教育政策改革下学区房价格的走向研究

文／管秀发 南京东固土木工程技术有限公司 江苏南京 210000

张明亮 南京工大建设工程技术有限公司 江苏南京 210000

1、前言

为减轻中小学生过早竞争性压力，早在1986年《中华人民共和国义务教育法》中即将适龄儿童就近入学纳入法规，教育部办公厅于2014年颁布《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》要求所划城市实行划片就近入学政策，实现100% 的小学划片就近入学、90% 以上的初中实现划片入学，但随着我国综合国力提升，教育受重视程度日益提升，中国家长为子女能够进入更好的学校接受优质的教育资源普遍存在教育焦虑。我国14.1 亿人口，本科院校总数1300 所，其中6 所高校跻身2022年QS 世界大学排名TOP100；相比之下，美国仅有3.3 亿人口，本科院校约2600 所，其中28 所进入2022年QS 世界大学排名TOP100。在此社会背景下，家长希望子女能够在基础教育阶段就获得更优质的教育资源，就近入学政策促使学生的小升初“择校热”压力逐渐转换成为家庭的“学区房热”竞争压力，产生房地产不良苗头问题。

在教育压力驱动下学区房竞争激烈，全国各地优质教育属性附加值促使学区房房价溢出同区位房价均值。北京市六个主城区小学学区房购买溢价在2.8%-15.0%之间，租赁溢价在7.4%-10.6% 之间[1]；成都市一类公办小学学区房溢价达69.7%，重庆市达26.8%[2]。部分顶级教育资源带动了周边巨额房产增值，例如位于北京市海淀区的蜂鸟家园，户型仅为40-50 平米，按照多校划片原则，入住该小区几乎等于入学北京顶级学府中关村三小，且处于北京大学、清华大学、中国人民大学等最优质教育资源的中心位置，使其均价涨至21 万元/平方米，单套成交价近千万。动辄百万、千万学区房将很多普通家庭拒之门外，导致只有条件较好家庭的孩子才拥有了更多名校选择权[3]。其实不止我国存在学区房溢价问题，教育资源质量与住房增值率之间存在正相关关系得到各国多位学者实证研究。即使在教育资源相对丰沛的美国波士顿，学校质量对房屋销售价格的影响最高可达7%[4]。

2、地产商对学区房价格走高的推动

近年来一手房市场不断利用学区优质教育资源炒热其投资版块热度，教育附加值成为其周边配套资源的王牌，甚至个别楼盘案名直接依靠“状元府”、“学府”等字眼吸引学生家长购买。针对部分允许租房家庭子女申请入学公办学校的城市，例如北京市《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》首次在小学入学政策中规定，北京市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育，当地二手房中介相继贴出“紧邻附小”、“进军牛小”等词汇标签吸引租房者入住。

在教育政策不变的情况下，学区房具备一定投资价值。在迅速拓张或跨越式发展的城市区位中，房价普遍繁荣上涨，在这个阶段时期商业区位、投资属性、资源配套等多方面因素引起房价剧变，而教育配套资源对于房价影响并不显著。但当区位处于发展稳定阶段，其他影响因素比重逐步减小，教育配套资源对于房价的激励和制约将逐渐提升[5]。我国许多家庭为了子女能够进入更好的学校接受教育，学生升学后一般会更换学校，这导致学区房资源处于流动过程中并产生了更高的投资价值。无论是孩子完成学制后转手、租售的二手学区房，还是新建的一手学区房，都有良好的销售市场，并且随着一代代学生的成长，不断更迭的客户群使学区房热度持续不减。根据调研研究表明，对于学区房消费者来说，在学校成绩差异较大的地区，拥有昂贵住房的人对学校的满意度高于无住房的人，而在学业差异较小的地区，情况则相反[6]；体现了在教育资源分配不平均的地区，高价学区房的购买者愿意承担因教育附加而溢出的高额房价，这也从供需关系上反映出优质教育资源所在的学区房市场具备广阔性。这促使地产商不断涌入学区房市场，利用优质教育资源作为高额学区房的卖点，通过巨额差价或高额房租获利。

3、高价学区房对教育发展的影响

与中国传统购房空间大而广的观念相反，由于在学区房市场中更多家长购买目的是为了获得周边学区的入学资格，高额的学区溢价使得购房者们只能压缩住房的使用价值，牺牲居住环境。根据调查，在学区房市场中，面积小，卧室数相对较少的房屋更受购房者青睐。其中重庆市九区公办小学中，学区房卧室数从1 增加至3 时，一类小学的学区房溢价从18.3% 上升至48.3%；但当学区房卧室数为4 时，一类小学学区房不溢反降[2]。目前大多数在售学区房都是典型的“老、破、小”住房，环境老旧，格局不佳，居住功能使用价值偏低，此类住房空间狭小、隔音效果差，无法为学生营造出优质的学习环境，在一定程度上对家庭教育产生了不良影响。

