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融创绝境求生

2023-05-19李惠琳

21世纪商业评论 2023年5期
关键词:孙宏斌融创货值

李惠琳

融创董事会主席孙宏斌再次上演“绝境求生”。

3月以来,融创先是公布了百亿美元境外债务重组方案,有望“续命”三年,年报也如约而至。

脱险上岸之路,孙宏斌迈出了一大步,但仍需努力。

财报披露的数据显示,2022年融创累计亏损超276亿元,加上2021年亏损383亿元,两年亏掉了约660亿元。

楼市低迷,销售回血缓慢。去年融创的合同销售金额为1693亿元,同比下降71.6%;收入为967.5亿元,同比减少51.2%。

慢慢走出流动性危机,孙宏斌还有多个关卡要闯。

奋力化债

融创的流动性危机始于去年3月,无法刊发2021年业绩,公司股票停牌。

两个月后,以四笔美元债违约为开端,其债务像雪球般越滚越大,孙宏斌鲜少在公开场合露面。

今年3月底,孙宏斌现身“融创中国境外债务重组说明会”,反思融创此次危机,是管理层战略失误,“有外界环境的因素,更本质的还是自己的问题造成的”。

他指出,原本融创是按照三条红线的要求,控制发展节奏,降低杠杆。

但追求规模的惯性,在投资上过于乐观和激进,管理上也存在权力过于下放等问题,导致安全垫不够厚,没能经受住这一轮考验。

孙宏斌特别提到,2021年上半年的那轮拿地。6个月内,融创在全国四处扫货,累计拿下82宗地块,期间新增权益土地储备约1708万平方米,新增权益货值约2135亿元。

在克而瑞的榜单中,截至2021年6月底,融创总土储货值达2.3万亿元,排名第三位,仅次于碧桂园、保利发展。

囤地的钱,大部分是借的。孙宏斌曾提到,因为拥有大量的合作方,自有资金参与拿地比例不到20%。

高财务杠杆之下,债务规模迅速膨胀。

截至2021年底,融创的总负债增至1.05万亿元,借贷余额为3217亿元。 账上现金692亿元,非受限现金只有143.4亿元,填补债务杯水车薪。

出险前,孙宏斌已嗅到危机气息。

2021年下半年,他采取自救措施,停止拿地,同时出售资产回血。

孙宏斌甚至以个人名义,向融创提供无息借款 4.5 亿美元。无奈,融创还是没能躲过违约。

出险之后,孙宏斌四处寻找援兵。2022年底,孙宏斌引入中信、华融,以王牌项目“上海董家渡”换来120亿元注资。

今年1月,孙宏斌又将深圳冰雪文旅城的全部股权及债权卖给华发,总代价约35.8亿元,预计亏损5.1亿元。

最近流出的照片里,孙宏斌白了头发。好在,降负债取得一定成效。

截至2022年底,融创负债总额同比下降约481亿元,其中借贷总额减少233亿元。

然而,偿债负担依然很大。截至财报获批日,融创到期未偿付的借贷本金约1005.2亿元,并导致借贷本金约835.5 亿元可能被要求提前还款。

重拾信心

接下来的境外债务重组,将是孙宏斌脱困的关键一步。

3月底,融创披露了一份长达40页的公告,试图重组总额约90.48亿美元的境外债务,以时间换空间。

融创向债权人提供了两条可选路径:约30亿美元债务发行可转换债,债权人可以现有债权转换为融创中国、融创服务的股权。

剩余60亿美元债务,融创拟发行新的美元票据进行置换,期限为重组后的2年至9年,票面利率介于5%至6.5%之间。

这次,孙宏斌还把自己的4.5亿美元股东贷款转换为融创股权,一来与债权人利益绑定,以示偿债诚意;二来保证第一大股东的控制权。

孙宏斌对方案提出了两点要求:“一是快,这是恢复正常经营的基础;二是系统、周全,支持公司真正恢复过来,走出困境。”

融创表示,按此次境外債务重组方案,预计将降低债务规模约30亿美元,目前获得了约30%投资者支持。

4月20日晚,融创中国公告,本金总额为90.48亿美元的境外债务重组方案,已获超75%的债权人支持,其已递交加入重组支持协议的函件。

对于融创整体问题解决和业务恢复,孙宏斌“非常有信心”。

他的信心来源是,外界环境利于化解风险,同时自身家底厚。

截至2022年底,融创净资产约864亿元,连同其合营公司及联营公司开发的物业项目共计890个,权益土地储备约1.3亿平方米,权益土地货值约1.41万亿元。

融创CEO汪孟德提到,过去一年,融创的工作重点集中在两方面:

一是全力保交楼和基本运营,第一批保交楼资金已落地约110亿元。

二是保护价值,推进与AMC资产管理公司合作,盘活资产,目前落地规模超200亿元。

最近一次是武汉桃花源项目。3月30日,融创官微披露,东方资产与融创就该项目再次达成合作,投资金额达9亿元。

2022年底,东方资产已对项目注资33.11亿元 。

汪孟德称,融创境内绝大部分项目的贷款较正常,对于展期难度较大的融资,正通过沟通展期,或引入第三方资金的方式解决。

挣扎一年多,融创似乎逐步向好,孙宏斌短期内可以喘口气。

长远来看,融创要真正恢复元气,还有赖于销售复苏。2023年1至2月,融创销售额仅为180.9亿元。

吃过扩张过速的苦头,孙宏斌有意收缩战线,聚焦优势核心城市,缩小管理半径。同时,他将之前7个区域拆分整合成10个区域,实现更精细化管控。

孙宏斌表示,争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

4月13日,融创复牌首日,股价跌超55%。

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