BIM技术在办公建筑设计及物业管理中的应用研究

葛琳军

广东省城市技师学院 广东 广州 510520

引言

办公建筑是我国建筑行业中的主要构成部分之一，做好办公建筑的设计与物业管理对于推进建筑行业发展有着重要意义。传统的设计手段、物业管理手段耗费较大的人力物力，却无法收获较好的设计管理效果，影响办公建筑的应用。将BIM技术应用到办公建筑设计过程中，可以优化办公建筑的设计流程，增强办公建筑的物业管理效果。相关领域工作人员必须提高对BIM技术的重视程度，积极探索BIM技术的应用路径，为提高办公建筑设计质量与物业管理效率做好准备。

1 BIM技术概述

1.1 BIM基本概念

BIM技术又被称为建筑信息模型技术，是一种数字化程度高的建筑技术，该技术的主要应用原理如下：将建筑工程的具体参数输入BIM软件当中，借助信息软件搭建3D立体施工模型，通过模型演绎施工情况，模拟施工结果，实现对工程的全方位把控。传统的工程设计管理存在技术落后的问题，将BIM技术应用到建筑设计、物业管理等多项工作当中，可以大大降低这类工作的工作难度，满足业主与客户的具体需求。比如，

设计人员可以使用BIM技术构建建筑工程的信息库，通过提取信息、共享数据实现高效交流，完成设计与管理工作[1]。

1.2 BIM技术特点

BIM技术的特点主要体现在以下几方面：①视觉方面。设计人员可使用AutoCAD等软件制作并生成3D立体设计图纸，构建出信息化的三维施工模型，解决传统的二位平面图纸可视化不足的问题，帮助设计人员更加全面的了解工程的详细信息。在渲染、动画功能的辅助作用下，设计人员可以观察到建筑的生动状态，直观找出工程设计、物业管理中存在的不足。②工程协调方面。办公建筑工程的子项目众多，通常情况下由设计人员进行单独设计并进行后期整合，项目的专业跨度过大。这样就可能导致工程衔接出现问题，影响工程的建设效率。BIM技术具有协调性强的特点，在工程设计、工程管理过程中，使用BIM技术可以弥补设计方案中出现的各种问题，提高各部门协同办事效率。

2 BIM技术在办公建筑设计中的具体应用

2.1 办公建筑的构思设计

办公建筑的构思设计涉及平面布置构思工作与建筑方案构思设计两项工作。设计人员结合工程的具体需求选择AutoCAD或Revit tecture软件平台，使用具体的软件设计初始模板，并设计模板中的字形、线型、楼层、填充形式、基础材质、视图集等等，之后将设计完成的初始模板设计成标准模板[2]。首先，结合具体的工程资料在BIM软件中进行办公建筑的三维场地的模拟设置，合理分配建筑、广场、绿地等功能区。其次，结合办公建筑工程前期的概念内容设计概念体量模型，围绕着概念体量模型分析办公建筑的建筑面积、占地面积、外立面面积等问题，在前期分析讨论过程中完善建筑方案内容。最后，设计人员使用Revit tecture软件中的模型渲染功能实现三维视图、侧面视图、剖面视图、平面视图的图纸表现。联系开发公司对概念体量模型进行评审，加速办公建筑的模型转化，使工作快速过渡到实体模型设计阶段中。

2.2 设计BIM实体模型

综合工程合同的具体条款、要求设计方案模型的具体信息，包括层数信息、立柱网信息、绘制墙体、门窗楼梯信息等等。通过设定具体的参数值构建立体模型，方便设计人员调整并优化设计方案。完成基本信息的设定管理后，设计人员对BIM模型进行进一步的定义，使信息化模型包含的内容更丰富。比如，使用Revit tecture软件中的创建工具对模型中的参数化元素进行归类标记，强化办公建筑的灯、门、窗、楼梯的设计效果。需要注意的是，设计人员可使用不同颜色、不同名称代表不同的办公室建筑房间，从而降低办公建筑项目体积计算、面积计算工作的难度，节省工程的统计成本。在此过程中，设计人员可综合二维设计图纸内容对BIM实体模型进行优化和细节调整，使办公建筑的各类型元素相互关联[3]。

2.3 生成并渲染施工图

办公建筑的设计阶段，设计人员要注意使用BIM技术生成以下施工图：①生成办公建筑的3D透视效果图。使用Revit tecture软件中的构造工具对办公建筑的构造元素进行调整，将建筑信息模型改变为透视图或平行视图，增强施工图的透视效果，便于设计人员对办公建筑的平面、立面、剖面、室内立面的观察和分析。②生成办公建筑的平面图。设计人员使用BIM技术设定剪切平面位置，得到办公建筑的平面图，将3D建筑信息模型的实体以二维的模式展现出来。③生成办公建筑的立面图。这一操作步骤与生成办公建筑的平面图的操作步骤相似，需要设计人员使用剪切操作得到二维图纸。需要注意的是，如果设计人员在二维图纸中进行修改设计，设计内容会同步到BIM建筑模型中。结束各类施工图的设计、修改、完善工作后，设计人员可使用Revit tecture软件中的三维渲染功能对其进行渲染操作，使业主进一步了解办公建筑的设计情况，从而满足业主的具体设计需求。

2.4 模型与设计碰撞检查

BIM技术具有全方位三维可视化出图的技术优势，设计人员在集成化程度高的信息模型中进行修改设计，可以解决施工期间的施工协同程度差、施工碰撞问题。工作中，设计人员使用Revit tecture软件中自带的碰撞检查功能对施工设计进行碰撞检查，在“显示”功能的帮助下确定施工碰撞处，并对碰撞问题采取直接修改手段。比如，设计人员可在Revit tecture软件中的功能栏中选择“插入”、“链接”选项，将其他的办公建筑专业模型导入施工模型当中，通过专业整合解决交叉碰撞问题。

