投资性房地产计量方式变更对企业的影响

丁敏慧

受新冠疫情等原因的冲击，房地产行业迎来了一定的低迷时期，但随着城市化脚步的快速进步，房地产行业属于经济支柱型产业之一的地位仍然屹立不倒。截止2021年底，我国A股上市公司中拥有投资性房地产业务的企业有上千家，占比约45%左右，但采用公允价值计量的却只有几十家企业，占比约2%左右。

一、相关理论基础

1.投资性房地产含义。投资性房地产是指企业以收取租金收入或资本增值为主要目的而拥有的房地产，同时也包括两者目的都有的，且该房地产可单独计量和销售。

2.投资性房地产的计量模式。投资性房地产无论按照哪种模式计量，在初始计量时都得按照取得时的实际成本进行计量，但后续的计量方式企业只能从公允价值计量与成本计量中选择其中一个，选择公允价值计量的企业还需要满足一定的要求，而成本计量则所有企业都可以。在后续处理上两种计量模式存在的差异较大，在公允价值计量模式下，企业不用计提折旧或摊销，前期以公允价值计量，然后公允价值与原账面价值之间存在的差额将会直接计入当期损益即公允价值变动损益科目，而在成本计量模式下，企业需要计提折旧或摊销。

二、新城控股投资性房地产计量模式转变的影响分析

1.新城控股基本情况。新城控股创立于1993年，总部设于上海，于2015年挂牌上市，在众多民营企业中，新城控股率先实现了由B转A的过程，现已经进入中国128个大中城市的房地产市场。2015年投资性房地产的计量模式从成本计量变为以公允价值计量。2021年企业财务报表中对投资性房地产的估值进行披露的相关数据如下，属于其他非流动金融资产科目下的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采取的估值技术为市场法，输入值中市净率的范围在0.737-1.4635之间；投资性房地产中已完工的物业采取的估值技术为投资法，输入值中租期收益率的范围在4%-6.5%之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，复归收益率的范围在4.5%-7%，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察；投资性房地产中开发中的物业2021年12月31日的公允价值为12109500000元，采取的估值技术为投资法，输入值中复归收益率的范围在5%-7%，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，至完工的预计建设成本的范围在5204185元-491035090元之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，持有及开发物业至完工所需的预计利润率的范围在5%-25%之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察。具体估值工作主要由该公司财务人员及委派外部独立评估师进行，具体估值结果由该公司财务人员进行独立验证及账务处理，最后编制与公允价值相关的披露信息。

2.对资产负债表的影响。在房地产价格持续上升的背景下，房产的公允价值高于历史成本，所以2014年企业随着计量方式的变动，前后调增投资性房地产53398万元，这一数字既是总资产增加的部分，同时也是公允价值与原账面价值的差额。随着企业的不断扩张发展，2021年末，新城控股投资性房地产项目已高达10704210万元，企业可持续发展能力较强。据统计，投资性房地产采取公允价值计量的企业大部分存有投资性房地产占总资产的比重较高的特征，如房地产龙头企业万达的比例就高达76.89%，新城控股也符合这一特点，2021年末投资性房地产占总资产比重增长至20.03%，投资性房地产占总资产的比重整体为上升趋势，投资性房地产在企业发展中的战略地位也越来越重要。随着计税基础的变动，递延所得税与也随之增加。但总资产与总负债均未出现较大波动，所有者权益有所增长，由成本模式计量下的1184942万元增长到公允模式计量下的1225010万元，随着公司投资性房地产规模的扩大，所有者权益受到公允价值计量模式的影响更加显著，20021年末增长至9712398万元，这一增幅有利于公司做大自有资金规模，从而获得融资优势。从客观层面上来看，对公司的资本结构构成了一定的影响。2015年以后公司投资性房地产持续性大幅度增长，增速之快达到了全国房地产企业的前十名。投资性房地产占总资产的比重也持续上升，与此同时企业总负债和所有者权益均呈现大幅度上升的走势。企业的营业规模逐年扩增，资本结构整体为上升趋势，可见公允价值计量方式的变动有利于企业运营规模的扩增。

