营改增后房地产企业税收筹划分析

董小华

（乐清滨江房地产开发有限公司，浙江 温州 325600）

一、“营改增”政策的相关概述

我国“营改增”政策在2012年出台并在我国大部分地区推行实施，“营改增”政策在我国诸多行业实施试点改革，对我国经济发展产生了较大影响。营改增政策简单地说，就是将企业原有的“营业税”转变为“增值税”进行征收、“营业税”与“增值税”同属于流转税类型。“营业税”指的是以企业通过资产转让、销售等经济活动的营业收入总额为基数，按照一定比例进行增收的一种税。“增值税”则指的是，以商品在流转、流通过程中所产生的增值额为基数进行按比例征收的税目[1]。我国“营改增”政策的实施旨在对原来的税收制度进行改革、改善，降低企业税负，有利于企业降低经营成本与提高市场竞争力，是推动我国企业发展的重要措施。

二、“营改增”实施对房地产企业税收筹划的影响

（一）营改增后税负转移的影响

营改增政策的实施，使得房地产企业发展面临较大冲击。房地产企业以及与其相关的上下游行业都会受到较大影响，出现不同程度的税负增加现象。为有效转移、缓解税负压力，房地产企业会尽可能地将税负压力转移到供应链企业上。在营改增政策实施环境下，房地产企业的税收工作挑战进一步增大。尤其是较大部分的人工费用、管理费用无法获得相应的增值税专用发票，导致了费用税额未能得到抵扣，进而提高房地产企业纳税负担。对于房地产上游的建筑企业也是亦然，建筑企业会通过税负转移的方式将其税负压力转移到房地产企业身上，进一步增加了房地产企业的税负压力。

（二）营改增后土地增值税计算的影响

在房地产企业纳税筹划相关税种中，土地增值税的调整具备较强的复杂性。土地增值税的计算，需要对房地产企业项目收入与扣除项目进行全面考虑、分析，同时土地增值税收在“营改增”政策中被划分为不含税收入。许多房地产企业主要是通过预售的方式进行商品房的销售，如此便产生了房地产企业在增值税义务产生时间和原营业税产生时间之间的偏差，进而对房地产企业土地增值税计算产生影响，增加企业资金成本压力[2]。

三、“营改增”后房地产企业税收筹划问题分析

营改增政策的实施有利于提高我国房地产企业毛利水平，但是对于房地产企业的发票获取与管理规范性提出了更高要求，同时在实际的税收筹划过程中也表现出了诸多问题，主要集中在以下三个方面：

一是现阶段许多房地产企业缺乏对营改增政策下税务筹划工作的深入了解，甚至存在较大误解，进而未能充分发挥税收筹划的积极作用，以至于更多的房地产企业将税收筹划错误的当作是业务事后处理。

二是许多房地产企业的税务筹划片面重视某一特定税种，或者仅仅重视及时纳税，而未能从税务筹划的整体上去分析和把握具体的税收筹划工作，导致了房地产企业税收筹划的不完善，甚至出现了漏税现象，这也是房地产企业必须重视和积极改进的问题。

三是一些房地产企业税收筹划执行力度不足。在营改增政策实施之后，许多房地产企业盲目按照税收主管部门要求进行纳税，缺乏对营改增政策的深入学习、了解，或者是学习时间较短，在进行实际税收筹划过程中缺乏相关经验而导致纳税问题未能得到妥善解决，这也是房地产企业税收筹划工作进度缓慢，缺乏执行力的重要表现。

四、营改增背景下房地产企业税收筹划相关策略

（一）加强对营改增政策的深入解读

营改增政策的实施会对房地产企业及其相关行业的纳税筹划产生较大影响。由于营改增政策推行实施时间尚短，许多房地产企业缺乏对营改增税收制度的深入了解，未能深刻认识到营改增政策实施对自身发展的重要影响。

这就要求房地产企业必须加强对营改增税收政策的深入解读，了解政策内容及含义，尤其是了解营改增政策实施对于企业纳税筹划带来的变化影响，进而对税收筹划进行合理的规划与调整，尽可能地避免营改增造成的税收风险。此外，房地产企业还应借助营改增政策实施的契机，在企业内部树立起良好的、正确的纳税意识，提高企业税收筹划水平。

