我国房地产税法改革的障碍和对策

文／陶利 首都经济贸易大学 北京 100070

引言：

税收政策是国家经济发展的重要工具，它不仅有助于调节国民经济，还为国家提供了丰厚的财政收入来源。为了适应我国经济的快速增长，我国税收制度不断进行改革，使其更加规范化，对于国家经济的高效运行起到了至关重要作用。尽管如此，目前的税收制度仍然存在一些问题，尤其是与房地产业密切相关的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税，这些税种的征收范围不够合理，存在交叉征税和重复征税等问题。因此，我们必须认真思考如何解决这些问题，以确保税收制度能够健康发展。当前的立法工作存在许多挑战和不足之处。因此，我们必须不断审视房地产税的不足之处，并加以改进，以更好地发挥它在维护房价稳定和增加政府财政收入方面的作用，从而促进国家经济的健康发展。

1.房地产税法概述

房产税是以房产为征收对象、依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税，自1950年便得以提出，而后1986年10月1日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》开始施行。房产税对城市、县城、建制镇、工矿区的房屋采用从价计征和从租计征的方法征税，但对个人非营业的住房免税，对于个人出租住房，不区分用途，以租金收入为计税依据，按4%的税率计征房产税。从税收政策角度看，房产税法在调控我国房地产市场发挥着重要作用：随着人们房价必涨的观念的逐渐加深，虽然房产税的制定不能完全遏制炒房行为，但购买房产带来的税收成本在一定程度上打击了部分人的炒房行为和防止出现房地产泡沫。正因为人们对房产税法的倍加关注，现行的房产税法存在的问题也得以暴露出来，只有不断地发现与解决问题，房产税法才会越来越健全，能够有效地遏制投机性购房，抑制房价不断上涨，越来越有利于国家的发展[1]。

2.房地产税改革历史

1986年至2002年是一个探索和启蒙的时期。1986年，中国房地产税开始实施改革，国家税务总局颁布了《城镇土地使用税暂行条例》和《房产税暂行条例》，标志着房地产税改革的正式启动。在2003年至2010年期间，我们经历了调整和建设阶段。随着房地产行业的飞速发展，相关税收制度也发生了巨大变化。国务院发布了一系列政策措施，旨在提高土地使用效率，并扩大房地产税的征收范围。这些举措包括修订《PRC 城镇土地使用税暂行条例》和《PRC 耕地占用税暂行条例》等文件。通过删除重复的税率和合并多种税率，我们可以规范税收制度，但这也会带来一定的风险。然而，房地产行业的调控并不显著。在过去的几年中，我们进行了大幅度的改革。随着房价的持续上涨，政府不断推进房地产税改革，建立了一个全面覆盖房地产开发、保有和交易三个阶段的征收机制。这一举措旨在遏制房价过快上涨，促进经济稳定增长。尽管这次改革为政府带来了财政收入，但房价却迅速飙升。自2016年以来，我们一直致力于持续改革和创新。在“营改增”和增值税改革时期，房地产行业取消了营业税，并且增值税大幅下降，这为宏观经济带来了巨大的收益。改革后的税率大幅提高了土地利用率，使得税收制度更加严格，但是目前的房地产税收制度已经无法满足经济发展的需求，必须进行改革。

3.我国房地产税法改革存在的问题

3.1 个人房屋出租房产税征收管理力度较低

根据统计数据发现，历年来从租房产纳税额占房产税额比重都较低，按房屋租金课税的避税情况要远远大于按房产原值课税。为了逃避纳税，一些纳税人会采取虚报或隐瞒租金的方式，甚至提供虚假合同来逃避缴税。双榆树街道位于中关村核心区域，市场上两居室的租金通常在2000 元/月左右[2]。然而，许多租赁合同的税款金额都低于1000 元，甚至有些只有200-300 元。这显然是计税金额过低，与实际情况不符，暴露出征收管理存在漏洞。

