修建性详细规划相关问题及探讨

文／陶乐佳 长沙宁乡市自然资源测绘院 湖南长沙 410600

引言:

修建性详细规划是城乡建设中从规划到实施的关键环节，对上即要落实控制性详细规划的各项控制指标，对下又要能有效指导建筑单体、园林绿化、市政管线、道路交通工作的建设。因此，如何做好修建性详细规划，在修详规阶段应该解决哪些问题，作为规划管理审批部门，如何对修建性详细规划进行审查把关，如何保证在建设过程中，严格按照已经批准的修建性详细规划进行落实，在本文中分别进行了分析阐述，以供参考。

1、修建性详细规划的定义和内涵

修建性详细规划是依据控制来实现详细规划，并以详细规划为基础依据，在后续制订出各项建筑、工程设备、工程设施与设计施工时提供规划依据。也可以理解为，在修建性详细规划中，其核心任务主要是满足上一环节规划的要求，并依据上一层规划内容，重点针对项目建设要求进行分析，并合理结合要求针对建设项目作出合理的规划设计与方案制订，以此为下一环节做好设计支撑作用，该环节可为园林、建筑、市政提供依据。

具有以下几个特点：

（1）以具体、详细的项目建设内容为参照依据，其要求实施性较强：通常以具体、详细的项目建设内容以及其研究方案为基础，并依据各类建筑物所需要功能、所占地面积要求进行分析，最后落实到项目建设发展环节；

（2）在城市空间与周边环境中，一般是以形象的方式采取建模以及内视图的方式进行规划，在该阶段中其主要的规划包含道路、绿化、建筑物、城市所属物等等，并依据空间构成综合地将其表现出来，具有直观、形象的特点；

（3）多元化的编制主题：不仅局限于城市政府，主要是依据项目建设主题以及拥有土地使用权的业主进行编制，在编制后应确保满足所需。

2、怎样做好项目修建性详细规划方案

2.1 修建性详细规划包括以下七个方面的主要内容：即

（1）针对项目建设基础条件进行分析，并综合技术进行经济考量。

（2）以空间布局针对建筑、道路、绿化做出基础规划设计，完成总平面图设计。

（3）针对住宅、医院、学校等主要建筑进行日照分析，确保方案的合理性。

（4）针对城市车流量进行分析，并分析城市交通影响内容，合理提出交通组织设计方案。

（5）管线规划与管线布置。

（6）设计出竖向设计图纸，并标记出建筑物与周边环境关系的截面图。

（7）进行工程预算其中包括（拆迁、总造价、投资效益）。

2.2 修建性详细规划编制步骤

（1）修建性详细规划编制应收集相关资料：其资料包括有，本地区域城市总体规划、规划分区控制资料、规划相应规范标准以及其要求、现场测量调查、水文地质调查、人口情况、经济发展情况、涉及到的机电设备情况、排污情况、居民消费水平调查等。

（2）根据规划条件及相关规范确定周边路网及竖向标高及各项规划指标范围；

（3）确定总平面方案并绘制总平面图；

（4）编制道路交通、场地竖向、园林绿化、综合管线等各专项规划内容；

（5）编制文本说明；

（6）组织相关专业人员评审；

（7）报规划主管部审批；

（8）现场放样动工建设。

2.3 须注意的问题

（1）重视前期基础资料收集的工作

在前期收集基础资料时，应确保资料收集的全面性、合理性，该阶段非常重要，应当引起重视。在收集资料时，其甲方与设计单位人员应结合项目实际情况、设计情况、上位以及周边规划情况共同完成市场调研，并顺利开展基础资料收集准备工序，在收集中应明确认识到上位规划的约束关系以及项目整体性特点，进而为后续质量与进度做好支撑作用。

（2）分析项目建设矛盾点与难点

在项目建设规划中，存在较多的矛盾点与难点，在此需要在规划初期就对其有所预见，并结合完善的分析与思考，探究出合理的解决办法。如有的项目场地内地形高差很大，如何在方案中充分利用现有地形地貌，在红线范围内达到土石方的平衡、节省投资和造价，使方案具有特色是设计师在方案中考虑的重点和难点。还有的项目场地形状不规整、范围小，建筑不好排布；有的场地范围内有河流、高压线等设施等等很多的具体问题，无不考验着设计师解决问题的经验和整体的方案能力。所以在这个过程中，针对每个项目的具体问题需要进行难点和矛盾点的分析和讨论，需要与现场调研和与相关部门的沟通，必要时做出方案比较，提出解决问题的最佳方案。如有的项目合理的利用场地高差设置商业，较好的与道路衔接，场地内分三级台地，场地高差小，且平缓，地下车库利用率高，可行性大。

