房地产企业资金管理之我见

李静雯 中铁建设集团置业有限公司

引言

由于在市场上行阶段房地产企业快速发展和规模扩张，有不少房企资金管理精细化程度不足，存在对资金管理认识不到位、专业人才不足、缺乏有效的资金管理战略规划、资金管理过于分散、信息化水平不高、制度不完善、管理不到位等问题。在目前行业竞争加剧，企业只有不断追求管理红利才能在竞争中脱颖而出的市场环境下，如不及时完善管理体系或纠正风险缺陷，将会影响房地产企业的正常运营和可持续发展。基于此，我们有必要去研究探索“如何提升当下房地产企业的资金管理水平”这个课题，具有相当的现实意义。

一、现实意义

（一）有利于推进我国经济稳定发展

房地产企业的地位与作用在我国经济发展中越发明显。一方面，房地产开发行业牵涉各行各业的健康发展，地产行业出现较大风险将影响大规模上下游企业以及金融机构的稳定运行；另一方面，房企开发的商品房涉及每一个普通百姓的生活，其业务开发区域广泛，企业规模普遍较大，如出现资金链断裂、企业暴雷的现象，对百姓民生和社会稳定将带来巨大影响。因此，房地产企业需要按照法律法规认真贯彻国家的经济政策，提高自身资金管理的综合能力，履行好社会给予的职责义务，更好地维护、促进社会的和谐稳定，助力我国经济实力的快速提升。

（二）有助于提高房地产企业的开发效益

资金管理是房地产企业经营管理的一条总线，它贯串企业各方面的工作。在房地产企业的经营管理中资金需加以合理、科学地规划，才能实现房地产企业自身长期可持续健康发展。首先，企业通过资金融通的科学管理，可以优化持有资金结构，优化融资方式，合理调节资金的管理成本，从而降低企业资金的获取和管理成本。其次，通过对运营资金的使用实施科学管理，充分了解企业各环节经营和管理的基本特点和方法，能够使运营资金进行合理科学的分配和运用，有助于提升房地产企业的整体运营效率。

（三）保障房地产企业自身资金的安全管理

运营资金的安全对房地产企业的生存与发展有着极其重要的现实意义。资金的管理工作贯穿着企业经营发展的全生命周期，在所有经营活动中，只要任何一道程序或者任何一个节点的资金管理出现问题，都会影响企业的正常运转，小则给企业带来经营上的损失，重则可能导致企业破产清算。因此，在企业管理中确保资金安全是管理的核心一环，也是保证房地产企业生存和可持续发展的不可或缺的一个条件。

二、主要问题

（一）资金体系管理意识不强，专业人才储备不足

首先，部分房企对资金管理认识不足，资金管理理念与构思跟不上企业发展。一方面管理者没有意识到自身资金管理提升的必要性，其管理理念与当下现代企业管理要求不匹配，没有跟上时代发展的潮流。另一方面与资金管理要求相适应的企业文化也有所缺失，对资金管理的效率重视不足，管理效益不高。同时，内部各部门各岗位之间存在一定程度的人为沟通壁垒。业财各部门除了日常的业务报销外，对于资金获取与投资节点的匹配、投资节奏与资金支付的把控缺少充分的沟通与协调，缺少交流与合作，不能为企业资金管理创造良好的外部环境。此外，随着我国市场经济的发展，各管理领域的知识体系不断完善，对目前企业财务从业者的经营理念、财务管理方法、融资模式创新等提出了更高的要求。部分房地产企业财务人员，特别是资金管理人员的职业素质参差不齐，专业知识储备有待迭代更新，不能满足目前房地产企业高品质发展的要求。

（二）资金管理缺乏有效的战略规划，融资拓展不足

当前，部分房地产企业的资金管理工作未能从战略规划方面加以思考，资金运营活动缺少战略性和前瞻性。房地产行业资金面紧张且政策限制较多，如果企业在发展过程中思维拓展不足，股权资金合作资源不足，与基金、信托、投资公司的接洽不紧密，将很大程度上限制企业的战略发展和实施。由于企业通常从业务发展角度考虑战略的制定与实施，财务管理由于作为企业运转的辅助环节，没能放到战略的价值高度进行统筹思考，资金管理作为财务管理中的一环，战略管控理念没能深入人心，未能从企业长期发展的战略全景加以布局，由此导致自身资金管理工作缺乏系统性、全面性和前瞻性，造成企业自身的总体战略目标和长期发展需求与资金规模实际情况和管理水平不相符。

