基于供求定理对地产景观施工成本影响因素的研究

2023-04-11王明仁北方工业大学经济管理学院北京100144

中国房地产业 2023年6期

文／王明仁北方工业大学经济管理学院北京 100144

引言：

我国内地的地产景观伴随着房地产业发展，自1998年首先从珠三角地区兴起，进入21世纪后，逐步在全国范围内发展起来。地产景观在这二十多年的发展中，大致经历了起步期、爆发期、平稳期三个阶段。自2015年地产景观施工进入了平稳期，施工涉及的各种专项费用、人工价格、材料的价格相对透明，但随着2020年新冠疫情在全球范围的爆发，造成原材料供应链的紧缺加剧，致使相关材料及人工较疫情发生前有较大幅度的上升，作者基于管理经济学供求关系的理论，从材料价格、人工费价格等方面，分析了地产项目景观施工成本上升的主要原因，并给出相关的建议策略。

1.地产景观施工成本计价依据

二十多年的地产景观业发展，其施工成本的计算、核算也经历了从无到有、从模糊到清晰；行业从不规范到规范，最后形成相对稳定的市场态势。景观成本随着景观涵盖内容不断丰富与扩充，从单纯植物(乔、灌、地被、草坪、花卉)+水景+地形扩展到土石方工程、各类铺装、灯光、水景、健身科技产品等，各种景观材料与专项成本也从不透明、利润率高逐渐发展到市场相对透明、利润率低的理性回归。

当前，我国工程行业工程成本计价模式是：定额计价和工程量清单计价，其中定额计价是我国原先学习苏联计划经济而形成的，定额直接费采用套取国家或地方的预算定额求的，在以定额直接费为基础乘以费用定额的相应费率再加上材料差价等，最终确定工程的造价。地产景观工程属于建筑行业，因而造价取费计算也遵循上述两个规范。

1.1 地产项目景观成本的费用组成结构

1.1.1 定额计价模式的造价计算

依据目前我国现行的《建筑安装工程费用项目组成》(建标{2013}44 号文)，按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。地产项目景观成本费用计算公式如下：

项目工程造价=(人工费+材料费+施工机具费)×(1+企业管理费费率)×(1+利润率)+规费+税金

其中：人工费、材料费、施工机具费之和为工程直接费，作为企业管理费、利润和税金的取费基数，工程直接费是随市场变动而变化的部分；企业管理费、利润率、规费与税金都有明确的取费费率，且规费和税金不得作为竞争性费用。因此，影响项目工程造价变动的部分即为工程直接费。

1.1.2 工程量清单计价模式的造价计算

依据《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)，单位工程造价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金，其中分部分项工程费=分部分项工程量×综合单价；措施项目费=措施项目工程量×综合单价；其他项目费包括：暂列金额、计日工、总承包服务费、暂估价，是几项列在预算表中的项目固定金额。综合单价是以人工费、材料费、施工机具费三项之和为基数，再加上企业管理费、利润以及一定范围的风险费用。规费和税金按照政策要求，不得作为竞争性费用。从公式中看出，分部分项工程量是业主方提供的，数据是固定。影响项目工程造价变动的内容为人工费、材料费、施工机具费之和。

1.1.3 两种计费模式下随市场变动的要素

从 1.1.1 和 1.1.2 分析，不难看出两种造价计算方式中，计费基数主要是人工费、材料费与施工机具费，其他都是依据三者之和来分别按规定的计费费率取费，因此，地产景观工程造价费用跟随市场价格变化的最主要是人工费、材料费、施工机具费三项 (雕塑等艺术品费用因创意等因素，一般列为专项费用，单独核算，且艺术品也受材料价格的影响)。

1.2 影响人工费、材料费与施工机具费的市场环境因素

按照1.1 项分析，影响地产景观施工成本的关键因素主要是人工费、材料费、施工机具费，三者的变化引起取费基数变化，进而影响地产景观施工造价的变化。

1.2.1 人工费含义及计算

人工费，指列入概算定额的直接从事建筑安装 (景观)工程施工的生产工人和附属辅助生产单位的工人开支的各项费用，包含基本工资、辅助工资、工资性质津贴、交通补助和劳动保护费，以及养老保险和医疗保险。人工费计算公式为：人工费= ∑(工日消耗量×日工资单价)。

