我国不动产登记制度的完善

王云松

摘要：2007年颁布的《物权法》在第9条明确的规定了不动产物权的设立和变动须经登记才可发生法律效力，未经过登记，不可发生法律效力。根据这一条文的规定，我国物权法所确定的不动产物权变动的公示方式就是不动产登记制度。但不动产的登记在实际的操作中还存在着一些争议，本文通过对现行不动产登记制度的探讨，指出了我国不动产登记制度中存在的问题，对如何完善我国不动产登记制度提出了合理化的建议。

关键词：物权公示公信 统一登记 不动产 一、引言

2007年颁布实施的《物权法》中明确的规定物权公示公信原则，对于动产而言其公示方式是交付制度，而不动产的公示方式主要是登记制度。物权法颁布至今已经有8年时间，在这期间我国的物权法得到了很好的实施，个人的财产权得到了保障。但目前不动产登记制度并不十分健全，需要尽快完善我国不动产的登记制度，从而保障公民的私人财产权神圣不受侵犯。

二、物权公示公信原则的含义及基本法理

我国物权法之所以规定了物权的公示公信原则，是由物权的绝对权、支配权、对世权和排他权的权利属性所决定的。这当然的要求物权的变动需要予以公示，从而产生法律上的公信力。物权公示的最根本作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。①物权变动，依其发生的情形不同可以划分为依法律行为发生的物权变动和非依法律行为发生的物权变动两种。物权变动需要公示的法理基础也因这两种情形的不同而不尽相同。根据法律行为所产生的物权变动行为，其法理基础就是依据物权变动双方当事人的物权变动合意并不当然的发生物权变动的法律效力，因而必须对物权变动提够相应的法律保障。而物权公示制度就是这一法律保障。非依法律行为法发生的物权变动，基于法律的直接规定而产生法律效力，但如果权利人要进一步的处分该物权，则必须予以公示。

公示与公信是密切联系在一起的。公示是物权变动生效的必备要件件，不同的公示方法，其所具有的公信力也有所差别。公信主要是针对第三人而言的，第三人因为这种信赖公示的物权的存在，并基于这种信赖而与当事人订立转让物权的协议。②这种信赖利益值得我们去加以保护，我认为在双方当事人之间不太需要考虑这种公信力的问题，因为双方当事人应当是熟识的，因而不需要公信原则的保护。

物权公示公信原则对于法院执行活动的开展具有积极意义。众所周知，当前法院对于法庭判决在某些情况下难以执行，也就导致胜诉一方的合法权益得不到有效的保证，从而对于培养民众对于法律的信仰精神也极为不利。如果原告在诉讼中申请财产保全，法院当然要对财产进行查封、扣押。但法院必须对被保全或的财产的物权状态予以明确的掌握如是否存在共有人在一些实际的案例中，许多需要保全或强制执行的财产都被财产所有人通过各种方式加以隐藏，从而逃避债务。这就需要进一步的完善物权的公示制度，增强其公信力，更好的维护胜诉一方的利益诉求。

三、不动产登记制度的完善

物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据这一条规定，我国《物权法》所确定的不动产物权变动的公示方式是不动产的登记制度。例外情形则是指不动产物权的变动通过交付等方式实现。

（一）不动产的登记制度及存在的问题

所谓不动产登记制度是指经权利人的申请，由登记部门将申请人的不动产物权记载于不动产登记簿的行为。我国《物权法》的第9条至第22条都是不动产登记制度的法律规定，主要包括登记机构，变更登记，异议登记，预告登记，等制度。我国物权法所建立的不动产登记立法模式以实质主义为基本原则，在准不动产登记方面采取了形式主义的登记体例。

从行政法的意义上讲，登记行为仅仅是行政机关众多具体行政行为中的一种。但在物权法的层面上，不动产的登记在不动产的物权变动过程中具有相当重要的作用。当前我国可以行使不动产登记权力的国家行政机关并不单一，诸如土地管理机关，房地产管理机关，森林管理机关，草原管理机关，水域管理机关等都可以进行不动产的登记。房屋这种典型的不动产，要发生所有权的移转，至少要经过房地产管理机关，土地管理机关，税务机关等一系列行政机关的审批，才能完成物权变动。这种纯粹意义上的民事法律行为被赋予了太多行政色彩，这与我国的法制传统是密不可分的。上述制度的基本出发点和制度诉求更侧重于对不动产事务的管理，而不是物权变动的公示制度。基于此，《物权法》第10条第2款明确的指出，我们必须要尽快的改变多部门、多级别的登记制度。这一原则写入物权法的条文之中，足见立法者的智慧。通过该条文的规定，可以促进行政部门积极的改变当前多部门、多级别的登记制度，尽快建立统一的不动产登记制度。通过建立这样一个统一的登记制度，可以减少行政权力对于私权行使的干涉，对于培植人文主义、私权神圣这样一些理念具有重要作用。

（二）不动产登记制度的完善

虽然《物权法》第10条第二款明确规定了不动产物权统一登记制度，但从实际情况看，统一不动产登记，建立统一的登记机构，统一登记的范围，统一登记的办法，统一登记的效力，目前还是无法实现。现行不动产登记制度存在的不完善，不统一，不全面等问题，不仅不便于国家掌握不动产物权的实际状况，更严重的是不能使进行不动产交易的双方当事人通过不动产登记簿物完全了解不动产物权的真实情况。要想尽快解决当前不动产登记制度的混乱状态，必须制定《中华人民共和国不动产登记法》，明确不动产登记机构，登记程序、登记办法等事项。只有通过法律统一不动产物权变动的登记制度，才能够保障不动产物权的正常流转，实现对公民财产权的合理保护。

四、结语

不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众 予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。具体来说，登记的目的就在于向公众公示如下情况：一是物权的设立。二是物权的移转和变更。三是不动产的负担。四是不动产物权的消灭。五是不动产权利的其他情况。为此我们需要尽快制定《不动产登记法》，发挥不动产登记的公示作用。

基金项目：黑龙江大学研究生创新科研项目（YJSCX2015-046HLJU）

参考文献：

[1]王利明著 《与民法同行》第一卷 法律出版社 2006年

[2]孙宪忠著 《中国物权法总论》（第二版）法律出版社 2009年

[3]《在人大法学院听讲座》第一辑 中国法制出版社 2007年

[4]《物权法名家讲座》 中国社会科学出版社 2008年

[5]王利明主编 《民法》（第四版） 中国人民大学出版社 2008年

注解：

①孙宪忠 中国物权法总论（第二版）法律出版社 2009年 271页

②王利明 物权法的基本理念《与民法同行》