浅谈住宅工程常见质量问题与防治

2023-05-15杨新花陆汉时

建筑与预算 2023年10期

杨新花，陆汉时

（江苏南通二建集团有限公司，江苏南通 226200）

住宅工程施工质量的优劣关系到千家万户，如房屋存在质量问题，就会降低住户的生活体验感，影响人们正常的起居生活。因此，本文对住宅工程常见的质量问题进行剖析和总结，并提出有针对性的防治措施，以期减少住宅质量问题的出现概率，提高住宅工程施工总体质量。

1 住宅工程常见的质量问题

住宅工程中常见的质量问题主要集中在以下几个方面：（1）室外防水不到位；（2）厨房、卫生间渗漏；（3）室内建筑面层开裂、脱层、空鼓等；（4）外墙饰面空鼓、开裂和脱落。

1.1 室外防水不到位的状况及原因分析

室外防水不到位所反应出的主要状况为：住户外墙室内部分出现渗漏点，大部分出现在飘窗、室外空调机位部位墙体、女儿墙、屋面管道井、雨水管根部等。此外，也存在外窗密封性差，窗框中间立柱及框边渗漏水等情况；地下室外墙、底板及顶板局部渗漏。

外墙部分出现渗漏点有七种情况：一是墙体结构间连接部位施工不到位，未对施工缝处理；二是外墙混凝土结构穿墙洞口未封堵到位；三是外墙防水层施工不到位；四是外墙保温层质量控制不到位，出现开裂、渗水现象；五是出屋面女儿墙、管道井及管道根部防水处理不良；六是外窗密封性差；七是地下室外墙防水局部损坏、混凝土局部存在缺陷。

1.2 厨房、卫生间渗漏原因分析

厨房、卫生间渗漏有两个方面：一是楼板渗漏水。楼板渗漏水的常见原因是管道根部混凝土不密实，主要是管道预留孔在管道安装后未有效分层灌筑密实，防水施工前及施工后未进行有效的灌水试验，在楼面防水层局部防水受损失效后，出现楼板混凝土质量薄弱处渗漏；二是墙面渗漏水。对于厨卫间局部填充墙位于洗涤池或洗手池部位，要求墙面距离地面面层1.2 m 以下设置防水层，而许多施工人员未认真查看建筑图纸说明及规范要求，只看装修材料做法表，出现防水涂料施工不到位的现象。在墙面装饰层出现勾缝不到位的情况下，水会顺贴砖缝进入防水不到位的装饰层，进而造成渗水状况。

1.3 室内建筑面层开裂、脱层、空鼓的原因分析

室内建筑面层开裂主要出现在不同墙体交接处，未按设计要求设置抗裂网，或者是抗裂网质量差，强度和性能未满足设计要求，也有少量是抗裂网施工设置不当，直接固定于墙体层，砂浆未全面嵌入网内，造成抗裂网抗裂效果差；脱层、空鼓主要原因是抹灰施工未严格按分层要求施工，抹灰基层清理不到位，未采取甩浆或提高粘结力的其他措施。

1.4 外墙饰面空鼓、开裂和脱落的原因分析

粘结层施工不到位，粘结胶浆接触面不足、胶浆质量差或搅拌后超时使用，保温层锚固栓钉数量不足、锚固不到位；表面局部开裂、起皮是由于饰面层涂层、聚合物抗裂砂浆层施工不到位，局部厚度不足、粘结强度过低，大面积外墙饰面层未设置分格缝，因温度变化造成局部拉伸开裂。

2 住宅工程常见的质量预防及处置措施

2.1 室外防水不到位的预防及处置措施

2.1.1 墙体结构间连接施工不到位的预防及处置措施

预防措施：外墙混凝土结构在外挑板及填充墙底部需加强止水坎施工质量控制，对设计未考虑止水反坎的需通过图纸会审或技术核定等方式解决，并加强止水坎部位混凝土的浇筑质量控制。对于外窗侧混凝土部位，宜在混凝土结构施工阶段做好止水坎，对于窗侧砌体，宜采取混凝土套框，并在施工时做止水坎；填充墙与混凝土结构间加强接缝质量控制，对于填充墙需加强拉结筋质量控制及竖向及水平灰缝的质量控制；加强原材料质量控制；装饰施工阶段做好门窗口上沿滴水线的有效设置，下沿做好不小于5%的排水坡度。地下室外墙防水施工前认真检查外墙混凝土，对出现裂纹、孔洞、蜂窝麻面情况提前进行防渗处理，并进行防水加强处理。

