我国不动产登记制度存在的问题及建议

2023-01-11马强山东省滕州市自然资源局山东滕州277599

中国房地产业 2022年2期

文／马强山东省滕州市自然资源局山东滕州 277599

引言：

自十八届三中全会提出全面深化改革的总目标之后，国务院机构改革和职能转变方案的重要内容之一就是整合不动产登记职责，构建不动产登记制度，同时该工作内容也是社会主义市场经济体制和现代化市场体系发展的必经之路。当前我国在法律法规、规章规范等多个顶层设计了不动产统一登记工作，这些工作推动了不动产登记工作的发展，但是在探索过程中也暴露出了一些不足。当前我国相关法律均为实体法，不动产登记规范管理的规则规定还存在严重不足。从立法角度看，配套的程序法是规范实体法运行的保障，可见，当前我国需要一部专门对不动产登记进行规范的法律，用于完善和巩固既有不动产登记制度，推动私人物权保护进一步发展，将社会经济发展的动力和活力激发出来。

1、不动产登记制度的意义

2013年马凯提出了不动产登记制度方案。在我国房地产和社会经济持续发展背景下，面临着越来越严峻的不动产问题。为了解决这些问题，马凯出于两个目的提出了不动产登记制度。

第一，加强建设基础性制度，做好不动产统一登记制度的建立，为物权法规定的落实提供支持，保证安全地完成不动产交易工作，从而更加有效地保护不动产权利人的合法财产权。本次方案还提出，社会的信用代码的建立和统一要以公民身份证号码和组织机构代码为基础，所以首先要加强构建和完善不动产登记制度。

第二，将我国行政制度的合法性加强。为了实现我国依法行政制度的完善和落实，要将制度的合理性提高。相关部门要做好科学民主、依法决策机制的建立健全，在决策建立后客观地对制度进行评估和纠错，严格按照既定的法定权限和程序将相关职责履行，保证有效、合法合规地执行各项制度。同时，要深化政务公开工作，做好各项监督机制的健全，充分发挥人民监督的作用。

马凯认为，首先，要以健全的市场经济需求建立完善的不动产统一登记制度。专业人士认为，我国市场经济的一项基本的制度措施就是不动产登记制度，该制度和每位公民的切身利益息息相关，不动产统一登记制度的重要目标也是管家目标之一就是保证人民的利益。所以，我们认为不动产统一登记制度和经济制度密切相关，并且发挥着重要价值。其次，明确每个公民的不动产统一登记制度能够保证市场交易市场更加清晰，能够实现市场交换制度的优化。在不动产交换市场上，交易双方在市场制度的要求下顺利地完成各项作业，能够将今后交易制度不完整而引发双方纠纷的问题有效解决。

2、不动产登记制度存在的问题

2.1 不动产登记适用范围小

当前我国还并没有广泛地应用不动产登记制度。我国法律在内容请求权上对不动产登记有着明确的限制，将不动产物权转变、设立或者取消的范围界定清楚。实际上，不动产登记还可以适用于其他一些领域，只是当前法律排除了其他内容，这导致不动产登记有着较为狭窄的适用范围。

2.2 不动产登记法律制度内容不完善

目前我国缺乏完善的不动产登记制度，法律内容也处于零散状态，甚至有的内容存在一定的矛盾之处，在制定过程中没有充分和实际情况相结合，这就导致交易的安全性难以得到保障。有时为了满足行政需求，会制定并且实施一些法律法规，其中《物权法》及时国家出台的单独展示不动产登记制度的法律，虽然《物权法》能够进一步完善不动产登记制度，但是依然难以充分保证该制度的落实，这和《物权法》中条文内容较为笼统有着很大的关系。《房屋登记办法》中进一步补充了相关内容，但是不动产登记制度法律仍然难以统一，仍然缺乏严格标准的法律。

2.3 不动产登记申请条件不够明确

虽然《物权法》明确规定了不动产登记的申请条件，但是在具体应用中仍然存在一定的不足。当事人在法律法规支持下只需要完全接受不动产登记事项就能够申请，在实际操作中，双方当事人很难真正按照约定完成不动产登记申请。虽然双方已经达成了一致意见，但是仍然存在某一方违背约定的风险，如果出现这种情况，那么将难以利用明确的法律充分保障当事人的权益。可见，应当将不动产登记申请条件进一步利用法律法规进行明确。

2.4 不动产登记效力不明确

如果缺乏明确的不动产登记效力，那么就会导致难以进一步实施和落实不动产登记制度。虽然在《物权法》中明确地规定了不动产登记的相关效益，但是也仅仅是保全却没有规定破产保护效力。

