强化房地产市场管理推动房地产经济发展

2023-02-20郭松普山东省聊城市住房与建设保障中心山东聊城252000

中国房地产业 2023年2期

文／郭松普山东省聊城市住房与建设保障中心山东聊城 252000

引言：

我国市场经济在近年来呈现出蓬勃向好的发展状态，在此过程中房地产经纪的迅速发展起到了非常关键的作用，也使得房地产经纪的发展走向成为多数人关注的重点内容。然而在缺乏有效市场管理的早期，房地产经纪在快速发展的过程中也产生了一些问题，这些问题的存在对房地产经纪的健康发展造成了制约。因此，就需要对当前房地产市场管理中存在的问题加以分析，并研究行之有效的管理策略，来使房地产经纪获得更加快速且稳定的发展。

1.房地产市场管理的概述

当前房地产经纪在市场经济发展中的重要性已经不言而喻，而房地产市场则具有难以预测、复杂多变的特征，因此也需对其管理工作投入充分的重视。作为房地产管理的主体，房地产行政管理机关具有依法规范房地产交易行为、交易活动的权限，同时对房地产交易机构也具有相应的管理权力。而在实现房地产市场管理的过程中，行政管理机关应当充分尊重市场经济的发展规律，在充分发挥市场资源配置优势的前提下，以有效的管控策略促成房地产经纪的有序发展[1]。但与此同时，也需要认识到市场经济的缺陷及不足，通过合理介入对市场调节功能加以调整，借助各种宏观调控手段帮助房地产经纪实现良性发展。

2.当前房地产市场管理面临的问题

2.1 住房保障政策缺乏完善性

住房保障政策直接关系到人民大众的正常生活，也时刻对社会的和谐稳定产生根本性的影响。但结合当前房地产市场管理的实际情况来看，现有的住房保障政策从制定到实施都面临着各种各样的问题，且相关法律法规的完善程度也不甚理想，导致房地产行业在接受市场管理的过程中表现出无序性。另一方面，部分保障性住房在选址上缺乏科学性与合理性，未能发挥其利民惠民的作用，周边相关设施完善程度不足的情况大幅增加了人民的生活成本及经济负担，导致住房保障未能发挥其应有的作用（如图1）。

图1 保障性住房面临的情况

2.2 管理存在粗放式特征

粗放式管理在房地产市场管理中表现得尤其突出，由于房地产企业仍具有劳动密集型的特征，而从事房地产建设行业的工人具有较强流动性，因此很难充分保证工人的业务能力及职业素养，这就造成房地产产品附加值不理想的情况，也使得粗放型管理成为房地产管理工作的主流倾向[2]。除此之外，房地产的管理粗放还表现在组织协调能力不足上，由于企业组织架构缺乏合理性且有化程度不足，有相当一部分地产企业面临内部分工不够明确、部门权责不清的情况，严重影响了房地产企业的管理效率，也就无法切实保障产品的质量。

2.3 金融政策响应不利

金融政策响应不利是房地产市场管理面临的第三个问题，也是制约房地产经济发展的关键因素。在市场经济高速发展的过程中，房地产行业也表现出日趋白热化的竞争趋势，激烈的市场竞争使得房地产开发商的经济收益呈现出逐年下降的情况，而社会上的大量闲置资金则在这种情况下被重新归拢并进入金融机构。当前我国金融机构尚处在较早期的发展过程中，依然面临着各种可知或未可知的风险，且实体经济尚未发展到足够成熟的程度，导致房地产经纪的发展受到明显制约[3]。另外还需要注意的一点是，房地产经纪的投资与实体经济的发展呈现出严重的落差，而这部分资本在被投入到房地产市场中之后，很容易造成房价的进一步上涨，导致房产预设功能出现颠覆性变化（商品房变成资本房）。

2.4 土地资源应用状况不理想

结合我国当前土地资源的利用状况来看，虽然土体资源总量是一个庞大的数字，但无论是人均地块面积、高质量耕地及可开发土地后备资源的数量都很不乐观。这固然在很大程度上是受了国内人口总量的影响，但同时也与城市化进程的高速推进有直接关系。在国家出台各类政策以推动城市化进程的同时，城市化的发展也为以土地资源为首的各类自然资源及自然环境造成了严重的压力。而在工业化、城市化飞速发展的同时，住房改革也使得房地产业迎来了发展的春天，并导致该行业在我国经济发展过程中发挥了非常重要的作用，使房地产业在我国经济结构中的地位一度可与股票在美国经济结构中的地位比肩。过去几年来商品房的开发建设呈现出野蛮生长、无序化的发展状态，大量占用了国内有限的耕地资源，在这种情况下房地产商为获取更多利益，开始大肆吞并、囤积已有的土地资源，直至地价上涨到一定程度后再进行开发，严重扰乱了原有的市场秩序。

