基于不动产统一登记背景下的土地权属问题探讨

林伟丽 南宁市不动产登记中心

引言

落实不动产统一登记工作有助于推进中国特色社会主义制度的发展，体现国家治理体系与治理能力的现代化。在经济社会不断深化改革的过程中，不动产统一登记工作已经取得了一定的成果。在不动产登记工作实施的过程中，有关部门不断在不动产登记部门查封相应土地的登记信息，致使居民无法及时转移不动产，严重损害了不动产购买人的合法权益。除此之外，不动产登记人员在查封不动产与登记抵押不动产时重复操作，也极其不利于不动产统一登记工作的顺利开展，引发土地权属问题。

一、不动产统一登记

(一)对不动产统一登记的错误理解

对不动产统一登记的错误理解主要体现在以下几个方面。第一，混淆不动产权属于不动产单元的概念，认为不动产转移与不动产单元消失的意义相同。第二，登记不动产所有权与使用权时将其权利信息与不动产房屋落宗绘测相关联。第三，登记不动产抵押信息、异议信息与查封不动产时将其所要登记的权利信息与不动产物相关联。

(二)不动产登记的原则

不动产宗的信息表、不动产权利登记表与其他不动产事项登记表构成了不动产登记册。不动产登记信息数据库由不动产空间要素属性表、不动产权利属性表与不动产权利人基本信息表组成[1]。不动产宗的信息表只是简单描述不动产单元状态，并不深入描述不动产权属状态，宗地是否存在的问题与不动产单元状态的有效性成正比。

(三)不动产统一登记中土地权属状态

不动产统一登记人员需以不动产权利登记表为依据判断土地权属状态，根据不动产权办理进度的不同，将权属分为临时状态、现势状态、历史状态与终止状态。同时，以连续登记为原则，当某一不动产办理转移登记、变更登记、注销登记、更正登记时，此不动产所登记的上一条信息的权属状态即为历史状态。除此之外，某一不动产所对应的登记册中仅能存在一条现势数据，且土地使用权登记表中的第一条信息为土地权属。

(四)不动产统一登记的作用

第一，落实不动产统一登记工作有助于实现不动产集中管理，解决不动产登记基础复杂的问题，发挥不动产相关法律的作用，提高不动产登记工作的效率，开发不动产盲区，合理应用不动产资源。第二，国家在推广不动产统一登记的过程中不断完善不动产登记制度，建立健全不动产登记检查体系有助于保障不动产行业的正当性与合法性。

二、不动产统一登记背景下存在的土地权属问题

(一)权属信息尚未完善

权属信息是不动产统一登记工作的重要组成部分，权属信息缺乏完善性会直接影响不动产统一登记工作的顺利开展。不动产统一登记背景下存在的土地权属信息问题主要体现在以下方面：第一，当前不动产统一登记部门缺乏对土地权属问题的重视，土地权属数据资料不全，严重影响不动产管理工作。第二，农村不动产会发生变更情况，房屋登记信息无法及时更新，房产排查工作与房屋登记信息缺乏准确性。第三，不动产登记资料的存储工作存在漏洞，且未充分利用现代信息技术生成电子版登记资料，当纸质资料丢失时，无法保障土地权属排查工作的效率，对土地权属的管理工作也极其不利。

(二)法律体系尚未完善

法律制度的支持对土地属权的管理工作具有积极作用，当土地属权管理工作出现问题时会直接影响不动产统一登记制度，阻碍不动产统一登记工作的开展。缺乏法律制度的支持主要体现在以下方面：第一，错误登记问题缺乏法律制度支持，不动产统一登记人员无法准确登记并及时确认土地权属信息[2]，导致错误的信息被登记。第二，重复登记问题缺乏法律制度的支持，不动产统一登记人员无法及时整理与合并重复的登记信息，致使信息登记环节缺乏严谨性。第三，土地权属者缺乏相关权属意识经常私下交易土地，其交易过程缺乏权威性与法律效力。第四，土地权属者缺乏法律意识，无法充分利用法律制度保护自身合法权益，致使土地权属管理工作存在一定的难度。

