流通性减弱环境下房地产经济发展分析

文／汪锋 肥东县住房和城乡建设局 安徽合肥 231600

引言：

近年来，随着我国城镇化建设的推进，房地产市场获得快速发展，并为经济增长做出了贡献。房地产经济与群众生活、社会稳定存在密切关系，然而，房地产经济增速超出合理范围后，将造成房价虚高、经济泡沫等不良问题，使得房地产经济的流通性下降。由此可见，对房地产流通性减弱原因进行分析，并预测房地产经济未来发展趋势十分重要，能够为经济健康稳定发展提供支持。

1.房地产经济发展情况

1.1 市场不成熟

现阶段，房地产经济所面临主要问题是市场不成熟，以及房价持续上涨导致市场供需失衡，要想解决该问题，关键是要对既有房地产市场进行完善。虽然我国的国土面积位居世界第三，但人均持有量偏低，有限的土地资源给房地产发展带来了巨大影响[1]。近几年，在利润的驱使下，各类企业纷纷选择向房地产领域进军，企业资质、专业水平良莠不齐，无形中限制了该行业的发展，另外，还有少数企业为获取短期利益，而选择设立临时房地产公司，该做法不仅会扰乱市场，还会限制房地产经济的发展。

1.2 发展速度快

改革开放至今，房地产经济始终处于飞速发展的状态。据统计，在过去十年间，国内房地产经济所取得发展成果能够与少数发达国家过去30年间所取得成果相媲美，2004年以后，房地产投资同比增长提高到20%，房价涨幅则提高到200%，平均每年新建房屋总面积在500万m2左右，进入2008年，房地产经济增值约为14738亿，对GDP 的贡献率则提高到4.6&左右[2]。对1998年～2021年房地产贡献率（具体见图1）进行分析能够看出，现阶段，房地产经济已成为推动社会经济快速发展的核心动力，对该行业未来发展态势进行预测的重要性有目共睹。

图1 1998年～2021年房地产对GDP 的贡献率

1.3 供需不稳定

随着城镇化建设的推进，城镇人口总数快速增加，导致房地产市场出现供不应求的情况。考虑到房地产经济对土地资源具有极强的依赖性，在不放权的情况下，房地产市场将出现缺位的情况，此时，为获取更为可观的利益，一部分投资者会加大对房地产进行投资的力度，致使经济发展速度进一步提升。需要注意的是，虽然房地产经济始终处于快速发展的态势，但一旦出现房价快速上涨、市场监管力度不足等情况，便会带来炒房的问题，从而加剧供需矛盾。为避免该情况出现，有关部门颁布了多项政策，通过建设公租房和廉租房等方式，为居民住房需求提供保障，现阶段，上述做法已在一线、二线城市普及，给三线、四线城市所产生影响十分有限，这点需要有所了解。

2.导致房地产流通性减弱的原因

2.1 经济原因

研究发现，经济发展水平与房地产流通性密切相关，如果外界环境较为稳定且市场经济持续发展，则房地产流动性将得到显著提升，此外，地区GDP 有所增长，同样会使流通性有所提升。从客观视角来看，房地产流通性和GDP 之间并不存在直接关联，房地产对GDP 所具有依赖程度将随着市场的发展而不断减弱，换言之，即使社会经济已经顺利过渡到高质量发展时期，且GDP 增速有所放缓，房地产仍然能够保有强大的活力，其流通性所受到影响可以忽略不计。在过去十余年间，政府始终致力于房地产金融的改革，不仅通过完善监管体系、提高融资门槛和细化审核要求等方式，降低烂尾问题发生的概率，还面向购房者制定了相应的制度，通过严格审核贷款总额、购房资格，有效规避了信贷风险。综上，虽然经济发展、房地产流通性之间存在着关联，但只有具备完善、稳定且科学的流通机制，才能使市场经济所具有积极作用得到充分发挥，并在改善房地产流通性的前提下，推动房地产经济朝着预期方向快速前进。

2.2 市场原因

对市场运行规律进行分析可知，资源价格极易被稀缺程度所影响，对房地产行业而言，一旦房屋出现供不应求的态势，其价格必然会有所上涨，反之，若房屋供过于求，则房价会大幅度下跌。拥有更为良好的发展潜力和更多的就业机会的地区，多已呈现出人口饱和的状态，随着房屋数量的增加，上述地区的供求关系必然会发生改变，房地产流通性也将受到影响，进而呈现出不断下降的态势，在此背景下，各地政府纷纷响应不炒房的号召，根据实际情况颁布相应政策，将外界因素给房地产市场所带来影响降至最低。

