基于价值链视角的物流地产开发成本优化研究

2023-03-22赵国咪戴杰龙

中国储运 2023年2期

文/赵国咪戴杰龙

物流地产作为物流产业与工业地产相结合的重要产物，也是近年来各种开发商、投资商发展的重要产品，作为一种新兴产业开发在整个产业地产中占据着重要位置。从价值链构建发展角度来看，电子商务的快速发展决定了物流地产在电商行业供应链中的重要位置，成为价值供应链的核心影响因素之一。依据物流地产开发性质，物流地产价值链的构建涉及前中后三个主要建设阶段，因开发主体的不同对物流地产开发成本产生不同的影响，本文着重从价值链视角出发对物流地产开发成本的优化进行详细分析，并提出相应的观点和建议。物流地产实际开发建设中产生的一系列价值活动对价值链上下游关系产生直接性的影响，物流地产企业核心能力与竞争力因此受到一定程度的影响。物流地产作为产业地产的重要构成部分在开发模式及价值活动方面更具独特性。不同的开发主体对物流地产企业价值活动及成本获取情况起着决定性作用，如何促进物流地产企业成本控制与优化成为物流地产企业重要的价值活动之一。本文着重围绕物流地产开发成本的优化展开研究，以期帮助物流地产企业实现价值效益最大化。

一、物流地产价值链功能作用

（一）项目投资决策。基于价值链视角的物流地产企业项目投资决策涉及项目可行性分析、项目合作协议的签订以及项目土地使用管理等过程，是保障项目正常运作的先决条件。对于物流地产企业而言，能否顺利获得项目土地使用资源是衡量项目投资决策结果有效性的主要衡量标准，土地资源因此成为物流地产企业的核心命脉。土地资源决定着物流地产企业在市场上价值活动的开展情况，也是提升物流地产企业核心竞争能力的关键所在，对于物流成本的控制与优化起着控制性作用[1]。（二）项目系统性规划设计。项目规划设计环节需要以项目可行性分析研究资料、市场调研资料及地块属性作为基础依据，针对项目的运作形式、组织结构的设计、资金管理规划及项目投资效益等工作提出针对性建议，按照总体方案设计要求对项目做系统性规划设计，以项目规划设计体系作为物流地产工程建设的准确指导依据。对于项目的规划设计，物流地产企业通常将项目外包给第三方机构和设计单位联合完成，作为一项专业活动必然会涉及较高的物流成本，对于物流地产企业来说可灵活控制关键策划环节，从而达到优化物流成本的目的。（三）项目管理与过程转化。项目管理环节与项目施工有密切的联系，但项目管理并不等同于项目施工，在项目管理阶段顺利完成前期设计方案向产品的现实转化。通过对项目工程造价、招投标、前期准备、现场施工及竣工收尾等阶段进行全过程管理，以物流地产企业作为项目实施主体，联动监理、业主方等相关单位组织完成项目整体建设工作，在整个管理过程中任何一个活动环节都会涉及相应的物流成本。物流地产企业项目管理能力和提升核心能力的影响因素之一，对项目成本的优化控制起着决定性作用，通常来说，企业项目管理能力越强，成本优化控制的有效性越高，实现价值利益最大化的可能性越高。（四）项目销售及物业管理。项目在开盘前销售与招商组织的建立及前期准备工作的落实是项目销售及招商管理环节的重要内容，包括开盘前客户对项目的咨询、合同的拟定签订及销售过程的管理等。一般情况下，项目前期投资决策及论证过程对后期销售招商结果起着决定性作用，项目可行性越高，后期销售招商效果更佳。物流地产企业可灵活控制项目销售及招商管理环节各项价值活动，以此进行物流成本优化控制。此外在项目物业管理环节属于项目资金回笼的关键阶段，这一环节往往是资金经营管理的始发环节，对物流地产企业的资金运营管理能力有着较高的要求，企业通过提供优质的地产服务，加强物流设施管理来最大限度保障物流成本效益。整体来看，物流地产企业开发建设项目获得经营资产的主要来源除了租金、购置资金之外还包括专业化增长服务现实转化的资金收入，物流地产项目开发价值链因此有着较多的不确定性，物流成本的优化相对可以分为可控性与不可控性。

