新形势下房地产企业财务管理现状及改进措施

2023-02-08毕艳菊北京星光拓诚文化产业集团有限公司

品牌研究 2023年2期

关键词：企业

文/毕艳菊（北京星光拓诚文化产业集团有限公司）

房地产行业是促进我国国民经济增长的支柱型产业，既可以解决大量群众对生活住房方面的高追求，又可以带动其他相关联行业全面发展，提供了大量就业岗位，帮助国家、政府解决了众多民生方面问题，也带动了当地消费水平的提高，使经济快速增长，所以，房地产行业的稳定发展与我国民生的稳定与否有很大关联。一旦房地产行业发生波动，市场行情变化大，甚至失控，不仅会对本行业造成发展损害，甚至会给整个社会安定造成极大负面影响。鉴于此，本文主要分析房地产企业内部财务方面情况，引导内部人员规避财务风险，减少风险发生概率。

一、房地产企业财务管理现状

为了更准确地探究房地产企业财务管理现状，本文主要采用案例分析的方式，对房地产企业G 进行实际数据信息调研，并对其筹资、投资、营运、收益等方面的风险进行识别。

（一）筹资角度

企业在实际经营过程中都会通过筹资方式获得足够的资金来满足日常业务范围、规模的扩增需求，从而实现规模收益的增加及整体盈利水平的提高。但是在筹资过程中也要注意伴随的风险。如图1 是G 企业连续五年来的筹资相关指标变化趋势汇总。

从图1 中资产负债率逐渐呈现上升趋势可知，该企业近几年有着明显的过度融资情况，负债率甚至一度高达89%，极大地增加了企业融资成本，而且速动比率也在持续增大，如果企业实际运营未达到预期效果，很容易出现资金无法偿还情况，引发资金链断裂，甚至会引发破产危机[1]。

图1 G企业筹资风险指标分析

（二）投资角度

合理的投资项目选择能够为企业带来高额利润，反之，盲目选择投资项目会使企业造成严重的资金损失。如图2 中G 企业连续五年来的投资相关指标变化趋势汇总。

图2 G企业投资风险指标分析

图2 中显示G 企业从2015 年至2018 年，销售利润率有较大下降幅度，而资本收益率和总资产报酬率也有略微下降趋势，这样的数据变化表明企业在投资方面已经存在着一些隐性问题，会给企业造成一定的财务风险，所以急需对其风险发生原因进行探究，并采取相应的解决措施[2]。

（三）营运角度

房地产企业营运贯穿着所有业务经营活动过程和各职能部门，相当于一条连接线，串联着不同部门、不同业务活动。具体分析企业营运风险如图3 所示指标。

图3 G企业营运风险指标分析（%）

图3 中G 企业总资产周转率、存货周转率整体都有着降低趋势，说明企业当前存在着一定的财务风险。存货周转率指标的数值显示该企业目前有着大量存货处于积压状态，急需处置；应收账款周转率指标的变化，说明其资金回款情况较差，资金流动性有待提高，可能是受近几年国家宏观政策调控影响。

（四）收益分配角度

企业收益分配直接关系着各相关利益方的满意程度和后续投资情况，科学合理地收益分配制度体系能够增大投资者对企业发展的满意度，也能够保障后续投资的顺利；反之会给投资者造成一定的负面影响和心理压力，从而对企业经营发展产生质疑，会影响后续资金投入力度。相关指标分析如图4。

从图4 中销售利润增长率、总资产增长率指标变化可以知晓，近几年企业的盈利情况较差，而且在盈利逐渐变坏的情况下，连续五年的股利分配率竟然均为0，特别是在2019 年明显有盈利，但是依旧没有进行分红，这样的收益分配制度难免会给投资者造成一定的心理压力，使其产生负面情绪，进而不利于后续资金投入[3]。

图4 G企业收益分配风险指标分析

二、加强房地产企业财务风险控制的有效措施

（一）优化筹资风险防范控制

1.改善资本结构

房地产企业对资金的需求量较大，单纯地依靠银行并不能满足其资金需求，还要有其他各种融资方式相配合，尤其是近几年在国家宏观政策调控下，银行方面的融资成本在增大，融资额度在降低，企业必然要选择其他可行融资方式，充分利用好财务杠杆原理，设置合理的资本结构，确保企业既能够获得足够资金，又要保障偿债压力小；尤其是对长期、短期融资比例要合理调控，尽可能减少企业筹资环节风险。

2.探索更多可行融资路径

新政策引导下，房地产企业要减少过去饮鸩止渴的方式融资，需要对负债结构进行合理调整，尽可能减少资产负债率，获得足够资金。当企业资产负债率减小时，可以借助财务杠杆原理，选择其他合理的、新型方式融资。选择融资方式时要考虑融资成本、资金体量、渠道、使用方式等各种因素。

3.强化融资过程管控

房地产企业进行融资需要严格按照制度体系、流程执行，避免太过随意、盲目，造成融资失败，具体融资流程：筹划（模拟筹资规模、风险、还债压力等）→方案设计（制定多种筹资方案，在充分比较后选择最佳）→签订合约、实施方案→进行资金使用→按时偿还资金[4]。

