监控或监控失效层出不穷，限制全面预算管理作用的发挥，预算管理的监控要贯穿于全面预算管理每个环节之中，持续监控才能保证预算管理工作达到最佳效果。实际操作中往往都是在监控环节跟不上，没有一个有效的监控机制，就不能及时发现问题，纠正偏差。此外考核机制不健全，考评不合理，权责划分不明确也是限制全面预算管理效果的重要原因，忽视考核，就没有动力，考评不合理就会打消积极性，不去分析问题产生的原因，吸取经验，全面预算的作用就会失效，无法为企业的内部控制管理提供帮助和支持，限制企业的发展进步。

（三）预算编制内容不合理

一些房地产企业尤其是规模较小的房地产企业，制定预算时在细节上显得粗放，有些房地产企业以本部门为核心制定经营预算、财务预算和资本预算，这样的预算编制方法达不到全面预算管理的要求。预算编制内容粗放、教条，存在很大程度的预算松弛。房地产业不同于其他领域，它建设周期大，建设必须以计划为基础进行。当前外部环境的变化多端，人们的行为也多变，这将给企业计划的编制与决策造成相当的障碍。它关系到许多层面的共同利益，它体现多方协商的成果。因为很多管理者的实际权益是与计划项目联系在一起的，有些管理者为一己之私就会进行对公司不利的活动，通過操纵计划项目以达到自身的利益。公司在制定计划前通常是由下层部门的主管申报计划，下层岗位的负责人很可能想通过压低计划标准来缓解他们的工作负担，从而达到自身的私人收益。

三、加强房地产企业全面预算管理的策略

（一）培养全体员工的意识

要发挥全员的智慧和经验，为全面预算管理献计献策，激发员工的事业心和责任感，让每个人参与到全面预算管理中来，越是基层员工越了解自己那部分业务的真实情况，才能用最有合理依据的数据做支撑，得出正确的预算结果。全员进行全面预算管理的培训，或是分项目分部门的培训很有必要，从思想上认识和重视全面预算管理，才能达到全员参与的目的。这一切都要从提高认识开始，树立起全员参与、人人有责的预算管理理念。很多房地产企业年末开始定下年度计划。然而大部分企业对下年度市场没有精准的分析，只是根据以往年度数据进行一定比例的增长，由此作出的年度经营目标缺乏实战性。企业应做出战略梳理，制定科学有效的战略目标。企业通过对战略目标的分析和分解，将战略目标解析成一个个可量化、有标准、有责任人和完成时间节点、可考核的经营计划，这些经营计划构成经营目标。

让每一位领导和员工都切身体会到全面预算管理在企业中存在的意义，了解全面预算管理包含的内容和运用的方法，明白自己需要在全面预算中承担的任务和责任。首先，企业高层人员要从思想上重视对预算执行情况的日常监管和考核，使预算管理发挥应有的约束作用，培养员工的集体观念，并鼓励和号召全体员工积极参与。将已制定好的预算目标分解到各个责任中心，如果在预算实际执行时没有完成目标，那么应由该责任中心独立承担预算责任。各责任中心将预算分解到每个人，将预算执行情况与个人薪资挂钩，做到赏罚分明，这样才能保障预算目标的完成。

（二）制定适合本企业的全面预算管理制度

全面预算编制要涵盖房地产企业各个节点和模块，例如前期市场开发、成本管控、工程管理、财务核算、营销管理等，每个模块的预算数据要由本模块专业负责人员进行数据统计、分析，既要适应目前市场环境的大趋势要求又要符合本企业自身实际情况。制定全面预算管理制度，必须与企业的发展战略相匹配，并且需要围绕着企业的经营目标展开，逐层分解，制度的内容要全面、细致，应包含总则、组织机构、编制、管理执行体系、监控与分析、考核与激励、附则等，尽量做到用通俗易懂的语言描述，便于指导实际操作、分清具体责任。

