房地产开发前期工作可行性研究

2023-04-11王颖超青岛青建国和置业有限公司山东青岛266000

中国房地产业 2023年6期

文／王颖超青岛青建国和置业有限公司山东青岛 266000

引言：

我国房地产行业的蓬勃发展展现出了房地产市场的巨大潜力，吸引了越来越多的投资者进入房地产行业。但是，高回报与高风险往往是相伴而行的，房地产行业获取丰厚的利润回报的同时也存在一定的风险性，因此，加强房地产开发前期工作可行性研究具有重大意义。在进行定位决策之前，具体分析和论证房地产开发项目方案、市场、社会效益以及经济效益，并且将其作为前期工作开展的主要依据，提升决策的科学性和正确性，提高项目的市场满足能力，从而提高房地产企业的核心竞争力。

1.可行性研究含义和目的

在房地产开发前期进行投资决策的过程中，可行性研究是一个极为重要的环节，关乎一个项目能否顺利完成，可行性研究就是对房地产项目进行全方位多角度的经济和技术分析，探索开发方向。具体而言，可行性研究就是在工程项目开始前期，对与该项目有关的社会、技术、经济以及自然等各方面都要进行具体探究，并且对该项目拟定的各种技术方案和建设方案等进行详细的经济技术分析、比较以及论证，最后还需科学合理地预测和评价与该项目有关的社会、经济、环境效益。同时，综合研究项目的经济合理性、技术实用性和先进性以及建筑的可行性和可能性，最终判断该项目是否可以投资以及如何进行投资等，为决策部分的最终决策提供重要理论依据，为下一阶段工作做好铺垫。进行可行性研究的作用在于减少项目可能出现的决策失误，提高项目开发带来的社会、经济和环境效益，真正意义上实现项目决策的民主化和科学化。作为一项综合性的经济活动，房地产项目开发具有投资时间长、投资额度大、涉及面广投资风险大等特征。想要确保项目开发能够达到预期的经济效果，贯彻落实房地产开发项目的基础资源以及重大经济技术原则，就必须落实好可行性研究工作。

2.可行性研究的内容、步骤和依据

2.1 可行性研究的内容

由于开发项目的规模、困难程度以及性质等存在差异，因此可行性研究的内容也会根据项目具体情况各有侧重。房地产开发项目可行性研究的主要内容主要包括以下几个方面：第一，项目概况。项目概况主要指的是房地产项目的地理位置、周边主要环境、性质、名称以及项目开发后将会带来的社会效益和经济效益等，深入了解可行性研究的主要目的和范围；第二，开发项目用地情况调查及动迁安置。该内容主要包括土地调查、人口调查、建筑物调查等，调查分析开发项目用地范围内的具体情况，确认总人口数、各类土地面积以及对应的使用单位、建筑物的种类和数量等，了解生产、经营企业以及个体经营者情况，研究地下地上物现状，包括树木、人防工程、水井等等，制定动迁方案以及安置计划；第三，市场分析以及建设规模。市场分析需要对市场需求、供给现状加以分析和预测，还包括针对对象分析、市场交易具体情况分析，从而确定开发项目的建设规模；第四，资源供给。可行性研究中需要包括建筑材料的采购方式、具体名称、需求量，除此之外，还有施工期间的动力问题以及项目投入使用后的煤气、交通、网络、水、电等基本供应条件；第五，环境保护。项目开发前需要对建设地区的整体环境进行充分考察，包括污染物以及污染源，从而减少因开发项目带来的生态变化，并形成控制污染的具体方案、避免生态变化的初步规划、环境保护投资情况等；第六，开发项目人力资源配置。该项内容具体包括人员的配备规划、管理人员的培训方案以及项目的组织机构设置，并估算年费用；第七，项目进度。项目实施进度要求具体化，前期的开发进度计划以及工程进度计划都需要包括在内，例如单项工程的开工时间、竣工时间、施工队伍、具体进度以及市政工程的施工单位选择以及施工场地情况；第八，开发项目社会、经济效益。包括项目开发成本、经营成本估算，项目投资来源、资金筹措方式、项目总投资计算，经营销售收入、租金收入以及其他营业收入的计算。

