房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异分析

文／朱晓娣 肥西县自然资源和规划局 安徽合肥 231200

引言：

随着社会经济的发展，人们的物质生活极大丰富，对住房环境和住房条件也有了更高的要求，现代化的建筑如同雨后春笋般发展起来，呈现出一片欣欣向荣的繁荣景象，满足了人们对美好生活的向往和追求。而房地产的价格也在不断上涨，尤其是在北京、上海等一些一线城市，每平方米的面积售价在几万元，如果房屋预售测算面积和产权登记测绘面积存在差异，将会给房地产销售公司带来巨大的麻烦，也会给购房者提供不正确的信息，增加了房地产销售公司和购房者的矛盾，不利于房地产行业的发展。因此，在新的时代背景下，我国要加强房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异的分析工作，寻找产生差异的原因，积极采取措施解决问题。

1.房屋预售测算与产权登记测绘概述

房屋测绘是指相关部门或者机构利用现代化测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量和使用状况的专业测绘。

房屋预售测算是指房地产企业或者其他单位为办理施工许可、预售许可以及房屋抵押等，邀请专业的测绘机构在房地产建筑尚未施工或者已经竣工的房屋，根据房产测绘的相关规范进行提前测量，最后会形成一个房屋预售测算面积。

房产登记测绘是指房地产开发企业在房屋竣工之后，根据相关技术标准，根据规划审批的竣工图，进行实地勘察、绘图和计算，并出具《房产实测绘报告书》的过程[1]。

2.房屋预售测算的重要性

做好房屋预售测算对国家、房地产企业以及房产消费者都有积极的意义。首先，做好房屋预售测算能够减少房地产企业、房地产销售公司以及消费者之间的矛盾。近年来在买房卖房过程中房地产销售公司与消费者的矛盾类型更加多样化，加剧了房地产预售测算的难度，如果相关部门能够控制好房屋预售测算，保障房屋预售测算的科学性，能够减少矛盾发展的概率，也能促进房地产行业的健康发展。众所周知，房地产行业是我国社会经济的支柱产业，如果房地产行业存在风险与问题，对我国社会经济的发展是极为不利的，为此，房屋预售测算是房地产行业中的一个重要环节，相关部门做好房屋预售测算，能够促使房地产行业规避发展中潜在的风险，也能够促进我国社会经济的可持续发展。另外，做好房屋预售测算能够规范房地产开发商的商品房销售行为，降低消费者的购房风险，切实保护消费者的合法权益。尤其随着一些期房的建设数量增多，部分人也选择在好的时机购买尚未建设完成的期房，因此关于期房的测算也就更加重要。需要根据预售测算需求展开规范科学的测算，所以不仅需要测算能够反映实际情况，也能够为购房者和开发商提供关键的参考，以保障房屋建设过程中的规范性。进而根据预售测算数据，将与后续房屋建设完成之后的真实情况进行对比，若存在较大的差异，势必会对购房者带来较大的利益损害，并且会对开发商带来更大的麻烦。可见，需要充分做好房屋预售测算工作，以保障房屋购买者的合理购买，也保障房屋的稳定建设。

3.房屋预售测算面积与产权登记测绘面积存在差异的原因

房屋预售测算毕竟属于一种测算手段，因此与实际建设完成之后的登记测绘面积存在一定差异，差异非常小时可以忽略，但存在较大的差异，则势必会影响各相关主体的切身利益。从实际来看，影响房屋预售测算面积与产权登记测绘面积存在较大差异的原因有多种，主要包含建筑施工图纸的变更、测绘人员的专业素质，以及测绘技术应用和测绘工作过程存在的问题，这些情况都会对测算带来较大的影响，所以需要对相关情况进行具体的分析。