3.对利润表的影响。投资性房地产计量模式的变更对企業的利润也会存在一定的影响，随着计量方式的变动，净利润与利润总额均有变动，净利润由成本计量模式下的133668万元增长至公允计量模式下的179235万元，变动金额达到了45567万元，调增金额占原净利润的34.09%；利润总额由成本计量模式下的180185万元增长至公允计量模式下的240940万元，变动金额达到了60755万元，调增金额占原利润总额的33.72%。随着计量模式的变更，净利润与利润总额的调增幅度都在34%左右，增长幅度较大，主要原因是采取成本计量模式时，企业的利润会被投资性房地产中产生的摊销与折旧额产生扣减的作用，然而采取公允价值计量模式时，折旧与摊销额不再被企业所计提，扣减数额减少，最终导致数额的变动。可见，公司会计政策变更的原因之一，初步看来与公司的战略目标有着重要的关系，起到了增加利润，提高上市可能性的作用。2019年，上交所于4月2日发出了问询函，关于企业运营中的问题一共提出了16个，其中就有对公司2018年的评估增值产生质疑，认为其中存在水分，还对公司房地产业务的扩展方式提出了质疑，最重要的是2018年企业净利润1220881万元，相比2017年626036万元，增长率达到95.02%，2018年利润总额1576715万元，相比2017年的837057万元，增长率达到46.91%，较高的增长率引起上交所及股民对新城控股的高利润提出了其修饰利润的质疑，认为其存在利用高业绩来向银行进行贷款的嫌疑，后续新城控股发布了关于问询函的回复公告，其公告中说明，2018年的高利润首先由于公允价值变动损益较高，在完工项目中由于单位租金坪效提升导致吾悦广场收入增长，再加上企业持续扩张，新开业投资性房地产数量多金额大，其次由于按照新会计准则新收入准则新金融工具准则的规定确认的资本化利息支出增加，信用减值损失增加，多方面原因导致企业利润增加。近几年随着国家政策的出台，房地产行业政策管控逐渐加强，各大银行对房地产企业的放贷的门槛提高到50强企业，新城控股在全体员工的共同努力下，在房地产企业中排名冲进了全国十强。

4.对部分财务指标的影响。随着计量模式的变更，2014年资产与负债均未大幅度变动，资产负债率保持不变，与2015年相比，资产与负债均有所增加，但增长幅度的不同导致资产负债率的变化趋势为增长，可见企业在改变计量方式后融资渠道增多，负债增速比资产增速大，从而对企业的筹融资能力造成影响。2015年后的资产负债率逐渐呈现居高不下的趋势线，每年都在80%以上，负债占资产的比例较高，企业财务风险较高，同时偿债能力较低。普通行业企业资产负债率超过50%就需要高度重视，而房地产企业由于存在大量预收款，并且需要通过向银行借钱买地、造楼、再抵押给银行借钱的一个循环过程来维持企业的运营，是负债经营的典型行业之一，因此房地产企业大多存在负债率较高，偿债能力较弱的特点。在盈利能力方面，投资性房地产计量模式的改变仅仅促使投资性房地产的公允价值出现了变动，采取公允价值模式时，企业的利润数额相对高于成本模式，主要原因是企业减少计提了一定的折旧与摊销，同时减少计提了企业的经营管理费用，从而改善了企业的盈利水平，销售净利率呈现出与净利润相同的增长趋势，说明企业的盈利能力为增长趋势。直到2019年有所回升。随着2017年融资渠道的收窄，限购限售等政策的涌现，企业总资产周转率降至20%以下，企业销售能力有所下降，资产利用效率较低。可见投资性房地产在公允价值计量下，企业的营运能力有所下降。随着国家三线四档政策的发布，新城控股成为12家试点房企之一，据有关部门测量，新城控股位列黄档片区，指出企业存在资产负债率剔除预售款后仍然高于70%的现象，有息负债年增速被要求不得高于5%，在政府的整顿下，新城企业未来需高度警惕各项指标的变化。

以上各种指标的变化仅仅由于会计计量方式转换后带来的结果，公司实质上的业务并未发生变化。

三、投资性房地产计量方式改变后存在的问题

目前我国在投资性房地产公允价值的应用上尚不成熟，仍然存在许多问题有待改善。

1.公允价值确定方法不统一。当前社会我国房地产市场环境发展不太平衡，在较发达的一二线城市中取得同类型房产的信息比较容易，而在一些不太发达的城市中获取信息会比较困难，没有统一公开的平台必定会导致公允价值信息上的不平等，导致同一个地区同一类型的投资性房地产所获取的信息不一致，公允价值确定方法也不一致。企业和评估机构只有利用自身条件获得的信息来进行评估，在这种环境中，市场难以保证公允价值计量的准确性与一致性，给予企业的自我运营空间较大，难以做到准确评估。以公允价值计量本身存在着一定的主观性，市场上常用的方法包括市场法、收益法等，具体企业采取的方法也不完全一致，企业和评估机构需要考虑评估对象、价值类型、数据来源、以及资料搜集情况等条件。但由于选择依据的不同，同一行业企业公允价值确定方法也存在不统一的现象，方法不一致导致公允价值计量模式在推广和应用中存在一定的困难。