3.2 优惠政策不合理

主要体现在：一是当前税收优惠政策主要包括国家机关、人民团体、军队自用、国家财政拨付事业经费单位、宗庙名胜古迹等以及个人所有非营业住房免征房产税，对象比较单一，没有考虑到不同家庭自身的情况（家庭成员构成、成年人占比）以及对特殊群体的照顾；二是个人首套居住性用房免征房产税，这可以很好地保证居民的刚性需求，但是该政策不够全面，没有考虑到居住面积问题。

3.3 相关配套制度不完善

法律、法规还不健全，监管体制不顺畅，征收管理工作零星、分散，征管难度大。房产的信息系统需要各个机构部门统一搭建，实现信息共享，包括税务机关、财政、国土房管、户籍、人力社保等，由于尚未建立起一套行之有效的部门协作机制，房产信息不同步，地税部门很难适时、及时有效地取得房产、土地的登记数据和变化情况，配套制度也难以健全[3]。

3.4 征收管理不完善，征管能力有限

从征管能力来看，目前我国地方政府对于房地产税的征收管理尚处于一种松散状态，征收方式较为单一。房地产税与其他税种不同，它的征收管理存在许多特殊问题，包括征收范围、税率设定、税额确定标准、纳税地点与时间以及税务机关的监督机制等都是地方政府所不具备的。而从房地产税纳税人来看，纳税人的范围比较窄：在我国，房地产纳税人主要为居民和非居民；在外国则主要为非永久居民。这就意味着在国外居住超过一定期限后其税收仍需交回国内以供缴纳。而这些年来，由于我国房地产业蓬勃发展，许多国外居民也纷纷加入了我国住房租赁市场，所以一些外国人为了逃避中国的税收而选择以购买的方式把住房出售给国内人士；此外还有一些外资企业为了获得较大利润而选择以买卖或赠予形式把自己的房屋进行出售或赠予给国内员工。但是根据我国《房地产税法》规定：“纳税人应当按照法律、行政法规规定缴纳房产税”。因此他们在进行房地产交易时都需要向税务机关申报缴纳相应的税收来获得有关部门的批准。从上述法律规定中我们可以看出：“对房地产进行评估是征税、纳税的前提条件”、“应由地方税务机关负责征收”、“纳税人对有关税收有异议时，应当向上级主管部门提出书面申诉”这些条款中都存在着与现行《房地产税法》规定不符的问题：首先是对有关税收有异议时可以向上级部门提出书面申诉；其次是在实际征收过程中纳税人与税务机关之间经常会发生争议，不利于征税工作。此外虽然《房地产税法》中对纳税人的相关权利也有规定，但并未明确规定可以通过何种途径来保障纳税人合法权益。从征管机制不完善来看：一方面是由于相关部门对房地产税收工作管理体制不够完善；另一方面是由目前我国征管能力有限所导致。从当前经济形势来看，房地产业正处于一个相对繁荣发展时期，在此背景下税务机关能否有效管理、控制房地产业已经成为一个值得思考和研究的问题。

3.5 房地产税评估制度不健全

在征收房地产税时，需要对纳税人的房产价值进行评估，这是房地产税得以顺利实施最重要的前提条件。只有对房产价值进行评估才能确定纳税人所缴纳房地产税的金额。根据《税收征收管理法》第三十五条规定：“纳税人、扣缴义务人应当按照国务院规定将计税依据、税率和扣除项目在纳税申报表上如实填写，并缴纳税款。”但是对于如何科学地进行评估却没有做出明确的规定。房地产评估制度是指税务机关根据一定的技术标准和方法对房地产税收征收的价值进行估价，并作为征税依据[4]。而目前，我国还没有建立起完整健全的评估制度。在我国现行税法中，房地产税税率最高为5%，这与国外比较成熟的税率相比显得过于低了，这在一定程度上影响了房地产税收的征收。因此我们应该建立起一个科学合理的房地产税收评估制度。具体来说可以从以下几个方面来进行：一是以纳税人所拥有房屋的市场价值作为征税计算基础，而不是以面积作为计算依据；二是建立起合理而统一完整、客观、公平地进行估价标准确定评估结果；三是在税收评估过程中应该严格遵循合理性原则，尽量避免损害纳税人合法权益或者减少税务机关正常执法成本；四是对评估中可能出现的风险要有一定程度上的防范；五是要建立起完善健全和统一完整的房地产税收法律制度。目前我们国家在房地产税方面还存在着很多问题，我们必须完善房地产税方面相关立法工作，以达到健全我国房地产税收体系的目的。