（二）将税收筹划融入房地产经营每一环节

第一，房地产企业可以实施多元化战略发展，同时开发住宅以及商业地产项目，对产品类别以及而结构进行改进，在户型设计以及项目开发类别确定中需要将增值税等因素考虑在内。如，能够通过取得增值税发票来实施抵扣，让税负得以减小，房地产企业还能够利用销售来实现税务的转嫁；除了主营业务之外，房地产企业还能够扩展装修、园林、广告、物业以及咨询等行业，积极寻找良好的经济增长点，并且取得相应发票进行抵扣，实现企业税负的减小。以万达集团为例，其在对普通房地产进行投资与研发过程中，通常会同时开发商场以及星级酒店，这两类项目会推动普通房地产的销售，变为一个新的业务增长点[4]。

第二，房地产企业在产生各项成本与费用的环节，如获取土地、规划项目、确定供应方、融资、销售等均需尽量将土地增值税清算以及销售税金抵扣等情况考虑在内，强化增值税发票管控力度，切实保证房地产企业税负处于可控范围当中。如，在具体采购室如若实际提供的增值税抵扣数额较小或是无法用于抵扣的情况下，需要就价格进行协商，尽可能通过低廉的价格来采购到实际需要的材料。

第三，将税率差异充分运用起来。一是要科学确定融资渠道、劳务服务以及供应材料等合作方。在建筑行业中其税率是11%，普通物资税率是17%，在进行税务筹划过程中应当要有效运用其不同纳税对象间的税率差异，以实现税负的降低。二是要对新项目与旧项目间的费用界限进行清楚划分，防止出现涉税风险。因为这两类项目间计税方式有所差别，所以在实施会计核算过程中需要对其进行正确区分。如新旧项目所需一同承担的成本，获得增值税专用发票，应当要采取有效的方式来予以分摊，将旧项目中增值税的进项税额转出。

第四，强化纳税管控力度，将税收优惠政策有效运用起来。首先，可以运用会计核算来潜在的风险找出，并且有效整合招标、投标、投融资以及工程建设等环境，正确梳理能够抵扣的进项税额与销项税额。其次，尽量在税收优惠以及纳税义务时间上实施税务筹划，从而达到减少以及避免纳税的作用。如，快速获取增值税专票，不过将开具销售发票时间延后；充分运用国家对使用新型环保材料的优惠政策来开展税务筹划等。

（三）加强对增值税专用发票的有效管理

房地产企业在选择施工单位、材料采购、劳务派遣等供应商过程中，必须确保其具备开具增值税专用发票的相关资质。同时为确保房地产企业进项抵扣金额，必须加强对增值税专用发票信息有效性、真实性地严格审核，确保费用列支等充分符合国家相关要求，以及确保供应商是增值税纳税人身份。税务部门对于增值税专用发票开具的条件、数额等有着较为严格的要求与限制。

因此，房地产企业加强对供应商的有效管理，以免出现无法获得相应数额的增值税专用发票而无法进行采购成本抵扣的现象。在进行供应商选择考量过程中，除了要对产品质量、产品报价、供应商资质等常规方面进行考虑之外，对于其开具增值税专用发票的资质也必须进行确认，确保房地产企业采购费用能够全额获得增值税专用发票[5]。

（四）加强投标合同管理

对于房地产企业而言，为确保项目造价税负筹划得较好效用，在投标合同阶段便需要对增值税相关事项进行明确。在对项目利益、第三方施工、供应商等多方兼顾的前提下签订相关合同，明确造价上浮事宜，同时需要对发票相关的时间、类型、责任主体等进行明确标明。同时由施工单位进行增值税计算，建设单位不得干预，施工单位需向材料商直接索要材料增值税专用发票。在进行签订建设安装、装修合同过程中，需要确定建设方采购比重，尽可能把“甲供”方式作为最终结果；在进行电梯、门窗等材料采购合同签订过程中，尽可能采取总结法来进行解放，防止在运输以及安装阶段分别计价，导致整体费用增加；可以通过约定采取见票付款的方式，在获得对方提供的增值税发票以及购销凭证后方可付款，防止有支付完成不过不能抵扣的问题发生，降低房地产企业的税负压力。

