测绘工程技术在不动产测量中的实施分析

周熹霖　李春龙

摘要：随着城市化进程的不断加快，我国建立了一套较为完整的不动产经济发展干预政策，不动产测量工作因此得到快速发展。随着市场经济的不断发展，不动产经济规模逐渐扩大，这就更要求相关部门对其加强监管，以确保不动产政策的有效性。基于此，有关不动产测量工作需要保证测量数据的准确性和质量，提升测量效率，这样才能从根源上确保不动产政策有效施行。

关键词：测绘工程技术；不动产；测量

一、前言

不动产是非常重要的资产，随着我国对不动产法律法规的不断完善，不动产自身价值的不断提升，不动产测量工作的重要性不言而喻。目前，城市建设、植树造林、修建基础设施等都离不开不动产测量，而保证不动产测量数据的精确性和可靠性是确保不动产测量质量的重要因素。对不动产进行测量的目的是获得并展示不动产相关信息，明确其价值，这样才能更好地对其利用，为社会建设作出更大的贡献。而要提升不动产测量质量，就需要加强不动产测绘技术的研究创新，优化测量方法，使用更先进的设备，这样才能持续有效地推动我国不动产行业的发展。

二、不动产测量概述

不动产测量是我国土地资源管理规划中极为常用的方法，不动产测量是测绘学科中非常重要的组成部分，其测绘结果有着法律效力。目前，不动产测绘技术发展以不动产调查为基础，通过现代测绘技术对不动产的面积、位置进行统计分析和规划，并了解其属性，最终形成具体的图像数据信息给城市规划管理者提供有效的依据，提升工作效率和质量，保证规划具有极高的合理性。在城市规模不断扩大、人口不断增多，大量居民需要购置房产的背景下，不动产测量显得更为重要。由于不动产测量信息与产权价值有着密不可分的关系，这使得不动产测量信息与居民利益直接挂钩。因此，提升不动产测量的质量，也就是保证居民合法利益不会受到侵害，保证社会稳定快速发展。

不动产指的是具有权属性质的土地及上面建筑物的总称，其与地籍有着非常紧密的联系，所以不动产测绘也被称为地籍测绘。地籍有着独特的功能和特点，按照特点可以分为初始地籍和日常地籍。地籍测绘现在较为常用的方法有地籍控制测量、界址点测量和地籍图测绘。房产图测绘一般按照管理需求划分为房产分幅平面图、房产分宗平面图和房产分户平面图。随着科技的快速发展，目前大量的信息化技术被应用到测绘之中，这对于不动产测量产生了巨大的帮助，通过对各项数据信息进行采集整理分析，就能更好地为土地勘测、城市规划、建筑施工提供帮助，这不仅能提高不动产测量的效率，还能极大地节约成本，促进不动产测量行业的发展[1]。

三、不动产测量的重要性

不动产测量的主要目的是给不动产使用者、管理人员、开发建设者等提供足够的科学管理数据，其数据本身具有法律意义，通过数据就能对不动产产权信息进行证明，是一种有效的法律凭证。通过对不动产进行测量，各行业管理人员能了解不动产的地理位置、空间数据、面积等，为不动产登记、开发等工作提供依据（如图1）。因此，不动产测量对于城市建设管理、基础建设管理等有着较强的重要性，是建设规划的基础。

同时，不动产测量所获得的结果由于具有法律效力，因此相关部门在进行测量后都会将结果进行存档，并在出现产权纠纷时将其作为证据，为案件的解决提供帮助。所以，保证不动产测量结果的精准性和可靠性对于社会各界都有着较大的影响，只有在不动产测量中积极地应用先进的测绘技术，才能为各方提供有力的保障。

四、不动产测量的特点

（一）具有权威性

不动产测量结果由于具有一定的法律效力，因此不动产测量有着一定的权威性，这就要求在测量的过程中，相关人员必须严格遵守国家相关的法律法规和程序来进行测量，测量的工具也一定要满足要求，同时相关技术也应符合我国测量要求，并依靠专业的技术人员来进行测量，这样才能保证测量结果的可靠性和精确性，并确保在测量时没有出现违反相关法律法规的情况。