处置措施：根据室内渗水点位置及外墙质量情况判断外墙渗漏的原因，外墙可处理的尽量从外墙进行防渗处理，即缺陷部位进行嵌补、防水修复、保温及饰面层处理；无法从外墙进行处理时，则通过剔凿内装饰层，对渗漏点进行注浆处理，再涂刮防水层，最后进行装饰修复。

2.1.2 外墙穿墙洞口未封堵到位的预防及处置措施

预防措施：外墙穿墙洞口分为两类：一是混凝土结构穿墙螺杆孔进行有效止水封堵；二是厨房、卫生间穿墙通风孔未按设计要求外倾坡度预留，装修阶段对洞口进行有效处置。

处置措施：对穿墙螺杆孔应分层封堵，先从墙内侧采用发泡剂进行封堵不超过2/3 墙厚，然后在外侧采用水泥砂浆进行嵌实，再在洞口中心5 cm 半径范围内进行防水涂料涂刷；也可以在外墙侧洞口采用锥形橡胶塞打入，然后从内墙嵌塞水泥砂浆或者是发泡剂封堵。对于厨房燃气排气管、厨房排气管或卫生间排气管洞口，原则上必须按设计要求进行预留，装修布排气管后，对管侧与洞口间做好有效的防水封堵。

2.1.3 外墙防水层施工不到位的预防及处置措施

预防措施：施工前设计是否有有效的防水做法，需认真复核图纸做法并提出调整意见及建议，避免不合理的细部节点防水做法造成质量隐患。加强防水材料质量监控，做好材料进场验收及抽检，严格做好进场材料的复试流程，避免不合格材料在现场使用。防水施工前需认真进行施工工艺技术交底，特别需加强细部节点做法的交底和指导。加强施工现场施工工艺的监督检查，特别是阴阳角及材料搭接部位的施工做法，避免偷工减料造成渗漏隐患。加强防水施工完成后成品保护，杜绝防水层遭损坏。

处置措施：对已经完成的外墙装饰层，在遇雨水及外墙淋水试验时发现渗漏的，需根据现场具体情况判断，采取不同的处理方法：①外保温施工完成，但外墙涂料等未完成时，可通过渗漏点位置在外墙相对高处进行排查渗漏点位置，从外墙进行排查及采取防水处理，并加强保温层拼缝处理；②外墙保温及饰面层基本完成，但涂料未完成时，可通过仔细查看渗漏点区域上方装饰层是否存在细微裂缝或勾缝不到位部位，查找到位置后，先采取对渗漏部位防水处理，然后，对装饰层缺陷部位进行处理；③对于外墙装饰完成后，在外架或吊篮撤离的状况下，可进行外侧处理的尽量先从外饰面进行查找和处理，对外墙面无法处理时，根据内墙渗漏点，先清理内墙渗漏点部位的装饰层，查看渗漏点部位墙体状况，如果有细微裂缝，宜采取裂缝封闭注浆处理；如果无裂纹则采取点状注浆处理。在堵漏处理完成后，进行内墙渗漏点装饰层修复。

2.1.4 外墙保温层饰面渗水的预防及处置措施

预防措施：外保温层施工时，需加强粘贴质量控制，确保粘结层按施工技术交底要求实施到位，避免渗水流窜，做好保温层拼缝密实；提高保温层外侧抗裂砂浆层的施工质量，确保材料质量，做好抗裂网的铺粘及抗裂砂浆的抹压到位，加强饰面装饰留缝的嵌缝处理，避免出现渗漏点。

处置措施：对已经完成的饰面层出现渗漏时，需通过室内渗漏点位置认真检查外墙上方一定区域的外墙施工质量，发现表层细微裂纹应进行局部清理问题区域，找出问题点，进行渗漏点的处理及饰面层进水部位的防水处理，再修复表面装饰层。

