年轻人到底要不要提前还房贷

胡志挺

在利率高点时买了房，当时却不曾犹豫

相较前几年 5%、6%以上的利率，不少地方的首套房贷利率已跌破 4%并在不断下探。提前还贷，似乎成了贷款者与银行双方的一场博弈，前者希望尽快提前还贷降成本，后者则希望前者慢点还或不要提前还。

与房贷利率相关的信息，无一不牵动人心。最近，央行银保监会首套房利率新政、还款年龄延长、延迟退休、医保改革、人口负增长等消息接踵而至，无论是否直接与房相关，都会让人们联想到房贷，联想到几年前自认为不算高点的房贷利率。

“2018年，5.88%”“2019年，5.83%”“2020年，5.4%”“2021年，6.37%”，不少前几年购房的年轻人都认为自己是在利率高点时买了房，但当时却不曾犹豫。

“所有的年轻人都觉得自己买在了高点，在那个蓬勃向上的年份，误以为这个世界是属于他的。当年轻人掏空了口袋，却发现梦想是一文不名的。贷款不可怕，但贷款跟裁员几乎是前后脚来的。”于 2019 年在江苏南京购房的 80 后小张说。

小张直言，他们这代人受欧美文化影响很大，是看《老友记》成长起来的，笃信断舍离，追求及时行乐。除了 2008 年的经济危机，他们几乎没遇上过什么坎儿，是有史以来最敢贷款的一代，直到这波开始被教育。

首套房贷利率大幅下行

2022 年以来，部分地区的按揭贷款利率接连下调。进入 2022 年 5 月，先是央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点；随后，5 年期以上LPR 超预期较 4 月下调 15 个基点，降至 4.45%。这也是自 LPR 新机制建立以来，5 年期以上 LPR 下调幅度最大的一次。此后，多地首套房贷款利率低至4.25%。

进入 2023 年，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。随之而来的，是又一轮房贷“降息潮”，不少地方的首套房贷款利率已跌破 4%，至 3.7%甚至 3.6%。

“房贷对年轻人意味着什么？其实，这意味着更多的机会和更少的自由。”90后小闻坦言，如果她有房贷，可能会那么想。2020 年，她在一座二线城市花了近400 万元全款买了一套房。

在五线城市工作的小吴则表示，当地房价低，父母出钱付了首付，自己还了一年商贷后全转公积金贷款了，现在每月的公积金可直接冲抵房贷，也没有房贷烦恼。如今结了婚，夫妻二人的公积金，其实还能支持再买一套房。

但多数年轻人没这么幸运。几年时间，各城市房贷利率纷纷下行，此前房贷利 率 超 过 6% 的 郑 州 如 今 已 出 现 了3.8%的首套房贷款利率。若贷款 100 万元，按等额本息、30 年期限计算，2.5 个百分点的利率差则意味着月供 存在1500 多元的差额。

提前还贷不易，关注存量贷款会否降息

可见的是，存量房贷利率过高，或是当下百姓提前还贷的主因。多位 90 后“有贷人士”表示，如果手头有点钱，还是愿意去提前还贷的，利率相差太大了。但是，提前还贷不容易。

如大街小巷上四处播放着的《孤勇者》中所唱：“爱你破烂的衣裳，却敢堵命运的枪。爱你和我那么像，缺口都一样。”缺什么？钱。85 后小程在谈及是否会提前还贷时直言，不关注，因为没钱。

“我觉得房贷对我没有啥特殊含义，但如果我有钱肯定提前还掉。”90 后小于此前在合肥购买首套房时的利率为5.88%，他直言，现在利率太“背刺”（即“背后一击”，该词出自游戏当中，也指购买游戏一段时间后，游戏降价甚至免费了，等于给玩家背后刺了一刀）存量房了，也去了解了提前还贷的情况，得去银行预约，还得强硬点。如果银行拖着，不怕费事就说要打电话去银保监投诉，这样就能提前一些，不至于排队到半年后。