（三）资金管理分散，集中统一调配管理成本上升

房地产企业一般都是规模较大的企业集团，由众多子公司组成，因此房地产企业普遍实行区域分散管理。如果不能有效控制资金，任由子公司自行管理资金，可能导致下属企业独立行事，从而使企业集团无法从集团整体发展的战略高度统筹安排投融资活动，降低资金的使用效率。资金充裕的下属企业因资金使用过于宽松，缺少有效的管理和控制，而资金不足的企业往往因为没有资金而向商业银行借款，造成运营资金浪费，影响集团整体利益。另外，大中型房地产企业集团还因资金监管和按揭放款需要开立多个银行账户，资金分存各个银行账户，为集中资金实现统一调配，管理成本有所上升。种种因素不但增加了房地产企业资金管理的难度，而且无形中也给企业自身带来了资金的管理风险。

（四）资金管理信息化水平有待提升

目前，部分房地产企业信息技术一般主要用于财务核算体系，自身财务信息系统的建设水平不高，造成对数据信息收集、统计、分析等技术的应用也较低。部分房地产企业人员信息化了解程度不深、操作能力薄弱，无法有效掌握先进的信息化方法，不能及时将信息技术应用到企业资金管理工作上来。此外，部分企业在自身资金管理中没有建立与整体管理需求相匹配的资金管理信息平台，资金管理信息无法及时沟通和共享。资金运用管理中，企业整体的信息化建设水平不高，信息公开程度也较小。因此，存在着财务资金管理监管滞后、信息不对称、不准确等问题，无法充分发挥企业资金信息管理的真正价值作用。

（五）制度不完善、标准不清晰、监控不严格

从房地产企业发展的分析来看，其也面临着资金管理制度不完善、标准不清晰、监控机制不严格的局面。第一，由于管理人员对企业资金运作程序的监督不足，没能有效发挥事前规划、事中监督和事后检查的根本作用。第二，资金管理部门存在计划指导性不强，未有效实施分类管理，过程中对于资金动态变化情况的分析流于形式，没有发挥资金运用的指挥棒作用。第三，由于房地产企业都以具体子公司开展开发业务，个别企业存在“先付款后审批”和“授权审批程序不完善”的情况，没有严格按照管理流程开展相关业务，导致制度落实和业务监管不到位。

三、优化对策与措施

（一）强化全员资金管理意识，提升员工综合素质

首先，房地产企业内应形成科学的资金管理工作意识，从各层级领导到一线员工都要全面提高对资金管理的重视及认识，并融入资金管理条线之中。其次，健全企业内部各部门各岗位的信息沟通机制，破除妨碍内部信息沟通、交流、共享的那堵无形的墙，为企业资金管理工作的跨部门协调与交流，营造一种良性的企业内部文化。再次，在房地产企业内完善人才培养激励机制，不断完善培养的途径与方法，提高人员的综合素养，以适应房地产企业资金管理日趋精细化的发展需要。最后，要进一步优化完善房地产企业内部晋升激励机制，积极调动人员的工作动力和工作激情，促进企业资金管理与团队建设的双提升、双改善。

（二）将资金管理纳入战略规划管理

房地产企业要强调资金管理的重要性，把它纳入自己的发展战略计划，明确企业运营资金的战略目标，认真执行资金计划方案。一是加强对房地产企业中管理人员对资金管理计划的重视，把资金管理工作计划纳入企业战略管理，使资金管理计划和企业战略计划目标一致，使房地产企业的资金管理工作顺利进行。同时，对企业内部的结构环境进行全方位、多维的综合分析，深入探讨房地产企业的长期发展战略，进一步提高企业资金管理计划的战略价值。二是对资金计划管理方法的细节进行全面分析研究，积极开展详细的专题研讨活动，提高资金计划方法内涵的科学化，并对最终效果进行评估。三是充分考虑各种资金管理活动与成本管理的关系，做好成本管理工作，提高资金管理的综合效益，有效提高资金计划的合理性。四是定期分析资金管理的历史数据，从中分析前期资金管理与决策管理的科学性与有效性，进而提升自身的发展趋势及能力，进而也保证自身的资金管理规划的持续完善与发展。五是积极寻求资金方战略合作伙伴，建立良好的沟通合作基础，优化融资结构，配合企业投资节奏和需求，积极引导有意愿参与股权投资的基金、信托等金融机构参与项目投资，拓宽融资渠道，为业务战略的落地实施保驾护航。

