林麟：『冷库基础设施建设是物流新基建的重要内核』

◎ 文 徐熙

近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，其对多样化产品，尤其是新鲜食品的需求显著增加。新鲜食品需要通过冷藏或冷冻方式进行运输、储存和配送。在旺盛的需求驱动下，冷链物流行业正步入高速发展期。但与发达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。全球冷链联盟的数据显示：2018 年，中国每个城市居民拥有的冷库容量为0.13 立方米，仅为美国的约四分之一。

基汇资本投资部副董事总经理林麟表示，现如今，冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路。食品冷链、医药冷链市场方兴未艾，冷库基础设施成为物流新基建的重要内核。相比于普通高标库，冷库投资和建造更为复杂，管理和运营也更精细化，收入更多元，对于投资者而言前期项目投入更大。在冷库投资中，城市、区位、体量、品质、功能等要素，都是影响投资回报的关键。因此，冷库投资者需要应对时点把握、策略组合、标的选择等核心问题，进行专业研究和理性判断。2022 年，林麟带领其团队主导了一项位于江苏昆山的冷库投资项目。目标资产包括两栋双层电梯仓库和一栋三层办公室，可租赁面积超57000 平方米。该项目位于江苏昆山至上海的物流主通道上，地理位置优越，直接联通京沪高速公路，距离虹桥机场约35 公里，距离上海市中心约45 公里。

近年来，江苏昆山已经发展成为服务于上海地区的最成熟的物流仓储市场，作用于三条最重要的陆路交通线：京宁沪铁路、G312 国道和沪宁高速公路。在上海庞大的O2O 杂货购物需求的推动下，生鲜冷链仓储需求不断增加。凭借极优的战略位置和地理位置，昆山成为上海嘉定区和青浦区外溢租户的理想选择。

林麟指出，冷链物流是生鲜供应链的基础环节，生鲜电商的井喷式发展带动了冷链物流的快速发展。与此同时，冷链物流服务水平的提高也进一步扩大了生鲜电商的消费需求。进口食品的持续稳定增长，对冷链物流也产生了巨大的推动作用。随着居民生活水平的提高、消费形态转型升级，居民食品消费需求由吃饱向吃好转变，进口食品逐渐成为寻常百姓餐桌上的重要组成部分。

目前，食品的储存和安全是中国冷链行业的重中之重，特别是在经历了疫情后，居民的健康和安全意识已普遍提高。冷链行业将依靠现有的大数据、物联网、人工智能和机器学习、智能冷链货架，以及冷链机器人等最新技术，确保食品保持冷冻或新鲜的状态。

其中，数据是冷链系统的关键和命脉。运用大数据技术，可以使用最佳的方式采集、分析、处理和执行数据，使冷链系统的运作变得更为高效。同样，利用物联网软件和连接设备可以反复收集、处理和传输相关数据。在冷链行业中，这些数据可用于实时跟踪货品、优化运输路线、避免产品假冒、监测流程、发现冷链瓶颈以及生成系统报告等。通过使用最先进的物联网设施管理软件封装和分析数据，智能冷库运营商和租户们就可以优化和提升冷库空间的运营效率，包括其能耗表现。此外，智能物联网软件还可以提供集成工具，用于检验和比较潜在有效措施，以提高节能投资项目的财务和环境收益。

谈及未来的发展趋势，林麟表示，中国冷库市场预计将会迎来更多的仓储空间供应，这不仅能够满足生鲜商品的储存和分销需求，亦能迎合易腐类医药的储藏诉求。在可预见的未来，基于不断增长的市场需求和日益完善的基础设施，中国冷库投资势必会持续升温。