1.2.2 材料费含义及计算

材料费单价包括材料原价(或供应价格)、运杂费、运输损耗费、保管费、采购及保管费。包括: 采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。其计算公式为：材料基价=[(供应价格+运杂费)×(1+运输损耗率[1])]×(1+采购保险费率)。

1.2.3 施工机具费含义及计算

施工机具费是指使用施工机械、机具作业所发生的使用费及机械安拆费和场外运费。计算公式：施工机具费=施工机械台班消耗量×机械台班单价，台班单价包含台班折旧费、大修费、经常修理费、安拆、燃料费及台办人工费。

2.供求定理的含义

供求定理是指商品需求与供给量的变化会使商品的市场价格发生变化。当需求变化率大于供给量变化率时，价格上升；当需求变化率小于供给量变化率时，价格下降。需求的变动方向与市场价格变动方向与市场价格变动方向相同；供给量的变动方向与市场价格方向相反。

图1 需求量的变化价格变化引起的需求数量变化需求曲线上点的移动

图2 供给量的变化价格变化引起的供给数量变化供给曲线上点的移动

2.1 供求定理对地产项目景观施工成本的影响

2.1.1 影响地产景观施工人工费价格浮动的主要因素

（1）较长期以来形成的结构性劳动力短缺。景观施工行业在我国起步较晚，雇佣工人多为短期工多、长期工少；中老年工人多、青年工人少；工人工资较低，久而久之，愿意从事景观施工的人少，青壮年则更少，这就造成人工费的价格浮动。

（2）季节性施工因素。地产景观施工由于地产项目开盘时间需求以及主要材料—苗木施工有季节性因素影响，有时反季节施工，造成市场短期用工数量急剧增加，人工费自然随需求增多而增加；但到了地产施工间歇期，人工费价格又有所下降，人工流动性较大。

（3）施工周期短的因素。由于多数地产景观工程施工周期较短，一般多为三至六个月施工周期，超过一年的很少(除非非施工因素导致的停工)，工人工作的延续性、稳定性受到影响，因而造成人工费费用高，造成价格浮动大。

（4）跨地域用工、人员流动成本因素。由于地产景观施工中普通工多、技术工少，本土化用工难以解决，需要跨地区用工，这也直接影响了人工费的较大浮动。

（5）新冠疫情因素的影响。因新冠疫情的影响人员跨地域流动、施工间断不连续以及为疫情防护等因素，增加了施工企业用人的成本。

（6）劳动力政策的影响。随着社会法制的健全与国家一系列完善劳动者、农民工保障与福利政策的出台，用工企业需要为施工工人缴纳较为完善的社保及商业保险，因此，其用工成本也面临不断抬升的压力。

（7）社会平均工资水平因素影响。社会平均工资水平取决于国家经济发展水平。归功于我国改革开放以来经济迅速增长，社会平均工资也有大幅增长，各地方的最低工资标准不断增加，从而导致人工费价格有一定程度的提高。

2.1.2 影响地产景观施工材料费价格浮动的主要因素

（1）市场的需求因素具体表现在某地区或某个城市在同一段时间内景观工程集中开工、施工的数量多少，决定了景观施工材料需求量的供需关系，也进而影响材料费价格的浮动。

（2）政府出台的相关政策因素影响。如 2021年年初的政府出台的“退林还耕”政策--《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》，明确提出：严禁违规占用耕地绿化造林、严禁超标准建设绿色通道、严禁违规占用耕地挖湖造景。相关一些地方强行收回苗圃用地，短期造成苗木供应量猛增，供应量过大，造成市场价格下降。

（3）跨地区、跨境供应链因素。一些地产景观施工材料如木材、石材、苗木等材料跨地区运输、个别景观工程则跨境运输(用到进口石材、金属材料)，供应链跨地区、跨境运输，运输成本高低，一定程度影响地产景观材料的价格的浮动。

（4）市场竞争的因素。市场竞争性产品多，如对特定的某种石材需求、主力苗木需求量、某一个品种的苗木的需求量大小，也直接影响其材料费价格的变动。

（5）技术水平提高因素。技术水平提高，助力生产力提高，影响一些科技含量的材料、产品价格下降。比如景观灯具，目前市场上的景观灯具产品种类丰富多样、功能强大，价格比以前有所下降。

