私营历史建筑的保护性修缮与再利用实践

田园 薛晓伟

近年来，国家对历史建筑保护的重视愈加强化，众多历史建筑修缮后面向公众开放，传达了有时代、文化、社会意义的信息，而部分以租赁形式运营的历史建筑却鲜有较好的修缮与商业化再利用案例。租赁方为谋求商业利益而拆旧建新，缺乏尊重和保护历史信息的基本意识，致其物理形态与文化价值均受损严重，值得建筑保护界反思。有着百余年历史的广州沙面东方汇理银行旧址即面临该问题，在被前租赁方破坏性改造后，香港裕达隆国际学校有幸承租后，聘请专业顾问与修缮团队，对其进行的以尊重建筑历史与文化价值为原则的保护性修缮与商业活化再利用，提供了一个绝佳的研究案例与宝贵的实践经验。

保护性修缮与再利用; 历史建筑; 修缮原则与实践

TU-87 A

［定稿日期］2022-05-09

［作者简介］田园（1992—），女，硕士，研究方向为工程管理与工程造价；薛晓伟（1987—），男，硕士，工程师，研究方向为房地产管理与建筑。

从中大型博物馆、展览馆、文物古迹到小型艺术馆，历史与文物建筑作为“公共空间”的再利用在当今社会几乎是“不成文规定”，它们在严谨的修缮后，完整面向公众，准确传达着代表时代、文化、社会信息。而私营类历史建筑却鲜有修缮完好并实现成功商业化再利用案例。部分私营租赁者因商业利益驱使而大拆大建，部分民众缺乏尊重和保护历史信息的常识，力图将文物以“拆旧建新”形式恢复至“初建状态“ ，导致历史建筑的破坏，与保护理念背道而驰。因此对私营租赁的历史建筑再利用工程中，如何成功实现商业开发同时，兼顾保护原则的研究紧迫而重要。

1 历史建筑的保护性修缮原则

对历史建筑的保护，无论国际公约亦或国内系统理论与制度，均倾向于强调历史建筑的不可再生性，修缮与保护应以不改变原生环境与物理状态为原则，即“修旧如旧”［1］，这有别于非学界通常理解的以“翻新“重现建筑昔日辉煌的方式。“修旧如旧”修缮通常秉承原则：

（1）真实性原则：真实性是修复的核心。《准则》强调要保护文物古迹的“历史真实性“。原位置、原材料、原工艺，不应为追求“完整、全新”而改变文物原貌，抹杀其传达的历史与文化信息。《文物保护法》也要求文物修缮在保证安全、合理利用条件下尽量不改变文物原状。总之，历史建筑修缮既要权衡功能，又要尊重历史、艺术和社会价值［2］。

（2）最小干预原则：《准则》明确将“尽可能减少干预”作为基本原则，规定除非涉及重大危险，不应做过多干预，且干预的必要部分应以原有的技术工艺延续“生命意义”，大修重建不可取［3］。

（3）可逆性原则：《准则》明确表示修缮目的是保留历史与文化信息。当然，由于修缮技术自身的时间和工艺局限性，而直接拆除替换会破坏历史信息。因此修缮应以不直接损害历史建筑物理形态为前提，应有可移除性，以实现历史、文化价值的延续［4］。

（4）可识别性原则：《威尼斯宪章》强调 “任何不可避免的添加必须与该建筑的原有构成有所区别，且应有明确标记”。修缮工艺增补需与原状保持和谐并有相当的可识别性。修缮后需记录档案并保存永久的年代标志，让后来者清晰地读到建筑元素的迭代更新［5］。

2 东方汇理银行改造前状态

广州沙面很好地保存了清末民初的租界欧式建筑群。岛上150余座欧式建筑中保存较好的包括由美国工程师伯捷与澳大利亚建筑师帕内于1914年设计建造的前法国东方汇理银行，鉴于其较大的规模、标志性的建筑外形、完整的结构与建筑工艺和社会、历史价值，被列为全国重点文物保护单位，也被称“沙面第一楼”［6］。

