房地产企业应用管理会计的现状与优化策略分析

文/金意君（永康市城投宏泰置业有限公司）

管理会计在企业中涵盖管理和会计两方面内容，对企业的日常经营管理、成本控制、财务处理、战略决策等方面有着十分重要的作用，全面服务于房地产企业日常经营管理过程，旨在提高内部管理效率。在当下竞争激烈的市场环境中，企业引入管理会计思想，在借助相关会计工具的基础上实现对内部经济活动或者重大经济事项的管理。同时，房地产企业在顺应时代变化的基础上需依据管理会计不断调整战略规划，确定其未来发展方向。要改变传统的粗放式管理模式，房地产企业需将目光放在市场变化需求上，根据内外环境的变化，及时调整管理模式，逐渐形成向管理要效益的正确发展观，让企业在充分借助管理会计工具的基础上实现企业战略落地的目的。

一、管理会计的相关概述

管理会计相较于传统会计，不仅涉及会计核算，还涉及管理方面，在充分结合内外信息的基础上利用管理会计相关工具，综合分析和整理所有信息，为企业战略决策、业财一体化、经营管理提供有效的数据支撑。管理会计涉及企业的方方面面，包括战略、预算、会计、运营、绩效等方面，通过分解企业战略目标，科学合理地编制预算，实现对日常经营管理的有效控制。

二、应用管理会计在房地产企业中的促进作用

其一，有利于房地产企业提高自身监管能力。近年来，国家陆续出台的管控政策，使房地产行业面临前所未有的挑战。即使目前政策似乎已见底，还相应出台了不少挽救楼市的政策，但是房地产企业所面临的市场环境并没有过多的积极变化，曾经的红利时代已过，要想走出寒冬需要更加精细化的创新管理。基于此，房地产企业要提高对经营投入的有效监管，实现企业降低经营管理成本及经济效益的增加已然成为当下企业最紧要的任务。充分发挥管理会计的职能，使其深入到房地产企业项目拿地、方案设计、实施规划、编制预算等方面。通过强化内部控制，减少企业经营管理过程中不必要的开支，节约成本支出，有效缓解企业面临的现金流压力，有利于规避经营风险，避免房地产企业出现举债经营、盲目加杠杆的现象。充分利用管理会计实现对日常经营活动的有效控制。房地产企业可借助内部经营指标来把控所有经济活动的全过程，通过对标分析预算以及成本投入，实现对日常经营的精准把控，有利于企业提高自身的监管水平。同时，有利于企业实现对项目开展各环节的进度掌控，以及资金投入、支出情况，致力于房地产企业实现内部管理的高效率，实现经济效益的最大化。

其二，有利于为企业战略决策提供精准数据，预测发展方向。房地产企业在借助管理会计工具的基础上，可依据内部生产经营活动的特征，精准获取相关管理、战略规划等信息，利用科学的方法将该类信息有效分类。同时，在充分借鉴往期经营活动、相关信息以及同行业其他企业公开的财务指标基础上，实现对房地产企业未来发展规模的模拟，经营数据的精准有效性有利于合理预测企业的估值。近年来，国家对房地产行业的调控对企业的发展产生深远影响。基于此，充分发挥管理会计的预测职能，有利于房地产企业精准把控未来的发展方向。企业应用预测职能，可对内部经济活动资金需求量、项目利润留存率等指标进行合理预测，为企业在战略决策、经营管理、投融资等工作中提供有效的数据支撑[1]。管理会计不仅能满足企业日常基础核算工作，还能综合分析财务信息，为企业经营管理提供实用的管理意见，有利于企业精准把控经营活动，通过分解战略目标，一步步实现企业短期或长期的既定目标。同时，房地产企业由于自身属性，所面临的经营风险较多，应用管理会计有利于规范内部经营管理活动，确保经济活动开展合法合规，有利于提高财务会计信息质量。

其三，有利于企业实现对绩效评价的强化。房地产企业开展绩效评价工作，目的在于对标分析企业实际完成情况与规划目标，依据各个关键任务指标，对企业各职能部门以及相关负责人的执行情况进行绩效评价，可将该结果与员工晋升、奖金等相挂钩。制定奖惩措施，对各职能部门或者员工进行奖优罚劣。随着管理会计职能被越来越多的企业重视，对房地产企业的影响越来越大，充分发挥管理会计的作用，有利于让企业战略目标与实际执行更加融合，战略规划落实更加彻底。同时，房地产企业管理层可借助管理会计先进的方法与理念，使其在面对日常经营管理工作时，能选择更恰当的方法解决一系列问题，让一些潜在风险或问题在萌芽状态被解决，为企业战略决策提供更为精准的预测与判断。