4.我国房地产税法改革的解决对策

4.1 建立信息共享机制，实行源泉税控

信息不同步是造成实际征收与应收税款不符的重要原因，针对这一难题，首先，建立与房管局的有关房产登记信息、房屋出租信息交换制度，实现与街道、公安部门有关房屋租赁备案信息的实时追踪等等；其次，在征管方式上应当探索和尝试以税务机关直接征管为主、街道物业公司为辅的多种方式，有利于充分挖掘征收潜力；最后，还要加快立法，使其有法可依这才是解决问题的最终途径。

4.2 推行针对性的税收优惠政策

严格划分房产税税收的优惠范围，对于涉及政府、军队、医院、学校和其他公益场所，实行减免税，对低收入人群免税、合理避税、税收优惠等范围都要严格区分，多层次地着力于特殊群体。对于个人住房房产税的征收，可以将首套住房免征与面积免征相结合，如果首套住房的面积在免税范围内，则可以免除税款；但如果面积超出了免税范围，只对超出部分征收税款。如果一套住房超过了免税面积，那么将会按照更高的税率征收。为了满足居民的住房需求，我们建议考虑家庭成员的构成情况，并给予暂时拥有两套住房的居民一定的退税优惠。这样可以帮助他们更好地管理自己的住房，并为他们的家庭带来更多的经济收益。

4.3 顺势而为，完善相关制度

“所当乘者势也，不可失者时也”随着新时期国家机构职能的调整和合并按照部门职责，顺势而为是重中之重。改革要做好顶层制度与行业相关制度衔接，各物业管理企业、街道和居委会等多家单位和机构，建立完善的个人房屋登记系统，多方共享，加强合作，严格把关，促进房产数据的及时更新，构建一套完善的社会化征管网络体系[5]。部门合作的基础上，深度分析如今的房产税政策法规，把相矛盾的规定予以调整，同时坚持政策的与时俱进，使之更适应房地产行业的发展。房产税本身应具有“受益税”的特征，例如英国征收房产税主要是以社区税的形式用于社区的公共基础设施、绿化环境、提高居民的生活质量等方面，而中国目前的房产税主要用于保障性住房的建设，房产税用于公共服务的制度需要完善。

4.4 改善税收要素配置

总的来说，应该遵守“宽税基，低税率”的原则。通过扩大税收范围，我们可以增加国家的税收收入，从而更好地满足政府的财政需求。采用低税率可以让纳税人更容易接受，降低征收难度，同时也能够满足一些税收困难的需求，体现出人性化的一面[6-7]。为了更好地满足人民的需求，我们应该扩大征收范围，以更广泛的覆盖人民群众。应该改变目前的状况，因为自从我国取消农业税以来，只有耕地占用税涉及农村用地，所以应该考虑更广泛地征收这一税种。房地产税应该涵盖所有非经营性和经营性用房，包括个人自用房。这样的税收政策旨在保护个人和企业的合法权益。通过征收非经营性用房的税款，可以降低房产保有成本，减少居民投资行为，缓解房地产“过热”现象，并增加直接税的税收比例。这样做有助于促进经济发展，提高居民生活水平。然而，对于个人住房的税收来说，可能会面临一些挑战。为了更好地满足居民的需求，我们可以考虑延长税收缴纳期限并提供更多优惠政策。为了提高税率的灵活性，我们应该采取更加科学合理的方法来制定税率。总的来说，为了减少不同纳税人群之间的差异，税率的设定应该综合考虑各方面因素，并确保其适用于所有纳税人。税率设置应该简单易懂，因为目前的税率有些是超额累计税率，这会导致税收核算变得更加复杂。为了支持边远地区和弱势群体，我们将提供更多的税收优惠政策，这些政策旨在帮助他们渡过难关，并为他们提供更多的机会。在计税方面，应该将房产的价值作为重要的参考，并进行必要的调整以确保公平和合理的税收。房产税的计征基础是房产的评估价值，由于房产的价值各不相同，拥有高价值房产的纳税人可能会享受到更优惠的税收政策，并有更多的机会获得更高的收入。因此，我们应该对这些房产征收更多的税，以保护公众的利益。政府通过征收房产价值税，可以促进经济增长，降低投机活动，提升资源配置效率。税收是一种通过调节土地资源的价值来计算和征收的政策，它可以帮助政府管理土地资源，并促进经济发展。例如，通过调节耕地占用税和城镇土地使用税的征收。

