伦敦爱彼迎平台“类酒店”房源调查

奉玲如

（重庆市规划设计研究院，重庆 400000）

1 研究背景

1.1 爱彼迎的经营理念——“共享经济”

爱彼迎成立于2008 年，以“共享经济”为盈利概念，是一个同时面向房东和租客的社区平台，主打短期房屋租赁。与传统的酒店管理模式不同，爱彼迎为世界各地的屋主和旅行者提供点对点连接，并作为中介从双方收取一部分佣金[1]。与没有人情味的酒店不同，一方面爱彼迎为房客提供了真实的、如家庭一样的生活体验[2]；另一方面，它为房东提供了短期的补充收入，提高了房屋的可用性，也缓解了房主的房屋债务压力。由于爱彼迎盈利模式的特殊性，其主要目标是扩大房东数量，扩大租户的选择，从而促进交易量。根据爱彼迎新闻中心宣布的消息，截至2022 年3 月31 日，爱彼迎的平台上有超过400 万名房东，在220 多个国家和地区以及10 万多个城市中拥有房源，在全球有超过600万处的活跃房源。由于其作为网络中介平台的特殊性质，及其“共享经济”的经营理念，爱彼迎的员工数量与顾客数量的比值极低，远低于一般酒店的酒店员工与顾客数比，其影响力和价值甚至超过了许多著名的酒店，如希尔顿酒店和万豪国际连锁酒店[3]。

1.2 “类酒店”的出现

然而，随着爱彼迎短租市场的不断扩大，一些违反“共享经济”原则、不利于解决城市住房短缺问题的非法房东出现了。他们不是合租者，其经营方式更像“迷你酒店”公司，这些房东有多个房源，但他们不像真正的酒店经营，需要缴纳住宿税。本文对这种类似酒店经营的爱彼迎房源简称为“类酒店”房源。一项关于爱彼迎在2014—2017 年对纽约的影响调查发现，爱彼迎一直在将大量长期住房的房源转移到短期租赁市场，导致4700 余间长期性的私人住房变成了“鬼旅店”（ghost hotels）[4]。这种先买房、后出租的现象导致了住房价格更加令人难以负担和房源紧缺的问题，将当地真正的中低收入的永久居民从他们所在的住区排挤了出去[5-6]。

1.3 英国短租法——90d 规则

由于伦敦人口密度高，住房供应不足，2015 年，英国发布了《放松管制法案》，法律规定，伦敦的住宅房屋一年最长不能超过90d 用于短租。该法案于2017 年实施，通过限制房屋挂牌出租的时间一年不超过90d，以保持共享经济的可持续发展，防止家庭住房快速过渡到短租住房，从而缓解伦敦的住房压力。因此，原则上，爱彼迎上的房源用于短租的时间一年不应超过90d。

基于研究背景可以发现，在爱彼迎上，酒店式房东的出现暂时是无法完全避免的。考虑到“类酒店”房源和真正的家庭租赁式房源（即普通房源）之间存在的差异和竞争，结合英国短租法，以伦敦作为研究对象，本文提出两个问题：①在伦敦的爱彼迎房源中，出现“类酒店”经营的现象有多严重?②在伦敦，哪里的“类酒店”房源最多，在空间上是如何分布的?

2 研究方法

2.1 数据来源

分析所用的原始数据来源于Inside Airbnb 网站，该网站抓取了伦敦2020 年10 月6 日—7 日的爱彼迎房源网页数据；数据可视化所用到的伦敦行政边界矢量数据来源于官方网站London Datastore。这两日，英国伦敦共有51136 个房东，76978 个房源。根据Inside Airbnb 的免责声明，爬取的数据均来源于爱彼迎网页，且该数据源是非隐私性和非歧视性的，因此对该数据的使用是被允许的，不侵犯任何人的相关权益[7]。

2.2 技术路线

研究思路上，基于Inside Airbnb 网站爬取的英国伦敦两日的房源数据，本位围绕研究的问题方向，识别并分析了“类酒店”房源的数量和占比，对比了一般房源与“类酒店”房源之间在闲置情况（是否打破90d 规则）、房租价格和超赞房东比例的差异，从提高空房间利用率、提升爱彼迎平台公平性等角度，为爱彼迎的租房政策和相关政府管控提供建议。

研究技术路径上，基于Jupyter Lab 的web 集成开发环境，使用Python 计算机编程语言。运用Python Pandas/Geopandas 的数据分析支持库，实现数据清理、数据筛选与数据统计分析，并通过代码的方式形成专题地图，实现空间数据的分析与可视化。

3 研究结果

3.1 在伦敦的爱彼迎房源中，出现“类酒店”经营的现象严重

伦敦“类酒店”经营的现象十分严重，房源最多的10 个房东如表1 所示。这些房东当然不可能是真正的合租房主，他们仅一人就拥有数百个房源，且标注自己的房源要么是私人房型，要么是整个住宅/公寓，而不是共享房型（爱彼迎房源分为整个住宅/公寓、私人房型、酒店房型、共享房型4 种类型），这些房东本质上是在一个“共享经济”的平台上经营传统的酒店业务。他们在平台的自我介绍中都强调自家房源拥有酒店式的业务流程，强调他们所出租的房子是有酒店标准的。而表上排名前两位的房东名字都是Veeve，且两个账户都属于同一家公司，这意味着这家公司在爱彼迎上发布了至少1161 个房源。