2.5 高房价限制了人群的消费能力

很长一段时间内房地产经济的发展与国民经济直接挂钩，城市内地产市场需求快速增长，同时城市化也使得城市外部人口大量向城市聚集。这种对城市外部人口的吸引力在本质上来源于城市经济发展的巨大潜力，但由于房地产商囤积居奇、恶意扰乱市场秩序的行为，导致大部分社会群体因为买房不得不节衣缩食，一度出现“买房掏空六个钱包”甚至更严重的情况，大幅挫伤了人民的消费能力和消费热情。在此基础上，高房价同样造成了恶劣的社会影响，尽管房地产业是过去数十年来推动国家经济发展的重要支柱，但由于房价的原因，多数人民在提起房地产业时普遍评价不高，而房地产业的无序发展也在近两年迎来苦果，深圳楼盘开盘日门可罗雀的状况，就很能说明当前房地产经济面临的低迷。

3.推动房地产经济发展的有效途径

3.1 优化房地产市场管理意识

结合房地产经纪发展的需求来看，原本的房地产市场管理意识存在一定的落后性，因此需要对现有房地产市场管理意识进行深层优化。首先需要重视的是强调房地产市场管理中经济管理作用的强调，来使相关工作人员建立起经济管理对于房地产市场管理重要性的正确认知，并将这种认知贯彻落实到实际管理工作中。在具体的执行方法上需要以房地产开发项目的科学调研为起点，在项目建设工程结束、监理及验收工作开展的同时，对项目进行全方位的评价，分别从不同方面及角度来确认项目整体的可行性与科学性，并将评价结果生成评价报告上交至相关部门。在报告经过相关审核并确认项目整体完全达标之后，还要将报告递交至房地产项目经理，由项目经理逐一落实报告中各方面评定内容是否符合项目实际情况[4]。这部分内容需要慎重处理，并在后期被用作项目管理工作开展的重要依据，以确保项目后续资金投入需求拥有实际可靠的数据支持。在此基础上，项目管理人员应针对项目的成本控制的需求建立完善的责任意识，在项目管理过程中避免出现资源不合理使用及资源浪费的情况，充分节约所有可节约的经费投入。另外还需要科学评估投入资金的价值、作用、方向性等各方面内容，来保证资金的投入规模能够充分满足项目具体内容的实际需求，并以此为基础综合房地产市场环境、房地产开发商经营状况等各方面因素再三确认投入资金规模，争取以最小限度的资金规模换取最大的项目投资收益。

3.2 完善住房保障相关内容

导致住房保证政策的完善性不足的原因是多方面的，在管理机制、法律法规等层面均有体现。首先应对房地产市场管理的相关法律法规加以明确，使房地产管理工作拥有可靠的法律支持，同时也保证房地产产品的消费者及使用者能够得到法律的保护，以明确且具有高度科学性、合理性及可执行性的法律法规，维系房地产行业的公正与公平，使房地产交易能够在理想的环境下进行，尤其对法律法规中住房保障相关内容更应进行详细规定[5]。其次则应着手建立并完善房地产市场管理机制，一方面强化对宏观调控意义与作用的认知，在遵循市场经济发展规律的前提下，明确地方政府在其过程中发挥的作用，深入履行自身的管理职能，以科学干预的方式帮助房地产经纪规避风险，并结合市场实际情况建立积极有效的管理机制；另一方面则需要对房地产经纪发展过程中的责任主体加以明确，做到职责范围划分精细化，结合地方房地产经济发展的真实情况，推动财税体制的改革及创新，削减地方财政对房地产行业的依赖程度，来促进房地产经纪的健康及有序发展。

3.3 慎重应用管理模式

对于房地产市场中出现的粗放式管理，则需要慎重应用有效的管理模式，但在选择管理模式之前需重视管理意识的强化。日常房地产市场管理中应重视经济管理作用的宣传工作，并将其落实到执行层面，具体做法为针对房地产开发项目进行深层次的调查及评价，从不同角度上确定项目的科学性、可行性、各方面效益及可能造成的影响，在多次审核确认达标之后才能予以项目开发权限；在此基础上还需强化项目管理人员的教育工作，确保项目管理人员在具备应有专业素质的基础上，还能表现出良好的成本控制意识，以实现对开发资源的充分合理利用（如图2）。在应用管理模式时则需要意识到传统管理模式存在的不足，并强化对商品房结构的规划及管理工作，确保住房具有更加科学的结构，增加普通商品住房的供给，并由相关职能部门结合市场现状制定针对性的解决策略，严格控制房价高、增长速度快的问题，并结合规划工作减少理性消费的出现[6]。