（三）建立资金集中管理体制

房地产企业要全面启动运营资金的集中管理机制，以提升运营资本使用管理效益和效率。一是要加强对运营资金的存放管理，房地产企业要按照自己的经营管理特点和实际，合理安排经营资金的收支使用规划。除政府部门已有指定存放银行或者有特殊管理要求诉现金外，房地产企业可采用资金池或内部资金中心的形式，对资金进行集中统一监督管理，进而提高资金集中管理的效果和功能的扩展。二是要合理调节、支配资金，统筹调度资金进行企业的重大项目建设投资，也可为下属企业进行内部贷款等借贷业务，以减少对房地产企业总体的筹融资成本。三是要规范企业内部资金的借贷活动，对所属企业借贷行为进行评价，形成公开透明、安全优先和权责一致的资金借贷机制，进一步完善企业资金资源配置，提高企业资金的整体效益能力。

（四）加强信息化管控平台建设

房地产企业要加快建设自己的信息化运维平台。第一，以业务流程控制为主线，建立以财务管理核算系统为核心的人、财、物管理为一体的信息化管理系统，提升财务会计核算、全面预算管理、资金资产管理、税务管理等现代经营管理系统的自动化运行效率，与人事管理、成本管理、工程管理、销售管理、设计管理和投资融资管理等业务体系信息化系统深度融合，提高房地产企业的运营控制和管理系统的技术水平。第二，房地产企业的资金管理工作应当在内部业务管理的基础上全面开展，实现企业资金管理与内部业务管理的互联，实现融资方案与投资实施的高度匹配，实现产融结合的统一战略目标。第三，推进建设资金模块在企业监督管理信息系统中的研究和应用，通过整合企业数据，统一数据管理规范和信息会计分析口径，及时查询和监测企业资本运营信息，将信息化建设贯穿房地产企业经营管理的整个过程加强企业各部门人员之间的信息交流和共享，实现企业资产有效动态监督管理。第四，要加强发展企业财务管理信息系统的战略意义，随着当今云计算技术、大数据分析、人工智能的迅速发展，使财务信息系统的运转更加智能和快捷，从而可以实现对资金管理效益及时的评估分析，并针对资金管理工作的经营风险做出有效预警，从而全方位提高房地产企业信息化建设的管理水平。

（五）建立健全资金监督体系

要做好房地产企业的资金管理工作，还需要进一步完善企业的资金管理监督体系。一是要建立健全资金预算的管理体系，建立全面详细的企业预算管理方案，并纳入自身的资金监督内容之中。二是企业要强化内控建设，持续探索增强财务风险内控的出路。“三重一大”等重大决策严格实行集体决策，严格按照房地产企业资金管理制度要求进行审核确认。三是要精细化资金管理的制度、程序要求，同时建立并完善企业资金使用管理的风险管理系统，配合一系列的资金管理程序风险的评估与分析，进而形成切合自身管理的资金管理风险预警和评价体系。四是加强完善企业自身的内审体系。首先，健全内审制度并严格执行，保证内审工作在制度约束与规范下有序开展。其次，要保证房地产企业自身之内审工作的有效性。既要独立设置房地产企业自己的内审机构，又要为其配置专业的相关内审工作人员，让内审工作能够正常有序开展。最后，优化内审程序，改传统事后的单一查错纠弊审计为常规审计、专项审计监督；改原来的定期审计为定期与事中不定期相结合的审计监督，进而对企业自身的资金使用及财务现状进行全面跟踪监督。

结语

综上所述，房地产企业科学做好自身资金管理，对其经营与后续的持续健康发展具有极大的价值意义。随着新时期房地产企业的改革发展的深入，需要进一步优化资金管理，采用科学的管理方法来做好资金计划、资金整合、资金运用和资金监督，以确保资金安全，防止资金管理风险，形成健康有效的资金管理服务体系，进而使企业自身资产实现保值与增值，进而助推房地产企业的健康持续发展。