2.2 可行性研究的步骤

可行性研究作为房地产项目开发的重要环节，需要保障研究质量和水准，确保达到成为项目决策依据的标准，保障其准确性、真实性和可靠性。具体步骤如图1所示。

图1 可行性研究步骤

2.3 可行性研究的基本要求

如图2所示，可行性研究基本要求主要包括四点，分别是预见性、客观性、可靠性以及科学性。可行性研究的预见性要求不仅充分研究相关资料，更需要针对将来的市场需求、投资等进行预测和估算；客观公正性要求可行性研究必须建立在调查事实的基础上，坚持实事求是的原则对客观情况进行论证与评价；可靠性研究要求全面探索相关技术经济措施，并且及时否定与实际情况不符的方案，提高项目的可靠性；科学性要求必须运用科学的评价指标体系精准分析项目的盈利能力，在进行市场预测时应用现代科学技术，提升项目的准确性和科学性。

图2 可行性研究的基本要求

3.房地产开发前期工作可行性研究的作用

3.1 项目投资决策的基本依据

房地产项目的开发属于高投资项目，尤其是其中的中大型项目，所耗费的财力、物力、人力巨大，而项目投资的成功与否，以及成功后的具体收益情况，又会受到宏观环境的影响，包括政治因素、经济因素、法律因素、技术因素以及自然因素等等。这些因素变化莫测，很难在项目开始前凭借经验来判断，因此就必须在投资决策前开展可行性研究，对项目的建设地址、建设周期、建设规模、房地产开发项目的产品有无竞争能力、有无市场、建设方案与内容是否可行以及投资效果如何等情况进行分析，最终确定该项目是否可以继续进行或者应当按照哪种方案进行，为开发建设项目投资决策提供基本依据。前期决策的准确程度能够直接影响项目的经济效益，科学的可行性研究能够为前期决策提供技术支撑，为房地产项目开发奠定基础。

3.2 筹集建设资金、项目立项的依据

可行性研究还有一个重要作用就是可以作为向银行等一些金融机构的申请贷款的先决条件，金融机构在详细评估这些研究报告之后，明确其准确性、真实性等，最终确定是否给予贷款以及给予贷款的额度。房地产开发属于固定资产投资，在国民经济中占据着很重要的地位。通常项目开发者在向计划部门申请立项时，计划部门都会通过项目开发者递交的可行性研究报告来判断该项目与国家房地产政策相符，房地产年度投资报告是否符合计划要求，进而决定是否立项。并且可行性研究报告还能用于房地产开发商向规划部门、土地部门等行政部门提交资料时使用，行政主管部门通过可行性研究报告基本判断项目的用途、位置、占地面积等情况是否满足年度用地计划、土地利用总体规划以及城市建设规划等要求，最后决定是否批准房地产开发商的用地申请。

3.3 签订协议、合同的依据

房地产开发项目所涵盖的很多方面都需要与其他相关企业以及部门合作和配合，包括开发项目所需要的材料以及水电供应、交通通信等。这些相关的协议以及合同都需要以可行性研究报告为依据进行洽谈。关于设备、技术引进的问题还需要经过可行性研究报告批准通过后，才可以据此与国外厂商进行签约。可行性研究报告可以看作未来实施的规划方案，据此实现项目融资以及营销等工作。

3.4 指导工作顺利实施的依据

开发前期工作可行性研究报告中有关建设方案的内容是编制设计任务书的主要参考，也是开展项目设计工作的基础。可行性研究报告中的总投资估算是后续设计、资金筹措以及项目实施过程中投资控制的前提。另外，不同单位之间相互配合也需要根据可行性研究报告进行，是确定各项工作时间节点的主要依据。可行性研究可以经由不确定分析进一步发现影响项目进度的风险因素，从而让房地产企业可以率先制定应对风险的方案和计划，提高项目的安全性和可靠性，保障各项工作的顺利进行。

