房地产开发中建设工程项目管理问题论述

黄江洪

(厦门盛源长兴有限公司,福建 厦门 362100)

0 引言

尽管房地产是比较成熟的行业，但在房地产开发工作中，受工程项目开发建设耗时长、开发成本高、施工过程复杂等因素的影响，一旦工程项目开发建设中任一环节出现问题，易导致工程项目无法达到预期施工建设目标。现阶段，为降低上述问题的出现概率，对房地产项目开发建设管理工作进行研究，发现项目开发工作中存在的不足，并加以解决尤为关键。故在此背景下，研究此项课题，具有十分重要的意义。

1 我国房地产行业的发展现状

房地产行业有着产业链条长、涉及面广等特点，在国民经济水平不断提升的背景下，房地产行业的发展状况会对国民经济发展具有较大的影响。《2023—2029年中国房地产行业发展现状调查及市场分析预测报告》指出，2022年，我国房地产业增加值为73 821.3亿元，占国内生产总值的6.1%，较2021年下滑了0.62个百分点。在2022年末，人民币房地产贷款余额达到了53.16万亿元，同比增长了1.5%，较上年末增速低6.5个百分点；全年增加7 213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。房地产贷款余额占国内金融机构人民币各类贷款余额的比例达24.84%。尽管2022年，在多孩家庭支持、公积金贷款额度提升、个税退税、贷款利率下调等购房政策下，社会改善性住房需求得到释放，百亿代表房企在140m2以上的面积段产品销售贡献比率提升了5.9%，其中，200m2以上的面积段产品销售贡献比率达到了12.5%。但是，受居民收入预期下滑、房企暴雷等多种因素的影响，我国房地产销售市场持续下行。2022年，我国房地产开发投资额为132 895亿元，同比下降9.96%；我国商品房销售面积同比下降24.3%；其中，商品住宅销售面积同比下降26.77%；同时，当年的定金及预收款同比下降33.3%、个人按揭贷款同比下降26.5%。这一情况的出现使得房企资金周转压力加大，房企违约、售卖资产偿还债务等现象频发，房企投资意愿低迷。从上述数据中可以看出，尽管群众对房产仍有着较为明显的需求，但在各种因素的影响下，当前我国房地产行业整体发展态势并不明朗，现阶段，为了保证房地产行业的可持续发展，房地产企业需要提升对房地产开发建设工程项目的关注度，以便为行业的健康发展打下坚实的基础。

2 房地产开发建设工程项目管理常见的问题

我国房地产开发建设工程项目中，人们已经认识到管理工作质量与房地产开发效果之间存在着直接的联系，并且制定了业主方项目管理、建设监理制并行业主方项目管理两种管理模式，便于工作人员在房地产开发及建设工程项目中保证管理工作的顺利开展，但在管理模式的实际应用工作中，受各种因素的影响，管理工作仍会出现某些问题，降低房地产开发建设工程项目管理工作的质量。

2.1 业主方项目管理常见问题

2.1.1 管理机制不完善

当前我国房地产行业仍处于不断发展的阶段，每年仍会涌现许多的房地产企业，但是受很多房地产开发企业成立时间相对较短，企业管理人员对建设工程项目管理工作重视度不足等因素的影响，企业方面往往没有构建完善的管理体系管理制度，在房地产开发建设工程项目管理工作中，业主方往往无法及时找出项目建设中存在的不足，实现项目施工活动的有效管控。施工建设活动无法得到业主方约束这一情况的存在，不仅增大了房地产开发工作的安全风险，还使得很多房地产开发项目的开发进度落后于预期目标，建设质量无法达到预期建设标准的要求，进而在一定程度上降低了房地产项目的整体质量水平[1]。

2.1.2 资金管理存在问题

考虑到当前部分房地产开发企业为中小型企业，缺乏雄厚的资金实力，房地产开发项目所使用的土地为竞拍所得，房地产土地购买项目开发建设往往会消耗大量的资金，并且企业方面很难在短时间内完成资金回流工作，这一情况的出现可能会导致企业资金链断裂，使得企业无法及时付给施工队工资，导致工程项目停工。

