既有建筑改造工程总承包模式探究

2023-02-05上海华建工程建设咨询有限公司上海200041

砖瓦 2023年1期

赵坤（上海华建工程建设咨询有限公司，上海 200041）

根据国家统计局数据显示，全国2021 年既有建筑面积约800 亿m2。建筑业年度总产值29.3 万亿元，预计房屋构筑物修理及其他产值预计可达到1.06 万亿元。2022 年1 月19 日，住房和城乡建设部发布《“十四五”建筑业发展规划》总体要求中指明，我国城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，这将为既有建筑改造提供难得的发展机遇[1]。

1 既有建筑改造工程总承包模式概述

既有建筑通常指迄今仍存在着的建筑物或构筑物，其改造内容一般有：建筑功能改造、结构加固改造、建筑节能改造、综合性改造等。此处分析的既有建筑改造，是日常使用的老旧公共建筑、居住建筑等的改造，不包含具有历史文化价值的建筑改造。

既有建筑改造工程总承包模式，即既有建筑改造工程的勘察、设计、采购、施工由一家总承包单位完成的工程承包模式。业主单位与工程总承包单位签订工程总承包合同，明确各方责任、权利和义务。

2 既有建筑改造工程总承包模式的特点

2.1 既有建筑改造工程总承包模式优点

2.1.1 业主单位视角

项目建设期间，业主单位仅与一家工程总承包单位签订工程施工合同。此外，业主单位还可以与一家项目管理单位签订委托合同，对工程项目进行有效监督，如图1所示。

图1 工程总承包模式组织结构

工程总承包模式中，合同关系简单明了，组织协调工作较少，有利于业主单位在工程建设过程中的合同管理、信息管理和关系协调，避免了人员和资金的浪费[2]。该模式下，签订的合同约定了工程总造价和设计、施工总工期，明确了合同总价的调整条件。责任界面和风险归属也比较清晰，建设期间的责任和风险可以最大限度地转移到工程总承包单位，造价控制和进度控制较其他模式更有利。

既有建筑改造工程项目具有内、外部环境复杂、原有建筑情况不明、结构暴露后实际情况变化多、专业协调工作量巨大等特点，需要设计与施工紧密结合。工程总承包单位负责勘察、设计、采购、施工所有工作，业主单位可以仅关注项目整体的目标控制和管理，总承包单位更能发挥主观能动性，能运用其先进的管理经验和技术优势，为整个项目创造更多效益。此种模式集约化程度高，有利于全局统筹，设计与施工实现深度搭接，更有利于解决项目方案过程运作时效性、技术可行性与施工安全性之间的矛盾[3]。

工程总承包单位是项目质量的唯一负责单位，施工现场出现设计缺陷、工程实体缺陷时，均由总承包单位负责，避免了与相关方的扯皮现象。由于责任明确，总包单位的质量管理力度相对较强，一定程度上有利于提高工程质量。

2.1.2 工程总承包单位视角

工程总承包模式下，设计单位与工程总包单位为同一家单位（或为工程总承包单位的设计分包），工程总承包单位在项目投标期间就可以对设计方案进行把控，从而对工程总造价进行有效控制。

既有建筑改造工程现场条件复杂多变，需要变更设计或局部微调设计时，其沟通路径更为便捷。该模式可以将设计与施工紧密结合，更能发挥总承包单位技术和管理优势，有利于工程总承包单位对整个工程的统筹规划和协同运作，集中技术和管理的优势对项目实施全过程进行合理交叉和动态管理[4]。

既有建筑改造工程总承包单位的工作范围较广，项目经理和各部门负责人配备时，往往选择“一专多能”的复合型人才。各岗位再配备些青年员工，项目部初具雏形。工程实施期间，通过“新老结合”，可以较好地发挥“传、帮、带”的积极作用，将理论知识和现场实践有机结合在一起，有利于青年员工的培养，更有助于青年员工的全面发展。

