土地管理与房地产开发经济的内在联系

文／黄樱 广西地产集团有限公司 广西南宁 530029

引言：

城乡一体化进程不断加快背景下，我国的房地产行业发展迅速，房地产开发企业的规模不断扩大，迎来了良好的发展机遇。与此同时，越发激烈的行业竞争要求房地产开发企业必须做好内部控制，提高自身的经营管理能力，以完善的内部控制体系为支撑，实现企业自身的稳定健康发展。

1、土地管理与房地产开发经济的内在联系

1.1 法律环境

我国法律属于一种强制性制度，任何企业在进行经济活动的过程中都必须遵守法律的约束，不能从事任何法律规定的禁止性活动，并且不能超过法律规定的权限，从事经济活动。在2000年前，针对房地产开发的相关法律就已经存在，虽然在表面上看似对房地产开发的相关活动进行了约束，但是房地产开发的法律发展不成熟，突出体现在土地取得方式上。在2000年以前，房地产开发相关法律规定，地方政府和企业自行协议就可以出让土地，这一规定使地方政府官员拥有较大的土地出让权利，容易导致贪污腐败现象的出现。2005年国家发布了土地出让的相关政策，由地方政府和企业自行协议出让土地的规定被禁止，规定任何土地的出让一律实行招标拍卖、挂牌出让的形式，这一规定改变了土地取得的方式，限制了地方政府的权力。相关法律法规越来越健全，越来越符合市场的需求，我国逐步根据市场不断变化的需求，对相关法律法规进行制定和调整，自从2005年开始，民众个人私有财产概念逐步深入人心，因此，房地产开发行业在进行房地产开发的过程中很容易遇到拒绝迁移的人群，严重阻碍了房地产开发的进程，房地产开发行业相对于早期而言更加难以推进。

1.2 战略反应方式

企业在发展过程中，必然会遇到形形色色的发展压力。企业的存在机制使它们有一定自我调节的能力，能够与各方面的制度压力进行良性的互动。在某些趋势下，它们之间的互动还会呈现出以下几点特征：（1）企业为了顺应来自制度的压力时，会间接地降低自身的社会方面的合法程度。由此，又会反过来增强企业自身对于制度压力的抗压能力。（2）企业为了顺应来自制度的压力，会在一定程度上挤压自身的利润空间，从而得到对抗压力的能力。（3）如果来自制度的压力有着多种根源，那么企业也会随着根源的多样化而使自身的抗压能力不断提升。（4）如果企业并不过分依赖来自制度的压力，那么也就是说企业的抗压能力比较乐观。（5）如果来自制度的压力方向偏离了企业自身的发展方向，那么企业的抗压能力就会上升。（6）当来自制度的压力压抑了企业的自身发展，则这时企业的抗压水平比较高。（7）当来自制度的压力不附带法律上的效力，则企业对它有着较强的抵抗能力。（8）当来自制度的压力的自主性越低分散性越低，则会增加公司对制度压力的抵抗力。（9）如果企业本身的发展环境非常稳定，那么它的抗压能力也就很强。（10）如果企业与企业在相互之间不存在行业上的相关性，那么企业抵御制度压力的能力就会上升。

2、房地产开发过程中存在的土地管理方面的漏洞

2.1 土地规划问题

传统农村土地规划的常见问题有：土地确权未落实、集体用地建设难、土地基价波动大、土地利用效率低等。现阶段农村土地规划最常出现的问题是土地确权未落实，土地确权指的是现有农村种植用地对土地拥有者进行实名登记，无人拥有的农村种植用地归国家所用，包括已故人员的现有土地其子女不再继承其土地的使用权。针对土地确权的开展，我国大部门农村用地已经落实确权，少部分土地无法进行确权，导致农村土地规划难问题。农村集体用地指的是该片土地归集体所有，针对此类型农村土地的规划和建设，需要采纳村民集体意见，出现意见分歧容易导致城镇化建设项目搁浅。农村集体土地的规划和建设问题，其根本原因在于农民的意识形态问题。农民对新时代城镇建设方针不明确，单一性认为土地交易仅针对工厂，大量农村土地划分成工业用地，无法完成城镇化建设过程中房屋用地有偿征收，导致农村土地利用率低，出现规划问题。宏观调控农村土地规划，政府部门制定长远土地应用计划，避免大量城镇建设用地划分为工业用地。

2.2 监管机制不够完善

现阶段，房地产开发企业基本都会设置内部审计部门，但是很多时候，因为内控意识的薄弱，并没有真正对各部门的职责和权限进行明确划分，导致企业审计部门和财务部门存在着职权交叉的问题，在针对部分事务进行处理的过程中，出现了分管不明确的现象，影响了监管机制作用的发挥。另外，房地产开发企业内部控制也会因为监管力度不足，产生松散问题，使得企业内部监管无法真正达到预期效果，也对企业的长远稳定发展产生了负面影响。