2023 年 2 月 10 日，中国人民银行公布的数据显示，1 月份人民币贷款增加 4.9 万亿元，同比多增 9227 亿元，创下有统计以来单月信贷投放最高纪录。但从结构上看，企事业贷款表现强劲，居民部门贷款持续疲软，占全部新增贷款的比例仅为 5%，显示居民部门持续去杠杆的现象仍在持续。

央行 2022 年第四季度城镇储户问卷调查则显示，去年第四季度，全国 50个城市 2 万户城镇储户的收入感受指数、收入信心指數、就业预期指数等均环比下降。去年四季度的收入感受指数为43.8%，比上季下降 3.2 个百分点。其中，10.8%的居民认为收入“增加”，比上季减少 1.3 个百分点，65.9%的居民认为收入“基本不变”，比上季减少 3.8 个百分点，23.3%的居民认为收入“减少”，比上季增加 5.2 个百分点。收入信心指数为 44.4%，比上季下降 2.1 个百分点。

收入预期不稳定、投资收益下行、LPR 多次下调等，使得越来越多的人开始关注提前还贷。但这些人的贷款，均为存量房贷。存量房贷利率能不能调整，这个话题略显敏感。此前，银行业人士多明确表示，存量房贷款利率不可能调整。如今，有银行业人士表示，这几个月较为“真空”，再等几个月看看，不知道是否会有相关的政策出台。也有专家学者撰文认为存量房贷利率的调整条件已经成熟。

不过，对银行而言，无论是提前还贷还是调整存量房贷利率，都会造成自身的经营压力。对于当下的提前还贷行为，一家国有大行人士此前表示，房贷收益对于银行来说是一笔长期稳定的生息资产，如果都纷纷提前还款，会影响银行对长期资产的计划安排。

亦有银行业人士透露，银行不希望房贷业务下降太快，同时也不希望自己已经锁定的收益或有较高收益的优质资产受到太大影响。

借助消费贷、经营贷置换房贷存在多重风险

就整体贷款利率看，各地的企业贷款利率屡创新低，个人经营贷、消费贷等利率也保持低位。例如，2022 年 12 月，北京新发放企业贷款加权平均利率为3.09%，再创统计以来新低；2022 年 12月，上海企业贷款加权平均利率为3.59%，比上年末下降 62 个基点。2023年春节前后，各大银行业务员纷纷开始推销个人信用贷、消费贷业务优惠活动，不少银行的利率低于 4%。

而与之相比的个人住房贷款利率，虽有下调，但与上述贷款之间的利率仍有差距，存量贷款利率则差距更大。

出于对当前收入、未来工作以及经济预期的考量，小张在这几年间多次提前还贷，截至目前，已提前还贷 175 万元 。 她 认 为 ， 当 年 的 贷 款 利 率 是5.83%，但那一年可以轻松买到年化7%的安全的理财产品。2020 年之后，全球经济进入新周期，铺天盖地的裁员新闻也出来了，所以现在能提前还一点是一点。

针对当下贷款利率下行的趋势，一些人打起了消费贷、经营贷置换房贷的主意。也正因如此，一些中介也在力推此类业务，称可以节省成本。要注意的是，并非所有人都能承受住房贷转经营贷、消费贷的潜在风险。况且，中介在帮助操作相关转贷时，自身的诉求也是收取中介费。不过，虽然业务不合规，但房贷利率差过大的现状，使得一些人愿意冒险尝试。

根据监管规定，经营贷、消费贷都会约定明确的资金用途，“转贷”后，若银行发现贷款人未按约定用途使用相关贷款资金，可以按照贷款人违约而要求提前收回贷款并会影响个人征信等。在期限方面，房贷的时间较长，而消费贷、经营贷的期限较短，且多要求一次性归还本金。若贷款人无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

最近，“南宁房贷年龄期限可延长至80 歲”等新闻又冲上热搜榜，这也说明了房贷在贷款期限上的优势。根据相关报道，有银行正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的 70 岁调整至 80 岁，即便是年满 50 周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高 30 年期限申请房贷。

然而，在当下新房和二手房贷款需求双双疲软之际，这一消息在年轻人中获得的反馈却并不一致。有人在相关微博下评论称，“为了套房奋斗到 80 岁？”更多的人，则关心的是———提前还贷如何退潮？何时才能上车？