(三)相关配套尚未完善

基于不动产统一登记的工作内容与工作流程具有复杂、系统的特点，不动产登记工作需要具有完善的配套设施，配套设施不完善的问题会严重约束不动产统一登记工作的开展，影响不动产登记工作面向大众的环节。当前不动产统一登记工作的配套设施尚未得到完善。第一，农村不动产工作的实际情况对比城市不动产工作的实际情况来说，具有配套设施落后的特点，仍需不断完善相关设施的建设[3]。第二，不动产登记人员的综合素质与职业修养略有不足。第三，地方政府部门与相关不动产部门缺乏对不动产统一登记工作配套设施的重视，无法正确认识不动产统一登记工作的作用，积极主动地参与不动产统一登记工作，协调配合有关部门，对不动产统一登记工作的有序开展极其不利。

(四)产权重叠问题

土地权属与林地权属重叠是不动产统一登记工作存在的重点问题。第一，土地权属界线与林地权属界线出现交叉重叠情况，权属企业需要重复缴费，不仅增加了相关企业的发展负担与发展压力，还极其容易引发不动产企业与政府部门的矛盾问题。第二，不动产登记人员违背不动产登记原则与不动产统一登记中土地权属状态的定义，错误设置权属信息的登记状态，造成产权矛盾冲突问题。

三、基于不动产统一登记背景下的土地权属问题解决方案

(一)健全集体土地征收补偿制度与生态效益补偿制度

第一，建立健全集体土地征收补偿制度，以保护生态环境为目的，以符合比例原则为基础在法律允许的范围内提高集体土地征收补偿工作的公平性。第二，结合集体土地征收工作的实际开展情况，调整征收补偿标准，除在经济方面补偿迁出自然保护的居民外，还需关心居民迁出自然保护地后的安置问题与发展问题。第三，建立健全生态效益补偿制度，保护生态企业的所有权、应用权、收益权、处理权等合法权益，保障生态企业的经济利益。第四，保护自然土地资源，自然土地资源具有经济价值与生态价值，需要自然环境保护机构通过各种途径得到集体土地的使用权，支付集体土地所有人合理的费用，保护土地所有人的经济利益。第五，发挥地方政府部门的作用，需要地方政府部门结合区域经济情况，规划生态效益补偿标准，在维护居民经济利益的同时保护生态环境。

(二)健全产权登记模式

建立健全不动产产权登记模式，可有效解决土地权属问题，保障权属信息的完整性，提高不动产统一登记工作的效率。第一，不动产统一登记部门需高度重视土地权属问题，收集全面的土地权属数据资料，确保权属信息与不动产实际情况相符合，提高不动产管理工作的有效性。第二，当不动产出现变更情况时，不动产权属者需及时到不动产统一登记部门登记，不动产统一登记部门需有效应对不动产变更情况，第一时间更改权属信息，明确不动产权属，降低土地纠纷问题发生的概率。第三，谨慎管理不动产登记资料，将存储方法由纸质存储转变为电子设备存储，为资料保存工作与备份工作提供助力，保护资料的完整性。除此之外，整理并分类权属资料，提高不动产统一登记工作的效率。

(三)完善法律登记依据

完善不动产登记法可以为不动产统一登记工作的实施提供依据，为不动产所属权的管理工作提供助力，同时提高不动产登记管理工作的水平。第一，减少登记错误问题出现的概率，提高不动产登记数据的准确度。第二，严格验证土地属权问题，确保不动产属权信息的准确度。第三，及时调整不动产信息将其与相同产权中的信息合并在一起，提高土地属权登记工作的统一性。第四，大力宣传不动产相关的法律法规，提高土地权属者对法律的认知，增强不动产转让工作的合理性与合法性，及时登记土地权属，促进不动产统一管理工作的水平提高。

(四)监管产权审批工作

监管产权审批工作可有效解决不动产统一登记工作中的土地权属问题。第一，利用合理合法且有效的方法证明土地权属人的身份，明确不动产权归属时间、归属方法、归属许可等关键点，注明土地权属可依据规范标准部门的要求办理规范许可与施工许可。第二，借助现代信息技术，以开放共享的方式，为区域政府部门与不动产登记相关部门提供土地属权数据信息，且在土地建设的基础上满足建设用地与房屋所有权登记证明中所提出的相关要求，为后续房屋租售环节中的开发建设工作提供科学合理的登记证明。