在测量完成后，测量单位要将不动产测量结果作为不动产的档案进行保存，并送交相关部门保管审核。在进行不动产测量之前，测量部门还需要提前制定测量计划和测量方案并送交相关部门审批。一旦审批通过，测量计划和测量方案就不能再随意修改，必须按原计划进行，如果出现较大问题必须进行修改，也要先向相关部门提交申请，并制定修改后的方案和计划送交审批，随后才能继续测量，这样才能保证不动产测量具有较强的权威性。

（二）不动产测量比例尺和对象不同

一般，不动产测量的区域都较大，甚至可能是一整个城市或是整个片区，这就使得测绘图纸需要表达出较多的内容，并且范围也非常广。由于区域较大，不动产测绘图所使用的比例尺一般都会比普通图纸大很多，因为区域的大小存在差异，比例尺的选择也会存在一定的差异。

由于不动产测量是为了帮助相关人员对不动产的位置、数量、属性、用途等方面进行了解，因此不动产测量相较于普通的地形测量有着明显的对象差异。

（三）不动产测量使用的技术存在差异

由于不动产测量有着独属于自身的特点，可能还要兼顾土地测量和房屋测量，对测量人员的技术要求相较于地形测量人员会更高，因此在进行不动产测量时，需要聘请有着相关资质的专业人员，这样才能保证测量人员对于技术和理论知识有着良好的认识和应用能力。

五、不动产测量存在的问题

（一）组织工作不力

由于不动产测量对于数据质量要求比较高，这就使得整个工作具有较强的复杂性，对于工作人员的专业知识要求较高，并且在进行不动产测量之前，还需要测量单位合理地对实际情况进行分析，制定出科学合理的计划，并对各程序细节进行合理安排，确保整个测量工作有序进行。

目前，部分测量单位在进行不动产测量时会出现没有进行科学规划、组织不力的问题，这首先导致组织方案存在严重的不合理情况，在实际工作开展时，组织方案、测量方案与实际情况出现了严重的不匹配，测量单位就难以开展工作，从而影响正常的测量。

由于组织方案存在问题，还会出现严重的组织不力情况，在工作中出现人力资源配置不合理、部分重点区域人力资源不足的情况，使得测量效率和质量降低，最终影响整个测量工作的质量和完成速度。部分测量单位在测量时没有制定明确的规章制度，在进行工作时没有划分工作内容和责任，这使得工作人员缺乏工作热情，有关部门难以对工作人员的实际工作进行制约，使得测量质量下降，甚至可能出现测量数据错误、相互推卸责任的情况。

（二）数据统计精准性较差

目前的不动产测量工作中还存在一定的数据测量问题。由于数据划分概念并没有完全明确，这就导致在实际的测量工作中，一些工作人员使用的数据测量概念存在一定的差异，导致在实际工作中出现数据相互混淆，从而降低数据的精准性和质量。数据的精准性一旦存在问题，就会进一步影响后续的测量工作，如，在测量房屋高度时，某工作人员使用的是净高，但另一名工作人员使用的是层高，这导致房屋高度数据存在差异，在后续的测量工作中，房屋的实际使用空间计算也会出现误差。

一些客观因素也会对数据精准性产生影响，例如在安设一些测量设备时，由于墙体的厚度不同也会造成一定的误差。同时，由于建筑存在公摊面积，而不同房地产企业对于公摊面积的计算方式也各不相同，一旦测量单位没有对情况进行了解，也可能会因为计算方式错误导致测量数据出现错误。因此，在进行测量时，相关单位不仅要使用先进的测量技术和测量仪器，更是要对实际情况进行深入地了解，这样才能确保数据的精确性和有效性[2]。

六、测绘工程技术在不动产测量的实施分析

（一）数字摄影测量技术的应用

目前，大量先进的测绘技术被应用到了不动产测量中，具有代表性的就是数字摄影测量技术。该技术最早被应用于航空航天领域中，通过高分辨率，高灵敏度、高光谱识别度的摄影设备来对需要测量的区域进行拍照和测量，该方法具有极高的智能化，工作人员只需要根据实际的测量需求确定测量方式，就可以开始进行人工遥控测量，随后就可以在系统之中获得数据。