全面预算管理制度的制定要符合自己单位的特点，不是照抄照搬，并且需要随着内外环境的变化动态管理，定期修订，以适应新形势、新变化、新任务的要求。既要强化预算管理的执行力度，又要兼顾柔性调整，时刻关注内外环境的变化及预算执行进度，实际发生数据要及时与预算数据进行对比分析，查明原因，适时地按照审批程序做出相应调整或修正，保证全面预算管理的顺利推进，减少损失，防范风险；柔性调整时要严格执行调整审批手续，有理有据，调整流程设定不能过于宽松，更不能根据年度业务活动情况调整预算考核指标情况；掌握非必要不调整原则，保证全面预算管理的严肃性和权威性。全面预算管理需要刚柔并进，刚性的约束，柔性的调节，两者相互支撑，相互融合，才能保障企业目标的实现。配备全方位能力强，认真负责的专业人员完成预算的核查及汇总工作，企业要引入复合型管理人才，专责进行全面预算管理的核查汇总，并加以专业培训，人员变更的要及时做好交接和学习培训。充分发挥预算管理委员会的作用，提高预算管理委员会的工作效率，没有预算管理委员会的，也要配备相关人员尽职履责。在全面预算的执行过程中要加大责权划分，集中管控的同时责任落实到各个归口管理部门，严格按照全面预算管理的工作安排进度执行，不得随意变更。财务部门作为最后的把关管控归口要仔细核对是否有预算或者超预算，对于一般事项，没有预算的要拒绝入账，特殊事项要有调整手续，严格把关。

（三）充分利用好高科技和信息化管理手段为全面预算管理服务

房地产公司在编制计划时要以项目为基础实行弹性计划，制定一个可以满足项目多种变化的计划，其前提条件是要事先评估项目期内业务量的变化。不管自上而下或者自下而上，还是上下结合的预算编制模式，都需要通过一个更加科学有效的预算管理过程来推动预算管理的高效实施，从而弥补由于各部门间的功能交叉造成信息混乱。通过配备一个功能强大的人员对整个预算管理工作过程进行软件设计，通过建立并匹配信息相互衔接，就可以减少预算编制部门的数量，从而提升效率；通过提高其功能关联度和自动审核能力，发挥大数据分析的作用，自动匹配和汇总预算数据，减少人为差错；根据房地产投资跨年度的性质，科学高效的建立起全周期监控和滚动预算，满足实时查询、对比、分析、修正等全面预算管理数据的需求。

（四）引进先进管理方法推动预算执行

在遵循相关预算政策和标准的情况下，根据市场情况对相关预算进行完善，如此可以让房地产企业的相关预算得到更大的完善，方便编制、汇总、审核等执行，进而可以帮助企业编制和执行更好的指标考核相关制度，从而对可能调整的内容随时改善。信息系统强大的数据处理功能为企业预算的编制和执行提供强有力的工具，因此，房地产企业建立符合本企业实际情况的全面预算管理系统，可以在很大程度上避免预算执行中人为操纵因素，也可以提高全面预算的执行效率。应加强例外管理，例外管理由预算委员会负责。实施全面预算管理制度必须建立动态调整机制，加强同外部的联系，这是基于房地产企业的特点而言，房地产企业的周期性强，受市场影响较小，容易受到多个方面的干扰，而价格和资金也随时可能发生变化，因此要探索建立有一个符合房地产企业项目投资开发和运营体系的预算调整机制。企业的外部环境往往是动态的，且可能产生价格上的波动，企业在制定全面预算管理制度的时候，就要将动态调整机制引入进来，综合考虑可能的潜在的影响，防范可能产生的一些风险。所以，企业需要设立专门的管理部门和制度，在此基础上打造高效的市场宏观队伍，保持对市场的敏感性分析，这一点对于房地产企业而言十分重要，也必须引起高度的重视，并在实际工作中将其落地。对于超出预算以及原本不被列入预算项目的支出，不能随意删减，需要了解例外事项产生的原因，再将其具体的变化细化分解。成本费用的测量计算需要由预算委员会授权财务部门负责，并剖析此例外事项对预算总体目标会产生正面还是负面影响，参考其他部门意见提出多种解决的方案，在众多可选方案中按照预算流程选取最佳方案。

四、总结

综上所述，在现阶段房地产经营管理中，全面预算管理对其发展具有不可替代的作用，通过对当前房地产全面预算现状予以分析，同时采取改变观念，引进新型管理方式等措施促进房地产全面预算管理整体得到提升，为房地产经营管理提供有效保障。

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