2.5 不动产登记机关不统一

在《物权法》中没有将登记机构进行统一和明确。当前我国各个地区分别负责当地的不动产登记事项，最终由国家负责统一规定，但是在具体落实中，问题频出，这种登记模式也难以高效地实现。我国有着较多的不动产类型，有着较多的行政机关，相关法律法规就不动产登记的具体类型和登记机关进行了规定，比如在不动产登记过程中，土地这一不动产需要将行政部门受理申请，建设部门负责登记房屋产权。由于当事人额外缴纳的费用增加，导致在登记不动产过程中登记机构难以高效统一，影响了不动产登记工作的顺利推进。

3、我国不动产统一登记制度的影响因素

3.1 制度因素

不动产登记立法和内部组织架构是制度的两个层面。立法方面，国家虽然颁布了一些相关法律条文，但是关于不动产登记的条款规定仍然较为模糊宽泛。内部组织架构方面，我国虽然基本搭建完成了不动产统一登记制度体系，但是在实际运行中上位法和下位法抵触的情况仍然较多。

3.2 经济因素

社会经济的不断发展以及国民生活水平的提升从很大程度上影响了不动产登记制度，尤其是在市场经济持续发展过程中，市场竞争日渐激烈，这从很大程度上影响了原有的政策方针。事实上，我国当前经济运行速度和不动产登记制度的匹配度并不高，所以整个不动产领域发展都受到了一定的负面影响。中国有着十分庞大的人口，必然会存在一些市场经济竞争，只有不断完善现行的不动产登记制度才能将经济快速发展而导致制度建设和经济发展不协调的问题快速解决。

3.3 社会因素

人民群众的获得感和参与感是改革成效鉴定中，社会层面主要的参考因素。我党抓革命、谋发展就要争取解民众之需，为人民群众办事，就要解决市场主体的困难。为此，在不动产登记制度构建中，群众的参与度发挥着十分关键的作用。当前我国很多人民群众还没有深刻理解不动产登记制度。

3.4 技术因素

属地性是不动产登记技术层面的因素。在整合数据过程中工作人员常常会出现各个部门汇总登记数据差别大的情况，有的不动产数据都是在纸上记录的，并且有着较为久远的时间，有的材料存在丢失、毁坏等情况。此外，我国各个地方在逐步建设不动产登记信息化系统，各个地区的信息化系统存在一定差异性，导师整合存量数据方面存在一些问题，比如登记信息化困难等。

4、我国不动产登记制度的完善建议

4.1 扩大不动产登记制度适用范围

我国不动产登记制度的应用范围并不广泛，工作人员需要以具体实际情况为基础积极拓展不动产登记制度的适用范围。工作人员不但要按照合同规定的要求落实相关内容，还要明确规定合同规定之外的获取物权请求权的方法。如果当事人受到了利益损失，可以采用请求权保护自身的权利。可见，在未来发展中，要适当扩大不动产登记制度的适用范围做好请求权保护，将不动产登记制度的作用充分发挥出来。

4.2 统一不动产登记法律

目前我国不动产登记制度已经得到进一步完善，这主要是在《物权法》的不断实施下，不动产登记制度内容不再继续零散。然而，在《物权法》中的相关条文均是以概括的方式对不动产登记制度进行规定，缺少预告登记报告制度的相关规定。由于《不动产登记法》尚需完善，因此，《物权法》的完善尚需时日。可在《民法典》中融入不动产登记制度，不过，由于《民法典》制定工作极为复杂，需对其不断调整，根据实际情况进行修改。由于不动产登记制度的法律制定比较混乱，在这就需要对法律进行补充和完善。《物权法》中规定我国需要制定统一的不动产登记制度，这一条款能够进一步推动《不动产登记法》的制定。许多法律法规规定的内容甚至超出《物权法》规定的范围，这些法律可以对《物权法》的内容进行有效的补充和细化，因此，在制定《不动产登记法》时，也可参考这些法律。不过，在应用时，还需考虑到其与《物权法》之间的关系。由于我国《物权法》的制定时间比较早，在制定《不动产登记法》时，就可以对《物权法》进行更加完善的审核和检查。由于《物权法》还存在许多不完善之处，就要发挥出《不动产登记法》的查缺补漏效果，这样就可以对《物权法》形成更好的补充。