由于该系统有着极高的智能化和灵活性，因此在进行测量时，工作人员可以依照不同的工作需求对测量的工作目标进行灵活设定，这极大降低了工作成本，提升了工作效率，并且由于数据通过计算机运算直接得出，也极大地保证了数据的准确性，将人工计算的误差降低到了最低点。

该系统使用遥控卫星对区域进行测量，还具有较强的动态性，可以长时间对某一个区域进行监测，让工作人员能更及时地获取该区域的数据，对不动产和国土资源发生的变化更加了解，为数据应用提供更好的帮助。

（二）3S技术的应用

3S技术分别是RS技术、GIS技术和GPS技术，三种技术有着一定的关联性，但是在特点上又各有千秋。

RS技术一般被利用在土地利用率监测上，工作人员会通过遥感测量的方式对需要测量的区域拍照，并获取相应的数据信息。随后工作人员会将图片以及数据信息汇总到计算机系统中，通过计算机系统对信息和图片进行处理，让信息和图片具有更高的可辨识度和可利用性，工作人员还可以依靠该系统对被测量区域进行周期性的监测，找到土地利用变化规律，并计算出相应的结果，得出更为准确的结论。

GPS技术与RS技术较为类似，但其操作更加便捷，并且还有定位精度高、可以全天候作业的优点，在对不动产进行测量时，GPS技术主要被利用在对土地进行勘测的方面，工作人员可以通过多相正交变换的方式来完成数字变频，达到测量的目的。

GIS技术一般被用于已经完成了RS和GPS的工作之后，该技术是要工作人员对相关数据库进行搭建，通过数据库来对测量数据进行整理汇总分析，让测量记录变得更加完善。同时，数据库还能方便工作人员对数据属性进行分析，并对数据进行应用，提升不动产测量工作的效率和质量[3]。

（三）数字化扫描技术的应用

在对不动产进行测量时，使用数字化扫描技术能更好地对地形地貌进行勘测，同时也能非常好地适应建筑的扫描勘测。通过扫描，工作人员能较好地了解建筑设计情况和土地资源状态，并提升信息资源整合的有效率，为建立不动产信息数据库提供较为可靠的数据。通过该系统的支持，工作人员也能更好地把握整体测量进度，让整体测量较为高效、准确。

利用该系统对区域进行扫描后，就能生成相关数据，这些图像数据能让工作人员对区域情况进行详细地了解，但在扫描时，依然可能出现一些问题，因此，这要求工作人员熟练地掌握扫描技术，这样才能保证扫描的准确性。

基于数字化扫描技术的不动产测量能够让工作人员更好地对实际设计中的路线分布和整体布局进行了解，提升不动产测量数据的可信度。这对于不动产测量之后的工作有着至关重要的作用，极大地保证了不动产测量的效果[4]。

（四）RTK定位技术的应用

RTK定位技术也是被广泛应用在不动产测量中的技术，通过RTK技术的加持，测量单位能得到更加准确的测量数据，这种技术还有着极高的操作便捷性和自动化优势，极大地节约了人力资源和工作时间，提升了工作效率。该技术也能实现对区域信息的实时监控分析，确保数据变化不会对测量结果造成严重的影响，高度自动化、智能化的系统也尽可能降低了人为误差率，保证了数据的进度。

相较于传统的测量方法，该方法受环境影响较小，进行勘测时几乎不会对周边环境和居民生活造成影响。而传统的测量方法可能需要进入居民楼中对各类数据进行勘测，不仅会对居民正常生活造成困扰，也会极大提升工作量和工作难度。

（五）三维激光扫描技术的应用

该技术是使用激光对区域内的不动产进行扫描，随后生成数字信息，再通过系统将这些信息转变为数据的方法。该技术相比于传统测量技术有着极高的准确性，能极大地提升工作效率。该技术还有操作便捷、适用性强的优点，能较好地适应各类复杂地形，在对复杂地貌进行勘测时，多数会采用该技术。

该技术在使用之前，工作人员首先要对周边环境的地貌进行监测，随后再利用三维扫描技术和定位系统来收集数据，从而形成完整的数据测量网。在收集所有数据后，工作人员就能利用系统将这些数据进行建模，随后对区域进行精准测量，并利用专业的绘图软件形成三维立体空间，确保工作效率和质量。

