房主未亲自签订过户材料，是否可过户

刘星

张某（男）与李某（女）系夫妻关系，李某的父母在李某夫妻关系存续期间为她全款购买了一套房屋，登记在李某个人名下。后来，张某因公司经营不善无法按时偿还银行贷款，便与银行协商以房屋抵偿债务。银行同意张某以房屋抵偿80万元的债务，张某向银行承诺会同妻子一起到房屋产权登记部门办理过户手续。

过户日当天，张某带着一自称李某的女子到房屋产权登记部门。该女子将李某的身份证、房屋产权证等材料交由工作人员，经核验鉴证后，房屋产权变更登记至银行的名下。此后，张某和李某继续在房屋居住，银行要求他们限期搬离房屋。李某将银行起诉至法院，要求返还房屋。李某认为其本人并未与张某一起到房屋产权登记部门办理过房屋过户手续，处分行为无效。

【点评】

李某并未在办理房屋过户手续的材料上签字，银行是否需要将房屋返还？我国《民法典》第三百一十一条对此作了明确的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”依据该条法律，银行对李某的房屋构成善意取得，李某无权追回房屋。首先，张某与李某系夫妻关系，房屋是在二人夫妻关系存续期间购买，银行有理由相信该房屋虽然登记在李某个人名下，但却为夫妻共同财产，张某对房屋有处分權，其可以作出以房抵债的承诺。其次，在办理房屋过户时，有拿着李某身份证、房屋产权证的女子到房屋产权登记部门办理相关手续。银行有理由认为来的女子为李某本人。再次，该女子通过了房屋产权登记部门的身份核验，同银行一起办理了房屋过户手续。房屋产权登记部门的核验和鉴证，进一步证实了李某的身份和房屋的归属，使得银行能够确信李某本人到场办理了房屋过户手续。最后，涉案房屋抵债金额为80万元，与该房屋市场价值相差无几。因此，从房屋取得方式的正当性、转让价格的合理性、银行主观上不存在恶意、房屋已完成变更登记这四方面进行综合分析，银行对涉案房屋已经构成善意取得，李某无权追回。

若李某有证据证明其并不知情张某以房抵债及办理产权过户，李某既可以提起民事诉讼要求无处分权人张某对其进行赔偿，也可以提起行政诉讼追究房屋产权登记部门在审核及鉴证过程中存在错误的相关责任。