基于农村宅基地房地一体化确权登记探讨不动产测绘工作

2023-01-12谢宗帅

建筑与装饰 2022年13期

谢宗帅

来宾市不动产登记中心广西来宾 546100

引言

随着社会的发展，人们对于工程测量工作的质量与建设效率提出了新的要求，越来越多的工程增加了对测绘新技术的应用。农村宅基地房地一体化确权登记工作中涉及大量不动产测绘工作，由于农村房屋存在分散、不规则等特征，导致不动产测绘工作难度增加。对此，技术人员应当合理利用测绘新技术，提升测量数据的精度和准确度，降低测绘工作的难度，推动农村宅基地一体化确权登记工作的开展，落实农村集体产权制度，精准统筹和利用农村土地资源，有效提高农民的生活水平，为新农村建设发展做出贡献。

1 农村宅基地房地一体化确权登记的意义

在开展农村宅基地房地一体化确权登记之前，很多农村一直使用的传统农村集体产权制度将农村集体资产认定为农民共同拥有，并将农村因集体资产投资运用获取的利益平均分配给所有村民。其中每个村民能够得到的权益都是相同的，同时也需要履行相同的义务。从这个角度上来说，传统的农村集体产权其实体现出独立性的特征，不仅在权益与义务方面是独立的，在成员分配方面也是独立的，农村的资产以及权益只能够被村民拥有和支配，不能受其他组织的影响和干涉。然而随着我国经济体制的不断发展和变化，农村集体制度也逐渐变化和增多，这样一来，农村集体产权与分配方面就出现了不同程度的矛盾，尤其是在宅基地房地产权方面，如果不能够明确产权的确定标准与分配原则，就会激化生产矛盾，影响社会和谐发展。因此，农村宅基地房地一体化确权登记作为集体产权制度改革的重要内容，已然成为农村经济发展的必然趋势。面对逐渐变化与发展的经济形势，农村相关部门应该更新自己的资产管理理念，推动农村集体产权制度的改革发展，完善土地确权登记发证工作，通过优化集体产权制度改革机制、落实农村资产管理工作以及盘活农村闲散资产等方式实现农村集体资产的科学开发与管理，落实集体产权制度改革工作，为群众提供更多的发展机会，进一步提升村民的生活水平。

2 基于农村宅基地一体化确权登记的不动产测绘工作特征与原则

2.1 不动产测绘的相关概念

不动产测绘是不动产登记工作的基础测绘工作，不动产测绘工作的质量将直接影响不动产登记办理的质量与进度。而农村房地一体不动产测绘包含其测定的范围的房屋所占宗地及其地上房屋相关建构物。通过专业测绘人员使用测绘技术对房屋所在土地及其地上房屋土地的房产自然状况、权属状况、位置以及利用状态等信息，并在测绘技术的支持下绘制出含有具体参数的宗地图、房产分户图等专题图件，供房产管理人员工作参考，为之后的房屋管理工作提供依据。地籍测绘是地籍调查的一部分工作内容，地籍调查包括土地权属调查和地籍测量。地籍调查是依照国家规定的法律程序，在土地登记申请的基础上．通过土地权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的权属、界线、面积、用途和位置等情况，形成地籍调查的数据、图件等调查资料，为土地注册登记、核发证书作好技术准备。

2.2 测绘工作特征

经过实际工作总结与调查可知，农村不动产的类型比较简单，与城市不动产相比，农村不动产地籍测量工作更加单一。当前农村宅基地房地不动产主要分为两个类型，住宅建造用地以及街道建造用地。由于实际的地籍测量工作并不需要针对土地类型开展不同的工作，因此在1∶1000的比例下就能够满足大多数测绘工作的要求。此外，对于具有特殊住房独立性的农村，则需要将比例调整为1∶2000。经过观察能够发现，农村不动产呈现出零散式的分布状态，这是由于农村居住密集程度远远低于城市，其中很多住宅并不是集中建设的，各住宅之间具有较大的间距。对于那些人口数量比较多的农村，其相应的住宅基数就更大一些。同一个县域范围内涵盖成百上千各村落，村落中又错落地分布了较多住宅，尽管每个住宅的面积都不大，但是要想落实对每个住宅的精准测量，技术人员依旧面临比较大的困难，人们往往会耗费较多资源开展测绘工作，与城市住宅测绘工程相比，农村宅基地房屋测绘工作还会花费更多的时间。基于以上工作特征，技术人员应合理采用数字化、智能化的测绘技术与工具开展测绘工作，这样才能够提高农村不动产测绘工作的效率与精准性。

2.3 测绘工作原则

面对农村宅基地房地一体化确权登记的不动产测绘工作，技术人员应严格遵循国家相关法规，依据我国当前实施的农房不动产登记规范开展测绘工作。基于农村集体产权的改革工作，工作人员在不动产测绘工作中可能会遇到与村民的矛盾、分歧，工作人员应坚持工作原则，依法办事，对于那些未经施工许可而建造的房屋不予登记，保障农村房屋测绘工作的有效性。技术人员在开展测绘工作时应当合理应用各种测绘技术，提高数据的精准性，同时为村民普及相关制度以及测绘知识，取得村民的信任，提高村民工作配合度。其次，工作人员在开展测绘工作时应当将村民的利益放在第一位，学会站在村民的角度思考问题。由于农村不动产测绘工作涉及个人的利益，因此技术人员应公正、正确地对待群众的意见，纠正人们对于不动产测绘工作的错误认知，强化村民对集体产权制度改革相关政策的理解。受到历史遗留问题的影响，当前很多农村都存在老房产证与房屋实际情况不相符的情况，这就需要开展不动产测绘工作调整房屋系统图形与相关数据，这样才能够为农村建设工作提供精准的数据。对于房屋测量中的分户问题，技术人员应配合管理人员明确房屋的共有以及私人属性，为房屋分户提供准确的依据，签订分户协议，并对房屋的共有部分开展鉴定工作。最后，由于农村宅基地不动产的分布比较分散，使用传统的测绘手段很难完整捕捉其信息，因此需要合理应用现代化测绘技术，使用卫星定位技术，在信息技术、大数据技术等的支持下开展测绘工作，有效提高测绘工作的精准度与效率。

