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房地产企业融资方式的选择

2023-03-22侯军

大众投资指南 2023年3期
关键词:渠道管理人员融资

侯军

(杭州开元物产集团有限公司,浙江 杭州 311200)

通过实际调查发现,现阶段我国市场变化速度变得越来越快,企业在实际发展经营过程中会需要大量的资金支持,融资成为企业不可忽略的部分。企业应用不同的再融资模式可以在效应、成本等方面具有较为明显的差异,这就要求相关管理人员要结合实际的情况进行综合考虑,在此基础上来对科学的融资模式进行选择,进而可以对企业经营发展起到良好的促进作用,而且还能够确保企业价值得到稳步提升。现阶段,房地产行业面临着十分严厉的调控,国家货币政策日益收紧,在这种环境形势下,房地产企业想要脱离融资困境,就需要选择合理有效的融资方式来促进企业的发展。

一、房地产企业融资面临的困境分析

(一)过度依赖某种融资渠道

就目前来看,国内资本市场的发展与国外发达国家相比还有着较大的差距,再加上资本市场与商业信用融资渠道的融资成本比较高,在企业信息披露方面有着较为严格的要求,而且通过商业信用方式进行融资所产生的利息是不可以进行税前抵扣的,也因此而致使商业信用融资渠道受到了一定的限制。也因此在国内金融体系中,银行部门仍然占据着主导性地位,从而致使国内大多房地产企业均把银行信贷作为核心融资渠道,这主要是受到国内融资体系的实际情况的制约和影响,其与股权融资和高精信用相对比,具有以下融资优势:

其一,银行信贷融资方式所需成本相对比较低;其二,与股权融资方式相对比,银行信贷在企业信息披露方面的要求要低许多,这对企业高精秘密保护十分有利;其三,与商业信用融资方式相比,银行信贷方式所产生利用可以实现在税前进行抵扣,进而出现利息税盾效应[1];其四,银行信贷大多隐藏着关系型信贷的问题,哪怕企业在短时间内无法偿还银行的贷款还可以以信用展期等形式降低企业财务风险的可能。也正因银行信贷融资方式具有上述这些优势而致使许多房地产企业过度依赖于银行信贷,进而致使企业融资渠道过于单一,从而致使银行信贷对企业的制约作业日益突显出来,这并不得国内房地产企业的运营与发展。

(二)融资结构缺乏合理性

在财务管理理论中已经对企业融资结构作出了较为细致的解释与说明,融资结构主要是企业通过各种融资渠道获得资金金额及其相互间所呈现的比例关系,融资结构不同其企业价值也各不相同,再加上企业融资结构是否科学合理也影响到企业的整体价值与发展。合理的融资结构需要融资期限与项目建设或收益回收期限间是具备合理配比联系的,换句话来讲,企业长期建设项目需以长期融资方式为项目建设提供长期有效的资金支撑,从而有效避免因短期融资而给企业财务带来困境的风险。

同时,对于建设周期相对较短的工程项目则应当尽可能通过短期融资渠道来提供资金支撑,从而有效避免因长期资金支撑短期建设项目而造成的资金使用不合理甚至浪费的情况。结合融资优序理论,企业想要获取更加科学合理的融资结构就需要先从内源式融资方式进行考虑,也就是主要以企业内部资金实现融资,随后才会考虑是否通过银行贷款融资方式来获取资金,最后才会考虑是否选择股权融资方式来进行。

然而国内许多房地产企业在对融资渠道进行选择时,常常存在融资结构决策失衡的现象,如企业管理人员会将短期银行贷款作为支撑长期建设项目的融资渠道,或是将长期导向性融资作为短期建设项目的资金支撑,并以此来实现快速回收建设项目收益,这样一来就极易致使房地产企业融资结构出现不平衡的问题,严重的还有可能会影响到企业的价值和绩效等[2]。

(三)融资成本偏高

在财务管理理论中,融资成本作为企业获取一定融资资金而需要支出的成本,总的来讲,国内房地产企业的整体融资成本呈现较高的态势。房地产企业融资成本高的问题与国内政府大力推动产业转型升级、收紧房地产企业信贷规模等有着十分紧密的联系,进而致使房地产企业想要获取一定的外部资金支撑就需要付出较高的成本。