（1） 建筑與装饰风格：建筑有着折衷主义与新古典主义的共同特征［7］，外墙以当年流行的水洗石面与斩假石面模仿石材质感，虽无过多精美花纹，却气势磅礴。建筑也是国内最早一批钢筋混凝土建筑［4］，技术应用成熟，丰富了外立面，尤其是半圆形的悬挑阳台和屋顶栏杆压顶的混凝土装饰图案。室内装饰与外立面风格一致，形式简洁但庄重典雅的几何形门窗、中庭传统铁笼式电梯、环梯设三跑宽阔楼梯至各层等，尤其房内壁炉各样的造型，无论数量质量都是沙面建筑壁炉之最［8］。

（2）建筑技术与工艺：作为钢筋混凝土技术传入国内的早期代表，伯捷与帕内建造的沙面瑞记洋行和马丁堂等都是钢筋混凝土结构早期实践案例［9］，而东方汇理银行更采用了当时先进的 “康式绑扎型钢筋 ”作梁板，进一步加强了建筑结构的坚固性。与此同时，先进的技术与工艺应用也体现在维多利亚式天花边线、东南亚木材地板，几何形铸铁楼梯栏杆等方面，以上应在修缮中予以保护和展现。

（3）功能用途：据查法国农业信贷银行（东方汇理银行前身）和纽约时报等早期文献，建筑不仅曾是银行办公旧址，也是多租户商住一体楼。20世纪初纽约时报记者哈雷特·阿班的广州日志也记载了其作为豪华服务式公寓，而建筑现状东门门楣上 “海利旅馆 ”字样也印证了这段历史［10］。这种既作银行办公楼，也用作服务式公寓并修建良好的综合性商业建筑在当时较稀少，就历史文化意义角度，还原建筑以类似的商业生态对研究沙面历史也有重要价值。

然而，2015年某企业租用后欲改建为高端酒店，但租用不久即被发现未经批准对建筑内部作大量破坏性改造，如拆除原房间隔墙、拆除中庭铁笼电梯、实木地板与壁炉破坏严重，严重损坏了该建筑的物理形态与历史、文化价值。同时由于近百年的空气腐蚀、多次非保护性改造、临时加建的功能性构件等，致建筑结构也有非较大破损。后经协商，香港裕达隆国际学校获得租赁权，并计划改造为集教育与艺术展览一体的公共建筑，保护研究也源于此开始。

3 修缮目标与实施方法

3.1 修缮目标

（1）依据建筑保护级别，最大限度保持建筑原形、原构件，尽力恢复建筑承载的历史、社会价值，保存沙面在广州租界时期的历史记忆。

（2）以结构加固消除建筑安全隐患，提升安全度，延长建筑寿命，尽力恢复原有空间布局等。

（3）整饬、清洗、修缮室内隔墙，整修天花、木壁炉、铸铁栏杆，重现建筑外形历史风貌特征。

（4）平衡保护性修缮和商业再利用关系，在尊重原物与历史社会文化价值前提下，以可逆、可读和与原建筑映衬的手法重新修缮内外装饰，同时满足建筑新功能要求。

3.2 结构修缮

保护原有结构的同时采用对建筑本体影响最小的加固方案，是结构修缮的首要任务。确定方案前，通过对楼层放置水箱以测量沉降、楼板挠度等结构评估方式，明确建筑地基稳定，墙柱承重结构和外墙稳固和安全，仅需对局部损坏做修补、加固，并限制今后荷载等要求。部分楼层楼板混凝土碳化、用筋量少、承载力不够，楼板上、下用碳纤维布加固；梁柱混凝土开裂则在原横梁外侧以钢梁加固，楼板之下增加钢托架。为不额外增加结构荷载，原浴室，茶水间，套房，地库厨房和天台职工宿舍等房间布局基本得以沿用，原行政办公室则改造为荷载量接近的小型艺术课室。

3.3 室内修缮

（1）隔墙墙体：原室内隔墙使用当时的进口红砖砌筑，可惜大部分被前租户拆除，无法复砌。修复后，破损墙体用现代轻钢龙骨隔墙填补，用新材料修复原因，一是现本地红砖质量较差，规格尺寸不同，不适合项目修复；二是局部用现代建筑材料也让原有部分保留的红砖隔墙有更高识别性。今后研究人员可通过叩击即可区分新旧墙体。部分得以保留的红砖隔墙，也铲除了被前任租户额外涂抹的灰层，用传统的对红砖墙无害的发酵草筋灰抹灰替代。