3 农村宅基地房地一体化确权登记的不动产测绘工作流程

3.1 确权内容

农村宅基地房地一体化确权登记工作包括对行政辖区范围内所有农村宅基地宗地的权属、界址、面积、用途和位置等情况的调查，最终将以上调查数据进行记录和分类保存，构成以数据、图件、表册等为主要展示形式的调查成果。此外，工作人员还需要通过实地调查的方法了解各住宅建筑的产权状况，核对其批准用途与实际用途，与地籍测量人员共同开展测绘工作。

3.2 测绘调查技术路线

经过上文分析可知，农村宅基地的分布区域较为广泛，数量较多且分布较为分散，因此可采取航空摄影测量技术、野外数字化测绘技术、GPS摄影测绘技术等开展调查工作。以航空摄影测量技术以及外野外数字化测量技术的综合使用为例，技术人员首先利用航测法成图叠加数字正射影像图和行政界线，形成宅基地使用权调查工作底图，并在工作底图的基础上开展宗地指界调查。宗地指界调查工作主要包括宗地权利人、权属范围界址、土地用途的调查。工作人员在地籍调查的基础上对宗地内的建筑物进行测量并绘制房屋分层分户草图。针对位于隐蔽区及航拍后期新增宗地的宅基地房屋，则可以使用全野外数字化测量技术进行调查，并在调查之后绘制相应的地籍图、宗地图，量算房产与宗地的面积，综合各项数据信息之后构建权籍调查数据库，为房地一体化确权登记提供数据支持[1]。

4 基于农村宅基地房地一体化确权登记的不动产测绘技术

4.1 倾斜摄影测量技术

倾斜摄影测量技术是地籍测绘工作中非常常用的一种现代化测量技术，其采取无人机与五镜头相机辅助的工作模式快速采集多视影像，能够有效提高测量工作的精准性，展示房屋的各个要素，极大了提高了测绘工作效率，降低了人工作业的成本。获得多视影像之后，技术人员可以利用相应的绘图软件绘制具备高精度的房屋三维模型，真实还原宅基地房屋的情况。值得注意的是，技术人员在使用倾斜摄影测量技术的时候，应根据测绘的实际情况明确相应的航测参数，合理布置各像控点，这样才能够提升测量的精度。所谓的航测参数包括无人机的航高、飞行速度、旁向重叠度、航向重叠度等，再加上均匀布设的控点，就能够得到较为精准的建模数据[2]。

4.2 GPS测绘技术

GPS定位系统就是全球卫星定位系统，由美国国防部研制，并且在1994年已建成并推广使用的一种全天候的、空间基准的导航系统。经过多年的实践发展，GPS导航系统已经得到了广泛的应用，在我国也被应用与军事、科学、定位等各个方面，提高工程建设的效率，帮助人们解决生活难题。从结构上分析，GPS系统由空间星座、地面控制以及用户设备构成，通过信号发射与接收就能够为用户提供精准的三维坐标以及对象的相关信息。该技术同样可以应用于工程测绘工作中，作为先进的测量技术，GPS技术已经被广泛应用于工程测量、摄影设备、土地调查等工作领域中。再加上GPS系统技术成熟稳定，操作更加简单，体现出较好的保密性，体现出较大的发展前景[3]。

4.3 三维激光扫描技术

地面三维激光扫描技术与传统测量技术相比体现出快读、高精度、工作时长等方面的优势，其能够在长时间内保持工作状态，且实现自动化、智能化工作，获取目标地物表面的三维坐标，极大地提高了测量工作的精度与效率。技术人员在进行激光三维扫描的时候应注意观察测区环境特征，尽量选择距离目标较近且通视良好的位置设站，期间还应注意相邻测站间距的合理设置，充分考虑相邻测站之间地物的特征，及时调整和优化测站位置与间距，提高点云配准精度。在实际的测量工作中，技术人员应根据测区范围的面积合理设置控制点，降低测量误差，提高数据准确性[4]。

4.4 电子签名技术

针对农村房地一体化确权登记与测绘工作，工作人员应考虑到一户多宅的情况，根据相关工作要求规范农村房地的变更申请流程。在宅基地房地一体化确权登记工作中，工作人员应不断强化当地农民对确权登记、土地集权管理等政策的认知，增强人们的法律意识、发展意识与责任意识，有效提高农村土地资源利用率。电子签名技术的应用能够有效保障村民的财产安全，提高其参与房屋测绘工作的积极性。数字签名作为公钥密码学的重要内容，在不动产测绘工作中体现出更高的安全性、保密性以及不可伪造性，能够打消村民的疑虑，促进农村宅基地房地一体化确权登记工作的开展和落实[5]。