表1 伦敦前十位“类酒店”经营的爱彼迎房东及其出租房源数

一般来说，一位爱彼迎房东只会共享或出租一套自己的闲置住房或房间。因此，本文对“类酒店”房东的定义是：该爱彼迎房东在平台上发布了至少两套出租用房。接下来，可以发现“类酒店”房源和普通房源之间具有更多可比性的特征，相关数据如表2 所示。

表2 伦敦爱彼迎的普通房东与“类酒店”房东及其房源的信息对比

在伦敦，每个房东平均拥有1.5 套房源。大部分房东只有一间房间或一套房屋的房源。然而，有17.64%的房东在爱彼迎网站上有一个以上的房源，占据了房源市场的45.29%。

3.1.1 房源的闲置情况

“类酒店”经营房源的闲置情况更为严重，严重破坏了英国短租法的90d 规则。对于只发布了一套房源的房东来说，至少有70%的房东遵守了90d 规则。然而，对于有至少两套房源的爱彼迎房东来说，他们有超过一半的房源在一年内的闲置天数都超过了90d。由于Inside Airbnb 网站获得的数据只计算了房源连续被闲置的天数，没有计入被出租的天数，实际违反90d 规则的房源比例比计算的结果还要高。可以见得，这种用家庭住宅经营酒店的方式，与政府限制短租房屋的宗旨背道而驰，大量本可用于中长期租赁的家庭住宅被用于短期租赁，加剧了住房供应压力。

3.1.2 房租中位数价格

由于在爱彼迎平台上，当房东无意出租房源，存在房价被定得极高或极低的情况。因此，本文主要对比房源的中位数价格，从而忽略不合理极值。由于“类酒店”房东通常声称自己的房源具有酒店的质量，“类酒店”房源的房价中位数比普通房源高10 英镑，价格比普通房源上调了14.29%。

3.1.3 超赞房东比例

“类酒店”经营的房东更有可能成为超赞房东。伦敦拥有至少两套出租房的房东，成为超赞房东的比例是23.02%，而普通爱彼迎房东成为超赞房东的比例仅有11.10%。根据成为超赞房东的条件，不管一个房东有多少房源，该房东都需要在过去一年里，至少接待了10次住宿；或至少接待了3 次住宿，总晚数超过100 晚。这意味着对于有多个房源的房东来说，这个条件是更容易实现的。而“类酒店”经营的房东挂着超赞房东的头衔，使他们比普通房东更容易获得租客的信任，使普通房东更加缺乏平台竞争力。

3.2 “类酒店”房源分布情况

3.2.1 “类酒店”房源密度的分布情况

由于伦敦各区的面积不同，本文用“类酒店”房源密度来衡量该地区“类酒店”经营现象的严重程度。伦敦总共有33 个区域，总体上分为内伦敦和外伦敦，本文研究的地理尺度为“London ward”。“London ward”是伦敦的一种分区方式，把伦敦分为627 个小分区，常用于研究小尺度的人口、社区、住房、土地使用等方向。研究发现，空间上，内伦敦的“类酒店”房源密度普遍高于外伦敦，呈现出高值向中心集聚的现象。在外伦敦，大多数“ward”的“类酒店”房源密度都在每100hm230 个以下；而在内伦敦，高密度区域集中在内伦敦的西北部，密度比外伦敦高出几十倍，数值普遍在每100hm2300～700 个，部分地区甚至达到了每100hm2800～900个。而内伦敦的伦敦城区域作为商业中心，它的“类酒店”房源密度则较低。

3.2.2 “类酒店”房源占比的分布情况

计算了各个“ward”的“类酒店”房源密度后，本文又计算了各个“ward”的“类酒店”房源占总房源的比值，该比值也同样可以反映不同地区“类酒店”经营现象的严重程度。伦敦大部分地区的“类酒店”房源占总房源的30%～50%，空间分布上没有明显的集聚特征。位于伦敦城以西的内伦敦区域，“类酒店”房源在爱彼迎的房源列表中占据了主导地位；而对于外伦敦区域，西部、东北部和南部的比例较高，但总体来说外伦敦的高比例区域分布相对分散。内伦敦的伦敦城区域，“类酒店”房源占比没有明显的空间分布特征。

4 结语

为了扩大平台和增加收入，爱彼迎默许了打着“共享经济”旗号的酒店业务的存在。这些酒店经营者挤占了真正的合租者的市场。在伦敦，不到20%的“类酒店”经营房东提供了近50%的房源；伦敦城西部地区的“类酒店”经营现象最为严重，“类酒店”房源的密度和占比都很高；“类酒店”经营房东比普通房东更容易成为超赞房东，同时普遍设定了更高的住宿价格和产生了更多长期空置的住宅。

政府应该让爱彼迎公司不负其名，通过一系列干预措施让该公司出台对真正的房屋共享者更公平的平台出租政策。例如，在成为超赞房东的要求中，考虑房东拥有的房源数量，而不是只考虑总预订夜数和总房屋成交量；此外，应识别出有多个房源的房东，并像传统酒店经营模式一样向他们收取住宿税。这样，才能有效缓解因“类酒店”经营而导致的闲置住房增多、平台公平性不足、平台住宿价格上涨等问题，让爱彼迎落实其“共享经济”的经营理念和口碑。