3.1 建筑施工图纸变更

预售测算面积一般是房地产开发商按照所在地的建筑主管部门审核通过的施工图纸进行测算，但是很多开发商通过对设计图纸分析发现，其中有很多需要修改和完善的内容，比如部分施工设计的房屋户型、功能分区等不满意，为了保障房屋建筑的科学性，房地产开发商会再次开展图纸变更等工作，而二次设计之后的施工图纸不再交给建筑主管部门，也没有聘请专业的测绘机构进行房屋预售面积测算，导致房屋预售测算面积与产权登记测绘面积存在较大的差异性。建筑施工图纸是施工人员开展工作的关键和参考依据，如果施工图纸存在问题，将会为后续的施工埋下安全隐患，也会增加测算面积之间的误差[2]。

3.2 测绘人员专业素质有待提升

测绘人员是参与房屋预售测算和房产登记测绘的主体，其专业素质和专业能力直接影响着测绘面积之间是否存在差异性。随着房地产行业的发展，对测绘人员的素质和能力也提出了更高的要求，测绘人员需要具有良好的敬业精神和职业操守，熟练使用各种水准仪、经纬仪、全站仪，GPS 等测绘仪器，并熟练掌握地形图调绘、CAD 制图、办公软件的使用、工程放样、土方量测算、GPS 相控等，还要能够担任测量项目组长并具备良好的测量项目管理能力等等，但是在当前部分房产测绘人员在专业素质和专业能力方面有较大的上升空间，比如在房产测绘中缺乏责任意识，没有意识到做好房产测绘工作的重要性，导致房屋预售测算面积与产权登记测绘面积存在较大的差异性。因此，在今后的发展中，我国有必要加强对测绘人员专业素质和能力的关注，不断提升其专业素质和专业能力。

3.3 测绘技术需要进一步完善

随着房地产行业的发展，房产测绘的工作量也在不断加大，各个机构为了提高房产测绘面积的准确性和专业性，开始加强对现代化测绘技术的应用，满足了房产测绘工作的需要。但是与其他国家相比较，我国在测绘技术研究相对滞后，在测绘中也表现出一定的不足，比如部分测绘人员对测绘技术应用不规范，或者测绘技术无法在房产测绘中发挥更大的作用等等，这都会阻碍房地产行业的发展。社会在发展，时代在进步，如果房地产测绘技术止步不前，将会降低房产测绘的工作质量和水平，也会损害房地产企业、消费者等的权益，因此，提升测绘技术的科学性十分必要[3]。

3.4 施工过程不规范

施工过程也是影响房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异性的重要因素，施工过程参与的主体有很多，一旦各个部门在沟通方面存在问题，很容易整个施工过程缺乏规范性，降低了房产测绘的准确性。施工过程不规范是房地产建设中经常存在的问题，比如部分施工企业不规范施工的表现有露台变阳台、空间功能改变、加建房屋等等，这都是不符合相关法律规定和施工要求的。施工过程不规范对房屋建筑行业产生的影响是巨大的，将会导致房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异越来越大。尤其一些恶意进行工程变更的开发商，为了一己私利将施工进行调整，减少了施工成本，为自身带来了较大的收益，但损害了购房者的实际利益。因此由于施工过程的不规范，导致后续施工完成进行的产权登记测绘面积，与前期预售测算面积有明显的差异，所以实际对购房者带来了较大的损失。

4.减少房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异的措施

为了减少相关问题的发生，也为了保障购房者的利益，以及为了确保开发商的规范开发与建设，需要从上述相关问题和原因当中出发，明确房屋预售测算面积与产权登记测绘面积之间存在差异的实际原因，进而根据实际情况做好差异方面相关问题的解决与控制，使差异问题能够获得更好的解决。所以以下将通过加强对施工图纸的监管、做好施工监管工作、提高测绘人员的综合水平、做好测绘工作的细节处理、加强技术研究与应用几方面，提出可靠的措施与方法。