4.房地产开发前期提升可行性研究作用的对策建议

4.1 正确对待可行性研究工作的积极作用

在国家调控，要求房地产回归居住属性的大背景下，房地产行业市场也在面临着结构性改革。因此未来较长一段时间内房地产行业的市场环境不容乐观，想要在如此复杂多变的市场环境中巩固自身市场地位成了每个房地产开发商的必学技巧，而最重要的就是做好每一个决策，所以房地产开发企业必须充分认识到可行性开发工作的重要意义。

4.2 精准预估房地产市场

充分调查和研究房地产的市场情况是项目开发可行性研究的根基所在。只有对市场进行充分了解把握，才可以更好地进行产品定位，做好可行性研究工作。另外，在准确预测房地产市场以后，也必须对房地产项目开发风险进行预估，这将对后期进行风险控制工作有着重要意义，并且可以更好地完善可行性研究工作。

4.3 选用复合型人才或采用矩阵式组织结构

正由于房地产项目的可行性研究工作对于整个项目的成功与否有着决定性作用，所以从事可行性研究的相关人员必须是具有专业资质以及丰富经验的全方位综合型人才。为保障可行性研究工作的工作成果，帮助企业进行正确决策，这类人才必须兼备工程造价、房地产市场、各类财务知识、销售以及产品设计等多种知识。但也正因为涉及领域广、知识储备要求严格，因此这类人才在房地产领域相当稀缺。因此，一般企业会以项目组的形式开展可行性研究工作，采用相对灵活的矩阵式组织结构，通过从各部门抽调骨干员工组成临时小组，在项目组中添加咨询公司的一个月，组成各方面均衡的人员配备；另一方面一些大型企业也会自行培育“全能型”人才，提前布局为后期自身企业服务。

4.4 注重项目后评价与可行性研究相结合

可行性研究主要被当作项目执行前的策划，而在项目后进行评价则是对策划以及具体实施过程的归纳和总结。它既可以使房地产企业察觉可行性研究工作中出现的问题和漏洞，又能够为可行性研究工作丰富内容、完善程序、积累经验。在项目后评价可以帮助房地产企业在实践中获取真实且准确的数据信息，包括各种类型房地产项目的营销成本、营销方式、销售进度等，从而为企业自身数据库做出贡献，建立经济评价指标体系。

4.5 从客观角度看待可行性研究

项目决策直接关系整个房地产项目是否能够立项并且顺利实施，而可行性研究的结果对决策阶段有着重要的参考意义，决策者需要重视可行性研究成果，从客观角度看待可行性研究论证过程和结论，避免掺杂个人主观臆断的色彩，避免因主观判断阻碍房地产项目的落地实施，甚至对房地产企业造成难以挽回的恶劣影响。因此，项目决策者需要从客观角度认可和重视可行性研究，并且为决策提供技术支持。

4.6 提高咨询工作的专业性和严谨性

目前，越来越多的房地产企业意识到可行性研究工作对开发项目的重要意义，但是可行性研究工作具有明显的专业性，并且企业内部缺乏相应人才，于是将其委托给具有一定实力的咨询公司。而房地产企业也可以对相应的职能部门进行取消，通过结构精简的方式，进一步提升工作效率，降低管理和运营成本。对于可行性研究这一方面，咨询公司对市场和产品的分析更为到位和专业，并且积累了大量的实战经验。但是，我国咨询行业尚未完全发展成熟，仍旧处于上升阶段，因此咨询公司对有关的行业规范认识不足，并且缺乏可行性研究对房地产企业重要性的意识，在进行相关工作时可能出现质量降低的问题。伴随着我国咨询行业的不断发展，咨询企业需要遵守行业规范，提高专业水平和能力，为房地产企业提供更为优质的可行性研究工作。