2.2 既有建筑改造工程总承包模式的不足

2.2.1 业主单位视角

工程总承包模式合同关系虽简单，但合同的条款不易准确确定，容易造成合同争议；合同数量虽少，但合同管理难度较大，同时也会造成招标发包工作难度大。由于承包范围广，工程信息存在较多不确定性，工程总承包单位往往需要承担很大风险，因此，承包商的投标报价也比较高。此外，具备工程总承包能力的单位数量相对较少，业主单位的选择空间也相应减少。业主在选择工程总承包单位时，需综合考量其资质、业绩和财务等各项指标，一旦总包单位出现管理或财务问题时，整个工程项目也将面临较大风险。业主方最终选择的设计方案仅为满足其需求的方案，并不一定是最优方案。

既有建筑改造工程总承包模式虽然能较早的确定工程总价，但在装饰面层全部拆除后，原结构可能出现不可预期的尺寸偏差、开裂、渗漏等现象，而对其处理的费用一般不包含在工程总承包合同中，因此增加的结构检测、结构加固等费用也将造成工程总造价的增加，也会造成总工期的延长。

2.2.2 工程总承包单位视角

既有建筑改造工程设计图纸报审时，政府主管部门、审批部门、业主单位等各方的修改要求比较多，且通常会引起工程成本的增加。在工程总承包的模式下，合同总价固定，势必会减小工程总承包单位的利润空间。

既有建筑改造项目的措施费一般为总价包干，人工、材料、机械等单价也不因施工期间市场价格波动而调整。投标报价时，工程总承包单位需考虑各方面不确定因素，一旦出现遗漏，需自行承担相关费用。

既有建筑实体存在较多不确定性，时常出现结构暴露后与原始资料不符的情况，设计变更或工程洽商不可避免。传统模式中，监理单位在解决此类问题时，发挥着较强的协调作用，但该模式则需要工程总承包单位自行完成相应的协调工作，日常工作量随之增大，管理难度也相应增加。

工程总承包合同约定了调价条款，一般情况，除业主提出设计变更、法律法规调整等少数情况可以调整外，其他情况均不调整合同价款，从而造成工程总承包单位索赔困难。

既有建筑改造工程，工作量大、工期紧、施工操作空间受限，工程中、后期一般需要进行赶工作业。赶工期间，施工现场交叉作业多、作业面广，现场安全管理难度较大。

既有建筑改造项目实施期间，设计、施工可能存在各自为战的情况，设计不考虑施工，施工不考虑设计[5]。不能将设计和施工深度融合在一起，发挥不出工程总承包单位的优势，难以达到业主单位期待的效果，从而影响工程总承包单位的健康可持续发展。

3 既有建筑改造工程总承包模式探究

3.1 综合性管理人才培养

既有建筑改造工程不同于新建工程，其工作内容繁杂，现场复杂多变。项目负责人既要懂设计又要懂采购和施工，既熟悉工程技术又熟悉政策法规和成本管理，需要具有工程总承包综合管理能力。总承包单位应加快培养综合性管理人才，培养设计人员的施工现场管理技能，鼓励其下沉至一线丰富实践经验；组织施工项目经理学习设计相关规范。通过对设计人员和施工人员的定向知识培训，储备工程总承包综合性管理人才，提升企业工程总承包综合管理能力和水平，增强工程总承包发展动力。

3.2 优质资源储备

既有建筑改造工程涉及勘察、结构检测、结构拆除、地基与基础加固、结构加固、钢结构安装、幕墙安装等专业工程。工程总承包单位建立并维护合格供应商、合格专业分包单位台账，增加相关合作方的资源储备。每季度、每年对其进行考核评分，在专业工程招投标时予以加分或减分，形成优胜劣汰的局面，以促进专业分包单位综合管理能力的提升。通过储备优质的供应商、专业分包单位等资源，提升工程总承包单位在既有建筑改造业务方面的高质量发展。