4.1 加强对施工图纸的监管

施工图纸在房屋预售测算与产权登记测绘中都发挥着导向作用，但是目前部分施工企业在开展工作中存在频繁更换图纸的现状，不利于后期的施工以及房屋测绘，因此，当务之急是加强对施工图纸的监管，减少房屋预售测算面积与产权登记测绘面积的差异，促进房地产企业的发展，也能更好地保护消费者的合法权益和利益。在具体工作中，预售房产登记和房产报建中心要建立合作机制，加强各个部门之间的信息沟通，及时共享重要信息，在住房与规划建设部门批准建设单位变更施工图纸时候要立即将变更信息传达给登记机关以及相关的测绘部门，保障测绘结果的一致性。其次，设计图纸作为房产测绘的首要环节，应该加大在施工图纸上的时间成本和经济成本投入，限制开发商在后续频繁变更设计图纸的行为发生。此外，关于图纸的设计，也需要进行图纸可行性方面的分析，主要由于部分项目图纸设计尽管存在可行性，但会由于实际施工条件的变化，或者由于施工环境中各类条件的影响，导致理论方面可行的施工图纸在实际施工过程中难以应用，进而会导致施工完成之后的面积出现变化，所以需要重视加强对施工图纸进行可行性方面的分析，以了解施工图纸存在的变化，明确施工图纸是否具有全面的可行性，以保障施工图纸能够指导具体施工作业，规避施工图纸不可行的情况，使施工图纸保障施工建设顺利进行，规避面积方面的差异。

4.2 做好施工监管工作

做好施工监管工作，能够规范施工企业施工过程中的不规范行为，也能够减少房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异，因此，在开展工作中人们必须意识到做好施工监管工作的重要性，转变对施工监管的认知。首先，进一步完善施工过程监管制度。制度是一切工作顺利开展的重要保障，没有制度就没有约束，对于房屋预售测算与产权登记测绘工作来说也是如此，针对施工过程不规范对测绘面积产生的影响，我国必须完善施工过程监督制度，加强对施工过程的全程性监督，充分发挥制度优势，促使建筑施工单位能够严格按照相关制度标准开展施工工作。最后，成立专门的监督部门和小组。针对我国在施工过程方面存在的监督不严问题，应该成立专门的监督部门和小组，由专门人员负责施工过程的日常监管，这样能够起到督促的作用，促使施工单位人员在受到监督的情况下规范施工行为[4]。除此之外，关于施工监管，也需要根据实际情况做好监管方面的针对性调整，主要在于不同项目的施工建设要求和各类条件存在较大的差异，因此需要重视根据实际情况做好施工方面的监管与控制，使施工建设更加稳定，同时能够使施工现场当中一些影响施工的因素获得解决，进而可以促进施工建设的稳定进行。与此同时，也更是可以减少施工环境当中不利因素对施工带来的影响，使施工更加稳定，进而使后续施工完成进行的测绘与预售测算面积减少差异。提升测绘的可靠性，保障各相关主体的利益，使购房者获得预期的购买面积，也减少开发商方面的问题，反映测绘的准确性。

4.3 提高测绘人员的综合水平

针对当前测绘人员在专业素质和专业能力方面存在的不足，我国相关部门要加强对测绘人员的关注，加强教育培训，建立一支专业化的房屋测绘人才队伍，减少房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异。首先，相关单位要定期开展多种形式的教育培训活动，聘请专业的人员给测绘人员讲解测绘知识，丰富测绘人员的知识储备，提升其测绘能力。在房屋测绘培训中，要围绕房产测绘新变化、房产测绘中容易出现的错误及不易理解的测绘知识进行讲解，同时选取有代表性的房产测绘案例进行详细生动的讲解，对房产测绘中遇到的焦点、难点问题进行梳理归纳，为大家答疑解惑，搭建起房产测绘人员相互交流相互学习的平台。其次，加强高校和企业的深度合作。高校是人才培养的摇篮，在社会发展中也始终承担着人才培养、技术研究和服务社会的历史使命，因此高校在人才培养方面具有显著的优势，企业可以加强与高校的深度合作，充分发挥高校的育人功能，通过不断优化学科建设，加强房产测绘人员培养等方式为社会输出更加专业性的人才，满足房屋测绘行业对人才的需求。再次，企业要拓展人才招聘渠道，采用线上和线下相结合的方式从社会和高校中招聘更加专业化的房屋测绘人员，弥补传统人才队伍的不足，为传统人才队伍注入新鲜的血液，促使其为房屋预售测算工作的顺利开展贡献自己的力量。最后，房屋测绘人员要认识到自身的不足，树立终身学习的理念，意识到现代化房屋测绘知识学习的重要性，利用工作之余加强对测绘知识的学习，充实自己，发展自己，更好的为房屋测绘工作做贡献[5]。