（6）新冠疫情的因素。新冠疫情在全世界陆续蔓延，直接影响了地产景观材料、产品供应链的跨地区、跨境流通，材料供货周期长，成本增加，同时又增加了防护和消杀成本。

2.1.3 影响地产景观施工机具费价格变动的因素

（1）市场的需求因素。具体表现在某地区或城市在一段时间内地产景观工程开工数量、施工的数量以及市场上租赁机械等供给量。

（2）燃油价格及机械更新的因素对于机具使用费台班有或多或少的影响，造成价格浮动。

（3）其他基建项目和建筑业施工同期或档期开工数量多少，对地产景观施工机具费价格变动起到间接的影响。

相对于人工费和材料费，景观施工机具使用费在近些年的市场环境中，台班价格浮动还算不大，进而对施工成本影响也不算大。

2.2 管理经济学中供求定理理论的一般性原理

市场价格对经济的调节作用主要体现在三方面：

（1）价格传递信息；传递资源的稀缺情况(物以稀为贵)；（2）价格调整生产和消费活动；（3）价格实现资源优化配置。

2.3 基于供求定理理论对影响地产景观造价的关键要素控制的策略

正如上文2.1 和 2.2 章节分析，受市场各种因素及政策环境影响，对地产景观施工成本影响最为关键的三方面：人工费、材料费和施工机具使用费。对于施工单位来说，控制项目景观施工成本，要重点管控好以上三方面内容，从管理经济学角度来看，也尤为重要。针对以上痛点，我认为可从如下几方面策略进行管控：

2.3.1 投标阶段考虑市场的供求情况

图3 供给不变，需求变动对均衡价格的影响

对一个地产景观项目，施工单位应在投标期间应将项目的位置、所处市场环境以及业主方、图纸需求彻彻底底弄清楚。按图纸做好核算、计算，结合工期，准确得列出人工资源需求、材料需求量以及施工机械机具需求，同时按照相关造价法律和规范做好投标估算价。项目经理按采购及市场部门对所需的人工、材料、施工机械分别进行市场调研，多方面对比，摸清楚当前人工资源市场需求和供应情况；对材料资源的供应场地、厂家以及影响供应链的政策环境进行评估预测，对一些供应链较长或供应周期长的重要材料物资与机具，可以与供货商(租赁商)签订期货合同，提早锁定重要材料价格。

2.3.2 进场及施工阶段的施工供应策略

一旦中标后，尽快与业主方签订施工合同，确定施工进场时间，提早招募已经做好市场调研的工种工人、按施工计划和工序有组织进场。对需求材料根据施工进度计划、运输距离和场地空间情况，做好进货组织计划，对于材料最好选择采购费和储存费之和最低的方案。对施工机械机具提早签订好租赁合同，确定台班价格和服务周期，把台班司机纳入施工队伍一同管理考核。

2.3.3 施工完毕及后期养护的策略

由于地产景观施工与其他建筑、市政类工程不同，水景设施需要试运行、苗木需要养护一个周期(北方地区一般为一年)，因而需要在投标阶段就精算好设施运营短期工人成本费用、长期苗木养护期的人工成本费用、物料费用、纳入投标价格中。在施工收尾、进入养护期间，精确做好用工量安排与养护物资高效利用，提高工人效率，从而节约成本。

除了以上三个阶段的管控措施，对施工单位来说，针对人工、材料应结合公司的经营，中标情况、密切把握市场信息，建立较为长期的应对策略措施，比如对一些关键工种、技术工种，可以考虑签订长期雇佣合同，根据国家政策给予稳定的薪资福利；对施工需求的普通用工建议与人口输出大省的劳务公司签订长期、稳定合同，避免因短期用工荒影响施工成本；对工程通用的常规性材料和施工机械机具，选择合适的材料供应商、机具租赁服务公司签订战略合作协议，长期供货，提高供应保障；还可以联合项目周边的其他同行施工单位进行联合、批量采购，批量租用施工机械机具等，这样会有效地降低相关成本费用。