（2）天花与消防管：维多利亚式的天花石膏线，既隐藏了上层楼板变形，也利于天花与墙面颜色自然过度，因此修复时将得以裸露和强调。同时，历史建筑赋予现代用途，需平衡遗产保护与消防、安防等基础设备的关系，如何安装自动喷淋系统同时把对旧天花饰面的影响降到最小挑战较大。经论证，采用几种方式处理喷淋管：一是喷淋管经过楼板之上有钢托架加固的位置，以隐藏于上层楼板，喷淋只需一个小开口穿透混凝土楼板，为下层提供防火保护也不阻碍下层天花。二是部分天花被第2层矮天花遮盖，喷淋组合安置在矮天花上。未被遮盖的部分以射灯强化效果。

（3） 壁炉：由于壁炉年代久远，且曾被强力拆除，部分木结框架或受损严重或有白蚁虫蛀。为此，修复特别配备了原材料、原工艺做耐久的清漆处理，用传统空框底架的安装方式，在安装前原位置做低浓度防白蚁药剂的喷涂施工。

（4） 中庭铁笼电梯：虽修复前建筑内并无电梯，历史资料也无电梯型号和样式记录，但从作为银行的室内布局，尤其是中庭与负1层电梯底坑和机房痕迹推测，建筑中庭原设置了一部从首层门厅通达顶层的电梯。如前所述，还原建筑原有商业功能形态有重要研究意义，这也包括还原百年前的设计意图即在原电梯位置重新安装电梯，但按照 “修复可识别性原则” 直接复制一部20世纪初的铁笼电梯是不可取的，易误导后人“新”电梯的年代属性。在参考了沙面大清海关大楼的古铜色框架玻璃电梯的设计后，团队仍旧以负1层电梯原底坑为基础，安装了一部类似铁笼的电梯形式，但是玻璃外观的电梯，既和建筑内外形象和谐，也新旧明确有别，并且功能上日间阳光穿透中庭，空间效果更进一层。

（5） 楼梯栏杆：建筑内楼梯的铸铁栏杆虽保存完整、结构稳定，也可承受一定工作荷载，但栏杆高度仅0.92 m， 不满足当代建筑安全规范要求的不小于1.1 m。为此，在原有修复后的精致栏杆上焊接了高度合适的水平轨道。新轨道使用相似的材料、配色、质感，虽图案简洁，但也与原栏杆形态上和谐搭配，整体方式既可逆、新舊可识别，施工也十分便利。

4 改造前后室内外形态对比

改造前后室内外形态对比见表1。

5 结束语

商业运营的历史建筑保护性修缮与再利用，因其独特的历史、文化、社会价值与现代商业使用功能要求修复工作应系统性的全面开展，通过前期调研确定建筑原有形态功能、建造结构与工艺、历史文化社会价值，研究制定能平衡价值保存和功能使用的保护性修缮方式方法。期间，应始终遵循“真实性、最少干预性、可逆性、可识别性”的修缮原则。文章希望通过对广州沙面东方汇理银行的保护性修缮与商业再利用，为租赁性的历史建筑保护与再利用提供宝贵经验。

参考文献［1］ 张茜.古建筑文物的修缮与保护研究［J］.建材与装饰，2019（16）：111-112.

［2］ 龚德才，于晨，龚钰轩.论最小干预原则的发展历程及内涵——兼议其在中国的应用与发展［J］.东南文化，2020（5）：6-12+191-192.

［3］ 陈佩女.历史建筑内部空间的保护与再利用策略研究［J］.建筑技艺，2020（4）：56-61.

［4］ 李文序.历史建筑修缮工程项目管理探讨［J］.砖瓦，2021（9）：116+118.

［5］ 路智勇.试论“可识别”原则的相对性——兼论文物保护修复中可识别程度的把握［J］.中国文物科学研究，2010（4）： 34-38+49.

［6］ 汤国华，张国栋.广州沙面近代建筑群分级与保护分类的意见［J］.南方建筑，1999（4）： 16-18.

［7］ 郭金，夏浩东，钟海标.新古典主义元素的再利用——以广州沙面胜利宾馆为例［J］.城市住宅，2020 27（310）： 12 125-127.

［8］ 陈伟军.岭南近代建筑结构特征与保护利用研究［D］.广州：华南理工大学，2018.

［9］ 汤国华.广州沙面近代建筑群-艺术技术保护［M］. 广州：华南理工大学出版社，2004.

［10］ Hallett Abend. My Life in China 1926-1941［M］. Andesite Press， 2015.