高端商品房EPC项目施工预算造价偏高原因及对策

许慧晶

（福州市建设发展集团有限公司，福建 福州 350002）

0 引言

为贯彻落实《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号），全面推进装配式建筑发展，住房和城乡建设部于2016年6月发布《关于进一步推进工程总承包发展的若干意见》（建市[2016]93号文），提出优先采用工程总承包模式。鉴于国家大力发展装配式和推行工程总承包模式，福建省闽建办筑函[2019]42号文规定：装配式建筑工程和概（估）算的工程费用在2亿元以上且具有一定技术难度、工期要求紧、系统性强的工程可采用工程总承包方式。在此背景下，采用EPC模式的工程项目建设越来越广泛，但一些工程合同造价低，预算造价却高，不断突破预期，并没有达到采用EPC模式建设的初心，没有达到降低工程成本规避资金风险的作用，没有实现经济效益最大化[1]。鉴于此，本文以某高端商品房EPC项目为例，分析施工预算造价偏高的原因，并提出对策。

1 案例项目概况

A项目为住宅+商服（商业）用地，目标是打造成市区高端商品房项目，总建筑面积为137097.04m2，其中上部建筑面积为97211.94m2，地下室建筑面积为39885.1m2，容积率为2.8，绿地率30%以上（含30%）。上部高层建筑共9栋住宅+1栋商业办公楼（其中有5栋采用装配式建造），其余为商业配套用房，下设2层地下室。桩基类型为预制管桩，钢筋混凝土筏板基础，上部为框架-剪力墙结构。建筑外立面住宅项目为干挂石材（底下3层）+真石漆+铝单板+系统窗；商业办公楼为玻璃幕墙+铝单板；商业裙楼为干挂石材。门厅、走道等公共区域地面及墙面为仿大理石瓷砖面层，内设各种金属线条及踢脚线，门厅、电梯厅为轻钢龙骨硅酸钙板跌级吊顶，走道为轻钢龙骨硅酸钙板平级吊顶。套内为毛坯，地面及墙面为水泥砂浆打底，天棚刮腻子。

A项目为EPC工程，招标时限额设计概算总指标为3551.52元/m2；中标下浮率为6.45%，合同造价指标为3332.83元/m2；施工预算造价指标为3846.64元/m2，比合同造价指标高513.81元/m2，整个项目的造价把控存在一定的问题。

2 施工预算造价偏高原因分析

2.1 装配式建筑成本增加

福州市为加快推动装配式建筑发展，要求采用装配式混凝土建造的项目，高度60m（含）以下建筑，预制率不低于30%；高度60m以上建筑，预制率不低于20%，装配率不低于50%。根据最新的专业测算，工业化建筑较现浇建筑成本主要是构件的生产、运输安装以及设计费用的增加，预制率每增加10%，造价增量在150元/m2左右。装配式建筑造价增量如此之高的原因是装配式构件设计生产未标准化、模数化，各施工环节或专业之间集成化程度低。

A项目50%以上面积采用装配式建造，预制率不低于20%，装配率不低于50%，仅增加装配式结构，成本增加约300元/m2。另福州市为提升各方主体参与建筑产业现代化积极性，对认定为工业化建筑的设计费用可增加10%～20%，致使成本增加5～10元/m2。此外，采用装配式建筑的项目，预制构件的运输及安装费用较现浇建筑增加，包括对构件运输车辆的载重、塔式起重机的起重力矩和力臂等要求相应提高。

2.2 初步设计无前瞻性及设计浪费

设计是项目实施的关键环节，虽然设计费在工程建设费中占比较低，但对工程造价的影响可达70%～75%及以上，初步设计概算一经批准，即为最高投资限额，无重大变更不予调整。但是在实际工程项目中初设单位关注更多的是工程使用功能，存在结构设计偏保守，装饰面层材料只考虑美观，构造做法浪费等情况，并且设计人员的超前意识不足，视野不够开阔，整体布局思维有待加强，经常在设计过程中未考虑市场后续需求，与周边建筑融合问题以及对今后社会形态和经济发展的影响。该项目定位为高端住宅，项目施工预算造价偏高，与初设单位的设计方案有关的因素如下：

