中国奥园的跌宕三年

邱永芬

继今年1月以5.84亿元出售珠海翠微村旧改项目60%股权后，2月16日晚间，中国奥园公告以2.56亿港元出售奥园健康29.9%股权予BestDiscoveryInternationalLimited（以下简称“BestDiscovery”）。

BestDiscovery的背后股東是广州国资，接盘珠海翠微村旧改项目的背后股东是山东国资。就在这两起出售行动中，中国奥园或已间接达成获得国资力量的增援，并为后续发展注入一定能量。

中国奥园近两年的发展动向颇受坊间关注。

在今年大年初七举行的新春开工动员大会上，奥园集团董事局主席郭梓文号召其司全员全力以赴推进奥园年内顺利实现企业重组、港交所复牌。

此番于开春两个月就快速引入两股国资背景渗入，或将是其实现上述两个目标的关键推手。

从“买买买”，到亏本卖，中国奥园不过经历短短两三年。

时间回到一年半前，2021年11月，中国奥园集团爆出经营陷入困境。就在此前三个月，即于2021年8月举行的2021年中期业绩发布会上，彼时中国奥园执行董事、联席总裁马军仍透露，“中国奥园将密切关注集中供地的城市，公司获地方式主要还是以收并购为主，收并购目前占比2/3”。

在当年，中国奥园是地产界众所周知的“并购大王”。从房地产到物业平台，中国奥园一路狂飙买买买。与此同时，其司销售额也从2016年的256亿元飙到公司成立迄今的顶峰时期1330.1亿元。

同样肉眼可见的是，中国奥园的资产负债率从2016年的77.97%增长到2020年的83.34%，负债总额从2016年的517.87亿元增加到2020年的2714.26亿元。

于奥园健康而言，并购的疯狂时刻发生在上市一年后。

2020年4月和5月，仅大约一个月内，奥园健康就耗资14.449亿元分别买下京汉股份29.99%股份、收购乐生活智慧社区服务集团80%的权益、收购宁波宏建物业服务有限公司的65%股权。同年3月，还收购连天美5%股权。半年后，即同年9月，又欲以6.97亿元收购盛妆医美持有的连天美55％股权，并最终于2021年3月签署协议，布局医美业务板块。

房地产的江湖风起云涌。在2021年11月，中国奥园集团爆出经营陷入困境，从此由此前的接连并购转入相继割售、退出资产的维生阶段。

2021年11月，中国奥园首次作出出售奥园健康权益的初步决定。与奥园健康联合公告，拟将奥园健康55%的股权全部卖掉以回笼资金，缓解中国奥园面临的流动性问题。

出售风声传出后，从合生创展、碧桂园、世茂、美的置业，到山东国资等等，都曾是传闻中的奥园健康的接盘手。

奥园健康于2019年3月上市。那一年，中国奥园也以1180.6亿元的销售额首次跻身千亿房企阵营。

从奥园健康官网的内容可见，其司“发展历程”页面的更新止步于2020年。在奥园高层作出割售奥园健康决定前，奥园健康2019年、2020年的业绩收入分别是9.008亿元、14.08亿元。而其2021年的业绩迄今未能公布。

因未能按期刊发2021年业绩公告，自2022年4月1日起，奥园健康与中国奥园双双停牌至今。

在2023年1月10日，奥园健康一度计划于2023年1月20日举行董事会，审议2021年度业绩。但在该计划兑现的前一天，奥园健康宣布延迟举行董事会会议。

紧接着，2月16日晚间，奥园健康正式官宣，出售29.9%股权予BestDiscovery，并火速变更董事名单：郭梓宁辞任，现任执行董事郑少辉获委任薪酬委员会成员、提名委员会主席及授权代表。

就该笔买卖，中国奥园公告称“估计亏损约4476.6万港元”。之所以亏本割售，则为考虑到当前市况，出售有利于集团变现部分非地产投资，降低集团债务水平，有利于集团之离岸债务重组。