(五)完善配套设施

当前我国不动产数量较多且产权复杂，对不动产统一登记工作的顺利开展极其不利，完善不动产统一登记工作的配套设施有助于提高不动产统一登记工作的质量水平。第一，建立健全登记信息基础管理体系，提高不动产统一登记工作分配的科学性与合理性，深化不动产统一登记工作管理模式，提高不动产统一登记工作的质量与效率。第二，及时管理与改进不动产登记信息与登记信息数据内容，助力不动产统一登记工作质量的提高。第三，在不动产统一登记工作开展的过程中创建基础登记信息管理平台，避免重复登记、登记错误信息、登记信息丢失的情况发生，提高不动产统一登记工作的科学化程度与信息化程度。第四，区域政府部门与不动产登记相关部门以不动产统一工作开展的实际情况开展培训活动，提升不动产统一登记工作人员的工作能力与职业素养，推进我国不动产统一登记工作的开展。第五，主动组织社会群众参与不动产统一登记工作，提高社会群众参与不动产登记工作的积极性与主动性。第六，借助现代经济中人民广泛应用的网络服务系统与网络支付系统，优化不动产查阅方式与不动产登记咨询方式，深化改革不动产统一登记工作。

(六)解决产权重叠问题

第一，不动产登记部门需严格排查不动产登记数据库中所包含的以房屋登记信息为主的全部土地登记数据信息，及时更新房屋的权属状态。第二，有效存储土地登记数据信息，严格核实土地现阶段的权属状态，明确标注当前土地位置中与房屋登记信息有关的数据。第三，当土地首次登记信息数据中包含查封信息与抵押信息时，及时检查其中查封信息与抵押信息的合格性，当土地首次登记信息数据中不包含查封信息与抵押信息时，则及时将土地权属状态设置为“历史”，降低产权重叠问题出现的概率。第四，当土地首次登记信息中涉及查封信息时，将此类历史数据上报给法院，同时登记土地产权信息与房屋信息，且与相关法律部门沟通后可将土地权属状态更新为“历史”。第五，当土地首次登记信息中涉及抵押信息时，及时与相关银行沟通，向其普及物权法，并劝告银行在抵押人员还清债务后第一时间解除不动产抵押状态，如抵押人员无法及时还清债务则需再次构建抵押物，解除上一不动产的抵押登记，并将其权属状态更新为“历史”。第六，逐渐优化与完善不动产登记系统的功能，在系统无法自主变更不动产权属状态时，通过人工操作的方法及时更新不动产权属状态。

(七)处理不动产预售问题

不动产预售是指不动产竣工前销售不动产的行为属于期货销售，是我国不动产市场的主要销售形式。第一，不动产预售行为需严格符合国家相关法律，不动产在预售前已交付全部不动产使用权出让金，获得不动产使用权证书与建设工程许可证书。第二，不动产开发建设资金在工程建设总投资中所占的比例不能低于25%，且不动产施工计划与竣工日期已经确定。第三，不动产销售部门已经获得县级以上部门所出具的预售许可证，并将预售合同在县级以上不动产资源管理部门与土地资源管理部门登记备案。第四，不动产预售许可证颁发部门需严格审核不动产预售资格，维护不动产购买人的合法利益。

四、结语

综上所述，不动产登记部门需正确理解不动产统一登记的概念，充分认识不动产统一登记工作的作用，深入剖析当前阶段不动产统一登记工作中存在的问题，不断优化不动产统一登记工作实施的过程。不动产登记相关部门需健全集体土地征收补偿制度与生态效益补偿制度与产权登记模式、完善不动产登记的法律依据与配套设施、监管产权审批工作、解决产权重叠问题、处理不动产预售问题，提高权属问题解决的效率与不动产工作的质量，维护人民群众的合法权益，推进经济社会的发展。