如何办理房屋实体分割登记

□ 徐映雪

案 例

A 公司于2020 年申请按幢办理了建筑物a 的首次登记，建筑物a 为一幢两层的办公楼。2022年，A 公司申请将建筑物a 分割为10 间房屋进行登记，登记机构应如何办理？

分 析

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第二十六条规定，同一权利人分割或者合并不动产的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。房屋首次登记后的分割或合并属于变更登记的一种，在房地分散登记时期就是一个令登记机构困扰的难题，房地一体登记后，对这个问题的处理办法仍存在很大争议。笔者认为，在实务中办理房屋分割或合并登记时，应注意是否符合不动产单元设定的基本要求及是否得到相关部门的批准同意两个方面。

一是分割或合并后的房屋应符合不动产单元设定的基本要求。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）1.3.1规定：“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。”对房屋进行分割或合并，属于对不动产单元的重置，原来的单元结构被打破，新的单元结构得以建立，必须要满足权属界线封闭、具有独立使用价值、能实现相应的用途等要求。需注意的是，有些建筑物，如酒店、成套住宅、幼儿园、教学楼等，一旦进行分割房屋综合性用途已不具备，不能办理登记。以酒店为例，酒店一般以幢为单位进行首次登记，如果将每间客房作为独立客体对外销售，申请把酒店分割，酒店将会丧失其功能。因为酒店必须是每间客房加配套设施综合一体才能发挥其用途，故酒店不能进行分割登记。

二是对房屋进行分割或合并须得到相关部门的批准同意。目前，已施行的法律法规对此问题做了相关规定，但并不十分明确。《实施细则》第三十七条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料……（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件……”《操作规范》9.2.3第4 条第（5）项规定：“同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。”《实施细则》规定应“根据不同情况”进行提交，但未明确不同情况的具体情形；《操作规范》规定应提交“相关部门”的批准文件，但未明确“相关部门”的具体指向。

到底哪些部门可以作为分割合并的批准部门呢？有观点认为，只要分割或合并的行为未改变室内的承重结构，登记机构依据房管部门进行面积确认后的房屋实测报告即可办理，房管部门可作为分割合并的批准部门；有观点认为，应由被许可人向作出行政许可决定的行政机关，即规划部门提出申请，故“相关部门”应专指规划部门；也有观点认为，如果分割或合并会影响房屋既有的规划、建设、结构、防火、相邻关系、通风采光、环境卫生、物业管理等要素的，均须经前述要素的行政主管部门批准。

笔者认为，第一、二种观点设置的门槛较低，后续易发生安全等隐患，有较大登记风险；第三种观点设置的限制过多，实际操作性不强，不利于营商环境的营造，也不符合新时代物尽其用的要求。针对此问题，郑州市历经数次调研论证，于2022年10月1日起开始施行《郑州市不动产登记服务条例》，其中，第十二条规定：“已确定的不动产单元确需分割、合并、调整边界，且符合规划、用地、建设、消防等相关规定的，不动产登记机构应当依法提供登记服务。”分情况来讲，在进行土地分割、合并、调整边界等登记时，需符合用地的相关规定；在进行房屋分割或合并登记时，需符合规划、建设、消防等相关规定。具体办理时，申请人须提交上述相应行政主管部门的批准文件。

针对上述案例，因建筑物a 的用途为办公，故实体分割成间后仍符合不动产单元设定的基本要求，A 公司可以申请办理分割登记，但在申请登记时须提交规划、建设、消防等行政主管部门的批准文件。