2.1.5 出屋面女儿墙、管道井及管道根部渗漏的预防及处置措施

预防措施：做好出屋面洞口周边混凝土的密实度，对出屋面墙、管道根部做好防水泛水处理，做防水加强层，经过灌水试验不渗漏后，再进行下一道工序。

处置措施：屋面已经完成的，女儿墙根部可以做加强防水措施，管道根部及洞口侧需从室内采取环向注浆处理，或根部沿周圈进行剔凿后嵌防水材料，然后再做防水处理。

2.1.6 外窗密封性差的预防及处置措施

预防措施：窗框与结构间做好止水坎，窗框及立樘加工制作及安装时加强密封处理，外侧窗框与装饰层间做好密封胶的填嵌；加强窗上沿滴水线的控制，避免倒挂水。

处置措施：根据渗漏点进行分析判断渗漏原因，框侧渗漏时，可从外侧或内侧进行注胶或者剔凿凹槽后嵌防水材料，之后再进行封缝处理；对于窗框或立樘渗水点，采取密封胶处理。

2.1.7 地下室外墙、顶板、底板防水不到位的预防及处置措施

预防措施：加强防水施工前结构自防水检查及处置，对结构混凝土裂缝、蜂窝麻面、穿墙螺杆部位进行认真检查，并做好相应防渗措施。对裂纹进行注浆或者嵌缝修补；对蜂窝麻面及松动混凝土进行剔凿及补强处理；对穿墙螺杆切除后，表面端孔采取防水处理；对基础后浇带封闭前，应清理干净杂物，剔凿钢丝网及松动混凝土，采用分段排水、吸水表干方式，检查底板后浇带是否有渗漏水情况，如果有渗漏情况，必须提前在后浇带底部两侧采用预埋排水注浆管。这种做法，一方面有利于后浇带封闭时底板压力水的排泄；另一方面有利于后浇带混凝土强度到达后进行封闭注浆。

处置措施：在室外土方回填完成后地下室结构外墙、顶板或底板出现渗漏点，采取局部注浆处理。对于穿墙螺杆孔部位渗漏采取注浆处理，或者螺杆周围局部剔凿深度40 ～50 mm、宽度宜为40 mm 的“U”形凹槽，然后在凹槽中嵌入速凝型无机防水堵漏材料进行快速封堵，宜采取预留深度20 mm 以上的凹槽，然后用含水泥基渗透结晶型的聚合物水泥防水砂浆找平；少量裂缝或混凝土不密实部位采用注浆处理，注浆处理分为两种方式，在无渗水状况下采用AB 型环氧树脂注浆，其注浆强度高效果好，在表面无明水的裂缝，宜采用可在潮湿环境下固化的环氧树脂灌浆料，在有渗水情况下可采用聚氨酯灌浆材料、丙烯酸盐灌浆材料、水泥基灌浆材料等进行注浆处理。

2.2 厨房、卫生间渗漏的预防及处置措施

2.2.1 楼板渗漏水

预防措施：在混凝土结构施工阶段，穿越楼板的管道采取预埋止水节套管，避免预留洞易造成封堵不实而造成渗漏隐患；提高楼板混凝土施工质量，对预留孔管侧提高封堵质量，降低渗漏风险；楼面装饰施工前对厨卫间进行盛水试验，对有渗漏点采取封堵措施；基层防水完成后，再做盛水试验，无渗漏方可进行下道工序。

处置措施:楼地面完成后出现渗漏水，宜采取楼板底渗漏点进行注浆处理，也可以在楼板底不渗水、表面基本干燥情况下，采取涂刷环氧树脂玻纤网进行封闭。

2.2.2 墙面渗水

预防措施：迎水面按设计要求做好防水层涂刷，涂刷必须按施工工艺及技术交底，避免漏涂现象；加强防水材料的质量控制，杜绝劣质防水材料和防水材料掺假等情况。

处置措施:在厨卫间墙面装饰面贴砖的情况下，应先查找饰面砖的缝隙是否嵌缝到位，如果存在缝隙，宜采用渗透性的防水涂膜进行涂刷或采用防水剂调成糊状进行勾缝；对非迎水面渗漏点位进行扩大高度和宽度采取清理抹灰层，采用涂刮堵漏灵等防水材料进行封闭，再进行饰面恢复。

2.3 室内建筑面层开裂、脱层、空鼓的预防及处置措施

预防措施：加强填充墙体与混凝土结构间拉结筋控制，做好不同墙体间连接胶浆施工质量的控制；饰面施工前做好不同墙体交接部位防裂网的布设施工，做好基层甩浆或刷结合剂处理；抹灰层必须严格按要求分层施工，加强抹灰层原材料的质量控制；加强饰面层材料质量控制，饰面胶粘剂选用优质品，杜绝劣质材料；饰面施工需按工艺及规范要求认真细致。

处置措施:不同墙体及线管开槽修补部位出现饰面开裂，宜采用切槽修补聚合物砂浆贴抗裂网布；如抹灰层空鼓，需对空鼓区略扩大范围切缝剔除，清理基层，涂刷基层粘结剂，再进行抹灰修补。