同时,房地产企业融资成本高也与我国宏观经济进入到减速增质发展阶段有着密切的联系,从房地产企业内部来看,房地产企业融资决策与其融资成本高有着不可分割的联系,可以从以下两个方面体现出来:第一,国内大多房地产企业在融资决策与投资决策二者间并没能达到相对平衡的状态,一些房地产企业过于注重投资,一些房地产企业则过于注重融资,对于过于注重投资的企业来讲往往会给企业现金流造成一定压力,这样一来就会致使企业管理人员急于获取外部融资,进而出现关系型融资的现象;而如果房地产企业过于注重融资,则极易出现过多资金闲置的问题,进而给企业带来高额的融资成本。

第二,房地产企业在代理问题上不能很好地进行抑制。代理问题在现代企业运营与发展过程中极为普遍,对于房地产企业来讲,管理人员能够会因个人利益而想要通过扩大企业投资规模来进一步拓展自己所能掌握的资源,从而引发严重的过度投资现象。

二、房地产企业融资困境的应对策略

(一)拓宽企业融资渠道

鉴于现阶段国内房地产企业的融资渠道主要依赖于银行贷款的问题,笔者认为可以从以下两个方面拓宽企业融资渠道:

一方面,房地产企业管理人员应当积极拓宽企业融资渠道,尽管融资渠道不同所需要付出的融资成本各不相同,如商业信用融资方式所产生的利息是不可以在企业所得税前进行抵扣的,但所运用的融资渠道不同也有着其各自不同的应用优势。所以,房地产企业管理人员不能只看到银行信贷成本低的优势,还应当结合不同投资项目自身特点合理选用与自身相适应的融资方式,从而有效分散企业融资风险。

另一方面,房地产企业应当对自身内部融资加以重视并积极利用。从企业的角度来讲,企业所积累留存的收益主要是为了更好地扩充现金流量,以使企业得以实现正常的经营活动。但许多房地产企业管理人员往往过于注重企业内部现金流量积累的功能,但并没能将其进行开发和利用,进而致使企业大量现金流没能运动起来,这样一来不仅致使企业现金持有成本和现金管理成本在一定程度上增大,而且还在一定程度上制约了企业的内源融资方式的开展[3]。

(二)优化融资结构与投资决策

因房地产行业具有资金密集的特点,房地产企业需要通过优化自身融资结构和投资决策来使企业自身现金流量得以平衡运行,就需要特别注重自身融资结构。笔者结合财务理论对房地产企业融资结构优化和决策优化建议如下:

首先,房地产企业管理人员应当对企业重要投资方向加以把握。尽管房地产企业业务比较多,但在众多业务中肯定不乏重要投资方向,比如说企业中最具盈利能力或合作深度最大的业务等,这些业务其实就是企业的重要投资方向,而企业的重要投资方向可以很好地反映出企业投资决策的偏好,而想要落实好投资决策就需要融资决策作为有力支持。所以,想要科学合理配置投资与融资决策,就需要对自身投资方向加以把握,并以此为基础制定科学合理的融资决策依据。

其次,利用融资决策对投资决策的内容进行反映。房地产企业管理人员在对企业重要投资方向进行把握后还需要结合自身实际制定与之相适宜的融资决策。科学合理的融资决策能够为企业投资决策提供必要的资金支持,与此同时,还可以与企业投资项目特点相匹配[4]。如针对建设周期长的投资项目来讲,房地产企业管理人员应当充分考虑具有长期导向性的融资渠道,如长期银行贷款、股权融资等,因这些融资渠道中的还款期限相对要宽松一些,从而有效避免因项目周期的因素而对现金流造成较大压力。

而针对一些建设周期相对较短的投资项目来讲,房地产企业管理人员则应当对短期性融资方式进行考虑,如短期银行贷款、商业信用等,虽然这些融资模式的期限比较短,但建设项目周期同样也短,回收周期比较快,如果将庞大的长期资金运用到短期投资中往往会造成极大的资金浪费。

(三)合理控制融资成本

针对房地产企业融资成本偏高的问题,笔者认为可以从以下两个方面对融资成本进行合理控制:第一,企业管理人员在进行决策时,不能过于注重融资或投资,应当综合各方面因素对二者加以考虑。对于房地产企业来讲,投资作为企业盈利最为主要的来源当然是十分重要的,但如果过于注重投资而不具备合理有效的融资决策作为支持也是难以实现有效投资的。同样,融资决策对企业日常生产经营有着十分重要的影响,但如果过于注重融资而不具备合理有效的投资决策也是难以实现企业盈利的,甚至还会出现企业内部大量资金闲置的问题,进而致使企业融资成本增大。