2.3 政策原因

近几年，政府先后出台了多项调控政策，由此而带来的连锁反应主要体现在两个方面，一是房价有所降温，二是流动性持续减弱，随着限贷、限价以及限购政策的实施，各地房价增幅均有所回落（具体见表1）[3]。由此可见，在政府大力管控的当下，任何政策均有可能给房地产市场带来一定的影响，因此，房地产企业、购房者均对房价持观望态度，投资、购房意愿下降明显。

表1 调控政策内容及实施区域

2.4 其他影响因素

2.4.1 人口流动

无论是人口频繁流动还是人口数量增多，均会给住房需求量产生影响，使房地产所具有流通性快速提升。另外，随着有住房需求但尚不具备购房条件的群体规模的扩大，租赁市场发展速度也将有所提升，这一转变也会给房地产投资带来影响，使其所具有流通性得到提升。

2.4.2 住房持有量

该项指标与房屋流通量密切相关，研究表明，房屋流通量会随着住房持有量的增加而增加，与此同时，住房交易频率也会有所提高。这里要注意的是，住房持有量和GDP 相似，即该指标与房地产流通性并不存在确切的联系，一方面，如果房屋增速超过自有住房，则会使住房持有量大幅降低，另一方面，随着交易频率的提高，房地产流通性将有所提升。

3.关于房地产经济未来发展趋势的分析

流通性减弱虽给房地产经济造成了负面影响，却也为其带来了全新的发展机遇，鉴于此，房地产行业应立足实际，对现存问题加以解决，为健康、稳定的发展奠基。由此可见，新形势下，房地产经济将朝着市场成熟、政策完善的方向快速前进，其发展趋势可被概括如下：

3.1 优化经济结构

房地产市场需要由不成熟向成熟过渡，即使在流通性不断减弱的当下，房地产市场仍遵循上述发展规律。对该行业发展历程进行分析可知，虽然短时间内该行业便取得了十分瞩目的成绩，但与之相关的管理政策和体系较为落后，这在无形中制约了房地产经济的发展，导致其难以发挥出应有作用。要想使经济得到更加稳定、快速的发展，关键是要立足实际，结合行业特征、发展趋势，确定与社会前进方向一致的全新发展策略，将政府监督、市场调控等科学手段作为依托，对既有金融服务体系进行完善，并对经济结构进行优化，以此来保证房地产经济能够朝着预期方向快速发展。

3.2 控制房价涨幅

研究发现，只有严格管理房地产市场，才能避免供需矛盾进一步加剧，从而达到控制房价涨幅的目的，反之，管理力度不足将增加购房者压力，给该群体幸福感、生活水平产生不良影响，进而使国民经济发展受到制约。近几年，有关部门始终致力于优化发展战略、颁布调整性政策，随着外界环境发生变化，经济发展质量有所提升，国民经济财富总量大幅增加，加之抑制房价的政策逐步得到推广，使得房价涨幅较以往更加稳定。

房地产流通性极易被人口流动情况、经济发展水平和个人住房持有量等因素所影响，对流通性发展趋势进行预估的难度极大。针对该情况，有关人员做出了以下预测：受调控政策影响，国内一线、二线城市房价将有所回落；具有良好地理条件和经济基础的三线、四线城市，由于其房价尚未达到一线、二线城市水平，因此，有一定概率出现购房热潮；经济相对落后的城市，其常住人口相对固定，房屋交易多与刚性需求相关[4]。未来，广州、上海等地的房地产行业，必然会受到政策、土地资源和建设成本等要素的制约，鉴于此，房地产企业应将重心转向国内二线、三线城市，充分利用该类城市经济发展内生动力强、政策环境相对宽松的优势，推动自身快速发展。除此之外，随着收入的提高，人们对生活的追求自然不可同日而语，因此，有关企业应将目光聚焦于改造旧城区、棚户区等项目，深挖上述项目背后的潜力，为经济发展赋能。

3.3 重视政策调控

近几年，房地产经济呈现出了极为迅猛的发展势头，而房地产经济所面临问题主要是发展速度过快，在流通性逐渐减弱的当下，应尽快放弃传统高速发展模式，转而对房地产经济进行高质量发展。要想实现该目标，关键是需要有关部门以自身所积累经验、行业现状为依据，酌情颁布兼具针对性与指导性的调控政策，为房地产经济指明前进的方向，通过规范发展路径等方式，促使房地产经济顺利过渡到良性发展阶段。例如，为避免房价增速过快给社会造成负面影响，国务院于2010年颁布了新国十条，该政策在很长一段时间内抑制了房价、地价的上涨。由此可见，未来有关部门所颁布政策，均应当将推动行业稳定发展作为最终的目的，为行业发展提供科学指导。

