面向综合运营的智慧园区建设

曲沛家

摘要：智慧园区产业近年来蓬勃发展，建设理念从基础设施建设到数字化系统再到智能化管理，演变为当前的智慧管理。纵贯发展历史，智慧园区的发展一直在围绕科技进步、产品提升的核心思维模式进行产业升级，过程中主要是由产品厂商驱动产业发展。但是一个产业的真正成熟，最终还是要看产品是否能够迎合使用者的实际需求，一个智慧园区项目能否为使用者提供真正意义上的增值价值才是产业健康发展的充要动力。旨在从园区综合运营的角度，阐述未来智慧园区发展的可能道路。

关键词：智慧园区；综合运营；园区信息化

一、前言

各类产业园区是我国经济蓬勃发展的重要载体，随着经济发展和产业升级，对园区的建设、经营、管理提出了新的挑战，在此背景下，结合大数据、物联网感知、人工智能等新技术、新理念的智慧园区应运而生[1]。

智慧园区的发展是从上世纪90年代后期开始的，当时的产业园区建设主要侧重基础设施的建设；到了本世纪初00年代，随着数字化时代的浪潮，使得各种弱电子系统逐步产生了真正有用的数据，并实现了各自的“系统化”，奠定了后续具备数据应用能力的智能化基础，与此同时，各产品厂商也开始根据用户需求，不断深化自己产品的各种功能，并逐渐尝试融合、关联各子系统的功能和数据，使各系统开始实现“智能化”；到了10年代，通过借鉴IBM的智慧城市理念，逐步兴起智慧园区的概念。2014年工信部正式开始了智慧园区1.0的示范性建设，后续智慧园区经历了“连接、分享、共创特征的新型智慧园区2.0”、“以信息和智力资源为重要驱动因素的智慧园区3.0”的过程[2]。

智慧园区产业得到了蓬勃发展，传统智能化厂商通过深挖已有产品线、拓展或并购新产品线，不断扩大自己在智慧园区领域的市场份额，客观上也不断做大市场蛋糕。当时间来到了20年代，软件开发行业也开始义无反顾的投身到智慧园区产业的大潮中，并以各子系统功能融合关联作为突破口，以数据中台、数据可视化产品为雏形，发展出新的智慧园区大数据产品，为智慧园区产业的发展提供了新的动力[3]。

二、产业发展的导向问题

信息化的发展规律一定是“需求决定产品”，而纵贯智慧园区产业发展的历程，发展方向基本上是以产品发展为导向，园区的管理方更多的是依赖市场上主要产品制造商提供的各类单一性或局部性的产品解决方案来规划整个园区的智慧建设。这一现象的原因，一方面是产业园区发展势头汹涌，园区管理层人员更多的精力放在了园区对外招商工作上，对园区的管理体系重视不足或经验不足，只能被引导、被规划所导致的；另一方面，市场上缺乏经验丰富的成熟集成商，而真正主导的是上游产品制造商，所有的规划行为均是站在以自身产品的为核心的角度去规划，从而缺乏方案整体性、合理性。项目不具备实用性，为了智慧而智慧，或者充其量只能算是智能化的加强版，使得“智慧”沦为一次性展示用具，项目的生命周期：验收即结束。

任何产业的健康发展，都离不开用户需求的支撑。随着智慧园区概念的普及，智慧园区的建设将成为未来园区的新建、升级的必选项，智慧园区系统的建设，需要对园区的管理能力和运营能力提供强有力的支撑，因此，对于智慧园区规划的要求也会越来越高，仅仅由产品厂商制造新产品、新概念来主导行业发展，必将成为行业发展的新瓶颈[4-5]。

三、产业园区的切实需求

围绕用户切实需求对智慧园区进行规划，需要深入了解园区运营的当前发展水平、了解园区管理的组织架构和管理方式，更要了解园区管理所面临的真正痛点、难点。而具体的智慧园区规划设计需要针对不同园区类型、不同角色需求进行规划设计，因此园区的管理是全方位、多层次的管理，具有较大的管理半径和管理纵深，管理难度极高。

（一）产业园区的服务对象

产业园区的参与角色，主要包括园区管理方（管委会、投资方等形式）、物业管理、入驻企业、企业员工、访客等，各方对园区的需求各不相同，涉及到整体运营方向、资产管理与维护、秩序维护、财税政策、企业服务、个人生活出行保障等方方面面。

（二）产业园区的组织架构

园区运营的核心是运营团队，团队是由组织架构支撑起来的，只有了解园区运营团队的组织架构，才能分析产业园区的运营方式和管理模式，从而针对性的构建有效的智慧园区管理平台。

