提振住房消费多地打出『组合拳』

◎文 王彤旭

开年以来，多地银行下调首套房贷款利率。以春节为分界点，此前下调房贷利率的多为三四线城市，之后二三线城市也接连跟进，其中不乏省会城市。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”时代，部分地区房贷利率最低降至3.7%。

落实首套房贷利率动态调整机制

为防范房价失速的风险，一系列购房新政和金融政策接力护盘。其中，房贷利率下调成为刺激楼市的重要手段。1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。着眼于“因城施策”，政策明确：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

近期，多地密集下调首套房贷利率。诸葛找房数据研究中心统计数据显示，截至1月30日，我国有30城下调了首套房贷款利率下限。1月29日，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，成为2023年春节假期后首个下调房贷利率至4%以下的城市。1月31日，珠海市六大行首套房贷利率降至3.7%，为全国最低。而此次距此前部分银行下调首套房贷利率至3.9%，时间仅间隔半个月。业内人士普遍认为，房价疲软城市会陆续跟进落实首套房贷利率动态调整机制，一季度将有更多城市的首套房贷利率跌至4%以下水平。

上海易居房地产研究院1月31日发布的《2022年中国百城房价报告》（以下简称报告）显示，在二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口、贵阳的房价总体疲软，这些城市最应该在2023年一季度主动下调房贷利率。报告同时建议，在三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口、赣州的房价总体疲软，也应积极对房贷利率进行下调。报告预计，全国会有七成城市在一季度下调利率。

降购房门槛 “花样”频出

近期，各地在激活住房消费市场方面动作频频，打出组合拳。1月29日，江西省发布《红谷滩区“迎新春·惠民生红动暖春购房节”活动实施方案》，购房政策涉及针对消费者的购房补贴和针对房企的促销奖励。

在购房补贴方面，政策明确，春节期间购房可享受200元/平方米的购房补贴、给予1%的契税补贴等。在促销奖励方面，政策提出，住宅销售套数排名第一的房企可以享受50万元的奖励，而商铺等销售排名第一的房企也可以享受50万元的奖励。值得注意的是，奖励范围十分宽泛，住宅、公寓、写字楼、商铺等在内的各类物业都可纳入其中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次红谷滩区推出的政策说明目前二线城市重点片区也在积极落实去库存的战略。首先，此次红谷滩区提出了一个非常好的思路，即“政府出政策、企业让利润、银行送实惠、平台共助力”。该机制具有非常好的示范效应，对于汇聚各类资源、促进楼市复苏等都有积极作用。其次，今年各地的楼市营销具有一个非常重要的特点，即“抢夺失去的三年”，所以各类营销活动会更加密集。这也是房企动作方面的一个新信号。各地政府和房企会充分利用各类营销节点和机会，主动促销。

自1月29日起，郑州市除首套房利率降至3.8%之外，同时执行20%首付的优惠政策，“双降”利好政策尺度宽松。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前郑州已经执行了“认贷不认房”的首套房认定标准，这次将首套房首付比例降到最低两成，确实超出了人们的预期，从侧面显示出郑州楼市当下持续下跌且无法止跌的困境，迫切需要政策的大力度扶持。1月30日，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于明确2023年个贷倍数的通知》，明确个贷率介于75%和80%之间，长沙市缴存职工（含省直分中心）可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算，自2023年2月1日起施行。

严跃进认为，此类调整相比过去的15倍有所增加，充分说明当前贷款额度进一步扩大，对于购房者贷款资金的获取等都有积极的作用。

利好频出 剑指提振住房消费

纵览近日全国各地召开的经济提振会议和推出的经济提振一号文内容，都把提振住房消费纳入到新一年经济发展框架中。住房消费成为扩内需的主要抓手，将在拉动2023年经济增长方面扮演更为重要的角色。

山东省将目光聚焦新市民、青年人等群体的住房问题，预计将新筹集保障性租赁住房8.3万套，发放住房租赁补贴4万户。“因城施策”，广东省决心实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。苏州市共推出12个方面55条政策，多条政策剑指房地产：将大力支持刚性和改善性购房需求，开展苏州“云上房展”，线上线下联动促进住房消费；将加快建设一批高质量人才公寓，2023年新增青年人才公寓2万套；房屋建筑、市政、交通、水利等在建项目在2023年上半年应缴纳的各类工程质量保证金，自应缴之日起可缓缴一个季度。

严跃进对此解读称，各地涉及住房消费提振的政策非常多，内容丰富，主要涉及金融、财政、营商环境等方面。在金融方面，各地均提及信贷支持，尤其是首套房认定标准放宽；在财政方面，各地继续提及契税补贴、个税减免等政策内容；在营商环境方面，强调搭建房交会平台、鼓励省外购房需求回流等政策支持，值得全国其他省份学习。

“各地对于房地产或住房消费的内容，体现了今年全国各地对住房消费的大力支持。从总体上看，2023年住房消费提振工作会提速，也有助于进一步带动房地产市场走出低谷。在2022年以来房地产支柱产业地位明显提升的背景下，‘房地产业—宏观经济’的关系明显增强，住房消费的地位也进一步上升。此前住建部举办的住房和城乡建设工作会议明确，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。从这个角度看，各地要积极把房地产工作的地位拔高，进一步凸显住房消费在经济拉动方面的重要作用。”严跃进表示。