2.3 信息管理手段落后

信息化时代，数据信息是企业赖以生存和发展的核心要素，做好信息管理对于房地产开发企业的经营管理和内部控制至关重要。现实却是，很多房地产开发企业本身并没有能够建立起完善的信息管理系统，缺乏对于项目整体的内部控制，设计、施工和销售阶段的信息传递不及时，再加上缺乏对于投资的有效控制，以及物流、资金等信息跟踪能力差等问题，各部门之间在信息沟通方面相对滞后，内部控制效率低下，人为错误发生的几率显著增大。

3、土地管理与房地产开发经济的内在联系对策

3.1 房地产企业必须遵守土地管理制度

在我国，不论从事何种经济活动，都必须严格遵守相关法律法规规定，不得从事任何超出法律规定的经济活动，并且必须在法律规定的权限范围内从事经济活动。这一点对于房地产开发也不例外，房地产开发必须严格遵守土地管理的制度，如果能够遵守我国相关的土地管理制度规定，那么就可以以合法的方式和手段获得土地的使用经营权。近年来，国家对房地产开发越来越重视，制定了一系列的法律法规，例如采购法、招标法等，都是针对房地产开发不同环节的制度规定，因此，房地产开发不论处于何种环节，都必须遵守国家相关的法律制度。随着国家法律制度的变迁，企业取得土地的方式也随之改变，由以往的地方政府与房地产企业协议出让土地转变为招标拍卖土地，这一规定不仅严格限制了地方政府出让土地的权利，也有利于人民利益的实现。

3.2 做好风险管控工作

风险管控体系能够帮助房地产开发企业对自身运营中可能发生的各种风险进行评估，制定出有效的风险应对方案，确保在真正遇到风险时，企业能够迅速采取有效的措施来应对，降低风险带来的损失。在实际操作中，一是应该加强风险评估，要求房地产开发企业能够结合自身的运营模式，确定相应的风险类型，借助专门的风险评估软件，找出最佳的风险防范和应对方式。这个过程中，需要通过制度的方式来对经营风险进行化解，强化监督管理力度，对于一些风险较高的部门，需要定期做好监督检查，借助合法手段，实现风险的有效转移；二是应该做好资金管控，避免资金因素引发的风险和问题，为企业的长远健康发展提供保障。

3.3 进一步强化土地监管工作

严格限制土地抵押手续的办理，特别是列入房地产企业综合信用黑名单的企业，禁止为其办理土地抵押手续；进一步明确不动产登记工作职责，优化登记程序，将商品房预售备案合同、住宅维修资金交纳收据等法定登记申请材料作为进行不动产登记的依据，依法及时为业主办理不动产登记手续。

3.4 遵循开源节流的理念进行土地管理

由于土地管理与房地产业长期保持着内在联系，在房地产调控期间，应进一步制定合理的规划，降低项目运营成本。进一步完善土地利用制度改革，加强土地保护，坚持“增收节支”和重点压缩支出的指导方向。政府需要重视土地资源的节约使用，加强土地执法监察队伍建设，健全房地产行业的监管体系。对于个别发生的土地案件，政府相关部门还需要发动群众积极上报，鼓励举报行为，并形成政府部门之间的合力，同时协同其他司法、税务等部门共同打造有序稳定、良好发展的土地使用制度。要强化节约土地资源的意识，让每一寸土地都发挥最大的利用价值，贯彻落实土现行的土地保护制度，并在实践中不断加以完善，杜绝土地资源的浪费行为以及非法占用耕地的行为。促进土地资源和资产的节约保护和企业应承担的法律社会责任。比如，可以提高工作效率，降低其他土地管理服务成本，保证土地管理质量；或者，在加强土地管理监管的同时，加快业务外包的速度和范围。

3.5 加强信息沟通交流

信息交流是房地产开发企业内部业务沟通的基础，尤其是在信息化时代背景下，企业必须掌握信息才能实现更好的发展。房地产开发企业在实施各项经营活动的过程中，应该做好信息拓展工作，借助多样化的途径和方法，获取更多的北部信息，外部信息则可以通过定期市场调研等方式获取，以完善的信息为支撑，企业的经营活动可以顺利展开。

3.6 土地管理应对房地产调控的策略

基于此房地产调控对土地管理的影响，土地管理应对房地产调控的策略可以分为以下几个方面：第一、采取有效措施或者途径形式，加强地区的土地管理建设以稳定和谐的状态进行，以此为房地产业进行调控期间顺利度过营造一个良好的外部环境。例如当地政府部门可以与房地产业进行合伙，与房地产业共同享受经济利益，这样一方面政府为房地产企业的房地产开发提供所需的土地资源，另一方面企业在获取利益收入时对当地其他方面进行投资，从而达到了双方共赢的局面。第二、遵循开源节流的理念进行土地管理，由于土地管理与房地产业长期以来一直保有内在的联系，因此在进行房地产调控期间应当进一步的制定合理方案降低项目运营的成本。例如，可以通过提高工作效率，降低其他各项土地管理服务成本，确保土地管理的工作质量；或者在加强土地管理的监督力度的同时，加快业务外包的速度和范围。第三、在房地产进行宏观调控期间，加快建立信息管理系统，利用科学技术手段收集客户信息，依据客户实际情况设定服务类型，提高客户满意度。第四、加强对员工的人文关怀，确保在宏观调控期间员工能够和谐相处，并且共同面对困难，营造良好奋进的团队氛围，加快内部团队的建设。第五、面对改革，应当具备创新管理的思维，利用创新方法，加快土地管理工作的建设。