4.3 确定不动产登记适用条件

虽然《物权法》中明确规定了当事人自主选取权，但是这一法律没有充分保护当事人不动产的登记条件。《物权法》严格地限制了当事人申请不动产登记的条件，需要双方当事人完全接受不动产登记事项后方可提交申请。这种硬性规定导致双方当事人虽然没有完成申请但是已经提前有了约定，如果一方违背约定那么无法继续进行申请工作，无法做好当事人合法权益的充分保护。所以，需要将不动产登记的适用条件进行明确地规定，通过立法等方式将弱者的权益进行充分地保障，保证弱者无需征求对方意见也可以将申请工作完成。

4.4 明确不动产登记法律效力

我国关于不动产登记的法律效力仍然存在严重的不足，只有将法律效力提高才能为我国经济的进一步发展保驾护航。当前市场经济发展中较为常见的一种现象就是破产，这和我国产业发展升级有着很大的关系，由此产生更大的各种类型的风险，所以，需要加强保护债权人的利益，将不动产登记法律效力提高，进一步保障交易的安全性，完善不动产登记制度。

4.5 明确不动产登记机关

通过将不动产登记机关确定可以实现多方登记的问题有效解决，能够将不动产登记工作效率显著提升，可以加工人力浪费的问题减少。在不动产登记过程中，很多登记机关会参与其中，加上相关法律规范不完善，导致很容易损害权利人的利益。在登记机关选择方面，我国学者的意见并不统一。

第一，在地方法院设置专门的登记机关；

第二，确定行政机关行使行政权力，将登记效率提高；

第三，利用律师事务所、公证机关等中介机构完成不动产登记工作。

在这三种机构中，行政机关可以大大提升不动产登记的工作西欧阿绿，能够将行政权力充分发挥出来。针对法院设置登记机关的建议，会涉及到修正和他调整法律法规等工作。如果选用中介机构，其中存在的问题较多，相应权力无法发挥出来。通过对我国国情进行分析客户，选择登记机关中，可以优先选择行政机关，将不动产登记制度的不足有效改善，实现登记效率的提升。

4.6 利用信息技术提升数据整合与建库速度

在不动产登记任务完成后需要加强整合相关数据资料。我国有着众多的人口，较为广阔的地域，各个地区的登记方式也存在一定的差异，导致面临着较大的数据整合难度，传统依靠工作人员存档整理的方式并不适合我国国情，所以，此时可以充分发挥大数据等现代信息技术的优势，通过建库等方式将数据的整合效率提高。在信息系统中，通过构建数据库并且完整准确地输入每一次登记的信息，能够利用计算机、网络等技术十分便捷地存储备份相关档案。同一当事人在登记中选用的登记方式、登记事由可能存在一定的不同，为了简化档案存档工作，避免给工作人员档案管理工作带来较大的负面影响，保证高效地整理相关数据信息，应当利用信息系统，将每次重复登记或者同一当事人登记都自动转入到当事人名下，这种方式可以方便不动产登记和数据整理工作。每个人在建立了相关数据资料后，电脑可以根据当事人登记方式做好档案库的构建，并且准确地区分各项数据信息，可以大大提高工作人员的工作效率。

4.7 建立不动产登记赔偿责任机制

《中华人民共和国不动产登记法》中仍然没有明确地规定责任制度。在《中华人民共和国物权法》第二十一条和《中华人民共和国民法典》第二百二十二条规定和实践情况进行分析可知，当前针对登记机构的责任有两种观点，一种认为机构需要实行现行赔付，另一种观点认为登记机构承担过错赔偿责任。通过对当前政策进行分析可知，我国还没有明确地规定和划分登记机构责任和登记人员责任，这就导致登记人员怕承担责任。为此，我国需要进一步细化、明确登记法律责任，并且要以当地的实际情况做好赔偿资金来源体系的优化，最终统一责权，将当事人赔偿和登记机构赔偿的界限明确，保证不动产登记纠错赔偿机制健全可操作。

4.8 健全体系并明确培养责任

早在2013年马凯就提出了不动产登记制度，虽然经过了一些年的发展，但是当前仍然缺乏完善的不动产登记体系。我国应当加强建立和完善相关制度，做好不动产登记体系的完善和优化。这种体系有助于当事人、工作人员乃至我国国家整体制度的优化。在当事人方面，通过健全不动产登记体系可以保证其办理相关业务时更加方便快捷，能够快速地得到系统关于不动产登记中的问题和疑惑。在工作人员方面，工作人员可以利用健全的体系将自己的责任和义务进一步明确，保证更有底气开展各项工作，能够更加准确地办理相关业务，实现快速准确地建立和应用数据库。在国家方面，通过构建健全的体系能够实现领导统一，可以有理有据地保护人民的不动产，能够更加准确地判断一些矛盾纠纷。