图2 接受培训的房地产项目管理人员

3.4 强化金融政策响应力度

结合当前房地产市场的发展情况来看，房地产经纪的发展在很大程度上依赖金融体系的支持，因此就需要强化金融政策对房地产经纪的响应力度。但在此过程中需要增强相关单位对房地产经纪风险的认知，采取有效的策略做好风险防范工作，还需要对金融市场及房地产市场之间的借贷结构加以优化。在此基础上，针对房地产资金来源及资金流动情况需要进行深入分析，以建立科学的建设抵押贷款体系及其他对应的二级市场机制。考虑到土地价值会对房地产经纪产生根本性影响，因此地方政府应重视对土地价格的合理控制，明确土地转让、使用的具体流程、范围及收益，通过重新规划城市建设的策略来盘活剩余土地，增加土地资产在介入房地产经纪之后的科学性，使之能够作用于房地产经纪的健康流转[7]。对于土地出让、土地拍卖、招投标活动等需要公开进行，以规范化土地市场为前提来使房地产经纪实现更加有序的发展。

3.5 完善房地产管理市场法律法规

为使市场经济的发展获得可靠保障，必须为其匹配相应的法律法规，来使房地产经济表现出应有的有序性。这就需要重视相关法律法规在推动房地产经济发展中的重要作用，进而提升房地产市场管理的整体水平。对此，应当重视房地产管理市场法律法规的完善与补足，在日常管理工作中结合市场发展实际情况及发展需求，来使房地产管理市场相关法律法规在完善过程中表现出应有的科学性及有效性，确保其能够作用于防范房地产泡沫经济。房地产管理相关法律法规的完善应当以合理保障地产开发商合法权益为主要方向，但同时也需要重视社会大众基本利益的保护，进而构建起积极健康的房地产市场整体环境，以使房地产经济活动表现出公平、公正、公开的特质。而在此基础上，则需要重新审视不同地区房地产市场管理的条例、准则，为其赋予应有的定位，对于其中内容存在的不足进行补充与完善，进而确保这些条例、准则契合当前社会背景下的房地产市场实际发展需求，使房地产经纪能够拥有健康且有序的发展状态。

3.6 着手营造良好的房地产经纪发展环境

在当前的房地产经纪发展形势下，为推动房地产管理的有序化，政府有关部门应着手创设良好的房地产经纪发展环境，使房地产经济在市场经济发展过程中充分发挥应有的调节作用，这就需要保证相关政策及措施的实施具备应有的科学性。首先政府层面需要降低干预程度，避免过度干预的情况出现，对于扰乱市场、大肆炒房的行为应严格惩治。这就需要政府进入基层深入研究我国不同经济发展水平城市房地产市场的实际经营状态，以中央政府制定的房地产市场管理策略为基础及原则，通过运行有效且具有针对性的措施，来使市场机制在社会资源配置中发挥的作用得到充分强化。另一方面，需要对现有城市公共基础设施建设工作予以强化，且强化过程中应高度重视公平性与公正性，严防暗箱操作及其他腐败行为的出现，充分认识当前房地产市场发展的各方面影响因素，发挥政府调控的有效作用，改变房地产资源总量供不应求的现状。相关政策及措施的执行应与当地实际情况相契合，综合市场发展趋势、城市发展特征、城市人口总量、承载水平等因素，制定合理的政策及办法，来使房地产市场经济得到充分优化。

4.房地产市场管理的创新与实践

该方向上的创新探索需要同步带动其他相关工作的演化与进步，使各个房地产管理相关部门的工作积极性得到充分激发，以提升市场调控的有效性，推动房地产市场资源的科学、合理、高效配置，进而使房地产行业在新形势下呈现出全新的发展态势。在此过程中尤其需要重视信息技术及其他高新技术的发展与匹配，来使房地产管理工作的发展能够获得技术层面的支持。此外还要重视人才培养模式的创新，通过优化原有的培训管理机制，确保人才能够在房地产管理工作的具体执行过程中发挥其应有的能力。最后则是对土地市场管理模式的创新予以高度重视，房地产管理必然涉及到政府介入，因此需要从源头上严格化土地市场的准入条件及管理门槛，对原有的土地政策进行改革创新，以改善土地供应的方式及策略，确保土地资源的利用效率能够与房地产经济及市场经济整体发展水平相匹配。