3.7 坚持保护土地供给、审核土地管理资料、严格开发用地的原则规范土地管理

第一，保护土地供给。在土地资源高效率利用的过程中需要相关人员结合实际情况在其中适当的增加土地资源利用审批程序，在程序的规范作用下合理利用土地资源。对于新增建筑用地要着重优先发展先导行业、新兴行业、服务行业，通过将土地资源应用到这些领域来在最大限度上发挥出土地资源的社会功用。第二，认真审核土地资源的利用，优化结构调整。按照节约、集约的土地经营标准把关土地资源的利用，取缔一些产能过剩项目和低水平、重复建设的项目。在现有土地资源利用的过程中相关人员还需要思考如何进一步盘活和高效率的利用存量土地，从而有效提升土地资源的综合利用率。第三，积极、合理开发建筑用地。农业是影响国家社会发展的根本，因此，为了能够促进现代农业的发展，需要为农业发展提供足够的土地资源支持，在农业发展的过程中保证农业耕地面积不减少。第四，强化对土地资源利用的执法力度。对于一些不符合规范标准的土地资源利用模式，需要相关人员加大执法惩处力度。为了能够更好的宣传土地资源合理、高效利用等重要性，相关人员需要发挥出传播媒介的引导作用，在土地资源利用管理的时候选择一些典型的案例来在公众媒体平台上进行披露，针对土地资源管理利用存在的问题积极采取措施予以处理。

3.8 加强地区土地管理建设

采取有效措施或途径，以稳定和谐的状态，使地方土地管理的方式方法得以深化创新改革。例如，地方政府部门可以与房地产业结成伙伴关系，与房地产业分享经济利益。一方面，政府是房地产企业获取土地资源使用权的中介，另一方面，公司在获得利润收益投资时，为当地其他各方买单，实现了双方的双赢。例如，如果在一个地区中，短时间内房地产地方行业销售额大大减少，如果任由其趋势发展下去，就不利于片区中土地管理的强度和面积，也不利于地方经济产业的合理健康发展。所以，政府需要采取相关措施，适当增强土地供应能力，间接影响房价走势。而房地产企业则要尽快转变发展战略，制定短期应急计划，尽快售房回款，加强开发的质量。

3.9 强化工作监督

房地产行业管理领导小组成员单位要充实认识房地产管理工作的重要性，依据各自职责分工，进一步明确责任，狠抓落实，做到严格把关、优化程序、统筹联动、形成合力。同时要严格工作执纪问责，凡未按相关规定履职影响房地产业市场的稳定，市政府要对相关部门及责任人进行约谈问责，涉嫌违法犯罪的，将依法追究刑事责任。

3.10 房地产宏观调控

土地管理市场和房地产市场在一定程度上来说是紧密联系的关系，因此，房地产宏观调控不仅会对房地产开发企业造成影响，也会影响土地管理。在现实情况中，房地产宏观调控对土地管理造成的现实影响有很多，例如在某一特别地区房地产企业销售房地产的数量直线下降，这种情况下，长期发展比较影响该区域土地管理的力度和实施面积，长此以往会影响该地区的土地经济实际发展。当前房价不断增长，从房地产宏观调控和土地管理二者紧密关系来看，可以通过增加土地供应能力来控制房价。房地产企业在应对房地产宏观调控过程中，应当尽可能加快开发房地产的速度，在短的时间内销售房屋、回笼资金。

3.11 做好成本核算控制

房地产开发企业在开展经营管理活动的过程中，应该加强对于成本的核算与控制，管理人员必须认识到会计成本核算控制在内部控制中的作用和意义，在企业内部建立起完善的会计成本核算机制，确保其能够很好地适应企业发展的现实需求，为企业提供可靠的信息资源支持。

结束语：

我国的固有土地制度就决定了我国特殊的土地资源利用方式。在房地产开发行业中，政府的任何调控举动都可以影响房地产市场以及相关项目的开发情况。即使在多年的发展中，我国已经针对房地产行业出台了许多正式制度，但是现行的正式或非正式制度中仍有亟待完善的地方。所以，建立一个具有普遍适用价值的法律体系是当务之急。而房地产企业也要在谋求增加自身利润的时候，善于向政府借力，在企业与政府的配合协调之下共促行业发展。