三、分析当下房地产企业管理会计实施的现状

（一）尚未构建完善的管理会计体系

目前，大多数房地产企业尚未根据内部实际情况构建科学合理的管理会计体系，由于企业领导层对管理会计的认知尚不全面，导致在开展管理会计工作时未能将其放置在相匹配的重要位置上。其一，企业未能构建管理会计相关制度与实施计划，导致财务人员在开展该项工作时无规可依，无法下手。其二，由于管理会计人员缺乏专业培训，大多数会计人员只具备基础的会计核算能力，对数据的分析与预测，以及参与到企业经营活动全过程的能力尚不具备，无法为企业在投融资、资金需要量、盈亏平衡点等方面进行合理预测[2]。

（二）缺乏对现金流的管控力度

虽然很多企业已经引入管理会计先进的思想，但是在实际运用过程中，对现金流的管理依然存在很多不足，为企业日常经营管理带来资金紧张的财务问题。运用管理会计，旨在精准计算最佳现金持有量、浮游量等相关数据，将各项数据指标维持在可控范围内，一旦出现资金不足或者资金运转困难的问题，房地产企业则会承受较大的资金风险。其一，很多企业在“三通一平”之间被占用大量资金，包括工程勘察、设计等方面。其二，在整个工程正式施工阶段投入资金最大，亦是最为关键的环节，一旦现金流出现问题，则会引发一系列不良现象。其三，商品房的预订基本上85%都由房地产中介进行预订，而房地产企业需在客户完成预订以后，为中介支付3%的佣金，但是，该阶段很多客户办理了商业贷款，银行还未放款，导致房地产企业在回款方面速度较慢，甚至有些企业为了吸引客户，出现一些违规操作。部分企业还存在为吸引客户，在办理分期贷款时未能对客户资信进行深入调查，致使款项收不回来，产生呆账、坏账，给企业带来经济损失。

（三）管理会计尚未与企业战略目标相融合

虽然很多企业认识到开展管理会计的重要性，但在实际执行过程中未能充分发挥管理会计职能，侧重于监控、执行与考核方面，未能将管理会计工作与企业战略规划相融合，无法保持工作一致性，未能实现相互制约、相互促进的局面，很难有效落实企业战略目标[3]。

（四）管理会计人才专业素养较弱

管理会计相较于传统会计而言，对财务人员的要求更高，其不仅要具备专业的财务知识，还需具备战略管理、风险、绩效评价等方面的知识。管理会计涉及的工作十分繁杂，并且随着企业管理理念不断变化。然而，目前在房地产企业中，应用财务管理主要由财务人员负责，由于财务人员还未实现完全转型，导致管理会计工作无法顺利展开。财务人员依然将重点放在基础会计核算、简单的财务分析上面。房地产企业严重缺乏复合型管理会计人员，严重抑制管理会计体系的制定与实施。

四、优化当下房地产企业管理会计实施的相关策略

（一）制定完善的管理会计体系

企业要想充分发挥管理会计职能，须健全管理会计体系。其一，重新构架组织体系，划分职责，设置独立的管理会计部门，为其配备各个负责人、经办人等，将不同岗位的职责进行划分，制定完善的管理制度。利用奖惩措施积极调动员工工作积极性，使其相互制衡、相互协作[4]。其二，有助于规范管理工作。房地产业务流程所涉及的数据资料十分庞杂，不仅涉及基础的会计核算工作，还涉及成本管控、资金使用等方面，运用管理会计能有效发挥其职能作用，避免一些重复的核算工作，提高管理效率。其三，优化和整合企业现有的管理模式、办事机构，为管理会计工作的开展创设良好的环境。

（二）提高对现金流的管理水平

房地产企业具有投资大、周期长的特点，在日常经营管理中需投入大量的资金，因此，企业需具备足量的资金储备，这是保障企业良好发展的核心基础。其一，企业需充分发挥管理会计职能作用，强化资金预算安排，综合分析内外环境，为企业资金预算提供相应的支持。加强现金流控制，有利于企业规避各类财务风险，同时，可以避免企业盲目进行投资，以便引起不必要的损失。企业在开展资金管理工作时，需加强营运资金管理，使该资金流始终维持在正值。严格依据项目预算把控各项成本支出，依据合同要求，对不同阶段的项目工程进行节点支付，加强对预收款项、应收账款等方面的管理，确保企业能在不违反合同的情况下实现早收晚付，将企业现金持有量维持在正常范围内。其二，优化企业资金结构来源亦是十分重要的工作，该结构是衡量房地产财务风险的关键指标，关乎企业筹资方式，因此，需将企业资金取得和支出比例维持在合理范围内，有利于实现企业财务风险处于最低状态。其三，每个房地产企业都建有自身的客户信息管理制度，每个客户都拥有客户档案，房地产企业需依据客户的不同职业、年龄、企业风评、客户征信等去评定客户的信用等级，为不同级别的客户制定相匹配的回款制度，以及相应的优惠力度，确保客户在保障自身生活水平的基础上，尽可能地选择全款或者按揭贷款购房。尽量避免客户选择分成若干期支付购房，很容易为企业增加催收难度，出现一些不必要的坏账、呆账。