2.2 建设监理制业主方项目管理常见问题

2.2.1 权责混乱

在建设监理制并行业主方项目管理模式应用过程中，建设监理工作的管理重点在于工程项目施工管理，管理人员并没有监理设计变更、投资控制权利这一情况的出现，使得承建单位、建设单位、监理单位之间的监理权责可能存在交叉、缺失等问题。若在监理工作推进前，未曾制定明确的权责划分规范，那么在工程项目推进过程中，不同单位必然会出现权力责任混乱不清、责任推诿等现象。同时，若某些建设单位在房地产项目中若拥有投资控制权，那么可能会出现直接命令施工单位开展某些作业的情况，这一情况的出现，必然会给建设监理单位的正常工作造成干扰，出现多头指挥问题，影响监理工作的独立性与公正性[2]。

2.2.2 材料质量问题

在房地产开发建设工程项目施工过程中，材料质量会对工程项目整体建设质量产生直接的影响，若材料管理采用的是业主方项目管理这种单独的监理模式，出于工作责任考虑监理人员往往会对材料质量进行严格监管，但若监管模式为监理制并行业主方项目管理模式那么部分业主方为了降低工程造价，在开展大宗材料选择时，往往会通过低价招标竞争的方式完成大量材料的采购工作。同时，由于监理方会受业主方的限制，因此监理方对材料的审核与管理制度可能无法落实到位，致使很多存在质量问题的材料被应用到工程项目建设活动中，最终导致工程项目整体质量水平无法达到预期要求。

3 提升房地产开发建设工程项目管理质量的方法

在明确当前房地产开发建设工程项目管理工作常见问题后，结合工程项目的实际情况，制定具有针对性的问题解决对策，实现管理体系的优化升级，不仅可以为房地产开发管理工作质量的提升提供支持，还能切实降低安全风险的出现概率，为房地产开发效益的增长提供支持。

3.1 业主方项目管理体系优化方法

3.1.1 完善管理机制

工程项目管理与房地产工程项目建设质量、成本之间存在着直接的联系，现阶段为了切实降低房地产开发工作安全风险的出现概率，保证开发进度能够达到预期要求，构建完善的管理机制，并将其落实到位，成为一项极为必要的工作。具体来说，为了保证业主方项目管理工作能够顺利开展，提升工程项目的管理水平，首先，需要参照市场监理行为，完善管理机制，然后通过加强监理，人员培训的方式，提升管理人员的综合素质，确保管理人员在开展房地产开发建设工程项目管理工作时，能够按照相应规范开展工作，为管理工作水平的提升打下坚实的基础。其次，为了实现房地产开发工程项目风险的有效管控，在开展业主方项目管理体系优化工作时，可以通过开展风险规避、风险以工作的方式，确保工程项目管理过程中一些隐蔽性风险带来的损失能够降到最低，在保障房地产开发企业经济效益的同时，提升管理工作的可靠性。最后，为了实现工程建设活动的全方位，全过程监理，在开展管理工作前，业主方面可以结合工程项目的具体施工设计方案，通过构建BIM管理模型的方式，明确房地产开发建设工程项目的具体管理内容。并以此为基础制定具体的管理流程，为后续管理工作的有序开展提供支持[3]。