4.4 做好测绘工作的细节处理

俗话说细节决定成败，对于房屋预售测算以及产权登记来说也是如此，只有深抓细节，才能够减少房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异。首先，在实际测绘之前，技术人员使用的测量仪器和设备参数要校对，避免测绘数据受到仪器的干扰影响稳定性。在测绘中用的仪器要安稳。选择比较坚实的地方，三脚架要踩牢，高度要适合观测者身高，观测过程中不要触碰三脚架。经纬仪架头如果不水平连接螺栓倾斜会造成垂球线偏离度盘中心，影响对中精度。架头每倾斜5mm，垂偏离度盘中心约1mm。仪器不平时，望远镜绕横轴扫出的为一个斜面，读数时水准管泡要居中。在强光照射下，要撑伞遮住阳光，防止气泡不稳定。如果在测绘过程中发现测绘仪器和设备存在问题，应该在第一时间调整设备，更换新的设备，提高测绘的测量精度，避免误差产生。

4.5 加强技术研究与应用

技术是推动各个行业发展的重要力量，对于房屋预售测算和产权登记测绘工作来说也是如此，在现代技术的辅助下，测绘精度有了明显提升，我国在房屋预售测算方面也取得了显著的成就。在房地产行业的发展中，我国越来越多的企业和机构意识到技术的重要性，开始加强对现代测绘技术的应用，但是应用效果不理想。因此，我国相关部门和单位应该采取有效的措施，加强技术研究与应用，促使现代化测绘技术在房屋预算测量与产权登记测绘中发挥更大的作用。首先，房屋测绘人员要加强对无人机遥感技术的应用。无人机遥感技术将无人驾驶飞行技术、遥感技术、通信技术以及GPS 定位技术等相互融合，对房屋的地理信息、地理情况等进行采集，并实现对数据的建模处理。无人机遥感技术在房屋测量方面具有显著的优势：第一，测量效率高。在房屋预售测量中需要对多个数据进行测量，比如要对地形测量、房产图绘制、房产要素测量、变更测量等，如果使用传统的测量技术和设备往往效率低下，精确度不高，而无人机遥感技术则弥补了传统测量技术的不足，能够提高测量的精度。第二，测量范围广。无人机遥感技术不仅能够测量小范围的房屋面积，还能对上万平方公里的地区进行测量，为技术人员提供便利，从中可以看出现代技术在房屋测绘中应用的优越性，因此，加强对现代技术的应用十分必要。其次，我国要积极借鉴国外优秀的测绘技术，取长补短，针对我国在测绘技术方面的实际情况加强对其他优秀技术的借鉴，实现优势互补，更好地为房屋测绘工作提供技术支持。

结语：

综上所述，房屋预售测算面积与产权登记测绘面积之间的差异越来越明显，这不仅影响了消费者的基本权益，同时也对房地产行业甚至是社会经济带来了潜移默化的影响，因此，我国各个部门要关注到房屋预售测算面积与产权登记测绘面积问题，积极采取应对措施，缩小房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异，促进房地产行业的健康发展。