（1）未考虑与周边环境的融合问题，设计方案规划审查时城乡规划局提出原设计方案的建筑立面、形式、色彩等未与周边环境协调呼应，建议商业裙房结合广告位统一设计，减少南北立面反差，丰富细节及材质变化，初设单位根据审查意见进行整改，增加屋顶构架及造型线条、多处采用铝板等，造成设计概算指标增加；

（2）户型配比及户型布局未考虑市场营销的需求，原初设图纸中96m2的户型中仅设计一个卫生间，后经市场营销调查发现购房者对套房中需设立主卫的意愿比较强烈，为便于后续市场销售，对96m2的户型进行变更，调整原户型布局，增加主卫，则相应增加防水、砌体、圈梁等工程量；

（3）设计浪费，外墙找平做法为15mm厚1:3水泥砂浆找平层+5mm厚聚合物防水砂浆+10mm厚1:3水泥砂浆找平层；卫生间顶棚涂刷3mm厚聚合物水泥防水砂浆；外立面石材采用进口石材等做法的浪费。

2.3 限额设计概算造价差异大

根据初设图纸进行概算编制并挂网招标，建设单位及总承包单位在后续实际施工过程中逐步发现概算与预算差异较大，导致中标后造价控制难度增加。造成概算编制差异大的主要原因如下。

（1）资料不完善，要求不明确。概算编制阶段，建设单位往往只进行了粗勘，无法提供详勘及土方测绘报告，桩基、基坑支护的类型后续可能会根据地质及周边文物建筑的影响进行调整，造成原概算估算不准。概算编制时提供的扩初图，比较粗略，很多数据都缺失或者参数不详，又或者频繁变化，由此造成施工图实际工程量与概算预估的量有较大差异。在招标时建设单位的建设规模、建设标准、功能需求、品牌品质等内容迟迟不能确定或经常变化，导致概算编制时存在比较多暂列暂估的造价，存在预估不准的情况。

（2）指标估算错误，编制人员能力较低。扩初图纸的不完善使得概算编制需要用到指标估算法，这些指标基本上是根据已完工项目的结算数据或正在施工项目的预算数据总结出来。可工程项目具有唯一性，参考项目的指标数据相对而言不够科学严谨，存在一定的片面性，对限额设计概算的真实性会造成影响。在编制概算文件时，编制人员的专业水平较弱，对于项目的实际施工工艺及工序并不了解，对参考项目的具体情况也不清楚，对估算指标的选择可能不够准确，导致概算失真，产生造价偏差。A项目的概算编制就存在偏差，编制人员未考虑项目有1栋为商业办公楼，外立面及安装的造价相较其他项目应有所提升，导致玻璃幕墙造价、铝单板幕墙造价、智能化造价估算不足，预算造价比概算增加2000万元，对整个项目的造价控制造成严重干扰。

2.4 施工图顶格设计未考虑优化

在EPC模式中，初衷是希望总承包单位的设计人员能根据现场施工与采购人员提供的施工过程中存在的问题，在施工图设计时直接考虑施工难易程度、工程成本高低，并在建设单位提供的初步设计及概算范围内开展深化设计、优化设计，这样的施工图既满足了建设单位的要求又有利于现场施工，同时成本还得到有效的控制。但是实际施工过程中承包人为追求利润最大化，基本都是顶限额设计，在基坑支护方案、塔吊、施工电梯方案等未形成工程实体的措施项目以及钢筋、预制构件、栏杆、门窗等深化内容，占用较高造价，导致后期造价不足，预计降低装修、景观绿化、智能化等内容的设计标准，却与建设单位的预期不符，无法通过审批，致使整个项目可能存在亏损的情况，施工积极性降低，工期拖延，又引起工期罚款，整个过程恶性循环。

