关于房地产开发项目全过程成本控制的思考

李尚

河南盛豪会计师事务所（普通合伙）

一、引言

房地产的项目开发过程中存在很多变动因素，在市场经济环境不断发展变动的背景下，企业对于项目开发过程中的管理和控制工作也应当随之做出改变，以保障项目正常运营，为企业带来更多的经济效益，实现持续稳定发展的战略目标。房地产开发项目的具体实施过程可以概括为投资决策阶段、前期准备阶段、建设实施阶段、交付销售阶段四个方面的内容，通过将成本控制工作贯穿至这四个项目开发阶段，并对各项工作环节做好对成本控制工作的监督，可以更好地实现项目工程经营效益的提升，保障项目正常运作。

二、房地产开发项目全过程成本控制概述

房地产开发项目全过程的成本控制工作主要包含对投资决策、前期准备、建设实施、交付销售四个阶段的成本控制。在进行投资决策时，其所涉及的成本控制内容不多，往往针对项目的合理与否和经济效益的获取方面进行研究，进而对项目的投资和选址进行明确。前期准备阶段主要涉及土地的使用成本以及对项目的综合分析，通过实地考察对其中可能存在的成本和费用进行进一步明确，并对项目开展过程中涉及的水电问题进行严格把控，确保项目顺利实施。对建设实施阶段的成本控制是项目开发的整体成本控制工作中最重要的一环，其涵盖了房地产项目施工过程中的各项设备的使用成本和施工成本，且在具体的施工过程中还会存在一些人工和原材料成本。因而加强对施工过程中的成本管理工作可以帮助房地产企业实现项目开发过程的顺利推进。对销售方面进行成本管理主要是指对于房产的售卖，在这个过程中成本主要包括管理成本、财务成本和人工成本，且房产的销售周期通常都较长，其成本变动因素也较多，因而其成本控制工作难度也会相对较大，不利于房地产项目的推进。

三、房地产开发项目全过程成本控制的作用

（一）实现企业经营效益的提升

当前，较多房地产企业在其日常经营管理过程中未能及时优化和改进其成本管理模式，不利于企业成本管理工作开展。现阶段，大家对房地产行业的了解愈发深入，在进行房产购置时通常会综合考虑房地产企业的社会口碑、房屋的实际质量、设计样式以及物业管理质量。因而，房地产企业在进行项目开展全过程的成本管理工作时，应当对其各项工作流程实施精细化管理，有效提升成本管理工作的质量。同时，还可以对项目的成本构成进行深入的分析，发现其中可以降低或避免产生的成本项目，促进房地产企业实现内部资源的优化配置，降低项目开发成本，实现经营效益的提升，进而促进企业维持自身持续稳定发展。

（二）实现房地产企业管理水平的提升

在对成本管理工作不断落实的过程中，房地产企业还可以进一步提升自身的管理水平，优化调整自身的经营状况。在对项目开发全过程进行成本管理时，房地产企业应当根据项目推进的实际发展需求，对相应的管理模式和内容进行实时的调整，实现成本管理和其他管理工作水平的不断提升，优化企业的资源配置和信息共享效率。同时，在进行全过程成本管理的过程中，房地产行业除了对相关方案进行调整外，还应当对各项工作流程进行规范化管理，加强相关的专业知识培训，促进项目开展各个流程工作效率的提升，使企业的整体管理水平能够满足其经营发展需求。

四、房地产开发项目全过程成本控制过程中存在的问题

（一）投资决策方面

房地产企业在推进全过程的成本控制工作的过程中，对项目决策过程的成本控制效果会直接影响到项目开展各个阶段成本控制工作的实施效率以及后期成本控制工作的科学性等，同时还会影响到项目的经营收益。在房地产行业项目全过程成本控制工作的实际开展过程中，大多房地产企业在进行开发项目的成本管理时，通常会受到其原有的成本控制理念的影响，对于房地产项目在决策过程中成本控制的重要性缺乏正确的认识，在实际工作中相关决策缺乏科学性，致使项目决策过程中成本控制工作的实际效用无法被充分体现出来，不利于项目运营的各个阶段成本控制工作的顺利进行，对企业的经营发展造成了极大的负面影响。