3.1.2 强化资金管理

在房地产开发建设工程项目推进过程中，建设成本与房地产经济效益之间存在着直接的联系，因此，经济效益作为衡量工程项目管理质量的标准之一，受到了人们的广泛关注。考虑到成本发生会出现在房地产开发建设工程项目招投标、设计准备、施工、竣工等每一阶段，为了实现工程项目资金的有效管控，提升项目的整体经济效益，管理人员需要将全过程成本管理措施融入到建设工程项目管理工作当中。其中，招投标管理作为前期管理工作中的重要组成部分，其管理质量与房地产开发项目整体成本管控效果之间存在着直接的联系。现阶段，为了避免房地产项目开发前期资金消耗量过高，影响工程后续开发建设活动的开展，在前期管理工作开展时，管理人员需要对房地产开发项目所在地区具体情况进行详细分析，然后结合房地产开发企业的实例，开展投资机会选择与策划、可行性分析等工作，明确企业资金流能否支持本次房地产开发工作的顺利开展。若通过分析可以确定本次房地产项目开发建设工作能够顺利开展，企业需要严格按照招投标制度要求，开展招投标工作，严禁出现邀标情况，降低项目承包、施工管理等工作出现问题的概率，提升工程建设成本的有效管控，降低质量问题的出现概率[4]。

3.2 建设监理制并行业主方项目管理体系优化方法

3.2.1 明确权责

在当前的房地产开发建设工程项目管理时，监理工作属于第三方行为，为了保证监理工作能够取得预期的效果，在开展房地产开发建设工程项目管理工作前，需要结合相关房地产部门对监理单位资质审核的结果，选择合适的监理单位，避免在监理工作开展过程中，监理企业之间出现恶性竞争。同时，为尽可能保证监理人员的独立性，在工程项目开展前不仅需要制定专门的监理管理制度，还需要与监理人员签订独立的监理合同，确保工程施工建设单位与监理单位之间处于平衡地位，保证监理人员在后续监理工作开展过程中，能够按照签订的合同内容明确自身的工作任务，降低建设单位的工作人员干预监理人员正常工作情况的出现概率，提升监理工作的公平性、公正性。举例来说，在某住宅小区开发建设过程中，首先，为了避免管理工作出现权责不同的情况，业主方在将施工阶段监理工作委托给相应监理公司时，在监理合同与工程建设施工合同中明确规定了监理单位与建设单位的权限。其次，为了提升监理工作的可靠性，在监理合同签订前业主方对监理单位的相关工作人员进行了严格的审查，保证监理人员具备职业资格证书，并在后续监理合同签订时，在合同条款中明确指出监理单位需要更换不合格的监理人员。再次，业主方在监理单位开展工作前，对监理规划，监理细则等内容进行了审批，及时调整规划细则中不合适的内容，保证监理工作能够满足本次施工建设活动的需要。最后，为了保证监理人员的监管工作与测量设备能够实现本次工程项目的有效管理，业主方通过不定期抽查监理工作是否到位，定期审查监理资料与监理成果的方式，保证本次房地产开发中建设工程项目管理能够取得良好的效果[5]。

3.2.2 材料质量管控

房地产开发建设工程项目材料管理质量与工程项目使用者的生命财产安全存在着直接的联系。在当前的管理工作中，为了尽可能提升材料管理工作的有效性，在材料管理前期，制定明确的材料监管规范，明确建设监理制并行业主方的权责，选择具备较高信誉度的材料生产供应商，在保证材料型号类型均符合工程项目具体要求的基础上，实现材料价格的有效管控。在建材运输至施工现场时，管理人员需加强对材料质量的审核，通过对建材质量进行试验检测，并以检测结果与材料购买合同的内容进行比对的方式，确保运输至施工现场的建材符合建设施工活动的要求。在使用建材的过程中，管理人员不仅需要保证应用到施工建设活动中的建材没有出现裂纹、缺角等问题，还需要保证施工人员严格按照技术规范开展建材施工活动，提升建材的施工质量，保证工程项目能够取得令人满意的效果。

4 结 语

总而言之，房地产是一种外溢性较强、具有系统重要性的行业，房地产行业的发展会对我国金融行业的稳定产生重要影响。为了保证房地产行业的发展能够满足新经济发展形势的需要，加强房地产项目开发建设工程项目的管理，从源头实现房地产经济的管控，不仅可以为房地产行业的稳定发展提供助力，还能为我国社会经济的稳健发展提供推动力。