3 BIM技术在物业管理过程中的具体应用

3.1 在人力资源管理方面的应用

BIM技术使一种先进的信息化管理技术，使用该技术替代传统的人力管理可以节约较多的人力资源，减少物业管理成本[4]。建筑企业需要对未来物业管理模式的核心技术进行分析，结合BIM技术的实际应用需求搭建综合管理平台，使平台囊括各项管理工作，并生成自动化管理、信息化管理体系，减少对人力管理的需求。比如，使用BIM模型综合管理，只需要一位工作人员在信息系统的后台输入指令，就可以在短时间内调出办公建筑的具体信息，这时再由工作人员负责沟通其他部门人员协同管理，既可以大大提高管理效率，又可以减少不必要的人员管理费用。

3.2 在设备运行控制方面的应用

BIM技术在设备运行控制方面的应用主要体现在以下两方面：一方面，在于设备信息的控制管理。物业管理人员将办公建筑应用到的具体设备信息录入到BIM管理系统当中，这样，工作人员只需要在系统中输入关键指令，则可了解设备的运行情况与维检修需求，并采取具体手段，提高设备管理效率。比如，将相关设备的供应商信息、具体应用位置、投入使用年限、具体维检修情况、联系人员电话等信息输入系统当中，物业管理人员就可以通过电脑客户端精准了解设备情况，解决设备故障问题。另一方面，在于设备的运行控制管理。管理人员在建筑信息模型中设置运行状态，使正常运行的设备发绿光，出现故障的设备发红光，这样管理人员可通过观察建筑信息模型了解到设备的实际运行情况，并对其进行远程控制，提高办公建筑设备管理效率。

3.3 在租户管理方面的应用

办公建筑的租户信息繁杂，包括租户名称、具体办公费场所、所租办公室面积、月租金、缴纳方式、物业费用等等。物业管理人员将具体的租户信息储存到建筑信息模型的系统当中，通过开发租户变更管理、租金变更管理、房屋空间管理等功能实现智能租户管理，减少人力管理的工作量，提高租户管理工作质量。

3.4 在应急管理方面的应用

将BIM管理系统应用到办公楼的物业应急管理工作中，通过布放烟雾传感器、智能报警器、监控等设备实现对办公楼的自动化管理，解决人工传达、人工管理时效性不佳的问题。同时，使用BIM建筑信息模型，物业管理人员可以发现安全隐患程度高的区域，并对具体区域进行重点管控，消除办公建筑的安全隐患。一旦办公建筑出现应急情况，管理人员可通过电脑调出问题楼层的监控，并结合BIM建筑信息模型的具体指令处理紧急突发事件，减少办公建筑内人员、财产的损失。

4 强化BIM技术设计管理效果的具体措施

4.1 健全BIM技术应用管理体系

要充分发挥BIM技术的应用优势，需要设计人员健全该技术的应用管理体系，通过设置具体的管理框架、细化具体的管理细则规范该技术的应用流程，消除该技术的应用隐患，提升工程的建设质量。一方面，借鉴国内外相关企业的先进技术应用案例，在案例分析过程中积累更多的技术应用、技术管理经验，为健全技术管理体系奠定基础。另一方面，注意落实具体的管理规章制度，以BIM规范体系为参考处理建筑工程设计、办公建筑物业管理中出现的问题，最大限度发挥BIM技术的作用。

4.2 重视BIM技术应用管理细节

首先，选择合适的计算机软件并做好改进工作，为提高BIM技术应用效率奠定基础。选择兼容性良好、能够保证BIM技术数据稳定输出的软件，比如AutoCAD软件等等。确定具体的应用软件后，设计人员还要结合工程的具体情况、自身工作的习惯调整软件，提高软件的配合程度，进一步增强软件的应用效果。其次，注意BIM信息数据的安全管理。结合施工设计、物业管理需求科学设置数据存储权限，确保数据无法被随意篡改，解决数据不安全、数据不稳定的问题。同时，做好BIM技术数据的建档管理，选择合适的服务器来管理文档平台，从而保障数据的安全。最后，要重视对BIM技术的协同应用管理。综合具体清苦那个设计科学的BIM技术应用目标，注意对技术进行整合管理，比如做好BIM技术团队的协调沟通、做好办公建筑设计、物业管理工作的细节管理等等，解决各部门人员工作协同性不足的问题。

4.3 构建BIM技术专业人才团队

现阶段的办公建筑施工设计、物业管理工作中缺乏专业的技术人员，导致BIM技术无法发挥最大应用效果，影响了工程的高效建设、应用，造成企业的经纪损失。要解决这一问题，需要施工企业加大人才培养、人才引进力度，构建专业的BIM技术人才团队。企业培训建筑设计人员，在培训工作中讲解更多关于BIM技术的应用要点，比如模型搭建、效果渲染、碰撞检查等等，提高设计人员的专业程度。同时，建筑企业要注意提高专业人才的薪资待遇，提高企业内部岗位的吸引力，吸引更多专业人才，实现人才团队的构建。

5 结束语

综上所述，BIM技术在三维设计、碰撞检查、资源调配方面有着独特的应用优势，将该技术应用到办公建筑工程的设计与物业管理工作中，可以获得良好的应用效果。相关单位人员不仅要结合办公建筑工程的实际建设要求、管理要求合理应用BIM技术，还要注意设计专业的技术管理体系，搭建专业的技术人才团队，从多方面着手强化BIM技术的应用效果，保证办公建筑的设计与物业管理质量。