事实上，在割售奥园健康之前，今年1月6日，中国奥园已亏本3.12亿元出售珠海市香洲区前山街道翠微旧村改造项目60%的股权。

翠微旧村改造项目为珠海最大旧改项目之一，占地面积34万平方米，总建筑面积约173万平方米，中国奥园于2019年获得实施主体资格，并于2021年底开盘，彼时市场预期其总体货值超过220亿元。

即便身为珠海“网红”旧改，翠微旧村改造项目也难逃被中国奥园割售的境地。

2022年1月，中国奥园正式对外启动境外重组程序，首次透露引入战投化解流动性危机。和奥园健康一样，翠微旧改也在出售名单之列。

在这次官宣奥园健康接盘者的前一个月，翠微旧改已从系列意向接盘对象中作出选择。最终以5.84亿元出售翠微旧改60%股权予山东颐养健康集团置业（集团）有限公司，中国奥园仅在其中保留40%股权。

从公告可见，山东颐养健康集团置业（集团）为由山东省人民政府国有资产监督管理委员会控股的国有企业。而接盘奥园健康29.9%股权的背后股东为南粤股权投资基金，同样是广州国资背景。

公告显示，南粤基金为由广州市增城区国有资产监督管理局与广州汇垠天粤各以71.74%、28.6%股权组成，汇垠天粤为由广州市人民政府办公厅和广东省财政厅共同持股的公司。

在两次火速出售行动后，中国奥园旗下珠海翠微旧改的和奥园健康的第一股东都已为国资背景，奥园退居第二股东。

就这两次亏本出售事项原因，中国奥园指出“受中国房地产市场下行及2021年以来的全国性宏观调控政策的影响，本集团难以通过惯常渠道取得融资……”等。

从中国奥园2021年中报可见，彼时奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，光靠出售资产仍难以覆盖这部分债务的兑付。与此同时，奥园与投资者的关系仍在进一步厘清兑付。

其官网显示，自2021年11月以来截至2022年12月上旬，中国奥园已有约57%的投资产品通过实物和现金等兑付方式完成兑付。这也意味着仍有43%的投资产品有待兑付。

究竟中国奥园到目前为止的债务规模如何？由于其最新财报迄今仍未发出，公众无从知晓。

作为中国复合地产的创造者，于1996年创立的中国奥园在跻身千亿房企阵营后，一度成为中国房企30强，拥有中国奥园、奥园健康和奥园美谷三家上市公司。更一度于2019年与佳兆业、龙光、合景泰富誉为“粤港澳四小龙”。

但经历两年调整，2022年，中国奥园累计仅实现物业合同销售额约人民币202.2亿元，合同销售面积约209万平方米，销售额同比2021年降83.29%。

就在亏本出售两大资产引入广州、山东两股国资加盟加持的同时，中国奥园也在内部积极打鸡血。

在今年大年初七召开的新春开工动员大会上，奥园集团董事局主席郭梓文指出，2023年是房地产行业迎来复苏的重要转折期，也是奥园转型重组成功的关键之年，奥园将重点围绕债务重组、保交付、保兑付、促销售等工作快速行动。

至于具体实操，郭梓文透露，2023年，中国奥园将以财务指标及经营思维推动各项事业变革，大幅降低沟通成本、决策成本和试错成本；继续推进节衣缩食作风等，以现金流和利潤为导向，全力以赴推进奥园年内顺利实现企业重组、港交所复牌。

据悉，2022年，中国奥园在45城市56项目交付近3.2万套房，交付面积近425万平方米；2023年1月则交付6个项目约2000套房。

就此次出售两资产，中国奥园相关负责人表示，截至2023年2月18日，中国奥园集团102个项目期区已实现安全有序复工复产。除地产之外，奥园旗下文旅、商业、城市更新、医美、资本等目前也正常运营。

究竟中国奥园年内能否实现企业重组及复牌两大目标？南都湾财社将持续关注相关进展。