基于项目管理方角度的民用建筑消防设施采购与安装合同谈判

董桂萍

（兰州市安宁区住房和城乡建设局，兰州 730070）

1 引言

民用高层建筑消防设施采购与安装合同谈判是基于项目管理方与施工方工程建设的需求，为更好地实现设计功能就相关问题协商达成一致的途径。它涉及结构、水、电、通风等多方面知识，专业性非常强。很多项目管理方受限于专业知识，消防工程设施采购与安装合同谈判往往针对性不强，签订的合同约束力非常有限，影响后期管理。因此，作为高层建筑项目管理方，掌握消防工程设施采购与安装合同谈判很有必要。

2 管理方在消防设施采购与安装合同谈判中存在的问题

民用高层建筑消防工程专业性非常强，不仅与建筑材料、安全疏散口设置、防火间距等被动防火构造有关，而且与喷水灭火设施等主动防火设施关系紧密[1]。但是，大多数项目管理方均非专业人员，对此不甚了解，消防工程设施采购与安装合同的谈判往往注重普通施工合同的商务谈判，如施工工期、付款方式等，很少从其特殊性方面谈判，重点不突出，针对性不强，合同条款约束力非常有限，甚至执行过程中，约定不明确容易造成索赔等问题，不利于工程质量和投资的控制。

3 消防设施分类

民用高层建筑涉及的常用消防设施主要有消防给水和消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、机械加压送风系统、机械加压排烟系统、应急照明和疏散指示标志系统、应急广播系统、消防通信系统、消防供配电系统，防火门、防火卷帘等防火分隔设施等，各个系统相对独立，但都受消控室的消防控制柜联动控制[2]。

4 图纸是合同谈判的基础

高层建筑设计图纸是工程的施工依据，包含建筑、结构、给水、暖通、电气等多个专业。消防工程作为其中的一部分，融合于各专业工程中，只有按图施工并完成图纸设计范围内的所有内容，才能实现建筑的防火功能。因此，只有基于实现设计图纸功能和参数要求的合同谈判才能有的放矢，谈判前识图并熟悉图纸十分必要。一般先从建筑的总平面图开始，依次查看设计说明和图例、消防系统图、消防平面布置图。

5 消防设施采购与安装合同谈判的主要内容

消防设施采购与安装合同谈判主要是对合同价款、工期、质量以及合同争议等的协商，并在合同条款中进行相应约定。

5.1 商务谈判

1）施工内容。对于合同双方，施工内容是计算工期的基础，也是计算价款的基础，高层民用建筑消防施工应以图纸为基础。项目管理方在谈判过程中，合同应明确约定设施采购与安装的具体内容。

2）合同工期。作为高层建筑不可或缺的一部分，消防工程并不能独立存在，施工随着建筑结构主体、装修等的进行而进行。合同工期应根据施工工程量大小、工艺复杂程度和其他专业的施工进度以及配合等因素确定。

3）合同价款。作为项目管理方，谈判目的是优质低价，但不能追求绝对低价，应该是在经造价人员计算的基础上，尽量合理低价。当遇到报价明显低于成本价时，一定要核对是否为恶意低价，或者施工图纸是否有缺陷，或者合同条款是否有漏洞，不能因为价格低而降低质量。

4）设计变更。对于项目管理方提出的变更，合同工期、价款应做相应变化。对于施工方提出的变更，必须征得项目管理方的同意后方可实施，合同工期、价款做相应变化；项目管理方没有认可或同意的，必须按原图施工。

5）合同变更价款的调整。对于有工程量清单或预算书的设施，已标价工程量清单或预算书有相同内容的，按照相同项目价款认定；已标价工程量清单或预算书中无相同项目，但有类似项目清单的，参照类似项目价款认定[3]。对于没有工程量清单或预算书的，双方约定变更价款计算方式，一般以市场指导价为基础。

6）进度款支付。民用高层建筑消防设施采购与安装，工程周期比较长，少则几个月多则几年，一般应该按月支付。如果施工单位是否收到工程款对于其资金流动影响不大，可以按进度分阶段付款。付款比例的确定，根据项目管理方的资金状况和施工方能正常施工的状况进行约定。

7）缺陷责任期和保修。缺陷责任期，一般不超过24个月。质量保证金的扣留一般选用下列3种方法中的一种。方法一是在支付工程进度款时逐次扣留。方法二是工程竣工结算时一次性扣留质量保证金。方法三是由双方自行约定其他扣留方式[4]。质量保修内容一般为合同约定的施工内容。由于防火关系到生命财产安全，施工方接到保修通知时，应尽最大努力立即派人去修，最长不超过7 d，未在约定期限内派人保修的，管理方可以委托他人维修，费用从施工方的保修金中扣除，保修金不够扣除的，由施工方继续支付。

8）违约责任。包括管理方和施工方的违约责任。管理方主要是工程款支付的违约责任、供应材料设备的违约责任、未按时办理相关手续的违约责任。施工方主要是质量的违约责任、工期的违约责任以及施工方自身安全文明施工的违约责任等。

9）争议解决。因合同有关事项发生的争议，可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。约定仲裁委员会的，应当将仲裁委员会的名称约定清楚。