3.3 管理模式变革

既有建筑改造工程的复杂性和多变性，决定了工程总承包管理模式的独特属性。此模式更加注重管理过程的精准性和时效性，这就需要建立项目的成本目标责任制、建筑师负责制、项目经理责任制的管理模式。不仅赋予项目经理责权利，还应赋予建筑师责权利。通过明确的组织分工和完善的激励机制，调动项目所有参与人员的积极性，以项目移交和成本控制为导向，充分发挥既有建筑改造工程总承包模式的优势。

3.4 政策环境优化

政府相关主管部门大力推进既有建筑改造工程总承包模式，在政府和国有资金投资的既有建筑改造工程中，带头推行工程总承包模式。加快推动设计与施工“双资质”制度的落实，鼓励企业通过内部或外部的设计与施工资源整合，以满足“双资质”要求。

3.5 建立属地化标准

我国幅员辽阔，各地气候、水文地质条件、材料价格等有较大差异。各地主管部门根据所在地情况，结合当地工程总承包骨干企业管理经验，建立既有建筑改造工程总承包模式的相关属地化标准，合理划分业主单位和工程总承包单位的风险，推动地区既有建筑改造工程总承包模式发展，从而使其各项工作标准化、规范化。

4 既有建筑改造工程总承包创新模式应用

4.1 工程概况

上海城市规划展示馆改扩建工程，新增地上建筑面积2743.8m2。本次改造，对现有建筑实施局部扩建、夹层改造和结构加固，并对室内外原有装饰、室内设备及管道、除屋顶网架外的屋面、室外景观绿化等进行拆除，室内装饰、建筑机电设备进行更新改造。改扩建后，上海城市规划馆总建筑面积为22707.74m2，建筑高度为44.2m，地上6 层，建筑面积为15157.17m2；地下2层，建筑面积为7550.57m2。

4.2 项目管理组织

上海城市规划展示馆改扩建工程作为上海市工程总承包试点项目，是以设计单位中标的工程总承包。设计单位作为工程总包单位，负责项目总的管理及设计工作，将施工任务再发包给施工总包单位，工程总包单位与施工总包单位共同建立现场项目部。为确保项目各施工单位合理有序开展施工，本项目工程总包单位形成了公司层级、项目部层级、施工总包及分包层级的三级管理架构，如图2所示。

图2 项目组织结构图

4.3 施工过程管理

上海城市规划展示馆的地理位置较为特殊，东侧为人民广场地铁站入口和人民公园大门，南侧为人民大道绿地，西侧为市政府办公大楼和信访办接访入口，北侧为市信访办接访大厅和办公区域。北侧场地东北入口有地铁1号线（汶水路至陕西南路配电站），场馆周边区域的管线极为复杂。场馆的东、南、西侧均无空余场地，仅北侧有部分空余场地。对于施工组织、场地布置提出了极高的要求。下面以周边管线保护和安全文明施工为例，介绍施工管理成果。

4.3.1 施工期间周边管线保护机制

本项目周边的管线密集，且大多数管线与人民大道200 号以及地铁人民广场站密切相关。根据建设单位、代建单位提供的前期管线资料、物探资料，以及组织的专项管线交底均无法完全反映项目周边实际管线情况，这给项目部的施工管理、道路保护、管线保护带来很大的挑战。项目经理专门联系人民广场地铁站、市政府机关事务管理局、市委市政府物业管理单位等，保持密切沟通，建立联动工作机制，有动土作业、重载车辆进行必进行事先沟通和落实管线保护的措施，在室外总体开挖作业时严格落实监护措施，保障了项目建设过程未出现任何管线受到破坏的情况发生。

4.3.2 安全文明施工管控

因本项目地理位置的特殊性，受关注度极高。项目部从项目策划阶段就对安全文明施工做了充足的准备，制定的各项管理措施也在项目实施过程中得到了比较好的执行。本项目的围挡方案被上海市安质监总站向市级重大工程推荐使用，如图3所示。本项目安全文明措施设置并落实到位，施工期间未发生安全生产事故。