4.5 规范地方政府行为

地方政府是房地产税制的主要纳税人，地方政府行为直接影响着房地产税制的设计。由于地方政府缺乏对房地产税收管理的自主权，在税收征收过程中存在着各种弊端：由于缺乏对地方房地产税收的有效控制，容易造成地方政府不重视房地产征管，导致地方财政收入大幅减少；由于缺少对地方政府的有效监督和制约，导致中央政府干预过多，给社会造成了不公平。因此，必须通过改革来规范地方政府行为。首先要明确地界定和划分中央政府与地方政府的事权划分。中央政府和地方政府分别是国家财政收入和财政支出（包括税收）的主要承担者，其主要职能是进行宏观调控、提供公共产品和服务并进行监管。所以中央政府与地方各级政府之间没有必要建立明确、清晰、稳定的责权利关系；其次要明确规范行政管理行为并加强审计监督[8]。在我国当前市场经济体制不完善，行政管理权力缺乏监督约束的情况下，各级政府都容易利用其掌握着国家大量财政收入、土地资源等方面的优势来为自身谋取私利；再次是加强对权力运行过程中监督制约机制建设。在完善法律制度前提下加强对行政权力运行过程中各个环节及各方面权力行使行为的规范，从而确保财政收入和财政支出更加透明、公开。

4.6 完善立法

我国房地产税立法一直缺乏系统性，相关配套制度不完善，存在很多漏洞。首先，我国应该在立法中增加对房产价值评估方法、房产持有环节税收的相关规定。其次，我国应修改完善房地产税法相关内容，如明确规定不动产的价值评估方法和税收优惠政策。再次，我国还需要完善房地产税法律制度及配套机制。例如：增加房产价值评估机构、加强房产持有环节收费项目、明确房产税征收标准等。最后，还应建立健全房地产税收监督机制及法律救济机制。

4.7 确保立法技术的合理性

为了更好地适应时代的发展和市场经济的需求，国家正在进行税法改革。这项改革旨在改善地方政府与中央财政之间的关系，为地方政府提供稳定的财政收入来源。税法改革对房地产市场的影响是显而易见的，因此我们应该制定明确的目标并制定可行的执行方案。为了保证科学性，我们应该遵循科学原则，并努力推动税法改革工作的顺利进行。在立法过程中，我们应该重视保护阶段，而不是流转和忽视保有阶段。这样才能更好地实现立法目标。重新审视房地产税制，重视税费之间的关系，通过多种立法措施减少重复征税，以保证税法改革的深入探索。通过合理扩大税基，我们可以让房地产税收成为地方政府的重要财政收入来源。四是要及时取消两套税收制度，以确保税收工作的公平性。

结语：

随着中国经济的快速发展，城市化进程也在加速，许多农村人口正在向城市迁移。随着居民收入的不断增长，对住房的需求也在不断提升。人们在满足基本生活需求后，开始寻找更有效的方式来保护自己的财富。投资证券和房地产是众多投资选择中最常见的。然而，目前我国的证券市场尚未完善，机制不够健全，对专业知识的要求较高，投资证券市场存在较大风险。在当前的经济形势下，房地产业与政府的利益密不可分，因此成了最佳的投资选择。随着房地产市场的持续增长，越来越多的投资者开始涌入其中。