在高价学区房面前，家庭条件相对优越的孩子通过获得更优质的教育资源，相较于普通学校学生，在一定程度上更容易取得优秀的成绩，学校整体成绩和名气也借此不断提高，周边学区房热度和房价则与之成正比，同时也吸引了更为优秀的教师入校教学。学区房价格与优劣教育资源分配将形成互涨作用，造成了高房价的学区房筛选学生家庭收入的畸形现象。因此本就稀缺的优质教育资源，并没有平均分配，也没有根据学生自身素质梯度分配，而是根据家庭收入高低而分配。而且高收入人群会在地理上把自己隔离在高房价的社区，会不断向学校管理者施加压力，要求他们表现得更好，提供更高质量的教育。因此学区房也支持了部分学校在招收学生的学习成绩和管理方面的异质性需求[7]。这样一来学区房溢价受益者将仅仅是掌握优质资源的学校、学区房地产商和家庭条件优越的学生，而普通学校和家庭将无法享受同等资源，严重破坏教育和住房公平性。

4、教育政策改革下学区房价格的走向

近年来针对学区房热问题，政府和相关学者进行了多种研究和尝试，主要从教育公平化和限制学区房限购条件方向入手调控学区房溢价问题。教育部2016年于《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》中划定各地要科学确定划片方式：在教育资源相对均衡地区，要通过单校划片的方式落实就近入学要求；在目前教育资源配置不均衡地区，要根据实际情况采取多校划片、随机派位等方式分配热点学校招生名额，扩大优质教育资源均衡覆盖。平衡城市学校质量，消除家长对不同学校质量的刻板印象，是解决这些社会困境的根治之道[8]。全国各地为促进教育资源平衡，相继出台强校联盟学区、名校办分校、教师轮岗等政策。在2010年之前，南京市秦淮区和鼓楼区就相继出台了教师轮岗制，但仅限于强校向弱校的单向流动。此后，在2010年江苏省教师轮岗制的出台后，江苏部分城市在强校和弱校的教师资源上进行短期流动的尝试[10]。自2014年开始，南京制定倾斜性政策，义务教育学校教师申报中级职称时，有1年以上在薄弱学校或非热点学校交流经历者，同等条件下优先；申报高级职称时，须有2年以上在薄弱学校或非热点学校交流任教经历。上海市2021年发布《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》要求在同一所学校连续任教达到规定年限的专任教师，在10年内必须有规定的流动记录，每年教师交流轮岗人数应达到符合交流条件教师总数的10%-20%。学区房溢价就是师资力量的争夺，教师轮岗制度将各校师资力量重新分配，将在一定程度上打压学区房价格。名校扩展也是加速教育平衡性的解决方法之一，2021年以来，江苏南京多区开展名校扩建、办分校行动，河西区本年度11 所学校在建，15 所学院处在启动阶段。学校数量的增加一是吸纳不断增多的生源的必要，二是将教育资源平等化途径之一，可在一定程度上稀释优质学区的占比，淡化学区房影响。

另一方面，多地政府相继出台限制住房政策，例如租住同权、学区新房限价等。广州市政府2017年正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益。

控制学区房溢价进而推动学区房降价，有助于缓解社会教育焦虑性，缩小各学校之间教育资源差距，从而解决家庭贫富差距导致的教育资源分配不均的现象。目前，北京、深圳、上海、南京等多个一线城市的多个学区房出现降价现象，但仍高于一定的市场房价。在安居客官网中显示号称北京海定区学区房“晴雨表”的蜂鸟家园自北京2021年9月起开始实施教师轮岗制度，次月平均降价2,0761 元，跌幅为11.3%。根据365 淘房数据统计，南京30 所名校学区房价格在2021年4月份环比下降了418 元/ m2，跌幅为0.86%；同时，南京二手房总体房价在同年4月份环比增长了0.67%。在《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见中指出建立义务教育学校教师交流制度促使地区教育资源均衡发展后，京东拍卖显示，深圳福田区的港中旅花园26 栋一套附带优质中小区学区房在低于市场平均价500 万的情况下无人问津；无独有偶，一套拥有优质学区且低于每平市场价3 万的法拍房也流拍。以上体现了我国各城市在结合本地区特征制定的一系列教育改革政策取得了一定的反应，这些政策的出现给愈演愈烈的学区房溢价问题及时降温，特别是一线城市，让天价学区房有了落地的可能。虽然教育制度的变化在一定时间和范围内对学区房价格的市场波动有明显的抑制作用，但如何从根本上抑制全国各地学区房价格大幅上涨势头，促使学区房价格缓慢回落至正常房价水平，长期有效避免反弹现象发生。由于各地教育业、房地产业发展程度和方式存在一定差异，仍需结合实际情况进一步研究。

结论：

今年伊始，全国多个一二线城市陆续推出教师轮岗制度、名校扩建或办分校、租住同权、学区新房限价等多项教育政策，在推动社会中小学教育资源均衡分布，缓解社会教育焦虑的过程中明显抑制了学区房暴涨的势头，并且局部学区房出现了下跌的现象，让教育公平在社会主义现代化建设过程中落到了实处。

教育是民族复兴之本，住房问题又是影响人民生活的重中之重，因此解决好学区房问题十分关键，需要多方协力，兼顾民生、经济、社会稳定等方面共同推动，借鉴国内试点城市的宝贵经验，平稳有效地推行相关政策，形成降低顶级学校附近房价上涨的经济障碍，以期将其从根本上解决、避免问题蔓延。鉴于学区房价格问题是由于多方面、多层次影响而形成的，本文仅结合我国多地区教育改革情况以及根据现有研究进行论述，尚不能对同类问题进行全面解决，希望读者可继续全面深入研究，提出观点。