（二）优化投资风险防范控制

1.在项目投资前制定完整的可行性报告

房地产企业在进行项目投资前，要对项目所有信息进行全面分析、调研，必要情况下可邀请专业第三方人员配合，做好项目可行性分析报告，评估该项目是否具有投资价值。相关领导层、决策层也要依据所调研信息、市场局势等确定投资方案可行性概率。

2.加强投资过程成本管控

确定了项目可投资后，还要制定完善的项目投资制度体系、流程，规范、约束后续一系列相关工作，需要格外注重人员成本管控意识。各环节人员都要具有有自觉控制成本意识，充分利用现有资源开展工作，在实施投资过程中，各环节人员要强化沟通交流，实现各部门间数据信息共享，保障投资项目成本控制力度最大、盈利最佳。

（三）优化营运风险防范控制

1.选择弹性的营销模式

对于房地产企业而言，也有的淡季和旺季之分，针对不同时间段要采用不同的营销方式。在淡季到来时要重视线上营销、推广，提高产品曝光率，以此来吸引更多客户群体，总的目的是增大营销量、减少库存、提高资金回笼速率，确保资金能够满足日常运营需求，避免出现资金短缺，导致财务风险。在旺季时，要时刻抓住机会，在品牌定位范围内适当提高售卖价格，还要对不同客户群体心理进行精准分析，提高对高质量客户的吸引力度，以此来增大营销概率。

2.强化现金流使用

房地产企业在实际业务经营过程中要重视现金流使用规范性、合理性，对此可以加强现金流监管力度，并对各环节风险进行精准识别，提前识别风险，做好风险预防、控制，减少财务风险发生的概率和给企业带来不良后果。规范现金流使用可以加大资金预算管理力度，各环节都要严格遵循资金预算管理规定，以最小成本得到最大盈利目标。

（四）收益分配风险控制

为了保障企业长期可持续发展，需要综合考虑各方利益者收益情况，所以企业要重视收益分配方案制定的合理性、科学性。为此，要制定灵活的、可变动的管理制度体系，要求每年实际收益分配按照本年度实际经营情况确定，比如在年度高额获利情况下，要适当加大分红额度；在出现经营亏损情况下，可召开股东大会，悉心倾听不同股东意见，共同商讨分红措施，确保各股东建议能够被积极采纳，并合理保障其权益。企业制定合理的分红措施一方面能够增大股东投资者对企业经营的信心，持续对其投资，一方面也能够激发各参与者的积极性，实现企业市场股票价值的平稳变动，也有利于营造良好的企业形象[5]。

（五）制定完善的财务风险长效管理机制

1.强化信贷风险管控

房地产行业本身属于资金体量较大的行业，与银行间有着频繁交易，所以要重视房地产行业的金融风险监管以及项目开发借贷、个人借贷的资金管控。无论是企业项目开发贷款还是个人贷款，银行都要对其信用度、偿还能力、征信水平有全面调研，确保贷款资金能够在规定时间范围内偿还，避免出现过度授信情况。

2.加强市场监管，规范经营主体

我国属于城市化带动工业化的发展，房地产行业的发展关系着众多行业，所以强化房地产经营市场，对我国整体经济市场的稳定性有着极大影响。在对房地产市场进行监管过程中，必然会发现各种违规违法现象，要对其进行较大力度处罚，提高违规违纪成本，使房地产企业经营者对此有畏惧，规范实际经营流程。针对房地产行业的金融类风险，要实施统一监管，把市场风险尽早扼杀在摇篮中，避免经过一段时间的发酵给国内经济体制变革造成巨大影响。

3.房地产企业可以制定长效的财务风险预警机制

具体流程为：全方位收集财务风险信息（行业标准值、企业自身财务指标数据、竞争对手财务风险案例等）→深入分析研究（构建预警制度体系，详细标注各环节警戒线数值，超出合理范围就要及时发出警报提醒相关工作人员）→做决策（有关人员在得到风险预警后要对其风险原因、影响后果进行分析，并确定可行的风险应对措施，上报各层级领导审批后可执行）→完整记录风险应对过程（可建立风险应对数据库，为后续业务经营活动控制风险做参照）。在制定风险预警机制时，要确保预警指标设置时的合理性、科学性、全面性、可行性以及指标边界值设置的准确性[6]。

三、总结

总而言之，随着近几年住房坚持只住不炒的基本原则，国家、政府、金融机构也相继对房地产行业提出了诸多宏观调控政策，使房地产企业陷入了严重经济危机中。在这种高压下，房地产企业需要从内部改变，提高适应外部风险的抗压能力，提高应对风险的能力，才能保障其在残酷的市场竞争中不会被淘汰。上文中分别从四个角度分析了房地产企业财务管理现状，后文也相继提出了一一对应的财务风险控制措施。希望这些措施的提出能够切实帮助房地产企业实现高效财务管理提供帮助，使房地产行业稳步发展的同时带动国民经济稳步增长。