对既有政策进行分析可知，现阶段，有关部门更关注低收入群体的情况，希望能够通过提高银行优惠程度和设立专项债券等政策，降低该群体申请购房贷款的门槛，在改善住房条件的前提下，使房地产需求端更加稳定。此外，考虑到土地资源对房地产经济具有重大意义，加之该行业对土地资源具有极强的依赖性，有关部门应坚持以节约资源为导向，颁布并实施调控政策，只有这样才能促使房地产企业主动引入先进理念、技术，在提高房屋质量的前提下，对土地资源进行有效解决，配合相应的环保措施，将房屋建设给环境所造成影响降至最低，为行业稳定、健康的发展助力。

4.如何推动房地产经济稳定健康的发展

通过上文的分析可知，虽然调整产业结构的做法，降低了房地产行业对经济发展的影响，但余威仍在，鉴于此，有关人员提出应根据实际情况，围绕如何使房地产经济得到稳定、健康的发展展开讨论，为其发展奠定坚实基础。

4.1 坚持绿色发展

新时期，以房地产为代表的高污染、高能耗行业，只有坚持走低碳、绿色的道路，才能实现稳定、健康的发展。考虑到建造房屋不仅要消耗大量资源、能源，还会形成无法降解的建筑垃圾，有关部门先后颁布了多项政策，对建筑需要达到的节能标准进行细化，此举在极大程度上推动了绿色建筑的发展，相应地，房地产经济也呈现出了良好的发展趋势。在流通性持续减弱的当下，房地产企业可以通过改用绿色建材、循环使用建材等方式，在对建设成本、运行成本进行压缩的基础上，推动行业经济发展，除此之外，这样做还能够调整经济、环境与社会效益的关系，在加快行业发展速度的前提下，使社会经济得到稳定发展。

4.2 调整预售制度

作为房地产改革极为重要的部分，商品房预售给房地产经济所带来影响同样需要引起重视。近几年，随着监管力度的加大，该模式已趋于完善，但由于现行制度存在一定的滞后性，导致销售过程不规范和交易不公正等问题频发。要想彻底解决上述问题，关键是要从流通性减弱的视角出发，对预售制度所存在不足进行分析并加以完善，具体做法如下：其一，建立健全审查资质的机制，将审查工作交由专业机构或是人员负责，在保证开发商满足预售要求且具备预售资格的前提下，为其颁布相应的许可证。其二，对过程性监督工作引起重视，严禁虚假宣传、夸大宣传。其三，对现房、期房占比进行调整，酌情提高现房占比，事实证明，此举既能够有效规避预售风险，又可以在一定程度上缓解市场过剩的问题。

4.3 维持市场稳定

分析可知，房地产经济必然会随着流动性的减弱而有所下滑，即便如此，有关部门仍然应当采取相应的措施或手段，维持市场稳定，将供过于求、购房意愿下降所带来影响降至最低。要想实现该目标，关键要做到以下两点：一是调整信贷政策，大力监管金融贷款机构，为购房者合法权益提供有力保障。以银监会为首的有关部门，应对购房者所提出改善性、自主性需求引起重视，严禁房地产企业随意更改附加条件，通过减轻购房压力的方式，对购房意愿进行激发，使房地产经济所具有流通性得到改善。二是加大对中介、开发商进行监管的力度，打击抽逃资金、虚假宣传等违法行为，为购房者提供良好的外界环境。

4.4 引导健康投资

新形势下，多数开发商均选择调整投资计划，致使部分地区出现地产投资锐减的情况，若不对该问题加以管控，将给经济发展造成不利影响。有关部门应尽快颁布政策，引导企业进行理性投资、健康投资，例如，对于改造老城区、棚户区或建造保障性住房的项目，应从筹集资金、土地供应的角度出发，为开发商提供相应的优惠。再例如，引导房地产企业结合实际情况进行重组或兼并，对于已陷入经营困境或是资不抵债的企业，可通过收购、出让或其他方式加以整合，在规避烂尾风险的同时，为经济发展提供动力支持。除此之外，还可以对审批商品房的流程进行简化，通过对住房供给能力进行提升的方式，使市场供需趋于平衡。

结语：

综上，本文研究了流通性减弱阶段房地产经济发展相关问题，以经济发展情况作为研究出发点，在经济、市场与政策层面上解读了导致流通性减弱的原因。在房地产行业的未来发展中，建议有关企业及个人做好经济结构优化，最大程度控制房价涨幅，同时重视政策调控作用，使得房地产经济朝向健康、优质方向发展。另外，对上述发展措施加以应用，还能够避免房地产行业泡沫问题出现，对促进房地产市场供需平衡，助推房地产经济绿色转型发展意义重大。