园区的组织架构一般可根据管理水平的层次，分为三个阶段：（1）基础架构，一般由财务、行政、物业、招商四个职能部门组成，能够满足园区的日常管理和正常运营，是园区生存的根本。目前的智慧园区也是针对这一部分的业务架构进行设计规划。（2）运营架构，是在传统的基础架构上，增加了产业运营、产业资源、品牌推广和产业投资等职能部门，进一步发挥园区管理的主观能动性，为园区的运营带来租金之外的额外增值收益。（3）战略架构，在运营的概念基础上，叠加更高层次的产业分析和战略发展职能，对于团队的产业分析能力提出了较高的要求，实时掌握行业发展脉络，着眼产业发展，拓展更广阔的市场。

（三）产业园区的发展需求

产业园区的发展，将遵循着一个循环的阶段：

1.园区初创阶段。通常在园区初创的第一年，这一年主要是解决园区的生存问题。需要的招募大量企业客户入驻园区，需要广泛的社会资源和信息发布平台；需要具备为园区入驻企业提供解决具体需求的能力，这些能力包括：明确的场地交付标准；客观的配套指引；提供可定制的私域服务等。这些能力是入驻企业，尤其是初创企业入住后所面临的最切实的硬需求。

2.园区提优阶段。通常在初创的二年，园区具备了一定的企业入住率，开始将主要精力放在了解入驻企业基本信息，了解企业发展规划，为企业提供长期的各类服务，增强企业对园区的满意度，加大园区与企业的黏连性。

3.园区成长阶段。通常在第三年以后，园区开始根据自身产业特点，有重点的对企业进行筛选，抓住优质企业和优质项目，提升园区亮点、增加园区企业质量，从而放大园区自身的产业优势。

4.租户波动阶段。在园区企业签约到期时（常见租期通常在1、3、5年），园区将根据企业具体情况，针对优质企业，适当增加优惠力度或倾斜园区资源的方式，进行挽留；如果是非重点企业，园区应尽快邦之企业完成退租、转租手续，并利用自身优势帮助企业拓展新的产业园区载体，让企业的发展与园区发展相结合，让合作不在局限于园区之内。

5.发展循环阶段。历经几年发展，园区拥有了良好的品牌和口碑后，不应故步自封，随着社会的发展，国家产业政策的不断调整，园区应结合自身特色，与时俱进、有的放矢的重新制定新的发展策略，循环迭代上述各发展阶段。

产业园区的各发展阶段，有着各自不同的需求，智慧园区不应拘泥于基础设施的智能化、智慧化，还应根据不同历史时期的发展特点，有针对性的迭代升级，项目与园区共同发展、共同完善。

四、智慧园区的建设思路

结合上述产业园区的切实需求，智慧园区的建设首先应以园区的发展生命周期为建设周期，在建设初期就进行远景规划，根据园区特色、功能定位、经济实力等各方面因素，针对每个阶段制定建设方案。

在继续深化基础设施智能化系统之间的数据互联互通、联动联控、统一管理、统一运维的方向之外，还应关注园区的运营业务的智慧化，并伴随园区发展，始终服务于运营需求，保持智慧园区的“智慧”活力。

五、智慧园区的各阶段的建设内容

（一）园区初创阶段

园区初创阶段，以基础设施建设为主，目前的建设方案已经比较成熟，大部分已经纳入到园区土建的标准内容，在标准智能化系统基础上，还可叠加建设诸如物联网感知、智能照明等子系统，这里不再做详细阐述。

对于园区初创阶段的智慧园区建设中，管理“智慧”需求，建议根据管理团队的具体业务规划。

1.构建园区企业信息数据库。对于入驻企业，建立企业的基础信息库，包括：租赁信息、企业名称、所属行业、企业类型、注册资金、法人及股东信息等企业注册信息，以及所能采集到的企业其他信息，包括财税信息、社保信息等，可采用企业自主录入备案、园区自行采集等方式。

2.物业信息查询。提供企业所能享受的各类服务内容的查询功能，包括：（1）选址服务咨询：提供现有园区未租场地的信息查询，可以通过图表、平面图、建筑三维可视化的形式，帮助企业快速寻找合适、心仪的办公场地；（2）物业交付标准：企业入驻时，园区向企业交付的标准物业情况，包括房间号、面积、层高、用电容量、平面图纸、水电线路、物业费计算标准、物业服务热线、园区服务热线等信息；（3）交付标准外的有偿/无偿服务/可定制服务：如出行服务、装修定制服务、办公家具租赁服务、IT设备租赁服务、消防手续服务、开荒保洁服务等第三方服务供应商信息。第三方服务供应商，是经过园区对资格和信誉进行机制审查、认证的服务商，企业可以作为参考；（4）园区配套服务查询：包括基础服务，例如：食堂/餐饮、便利店等信息的查询。还可以包括以园区为中心点方圆两公里内，以园区兜底形式签约进来的包括酒店、客户接待餐饮、金融机构、出行服务节点、医疗机构、幼儿园/学校/教育机构等各类服务配套设施信息。