2.利用公允价值模式粉饰报表。以公允价值为计量模式的投资性房地产，伴随着市场环境中房价的持续上涨，会出现企业利润持续增高的情形，这种快速增长的高利润会使得企业资金链存在崩盘的可能性。房地产市场价格并不稳定，会不断上下波动，伴随着房价的跌落，企业的业绩存在着跌至谷底的可能，利润存在较大的不确定性，波动率较大，财务风险和经营风险会随之增加，而且当治理结构出现缺陷时，企业的会计人员可以对公允模式计量的数据进行更改，对企业的财务报表进行粉饰，掩盖真实运营状况，为此类行为提供了方便。与此同时，为了保证公允价值的可靠性，企业外聘独立机构进行调查评估时也增加了企业的运营成本。

3.法规不够完善，监管部门的监督力度不够。随着经济全球化的快速发展，我国相关会计政策近几年也快速更新，但相关经济法律法规还未完善，存在一定的经济漏洞，针对投资性房地产的相关法律法规，文件还未完善完全，漏洞还未查漏补缺，部分企业存在有机可乘的心理，抓住漏洞并利用这一缺点，人为地做出影响计量结果的行为，从而达到改变企业利润业绩的结果，此现象不但不利于企业的发展，对于整个房地产行业同样也不利。职业道德缺失的会计人员会利用漏洞，存在利用公允价值以此操纵利润的不良现象，违背了会计的基本原则，也违背了作为会计人员的基本的职业道德，同时有关监督部门利用现有法律法规无法严惩此类现象的发生，存在持续恶性发酵的可能。

四、投资性房地产计量方式改变的改进建议

通过对新城控股企业的分析可以看出，投资性房地产计量方式改变仍然存在很多问题。基于此，提出投资性房地产计量方式改变的改进建议。

1.时刻高度关注房地产市场环境的变化。近几年我国房地产企业发展迅速，许多上市公司均新加投资性房地产业务，针对公允价值计量下所存在的有效性、公允性、可靠性等，建议企业在全方面掌握政府所出台的各项新政策法规的同时，针对市场的更新动态也需要进行高度的关注，对同行业龙头企业的计量方式选择也需进行高度关注，结合自身企业结构及市场变化，查漏补缺，与时俱进，才能不被时代政策所淘汰。

2.进一步完善信息披露制度。目前，在关于投资性房地产信息披露的相关规定方面，我国会计政策规定中还不够健全，存在漏洞。因此，建议企业及有关部门在信息披露制度方面加强监督管理，以此提高信息的真实性及可靠性，进一步防止由于信息披露不够而导致的财务造假现象的发生。同时，监管部门在进行监督检查时，也有必要加大对企业公允价值评估等自主定义行为在信息披露上的监管检查力度，以此防止被职业道德缺失者钻空子，给投资者提供准确的财务信息，为企业发展提供优质的环境与风气，促进房地产行业的良好发展，有利于人民和社会。

3.完善并改进财务评价指标。有关部门及企业自身在进行财务指标的评估时，不宜发生过度重视非经常性的资产损益指标的现象。该类指标对于企业而言具有不可持续性的特征，过度重视不利于对企业自身的真实生产运营情况进行评估，应该丰富更多类型的财务评价指标，例如经营利润率、现金流量状况、杠杆系数等财务指标，全方面对企业运营情况进行考察与评估，从而确保评价工作的全面性、合理性，防止发生企業指标的评价过于片面化，单一化的现象，有利于企业管理层对企业未来发展进行规划和决策，有利于投资者不必要损失，减少误判现象的发生。

五、总结

随着城市化脚步进入白热化，新一线城市的崛起，城镇人口的增加，房地产企业发展的脚步不会停止，对于投资者而言，对房产决策的信息需求也更为迫切，企业报表中的会计信息需要及时反映其市场价值，与成本计量模式相比，公允价值计量模式更符合市场价值，更能反映其实际价格，随着市场的变动而更新，较少投资者对于信息的滞后性。同时还有利于改善企业自身的资本结构，有利于进一步扩大上市公司的资产规模，达到缓解资金的紧张局面，为融资创造更好的条件。但对公允价值计量的评估监督力度不足，容易粉饰利润的缺点也不容忽视。综上所述，以公允价值模式下计量有利有弊，有关政策还需要不断完善，随着一带一路等全球化经济的推进，我国为此不断将政策法规趋同全球，不断进行更改和完善。在此环境背景下，建议企业不要盲从也不要排斥，需要根据自身企业的具体财务情况，采取适合企业发展的计量方式。

（作者单位：甘肃政法大学）