做好土地增值税筹划促进房地产高质量发展

◎文 高伟

在房地产企业中，土地增值税是十分重要的税种，对于房地产企业日常核算和税务筹划具有较大的影响意义。企业日常运营过程中，内部财务人员会按照税法规定，科学采取相关措施减少土地增值税的成本。税收筹划具有较强的专业性和严谨性，落实得当才能给企业带来超额效益，同时也可以防止企业遭遇税务风险。因此，房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时，必须严格遵循合规、合法的基本原则，根据企业自身特点，深入分析企业经营与项目运作方式，以确保企业健康持续发展。

房地产企业土地增值税的相关政策

土地增值税政策土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。该税的税基来自不动产转让的增值额，采用四级超率累进方法进行税率计算。比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率按30%计算；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率按40%计算；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率按50%计算；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率按60%计算。在土地增值额的计算中，可以考虑从收入、扣除两个角度进行税收筹划，其征税对象是不动产转移，在开发初期就需要明确产权归属，根据开发方式、企业组织架构等方面进行综合分析和设定。

土地增值税清算政策房地产企业在开发过程中会将土地增值税的征收划分为预征和清算两个阶段，其中预征指地产项目的预售阶段，按照预售项目的性质特点，结合预征率进行征收，当满足土地增值税的清算条件，便会按照税法要求进行税收清算。清算条件主要包括：直接转让土地使用权；项目竣工并完成销售任务；整体转让未竣工决算房地产开发项目。纳税人需要按照税务机关的要求开始清算工作，其中包括：已竣工验收的项目，转让的房地产建筑面积达到整体可售建筑面积的85%及以上，或该比例虽未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；预售许可证达到三年，未完全销售；纳税人申请注销税务登记，可是没有办理土地增值税的清算手续。

房地产企业土地增值税的税务筹划思路

从销售收入方面进行筹划在筹划企业的销售收入时，一是考虑销售价格，二是考虑产品类型。对于销售价格的制定来说，普通住宅的增值率低于20%时，实施免征土地增值税，所以很多房地产企业会以20%增值率的方式进行税收筹划。具体收入效益取决于销售价格的多少，扣除成本费用的前提下，销售价格与土地增值额有关，税率是超率累进税率，超率的部分则需要提升税率，这就意味着纳税成本会相应提高。对此，房地产企业可以选择降低销售价格。

比如说，当某个普通住宅的销售收入是2000 万元，扣除金额为1650 万元，增值额350 万元，增值率为350÷1650=21.2%，土地增值税为105 万元（350×30%=135），项目实际效益为245 万元（2000-1650-105=245）。在降低销售价格后，销售收入调整为1977 万元，增值率为19.82%{（1977-1650）÷1650=19.82%}，不需要再缴纳土地增值税，那么降价后的收益为327 万元（1977-1650=327）。从这里看出，尽管降价减少收入23 万元，可是却节省土地增值税高达105 万元，总的来说最终净收益82万元。通过合理调整和制定价格策略，可以起到税收筹划的作用。

对于产品类型的制定来说，我国房地产行业已经具有一定的产品质量和服务意识，如今在销售过程中还出现了精装房，这就意味着产品的品质得到了提高，在增加开发成本的同时，还可以加计扣除20%的优惠。因此，企业通过制定不同的产品类型营销策略，可以产生不同的土地增值税上缴金额，随着成本和收入的增加，企业收益也在不断上升。

从扣除项目方面进行筹划首先可以采用扣除利息费用的方式进行筹划。房地产行业需要有大量的资金作为开发保障，资金大多来自地产商的拆借利息费用，根据国家相关政策规定，可以提供银行借款证明并进行准确分摊的贷款利息，其计算费用需要在全额入账下，按照土地成本和开发成本之和的5%加计扣除。销售费用和管理费用在地产项目的开发中，会作为期间费用不予扣除，可以按照土地成本+开发成本的比例进行计算扣除；如果期间费用过高，在进行土地增值税的清算时则不允扣除。因此，企业可以在规划时从工作流程、组织架构方面入手，达到改变费用用途的筹划目标。在转入间接开发费用后可以进行全额扣除，加计扣除20%基数，比如管理人员统计的办公费、薪资、招待费、差旅费等，都可以计入期间费用，可分摊一部分计入项目开发成本。从内部组织、人员调配等方面进行调整，更符合税收制度的相关规定，从而实现节约纳税成本的目的。

除此之外，依据土地增值税暂行条例，比如某地产项目需要在开发前确定产权所有人，按合作开发方式进行自建自用处理，房产企业只需出售自身所得地产项目中的纳税义务，剩下的则划分到建筑劳务中，不需再缴纳土地增值税。

完善和优化风险防范机制企业在开展一切经济活动时都离不开对风险问题的防范与重视，进行税务筹划时也要注重对风险意识的关注和防范机制的制定，立足于企业的实际运作、岗位人员情况等，促进税务筹划的准确性、完整性，同时也要从事前预测、事中控制、事后监督三个维度进行结合，实现筹划方案的动态化执行与跟踪过程。首先要提升涉税人员的专业素养和业务能力，培养财务人员的税务、法律、财务等专业知识，加强对业财融合理念的贯彻，从项目预算、采购、设计、营销、按揭等不同环节进行税务筹划，促进筹划工作的可操作性。此外，还要不断完善企业会计核算机制，确保财务信息的客观性和真实性，为税务筹划奠定牢固基础。

综上所述，土地增值税对于房地产企业来说是一个关键组成内容。由于纳税成本比较高，所以很多企业采取各种手段实现利润最大化目标。在税务筹划过程中，如果出现指导思想偏差、路径错误，很可能产生税务风险，不利于企业的良性发展。因此，房地产企业必须建立科学、完善的内部管理控制体系，不断加强企业风险防范意识，全面提高涉税人员的综合素质与业务能力，确保税务筹划方案的全过程落实，充分保证税务筹划的合法性，尽可能降低风险。