第二,企业管理人员应当制定科学合理的措施对代理问题加以控制。对于企业来讲,科学合理地控制和制约代理,可以很好发缓解代理问题的,有效减少缓代理的出现,大大降低由此而给企业造成的不良影响。控制代理问题可以从监督和激励两个方面展开,即通过制定合理的权力制衡机制有效避免管理层级中存在合谋的现象,再通过合理有效的激励机制引导管理人员利益与企业利益的协调统一,并最终有效制约代理问题,从而有效节约企业融资成本[5]。

三、房地产企业融资方式的选择分析

(一)金融机构贷款

金融机构贷款主要就是商业银行的商业信贷,在实际贷款过程中利用商业房、私人土地或土地等通过抵押方式向金融机构进行贷款,这也是现阶段国内房地产企业运用较多的一种融资模式。还有许多自筹资金也是通过银行贷款来获得的,这是因为银行这种金融机构相对其他金融机构要健全一些,贷款选择、流程等都比较完善。

再加上商业银行在对数据的监督方面要完善许多,通常商业银行与房地产企业建立起良好的合格关系后,在有需要的情况下往往商业银行都会比较主动地寻求进一步合作。这样一来就会致使房地产企业更加依赖商业银行,尽管一些房地产企业还会向其他金融机构申请贷款,但因其他金融机构与银行相对还有待健全与完善,再加上商业银行贷款利率相对低一些,并最终致使商业银行贷款成为主要的融资模式。

(二)企业上市融资

一般来讲,当房地产企业上市以后往往可以以发行股票的方式来获取大量的资金。通过资本市场来实现融资可以使企业在短期内获取大量的资金,待成本融资后企业可以结合实际需求通过配股、增发或转债等方式实现再融资,所以,上市融资能力非常强大。股票融资是一种永久性融资,只需要企业按期进行分红且无需归还初始融资资金,从而使企业更好地将资金进行合理利用。

通常企业上市后,往往会有许多投资人认购企业股票,这种分散的投资人可以使企业融资风险有效分散,从而确保企业得以实现长期稳定的运营[6]。另外,随着企业的价值、品牌知名度等的不断提升,对企业日后的销售也是十分有利的,可以很好地帮助企业保持老客户和开发新客户,促进企业品牌形象的提升。

尽管如此,上市融资仍然存在一些缺陷,如发行股票的费用高,而且在偿还阶段是不可以将其进行抵税的,从而致使上市融资整体成本高。此外,企业从前期准备到成本发行股票通常需要花费极长的时间,且未需证监会的严重审核,通常上市融资只适用于具备雄厚资金实力、内部机械完善且人才资源丰富的大型企业,而对于一些中小型房地产企业来讲是不能适用的。

(三)债券融资

房地产企业通过债券融资方式可以很好地降低企业融资贷款压力,再加上债券的使用期限要比贷款更长一些,可以使企业在较长时间内有效缓解企业资金压力。债券融资与股票相比不会对股票结构造成影响,同时还可以使企业得以通过资金来对自身内部实施有效调节,这对企业集中决策十分有利。另外,债券融资的范围非常广,可以很好地减少融资风险。但就目前来看,国内房地产企业大多不通过债券形式进行融资,这是因为债券融资的发行程序相当复杂,且具有较高难度,许多企业都不具备发生债券的资格。

四、结束语

综上所述,随着我国社会经济水平的不断提高,企业之间的相互竞争变得越来越激烈,在不同的发展经营阶段会需要不同的资金支持,企业可以通过融资来获得更多资金支持,并且还可以对现有资本结构进行合理的优化。并且房地产企业融资与其自身的经营及盈利等情况有着十分紧密的联系和影响。房地产行业作为我国重要经济支柱产业,政府应当对其融资予以一定的重视。总的来讲,房地产企业应当对其金融系统加以优化,不断增强自身对各项数据的收集、分析和处理能力,尽可能选择与自身发展相适宜的融资方式和结构,努力促进企业实现持续与稳定发展。

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