该技术同样也会使用到GPS技术，GPS技术会首先对需要测量的区域进行静态观测和定位，工作人员对三等控制网进行布设，并通过碎步测量的方式来构建基本模型从而获取初步的数据。随后工作人员就可以在模型的辅助下对各类数据进行测量和完善。

（六）坐标解析法

在对不动产面积进行测量时，目前还出现了全新的坐标解析法，该方法主要被应用在房屋用地规划面积、公摊面积、房屋建筑面积等计算测量中。该方法对于房屋面积计算较为精确，能较好地对房屋用地测量纠纷事件进行预防和提供证据。由于具有较好的测量准确性，该方法还能帮助相关部门更好地建立起不动产数据信息档案，让相关部门能更好地对不动产情况进行监控，当出现不动产纠纷案件时，为判罚提供有力的依据。

该方法首先要在结合界址点上确定坐标，随后对不动产实施方差测量，这样就能有效保证数据测量精准度，这种方法能极大地减少测量误差，提高数据准确性[5]。

（七）地理信息系统技术的应用

工作人员在对地理信息系统技术进行应用之前，首先要掌握全球地理学和全球地图学以及各类遥测计算机信息科学，随后就能通过对各类不动产相关数据的收集、整理、存储、分析来自动生成各种信息地理登记信息，而这些信息能进一步整合，并构建出不动产数据库。

通过地理信息系统技术，工作人员能在计算机中将不动产三维图像化，随后就能通过遥感技术的三维图像进一步对数据进行完善。通过三维立体图像设计、动画显示技术等现代化科技手段，工作人员能在计算机内将整个区域的全貌以三维建模的方式呈现出来，从而实现不动产信息的测量，并进一步完善不动产信息数据库。

由于信息直接出现在计算机数据库中，还能实现数据库的实时统一采集管理，计算机也能更好地对数据进行分类处理，确保数据使用的便捷性，确保了数据安全。

（八）倾斜摄影技术

近些年在国际测绘领域中出现了全新的倾斜摄影技术，该技术能对原有的摄影测量技术进行补充，弥补原有技术的局限性。该技术配备了多个传感器，并增加了多个角度的摄像头，保证所采集到的影像更具有直观性和真实性。

在进行测量前，工作人员首先要在无人机上安装倾斜影像机，通过无人机获取需要测量区域的地貌数据，并为后续的地籍测图工作奠定基础。倾斜摄影技术能极大地减少工作量，降低人工成本，提高工作效率[6]。

七、结语

不动产测量对于我国城市发展、社会进步有着重要的影响，精确的不动产测量数据能保障相关人员的利益，减少纠纷出现的概率，同时也能更好地解决纠纷，并且还能让城市管理人员更好地对城市区域进行规划，构建出更合理的现代化城市。但要保证不动产测量数据具有极高的权威性、可靠性、有效性和准确性，就需要不断提高测量水平，而传统的地貌测量技术与不动产测量技术有着一定的差异，这就使得将传统测量技术应用到不动产测量中有着一定的难度，因此，专业技术人员必须对测量技术进行创新，并融入各类先进的智能化手段，通过这种方式来提高测量技术的应用水平。在对不动产进行测量时，相关工作人员还要加强管理，这样才能高质量地完成测量工作，并保证数据质量和工作效率。

参考文献

[1]刘艳亮，王斌，朱业来.测绘工程技术在不动产测量中的实践应用分析[J].门窗， 2022（16）：235-237.

[2]黄秋华.探讨测绘工程技术在不动产测量中的实践应用分析[J].中国科技期刊数据库工业A，2023（04）：5-7.

[3]唐晓慧.浅谈测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J].建材发展导向，2019， 17（02）：165.

[4]陈建涛.试究测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J].建筑工程技术与设计，2018（20）：579.

[5]敖继斌．无人机航测技术在不动产权籍调查测绘中的应用[J]．中国科技投资，2020（26）：29-30+34．

[6]余辉.浅析不动产测量中测绘工程技术的应用[J].地矿测绘，2021，4（03）：19-20.

作者单位：重庆市勘测院

责任编辑：尚丹