该项目总承包单位的设计人员就存在此类问题，在钢筋配置中过度设计，上部钢筋含量达60kg/m2，地下室钢筋含量达142kg/m2，远超概算钢筋指标，增加造价1000万元左右。外墙内保温设计中不仅考虑混凝土柱、墙、梁部位，还增加了砌体位置，即沿外墙四周（除公共部位外）整体封闭，造价增加300万元左右。为了整体立面效果，各幢楼上人屋面的四周线条采用骨架+铝单板线条，又再喷真石漆，增加造价400万元左右。在实际施工过程中增加1台塔吊，垂直运输工程费及进出场、安拆费造价增加250万元左右。总承包单位未综合考虑限额设计，造成整个项目造价突破，而EPC项目又是超限额不予以计取，直接砍顶，总承包单位最终只能自食其果。

2.5 人工费、材料费上涨

工程直接费主要由人工费、材料费、施工机具使用费组成，其中人工费占工程建设费的25%左右，材料、设备更是占工程建设费用的60%～70%，是主要的造价组成部分。为此相关部门会根据市场波动情况不定时发布人工调价系数及材料价格上涨的风险分担约定。近年来因为疫情等不可抗力因素，各地采取交通管制和人员隔离观察等措施造成工人锐减，整个建筑行业出现招工难的问题，人工费持续上涨，福建省已多次发布人工费调整系数；材料价格则随着原材料产能降低，供需不平衡或者国家对环保的管控，导致价格暴涨，直接影响工程总承包项目的施工，不利于整个项目的造价控制。

2.6 不可预见风险和设计变更管控不到位

在整个工程建设周期中，由于施工工期长、范围广、分项多、工序繁杂，在施工过程中会发生各种问题，容易出现监管不到位的情况，比如不可预见风险及设计变更的管控存在问题。

（1）不可预见风险管控。施工过程中因勘察报告深度不够，不能真实反映水文地质情况导致施工变化，地基基础增减工程量，造成造价增加，不仅会影响限额设计概算控制的质量，更会严重影响工程施工的进度与质量。A项目场地内主要为淤泥、淤泥质土，土方开挖后出现大面积流泥现象，土体侧移开裂明显、有断桩、桩移位的情况。参建各方组织专家对土体加固方案进行论证，结合地勘报告和现场开挖实际情况，专家认为采用水泥搅拌桩对地下室底板下的淤泥土体进行加固是必要的。此方案将造成一个月工期的延误以及约700万元费用的增加，对整个项目的工程造价产生较大的影响。

（2）设计变更管控。除不可预见造价的影响外，施工过程中的设计变更也是不可避免的，建设单位为利于项目销售，会提出一系列品质提升的设计变更，使工程造价不断增加。A项目在施工过程中建设单位为满足高端住宅品质而不断进行提升变更，包含地下室地面做法由金刚砂变更为环氧地坪漆；架空层及门厅位置增设软装；景观图中主次入口门楼装饰深化；屋顶原铺贴瓷砖更改为仿木纹水泥纤维板(TKK板)隔热层；地下室加大地下大堂空间，大堂的乙级防火门变更为不锈钢玻璃防火门等内容，造成工程造价增加800万元左右。

3 有效控制造价的措施

3.1 优化设计装配式建筑构件

为降低工业化造价，首先通过标准化设计降低构件生产的难度，装配式建筑在设计方面尽量做到设计标准化、设计模数化、部品部件通用化、配合BIM技术应用等，加强各专业一体化设计，提高建筑整体性。其次，对装配式构件尽量减少异形及独特构件的生产，并加强构件的合理拆分，提高装配式构件的重复利用率，提升模板周转次数，提高构件生产效率，尽量做到高效、快捷。最后，对预制构件的吊装与运输，可选用合适的运输和起重机械，尽量减少起重机械的安装次数，提高使用效率，从而减低预制构件的造价[2]。