3.扶持政策咨询。提供企业所在行业或领域的一些扶持政策的汇编及查询。根据行业进行政策搜集，并形成政策数据库。提供企业查询的功能，对扶持政策的文件内容进行检索和查阅。提供人工咨询服务，采用热线、微信、在线交互等方式

4.第三方服务供应商查询。园区对各第三方服务供应商的资质进行审核和备案，在为企业提供经过认证的第三方服务，服务可以包括：出行服务、办公家具租赁服务、装修定制、IT设备租赁服务、消防手续服务、开荒保洁服务、开业办理等服务。

5.人才资源咨询。通过与官方就业促进中心、人才/劳务中介、猎头机构合作，提供企业人才获取的渠道。

（二）园区提优阶段

通常是园区开园的第二年开始，前期建设的各子系统完成相互磨合、完善，提高流程效率后，园区的管理重心逐渐转移到优质企业的筛选，并加强优质企业的服务上。因此，需要进一步掌握企业情况，优选入驻企业，助推企业发展。

1.建立运营管理中心。一方面，园区对于入驻企业、企业员工、访客来讲，是一个虚拟的概念，各类咨询、求助、投诉也需要一个具象化的对象；园区的管理工作本身看不见、摸不到，在现实中大多数情况下是园区保安代理了管理的形象。建立运营管理中心能够有效的解决这个问题，管理中心可以通过热线、微信、网上互动的形式，高效、准确、实时的反馈各方的诉求，会极大的提高入驻企业对于园区管理的满意度。

另一方面，传统的园区管理包含的内容，缺少问题发现、快速处置、反馈完善机制的闭环管理机制，智慧园区的出现，极大的改善了这一现象。但是在处置流程、应急指挥等方面，缺少牵头角色进行有效的指挥和监督。运营指挥中心的建立，可以使园区的管理工作组织架构更加完善，事件处置更加的高效，管理视角更加全面。

2.企业拜访及调研。定期对入驻企业进行拜访和调研，并形成管理系统，对拜访周期、调研内容进行监督和管理，为后期的商业分析提供数据基础。

3.企业商事登记服务。对于企业主体变更登记事项的办理，提供流程化的服务管理。

4.企业孵化器管理。为企业提供共享空间、共享服务、扶植企业的优惠政策服务。

（1）构建共享空间管理，提供共享前台、共享办公设备、共享会议室、共享网络等服务的管理平台。（2）对第三方服务商平台优化，根据企业的需求，调整、补充服务商目录，并增加服务质量打分、评价机制。（3）财税社保服务代理、科技项目申报服务、政策补贴申报服务、法律律师服务服务、展会推广活动服务、知识产权申报与交易服务、人才招聘猎头服务、人才培养及认证服务、科技成果转化、贷款担保服务、投融资等服务的流程化管理。

5.圈层活动计划管理。（1）对活动信息进行定向发布；（2）活动计划的管理。

（三）园区成长阶段

这一阶段通常从开园后的第三年开始，从这一年开始，园区企业的租期开始到期，因此这一阶段园区的工作重心转到抓住重点优质企业，补充符合园区特色的新企业，逐渐形成和加强园区的既有特色，即：提亮点、增质量。

（四）发展循环阶段

园区经过前几阶段的发展成长后，会根据园区的发展情况、政策方向性引导的情况，适时调整自己的产业发展方向和各类服务流程；整个园区的硬件设施，也将会根据科技的发展和技术的不断提高而升级换代。因此，一个健康、成熟、生机勃勃的智慧园区，会不断往复这些阶段。集成商也应该伴随园区的发展，不断提升自身的技术水平和业务理解，与园区共同成长和发展。

六、结语

智慧园区建设是一个综合性强、个性化明显、业务高度定制化的综合性工程，除了对基础智能化工程、智慧化管理平台外，还需要对运营业务提供强有力的支撑，需要跟随园区的发展，逐步深化、层层递进、日积月累、不断完善。更加需要依托运营方在管理制度和管理体系上的不断深化改革和制度创新，依托集成商在科学技术发展水平和创新应用上的能力提高，一道持续合作、持续构建一个具有勃勃生机的智慧园区。H

参考文献

[1]蒋子泉.面向企业服务的智慧园区公共服务平台建设与运营[J].投资与合作，2021（02）：139-140.

[2]徐珏.探索智慧园区的建设与运营[J].集成电路应用，2018，35（09）：71-74.

[3]吴春兰，王晟.未来智慧园区的体系架构和发展[J].电子技术与软件工程，2020（10）：227-229.

[4].智慧园区建设与运营[J].智能建筑，2021（07）：15.

[5]本刊编辑部.智慧园区论坛大咖爆棚 共话智慧园区的建设与运营[J].智能建筑，2017（04）：29.