5.2 消防设施采购与安装质量谈判

质量是功能正常发挥的前提和条件，民用建筑高层消防工程也不例外。

5.2.1 原材料的质量

工程材料是保证工程质量以及工程顺利施工的基础，消防设施的施工原材料质量必须严格把关。首先，查看生产厂家资质，评审生产能力，确保施工材料的供应和质量信用。其次，严格验收进厂原材料的质量，查看随货文件，如合格证、检验报告，按规定进行检验和试验。最后，专人管理材料，进入现场的材料、半成品专人管理，做好进货质量记录。

5.2.2 施工安装过程的质量

施工安装过程的质量控制，主要是工序管理点的控制。设置在关键部位、薄弱环节，新材料、新技术、新工艺的施工环节，工序交接环节。发现工程质量不能满足设计要求和合同约定时，应立即采取措施纠正。

5.2.3 成品保护

消防设施安装施工时，土建及其他设备安装有的局部已经完成，有的还在施工中。施工单位必须采取可靠的措施对已完工程进行防护，以免损伤或污染成品和半成品。如消防设施安装时应保护已经施工完成的墙面；消防管道安装时应保护已经安装的通风管；烟感探测器、消防广播、喷头安装时应保护装饰吊顶；烟感探测器安装完毕后应加防护罩防尘。

5.3 谈判中应约定的安装注意事项

5.3.1 必须按图纸配置消防设施

各项消防设施应严格按照施工图的数量、型号、点位足额配置灭火器，否则功能发挥受限。如某10层的单身职工公寓楼，每层建筑面积1 170 m2，设置灭火器时，若不按设计间距布设，虽然数量的总量足够，但依然不能有效保护全部区域，不能充分发挥防火功能。

5.3.2 必须把消控室作为消防控制的核心

消防控制室是火灾扑救的指挥中心，是消防工程的重点部位。附设在建筑物内的，宜设置在建筑内的首层（疏散门直通室外）或地下一层（疏散门直通安全出口），靠外墙部位，采取可靠的防水淹措施，配置控制柜等消防设备。装修施工必须采用燃烧性能为A级的装修装饰材料，严禁穿过与消防设施无关的电气线路及管路。

5.4 施工配合与衔接

消防工程设施安装施工中，需与土建、装修等其他专业相互配合，才能正常安装施工和保证整体施工质量。因此，合同谈判中应将施工配合也作为谈判内容。

5.4.1 与土建专业的配合

1）按图纸预埋管。预埋于钢筋混凝土结构内的预埋管，埋设应随土建主体钢筋混凝土施工同时进行。为了防止混凝土振捣过程中预埋管产生大的位移，其应将其可靠绑扎于主体钢筋。楼板内预埋管有错、漏或堵塞时，应该在地坪找平层施工前补充埋入；梁、柱、墙内的预埋管有错、漏或堵塞时，应在抹灰前补充埋入。

2）安装暗设箱盒。埋设于钢筋混凝土结构内的，应随主体施工安装；埋设于砌筑墙体内的，应随墙体砌筑、抹灰施工安装；布设于大理石墙面或其他墙面装饰材料的暗设箱盒，应随装饰安装。

3）安装按钮、警铃、消火箱。安装之前应检查预埋盒的位置，位置不准确或孔洞大小不合适的及时调整，施工时不得损伤墙面。

5.4.2 与装修专业的配合

1）检查房间上部消防设施平面位置。吊顶龙骨安装前，检查烟感探测器、应急广播、喷淋头的平面预留位置。

2）烟感、广播与吊顶施工的配合。烟感探测器、广播喇叭接线先在吊顶龙骨上固定，然后在吊顶饰面板材开洞，最后烟感探测器和广播喇叭在吊顶施工完成再安装施工。

3）喷淋系统与吊顶施工配合。吊顶饰面施工前，完成喷淋支管安装压力测试。吊顶面板上开洞预留喷头位置，吊顶饰面完成后安装喷淋头。

5.5 功能调试

功能调试是消防设施安装完成后，检验工程质量是否合格的最关键程序。主要包括：消防用电设备电源的自动切换装置试验、火灾报警控制器试验、感烟感温探测器利用加烟器或加温设备进行模拟火灾响应试验和故障报警试验、室内消火栓系统的功能检测、自动喷水灭火系统的检测、防火门及防火卷帘的检测、通风空调和防排烟设备（包括风机和防火阀）的检测、风管漏风漏光试验、消防电梯的检验、火灾事故广播设备的检验、消防通信设备的检验，各项功能检验均应该正常[5]。

5.6 施工与使用交接

施工完成并通过功能测试，施工单位应做好与管理方的移交和使用衔接。首先，施工单位应按照图纸指出消防设施的具体安装位置，说明各种设备的型号和参数。其次，将消防设施的使用说明书交给管理方。最后，给管理方进行技术培训，熟悉设施的使用方法和一般故障的初步判断及处理。

6 结语

消防工程是民用高层建筑不可或缺的一部分，项目管理方在消防设施采购与安装合同谈判中应该先熟悉设计图纸，做到有的放矢，将工期、价款、施工质量和与其他专业的配合等作为合同谈判的重点，并对系统的功能调试和移交使用进行约定，针对性比较强的合同条款能够在执行过程中，有效对施工方进行约束，减少安装过程中的争议，控制投资，确保施工质量和工期。