3.2 加强初步设计阶段的设计管理

设计对整个项目的资金投入具有重大影响，然而设计单位的专业技术人员短缺、专业性不足等问题，无法提供足够的技术支持，造成初步设计阶段工作不扎实，不仅会影响工程质量，甚至出现大量设计变更，从而增加工程的投资，对EPC项目初步设计阶段的管理实施带来困扰。对于设计浪费的修正，可通过方案比选以及设计优化等进行控制，从经济性角度对初步设计进行复核、提供相关工程技术经济数据和方案比选建议。设计院也要在设计过程中加强造价意识，在满足规划规定和建设单位需求的前提下，提高设计质量，努力做到工程技术和工程经济的统一，有效实现工程造价控制。

3.3 完善前期资料，提高造价人员专业能力

为减小限额设计概算造价的差异，建设单位应加强前期报规及初设阶段的工作，尽可能在完成详勘和原始地面标高测量后再进行初步设计，要求各方人员对拟建项目的地质情况有详细的了解，并要求建设单位将整个项目的建设规模、功能需求、品质要求等内容细化及明确后再进行招标。限额设计概算完成后，需提前对项目概算造价的准确性进行审核，如出现投资概算不足的情况，则需调整限额设计投资概算金额。对于概算编制人员，要求具有丰富的经验，并加强岗位培训，学习施工现场管理、经济、法律等方面的知识，完善个人知识结构，提升个人的专业能力。建立起参建各方与造价人员之间交流学习，动态地管理成本，使资金效益最大化，有效控制造价。

3.4 限额设计，提升核心技术及管理

随着EPC项目的实施，建设单位及总承包单位应发挥设计的主导作用，要求在限额范围内进行设计，努力克服设计与采购、施工脱节的矛盾，并根据项目特点加强设计、采购与施工的协调，完善和优化设计，防止过度设计的情况发生，减少资源浪费，使工程总承包项目的投资效益能达到目标要求。除控制限额设计外还应改进施工方案，选择恰当的施工方式和技术，并制定工程造价方案，再经过可行性分析，确保方案切实可行，作为建设工程资金投入和使用的依据，降低超概算问题的产生[3]。

3.5 灵活配置资源,完善风控工作

虽然各地为应对人工费及材料价格的上涨，都在及时发布调整系数以及风险共担政策，为合理控制工程造价提供依据。但是人工费的价格上涨是趋势，可通过改善劳动条件和提高施工机械化水平，提升装备的生产率，降低劳动力资源配置。在满足施工质量的要求下，可对施工现场中某些建筑材料进行二次回收利用，减少不必要的资源浪费。除此之外，也可与建设单位协商合理的分担材料价格异常波动带来的风险，最好是加强资金链，拓宽融资渠道，对施工期间的材料价格涨跌能做出初步的预判，评估并完善风控工作，以备不时之需，从而提高抗风险能力和竞争力。

3.6 弱化不可预见风险，控制工程变更

因EPC项目存在的不可预见风险较多，参建各方要尽可能降低风险造成的损失，预防不必要的风险发生，可通过加强前期地质勘探和土方测量工作，也可在后期进行风险分配，争取做到收益对等。对于施工过程中不可避免出现的变更，前期可以利用BIM进行可视化审图，对建筑、结构、机电、装修设计从使用功能、品质、美观、节约建设成本等方面进行设计管控，后续再加强施工全过程的监督管理，对现场发生的变更要进行严格控制，从而减少施工过程的设计变更，有效控制造价成本。

4 结束语

综上所述，该高端商品房EPC项目施工预算造价偏高的原因是：装配式建筑成本增加，初步设计无前瞻性及设计浪费，限额设计概算造价差异大，施工图顶格设计未考虑优化，人工费、材料费上涨，不可预见风险和设计变更管控不到位。对此，通过优化设计装配式建筑构件，加强初设阶段的设计管理；完善前期资料，提高造价人员专业能力；限额设计，提升核心技术及管理；灵活配置资源，完善风控制工作；弱化不可预见风险，控制工程变更等措施，可将不利影响减少到最小，达到降低施工预算造价的目的。