现房销售试点，“一手交钱一手交房”还有多远？

王莹

“能够现房，何必期房？”今年以来，“现房销售”一词在房地产领域被频频提起，热度居高不下。近期，多个省份陆续召开全省住建工作会议，“开展现房销售试点”成2023年住建工作部署中的一个亮点，也成为市场关注的热点。

A市场催生现房销售试点落地

长期以来，我国房地产市场一直沿用的是预售制。自1994年《城市商品房预售管理办法》出台后，我国正式确立商品房预售制度。在过去将近30年的时间里，商品房预售制在我国房地产开发中起到了积极的作用，推动了我国城镇化建设的快速发展。据不完全统计，至2022年，全国31个省份中，超七成地区商品房预售比例超过80%，部分省份甚至超过90%。

然而，不可忽视的是，预售制在我国具有一定的时代性。预售制的引入旨在提高房企资金的使用效率，有效满足人们的居住需求。然而，随着房地产市场的高速发展，预售制下房企暴雷、工程烂尾、质量低劣等问题频发，消费者的权益难以得到保障。

近年来，随着我国人口红利、土地红利的消失，叠加疫情防控以及宏观调控政策的影响，预售制多年积累的问题集中爆发。尤其是自2021年下半年起，高杠杆房企债务风险陆续爆发，全国多地预售项目因资金短缺而烂尾或延迟交付。2022年6月底，江西省景德镇恒大珑庭业主因项目停工、多次维权无果发出一封“強制停贷告知书”，随后其他地区多个停工楼盘业主跟进效仿，全国各地迅速掀起了不同规模的“停贷潮”。

烂尾风波引发的大规模“停贷潮”在2022年下半年愈演愈烈，加剧了市场下行态势，严重打击了购房者的信心，市场进入恶性循环，预售制背后的风险被进一步放大，严重影响到了民生保障。在这样的背景下，保交付成为重点工作。为此，2022年7月28日，中共中央政治局会议明确提出了“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。这是“保交楼”首次被提出，成为稳定房地产市场发展的“风向标”。

在“保交楼”的背景下，“一手交钱、一手交房”的现房销售引起了人们的关注。对于消费者而言，现房销售具有所见即所得的明显优势，更能有效规避烂尾、质量争议等风险，购房的主动权能够重新掌握到消费者的手中，有望成为破解房企预售制困境的“金钥匙”。

实际上，现房销售并非首次出现。早在2014年，就有城市将条件前置，从土地出让环节开始探索现房销售模式。2014年上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。2016年，南京修改了土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。此外，深圳、杭州、南京、苏州等地也就试点现房销售展开过不同程度的探索，但受多种因素影响，现售制迟迟未能推进落地。

直至2020年，海南作为首个“吃螃蟹”的省份，于2020年3月份印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确提出“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”，成为第一个正式推行现房销售的省份。

时隔三年，现房销售的概念首次在全国范围内被系统、明确地提出。2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位。”

在政策的“保驾护航”下，更多的城市加入了试点现房销售的队伍。1月31日，山东省官方提出逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；2月6日，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点；同日，四川省政府提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2月7日，河南省官方明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，并以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

业内人士表示，受去年停工断贷风波的影响，现房销售有助于提高消费者的购房信心。此次住建部现房销售概念的提出，主要为防范烂尾楼及金融风险等，是“保交楼”承诺的体现。随着试点范围的持续扩大，现房销售改革之路或将开启。

B现房销售的未来机会在哪？

“随着市场的发展，当商品房达到一定量，市场较为发达、供应缺口较小、供需求比较平衡时，由预售制向现售制转型是必然结果。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

但作为房地产市场的一次大变革，现房销售在短时间内完全代替预售制并不现实。上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，现房销售试点开启，意味着改革加快，进入实质性阶段，后续规模或许会更大。至于预售制度会不会取消，大方向是肯定的。但不是说这两年就可以取消，从目前来看，还不具备这个条件。

相比预售，现房销售对房地产企业的资金要求更高。通常情况下，现售即一个项目达到竣工验收备案条件后方能对外销售。对房地产开发企业来说，现房销售有较大的资金压力，如果项目销售不景气，企业回款将严重受限，从而会加剧房企的资金链困境，影响到一段时间内整个楼盘项目的开发和推盘量，短期内会打乱供应节奏，导致房价剧烈波动。而且目前房地产市场整体上处于转型阶段，相当一部分开发商仍面临较大的运营压力，因此现房销售的推进速度必须要考虑到行业和企业的发展实际。

与此同时，房地产并不是一个独立的行业，预售制实行了近三十年，其与土地出让、城市开发等深度关联。一方面，现房销售带给房企的资金困境将影响房企的拿地积极性，这会导致地方政府赖以运营的土地财政受到极大影响，压力剧增，地方债风险被迫承压。另一方面，如果城市已批新房、土地供应非常大，且土地价格、建设成本不变，现房销售只会抬高建设成本，新房的销售定价可能也会相应上涨。因此，限售制度不仅要求房企调整现有模式，也需要政府告别土地财政，在地价上让利，以降低房企开发成本。

因此，尽管现房销售的时机来了，但转向现售必须是谨慎的。我国不同城市之间的分化比较明显，因此是否转为现售制、怎样转为现售制要综合考虑城市的住房供需关系、房价平稳状况、住房开发供应能力、住房金融市场运行体系等因素。

可见，未来一段时期内，房地产市场可能将转向预售与现售并存的时代。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从预售制到现售制的转变并非一蹴而就，而是一个循序渐进的过程。