二、物流地产价值链的构建

物流地产企业依据实际开发过程中的一系列价值活动来构建价值链，通过对价值链上各环节价值活动进行分析判断来实现物流成本优化控制，以提高物流地产企业项目管理水平，提高其核心能力来提升物流成本优化的有效性。物流地产的开发建设主要围绕客户需求和市场导向需求来确定项目建设地点，建设项目运营管理物流设施[2]。一方面，物流地产作为工业地产的重要范畴主要指物流地产开发商项目投资开发的物流设施，包括物流仓储、物流配送与分拨中心等，项目投资商主体多元化，包括房地产开发商、物流商或专业投资商等。物流地产公司需要与生产制造商、物流商或零售商等客户组织建立起合作关系，围绕客户的需求确定建设时间、地点，通过提供合适的现代物流设施，如物流仓储中心、配送分拨中心、物流园区等不动产设施来促进现代化管理协同化。另一方面，物流地产价值链的构建具有多元化的特点，主要由一系列价值活动构成完整的价值链，其中涉及政府部门、多主体利益相关者及其他组织资源，从现代物流设施的开发建设到交付客户使用、向客户提供专业化服务的过程所产生的一系列价值活动构成价值链。从项目建设运行的角度来看，开发商项目决策、规划设计、项目管理及销售物业管理等产生的价值活动及资金运营管理、人力资源管理的最终目的在于实现资金资源价值增值，成为价值链的全部构成因素，物流地产企业通过运行价值链并在价值链上进行盈利。

三、价值链与物流成本

价值链上物流地产企业开展的一系列价值活动相关的成本费用是价值链成本管理的主要内容，物流管理是价值链上一项重要的活动内容。价值链上价值活动的运行必然会先消耗成本，从而创造价值，成本的消耗是价值创造的必经之路，价值链物流成本管理应当是协同化的，与其他相关价值成本协作来实现价值链整体成本增值。同时，价值链物流成本的受影响因素相对较多，随着电商、互联网交易如火如荼地进行，物流成本管理在整个价值链管理中占据的比重不断增加，侧面反映出优化物流开发成本的迫切性，在价值活动中寻求成本耗费与价值增值的平衡点，从而不断提升成本优化水平[3]。此外，物流成本在价值链中具有较强的潜在价值，在对物流成本进行管理时，常会出现物流成本认知模糊、管理范围不明确等现象，因而直接影响成本管理效益，关于物流成本管理更多体现为显性成本，在一定程度上忽视了隐性成本的管理。因此，对物流开发成本的优化一方面需要保证成本管理的系统性与完整性，另一方面需要协调好物流成本与其他价值成本的平衡关系，综合考虑物流成本的显隐性影响，从而保证开发成本优化达到最佳状态。

四、物流地产开发成本优化控制管理策略

（一）采购供应成本管理。项目采购供应环节主要指以原材料设备采购供应为中心涉及相关的成本耗费，包括材料采购验收、材料运输与存储及各项人工成本等。材料采购供应通常设置在价值链前期阶段，在这一环节，供应商的选择尤为关键。选择合适的供应商，保证原材料采购验收质量，从源头上控制工程建设质量和成本管理范畴，实现价值链成本最优化。另外关于供应商的选择需要综合考虑供应商资质、材料质量证书的提供情况及材料采购成本折扣问题、服务效率等，明确材料采购数量和供应价格，进而促进采购供应环节标准化、规范化。（二）建设活动成本管理。项目实际开发建设过程中产生的一系列价值活动形成的物流成本在整个项目物流成本中占比最大，对这一环节物流成本的优化控制首先需要细化管理内容，综合考虑材料设备搬运、物流仓储及资源消耗、人工等成本费用，从价值链战略管理角度出发优化物流成本，通过精细化管理研究来协调各项成本的耗费情况。（三）项目包装设计促进价值增值。关于物流地产项目产品的包装设计涉及内外双重影响因素，在保证外表美观的基础上减少物流运输经济损失，保证物流运输安全。关于产品物流运输通常分为短途和长途运输，包括公路、铁路、空中运输等多种运输方式，以汽车、轮船、飞机和火车等为主要运输工具，对于这一环节物流成本的优化在保证产品包装强度的前提下经过优化控制合理降低产品运输成本，对于产品包装材料的选用需要考虑产品重量、材料美观性等多种因素，当包装材料过重时则会相应产生较高的运输成本。因此在考虑产品外观及运输便利性的前提下合理控制材料成本、运输成本，从而实现物流成本控制合理化[4]。（四）产品生产与库存管理成本优化控制。针对产品生产过程成本的优化控制通常采取提高产品生产质量和效率、增强市场上产品流通性、减少产品库存堆积等方式来提高成本效益，减少成本耗费。依据产品生产加工工序灵活调整生产流程和材料使用情况，尽可能减少材料消耗与物流消耗时间，从而不断提高生产质量和效率。另外，尽可能减少产品库存，协调好产品生产与流通销售的平衡关系，实现产品精益化生产，以实现产品零库存为最终目标。当前，许多企业因为库存量与销售量失衡而导致库存积压，成本消耗较高，且资金周转效益下降，直接影响企业的经济效益，为此需要重点分析具体影响因素，如原材料质量、零部件标准或加工工序等，通过提高产品质量和服务质量来加快商品流通，提高资金周转效率。