（三）促进管理会计体系与战略目标的深度融合

房地产企业需提高对战略管理的重视程度，应用管理会计，有利于将企业战略目标分解，并逐级落实，依次实现。企业管理层要重视到管理会计与战略目标的关联性，两者之间互相制衡、互相促进、互相融合，是一个整体[5]。管理会计对于企业战略目标起到一定服务作用，而战略目标是管理会计不断前进的方向，两者之间相互协作，提高企业的活力与竞争力。其一，为管理层塑造理性思维观。运用管理会计可帮助企业领导层树立求易创新的眼界，能根据市场环境、内部发展状况制定具有前瞻性的战略决策。其二，培养领导具备战略观念。管理会计不仅可以发挥自身的核算职能，还具备管理职能，因此，应用管理会计，能提高高层决策者的战略观念，使其具有大局观，能根据行业发展动态、行业特征以及内部业务活动制定科学合理的战略决策。还能促使领导层通晓经济、法律等相关知识，不断培养领导层的大局观和前瞻性眼界，使其拥有敏锐的洞察力、果断的判断力，审时度势，抓住机遇，带领房地产企业走得更高更远。

（四）制定完善的管理会计人才培训体系

管理会计的有效落实离不开企业复合型管理会计人才的支持，人才是开展和落实该项工作的关键。其一，企业需制定人才培养计划，为现有的财务人员制定不同时期、不同阶段的培训计划，可邀请外部专业人士参与到培训工作中，或者将财务人员外包给外部培训机构，提升员工的专业水平、综合素养。在培训内容上，不仅要丰富员工财务基础知识以及管理知识，还需有意识地培养员工战略管理方面的知识，使其具备大局观，清晰企业发展中可能遇到的各类风险，要有风险管理意识，为其融入内部控制、绩效评价等方面的内容，最终将财务人员培养成复合型管理会计人才[6]。在加强理论知识培养的同时，还需加强实践，使其在实际工作中，能充分融合所学知识，真正做到学以致用，不断挖掘管理会计的应用潜能，熟练地分析和整合各项数据信息，制定财务报表，参与到企业的日常经营管理中，为战略决策提供有效的数据支撑。要做到精准地区分经营活动和金融活动，充分利用边际贡献式管理报告，评价内部管理边际效益的变化趋势。房地产企业的竞争归根结底是人才的竞争，因此，企业需健全人才培养计划，为管理会计储备更多优秀的复合型管理人才。其二，企业还可提高招聘条件，在招聘新员工时，不仅要注重考察员工的财务知识，还需考察其管理方面的相关知识，为企业纳入更多新鲜血液，从根本上提高财务人员的综合素养。企业还需健全新员工入职培训，尽快为其培训具体的工作内容及管理会计相关的知识，使其尽快融入实际工作中，为企业创收更大的经济效益。其三，不断调整和优化管理会计人员配置，随着管理会计在企业不断深入，需要更多管理会计人才走向财务行业的顶端。因此，企业需提高内部管理会计人员的地位，尽量将一些基础类核算工作安排给基层人员，将管理会计人员从核算工作中解放出来，使其将更多精力放置在管理方面。为该类人员配置相应的会计岗位，使其能充分参与到日常经营决策中，参与内部监督评价等工作，充分发挥管理会计的职能。管理会计人员要不断学习，提升思想观念，企业要通过设置相应的激励机制，吸引和留住更多的管理会计人员，避免人才流失。

五、结束语

总而言之，运用管理会计是实现房地产企业现代化管理的重要手段之一，在借助管理会计工具的基础上实现对企业并购重组决策等方面的管理。企业内部管理层需正确认识管理会计的重要性，根据管理会计的应用条件，为其创造良好的环境，积极引进先进的管理思想和管理方法，确保管理会计有效应用。房地产企业可依据内部实际实施情况，不断完善管理会计体系，加强对现金流的管理，让企业战略目标与管理会计深度融合，有助于实现企业战略规划。通过制定科学合理的人才培训计划，为企业培养更多的管理会计人才，推动财务人员转型，充分发挥管理会计的职能。