（二）前期准备方面

随着社会经济的发展，施工企业在项目的实际推进过程中起着愈发重要的地位。项目准备工作主要就是施工企业对于项目的施工时间进行确认。现阶段，大多房地产企业的项目施工企业通常都是通过招标来选取，国家也颁布了相应的招标政策对具体的招标工作进行规范。但在实际工作中，其招标过程仍然存在较多的违规现象。如未能按照相关政策要求进行公开招标、施工企业提前内定等现象，这些弊端致使政府部门的相关招标规范化政策难以发挥其真正的作用。另外，在实际招标过程中，一些项目的施工企业为了提高自身的利益，往往在建筑材料的选取方面偷工减料，以降低自身的施工成本，致使项目的实际质量较差，项目安全得不到保障，在实际入住后由于出现较多的质量问题而被投诉整改等，这就导致了房地产企业后续房产的售卖以及社会声望受到严重影响，对其后续工作的开展造成了较大的阻碍作用。

（三）建设实施方面

建设实施在全过程成本控制工作中占据着最为重要的地位，其实施的主要难点有：

一方面，缺乏对施工现场各项工作的监督。房地产企业在其项目的实际施工阶段，往往会存在部分原定设计方案无法落实到实际施工环节的现象，因而对设计方案进行变更就必然会存在。而当前，一些房地产企业对于设计方案的变更缺乏规范化管理，对相关的设计方案变更类型缺乏专门的部门和人员进行管理，对设计方案变更的相关责任难以进行实际的追责，在项目结算阶段容易产生不必要的纠纷。

另一方面，缺乏对甲控材料和加工材料的区分。房地产开发企业在其具体的施工过程中，往往忽略了对甲控材料和加工材料的区分，对原材料的管理较为混乱，使得其成本控制工作无法有效地开展。

另外，对于资金使用计划的执行缺乏完善的监管机制。在施工过程中，由于对资金的使用未能执行相应的使用计划，致使房地产企业无法通过资金的使用情况对施工进度进行明确的判断，各项工程款项的支付不符合实际的施工进度，在资金的实际支取超过计划额度时，相关成本控制人员无法及时找出原因，致使资金超额使用的现象无法得到有效解决。

最后，房地产开发企业在进行成本控制的过程中，往往忽略了对施工过程中所产生的增值税的控制，对自身适用的增值税计税方法未能进行及时的了解，使得其对施工过程的成本控制效果不够明显，成本控制结果不够准确。

（四）交付销售方面

房地产企业进行资金回收的主要方式就是对已经竣工的房产项目进行销售，这也是房地产企业项目工程的最后一个环节。房地产企业的房产销售通常是委托相关的代理机构进行销售，其过程中存在的成本主要是广告宣传以及代理销售人员的佣金等费用支出。现阶段，房地产企业在销售过程成本控制通常会存在广告费用较高以及代理销售人员的缺乏稳定性，离职率较高、流动性较大等问题，且相应的销售管理系统也存在较大的不足，致使销售人员在实际工作过程中缺乏积极性，对公司的归属感较差，进而导致房产项目的整体出售周期变长，其所消耗的销售成本也就随之增加，降低了房地产企业的整体经济利益，不利于其维持自身的市场竞争地位，保持自身的稳定发展。

五、房地产开发项目全过程成本控制的有效措施

（一）构建评价指标体系，合理设置成本目标

投资决策过程是房地产企业实施全过程成本控制的基础部分，因而在具体实施过程中应当构建完善的指标评价体系，构建合理的成本控制目标，以实现成本控制工作中的科学决策，为成本控制工作的后续开展提供良好的依据。在进行项目施工可行性分析时，房地产企业应当组建专业的成本控制分析团队，由专门的人员对项目施工过程中可能产生的各项成本进行分析，结合当前的市场经济发展状况以及材料和人工的定价标准，完善相关设施的使用规范，为项目的实施制定科学的成本控制目标。另外，还应当对社会效益指标进行充分考量，对项目开发过程中存在的阻碍因素进行合理的规避和解决，并做好相应的风险防范措施和相关材料、设施价格变动预算，促进房地产企业开发项目的顺利实施。

（二）改进施工方案的设计，加强在招投标方面的管理

在房地产开发项目的准备阶段，其应当严格按照决策过程中所制定的具体实施方案进行相关设备、材料和人工等方面的准备。在这一过程中，想要保障成本控制工作顺利进行，就应当在其实施具体实施方案进行设计时对相关的成本管理开展严密的控制，同时对招标工作做好相应的监督和管理。因此，在实际工作过程中，对项目准备过程进行成本控制的主要方式就是通过对决策过程中相关方案和数据的分析，以及房地产企业当前的实际发展状况，确保相关方案设计科学合理，其具体内容应当囊括项目施工区域的土地使用权限、经济发展状况、政府部门相关政策要求以及当地的消费水平等各方面内容，以免在实际施工过程中存在影响附近居民正常生活或项目施工目标不符合当地实际经济发展状况的情况，保障项目准备阶段各项工作的可行性，确保房地产企业相关项目可以顺利地开展和实施，确保相关房地产项目的施工和售卖环节能够更加顺利地进行。