（五）加强供应商的管理

在开展供应商管理过程中具体可由如下几方面着手进行：第一，提高认识，加大与一般纳税企业合作程度。尽可能与优质供应方建立起长久合作关系。在实施招标工作过程中，要求严格核查纳税人资质，同时积极落实企业供应商库以及分包库的管理。第二，需要构建起严谨的一般纳税人资质管理体制，安排专门的岗位以及员工来负责查询地方主管税务机关指定网站，同时调查与核实将要建立合作关系企业信息是否真实与可靠，做好相关资质证明的复印与存档，为后续查询工作提供便利。第三，采取购货结算方式来实时税务筹划，通常购货结算方式主要有分期付款、赊销以及现金这几种类型，基于税收筹划层面考虑，房地产企业应当要有限使用分期付款的方式来获取增值税专用放屁，防止已经材料验收入库完毕，不过没有结完货款，而供货方不提供增值税专用发票的问题出现。该期该种方式能够按照各个分期付款日期来进行进项税的抵扣，能够实现增值税税负的递延，且提高资金的时间效益。

（六）科学改变销售策略

第一，房地产企业能够通过对签约销售的进度实施管控的方式来实现税收筹划。企业能够结合每月预缴的增值税额来对销售签约进度实施管控，用以实现对各月开票数额的管理，防止由于发票开具数量以及金额过于集中而影响到企业的现金流运行。第二，合理提升商业地产以及精装修销售比重。在进行商业地产销售时能够结合具体项目情况来运用相应的核算方法，例如，一些商业地产会使用先租后卖的模式，由产品开发结算便对商业部分实施核算，企业能够将这一部分商业转为固定资产，进行折旧计提后再开展销售工作[6]。根据现在我国税法相关规定，纳税人对自身使用过的固定资产，能够减按2%征收增值税；而在进行精装修中，实际使用到的材料、洁具、灯具、电器等均可获得增值税发票来进行抵扣，通过扩大该方面销售比重便可在一定程度上达到减少税务的作用。例如国内知名房地产开发商绿地、保利以及万科等其精装房销售比重均不低于75%。

（七）注重税务风险规避

房地产企业应当要做好税务操作规程的制定，通过指标量化评估具体税负率，将其和相同地区中的房地产行业实施对比，与企业自身历史数据进行比较，判断税负变化和实际所处的经营环境变化是否一致，同时深入分析与计算企业主营业务收入以及成本增长率的变动情况。此外还要根据实施营改增后可能会面临的问题来制定有效的防范策略，保证税收筹划的科学性与合理性。此外，还需要强化票据管控力度，不但要严格审核实际取得的增值税专用发票，避免虚假发票给企业造成税务风险，而且还要防止抵扣不足而导致企业税负加大的情况出现。

（八）加强对税务筹划人员综合素质培训提升

营改增政策的实施，无疑是提高了房地产企业财务工作难度，尤其是增加了在税务筹划工作方面的难度，同时也对相关工作人员的专业水平与综合素质提出了更高要求。营改增政策的实施房地产企业必须加强对税收核算工作的高度重视，以及加强对内部税收管理体系的不断优化、完善。会计等核算人员也必须加强对新的核算方法的学习、掌握，提高税务筹划的有效性。针对当前房地产企业的财务人员、税收筹划人员缺乏对增值税核算方法的深入了解，难以采用合适的核算方法实现税费抵扣的现象，房地产企业须重视加强对税务筹划相关人员的培训力度，使其能够充分熟悉、掌握增值税纳税时间、地点等相关制度内容，结合新政策要求对发票管理模式进行合理优化，确保会计信息的及时、准确、全面，以及保证企业各个财务指标的正常合理，为企业税务筹划提供有效依据。

为确保不同项目建设施工相关会计信息的较好流通性，采用交互式会计工作方式对不同岗位的会计人员进行信息传递的有效整合，为发票开具、取得、抵扣等流程的顺利进行，实现增值税发票抵扣的有效认证提供保障。除此之外，财务人员还必须加强对于当地税务机关的密切联系，及时了解税收政策动态，进而对纳税筹划工作进行调整、优化。

五、结束语

随着我国经济的快速发展，为有效强化国家对于国民经济发展的宏观调控力度，我国在税收政策不断改革优化的前提下，出台实施了“营改增”的税收政策，这是我国在税收管理方面的重要改革。营改增税收政策的实施对于房地产企业的发展产生着较为深远的影响，房地产企业唯有重视和做好营改增政策下的税务筹划工作，规避纳税风险，尽可能地发挥“营改增”政策的积极作用，才能实现经营效益最大化。