另外，在实际招标过程中，房地产企业应当充分掌握并遵守政府部门颁布的相关政策规范，在法律规定的范围内进行公平、公开的招标活动。在对项目的施工企业进行选择时，应当全面考量其整体的发展水平以及企业信用等级，并进行择优选用。在具体的施工过程中对其施工成本进行科学监督和控制，保障相关成本支出的合理性，并在此基础上更好地提升项目的施工质量，确保项目施工过程顺利推进，避免由于材料或费用问题影响项目的施工进度，进而有效地进行成本控制工作，实现房地产企业经营效益的有效提升。

（三）提高成本核算水平，加强资金管理

在对房地产企业相关项目的建设施工阶段进行成本控制时，应当综合考虑以下三个方面的内容：

首先，在施工阶段，如因实际工作需要需对前期的设计方案进行调整时，应当对其调整的相关流程以及调整需求进行明确，建立专门的审核机构，并将相关责任进行明确，制定相应的追责制度，若由于方案变更而在结算阶段出现纠纷，应当确保可以追责到人，避免由于制度不完善而为企业带来经济损失。

其次，还应当注重对甲控材料和加工材料的区分。甲供材料主要是指由房地产企业直接提供给施工方进行投入使用的材料，其材料质量与施工方的关联不大，但施工方有义务对材料进行检查，若由于施工方未详细检查材料而产生问题，施工方同样需要担负责任。在进行工程结算时，一般需要扣除加工材料的99%，剩余1%作为加工材料的保管费。甲控材料主要是指由施工方购买，经由房地产企业认价后投入使用扥材料，除企业指定品牌材料外，其材料质量主要有施工方进行负责。在进行成本控制时通常由建筑单位根据市场价适当地加上一定的利润进行认价并计入成本。

另外，房地产企业应当根据实际的资金使用情况，通过与资金使用计划和成本的实际发生状况进行对比，来判断项目的具体施工进度，按时拨付相关的款项，若出现实际资金使用额度超过计划额度的情况，应当及时对其发生原因进行分析，并采取相应的措施对其进行严格控制。

最后，房地产开发企业也需要缴纳一定的增值税。一般情况下，房地产开发企业的一般纳税人所使用的增值税率为9%，但在税率的划分过程中有一种较为特殊的情况是房地产老项目，其既可以使用一般计税方法也可以采用简易计税。房地产老项目主要是指《建筑工程施工许可证》注明的其合同开工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项目，这种项目可以由开发商自行选择有利于自身的税负方式。房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%。

（四）加强人员费用管理，提高销售环节的成本管理

对已经竣工并投入市场的房地产项目进行售卖的过程进行成本管理是房地产企业实施全过程成本管理的最后一个阶段，其也是对前期成本控制效果进行评价的重要依据。在这一过程中，成本控制的主要内容就是相关销售人员的薪资等费用支出，因而房地产企业应当根据房产项目的实际销售情况以及相关销售人员的构成，对其人才管理制度和相应的成本控制体系进行完善，实现房产项目售卖过程的进一步管理和规范，提高相关销售人员的工作积极性和责任意识，促进其在具体工作中更好地发挥自身的销售潜能，帮助企业对这一过程中的成本支出进行更好的控制，进而缩短了房产项目的售卖周期，加快资金回收，实现房地产企业的持续稳定发展。

六、结束语

综上所述，实施全过程成本控制在房地产企业当前发展趋势中的重要性已经逐渐凸显，但其实际推进过程中仍然存在较多的问题需要解决，且不同的房地产企业在经营性质方面会有所差别，其具体的实施方案缺乏一定的通用性，因而房地产企业应当充分考虑自身的实际发展状况和经营情况，对全过程成本控制理念进行详细了解，通过对项目开展的投资决策、前期准备、具体实施以及投入销售四个方面的成本控制内容进行具体分析，构建符合自身发展规划的全过程成本控制体系，并不断加大其在企业内部的推进力度，更好地促进房地产企业成本控制工作的优化和完善，进而实现其持续稳定发展的战略目标。