（3）方案要做出有针对性和特色性

在项目建设设计出合理的方案后，应确保所设计的方案具有针对性与特色小，并将方案设计出具有自己的特点，进而使所处项目区位不同、功能不同、现状不同，在服务个体以及其他人群后，应依据产生出的因素进行分析，应确保所体现出的内容达到不可复制的特点。如有的项目在绿色建筑设计中，有效的提高空间的利用效率，节约用地，节约建设成本及对资源的消耗，充分利用天然采光、自然通风等自然资源。充分利用外部自然条件，确保人员长期处于所停留房间内可以受到良好的日照以及采光，在合理保障自然通风特点后，应依据视野位置，保障每套住宅有一个居住空 间能取得较好的朝向。

（4）方案应确保发挥其经济性、实用性的特点并以形态、空间、景观要点，不断提升项目品质

在针对工程建设进行合理的规划时，应明确认识到其修建性详细规划的独特性要求，并重点考虑到工程经济以及实用，在针对形态、空间、景观、营造进行规划时，应合理提升项目品质、外部形象以及打造后项目的所属功能，应保障其功能完善。（以我市小区“兆基·璟宸府”为例，除了中心景观区，在每个组团中都布置了组团集中公共空间和多处宅间景观，使每个组团都有各自完整的景观体系和活动空间。并且整个小区在建筑高度的控制都充分考虑了天际线的变化和对城市空间的影响。使小区成为本片区有一定标志性的建筑群）。

3、修建性详细规划审查的标准和要素

3.1 审查要素

（1）用地性质：用地范围内的建筑性质是否与给定的规划设计条件相吻合，如为居住用地性质，其配套的商业设施是否满足设计条件及规范要求。

（2）规划布局：审查建筑布置和空间安排是否合理，能否创造良好的外部空间形态和建筑景观，与周边地块建筑布局的相互关系是否协调，整体建筑空间布局和高度是否符合景观风貌的要求。

（3）现状分析：研究分析周边用地规划情况，考虑新规划与周边用地和建筑的关系，核实用地坐标是否与土地证坐标一致，周围道路系统坐标是否与现状一致。

（4）规划指标体系：对用地面积、总建筑面积、净用地面积、建筑覆盖率以及建筑高度、建筑红线所控距离、建筑离界、建筑间距、交通出入口数量及方位、停车泊位等各项规划指标进行审查。上述各项指标的确定首先应符合规划设计条件的要求。

（5）道路交通系统（含公共停车场）：审查规划确定的道路交通系统是否便捷，道路网密度、出入口的设置是否合理，道路中心的坐标、竖向标高、断面、纵坡、道路断面等是否满足规范要求、是否符合管线综合的设置要求。道路无障设计及停车位的布局和数量是否方便停车并满足规范要求。

（6）公共服务配套设施：中小学、托幼、农贸市场、社区办公用房、物业管理用房、公厕垃圾站等公共设施配套的数量和规模是否满足规范要求。

（7）管线综合、市政公用设施、绿化系统：根据规划确定的各项指标及相应的建筑容量和人口容量，审查市政公用设施（给排水、强弱电等管线综合）是否符合相关要求；绿化系统方面，审查其绿地率及能否形成舒适优美的绿化景观和视觉通廊。

（8）日照分析：居住建筑、医院、学校等公共建筑须做日照分析和复核，须满足规范要求。

（9）相关部门的意见：根据规划选址意见书和建设用地规划设计条件的要求，审查是否符合电力、交通、环境保护、水务、文物、国土资源、园林绿化等相关部门的意见和要求。

（10）编制成果：审查规划说明书及图则是否符合要求。

3.2 成果要求

（1）修建性详细规划的文件及图纸包括：规划说明书、现状图、总平面规划图、道路系统规划图、绿地系统规划图、用地竖向规划图、工程管线规划及管网综合规划图等文件图纸。

（2）总平面规划图中应明确下列有关内容：

①城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等；

②建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相邻周边地貌地物；

③用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽度及出入口的位置；

④建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各建筑物基底面积、层数及高度（列表）；

⑤建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；

⑥公共设施配套项目功能，设置的具体位置，用地界线等；

⑦绿地界线，绿地布局；

⑧室外场地各控制点坐标、设计高程；

⑨道路控制红线等各类控制线的具体位置；

⑩各类用地平衡表和技术经济指标统计表（含总用地面积、总建筑面积、地下建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人均公共绿地、地上泊车数量、地下泊车数量、人口规模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密度、居住人口净密度等）。

（3）道路系统规划图：应确定道路等级，道路宽度、控制点坐标、高程、转弯半径，主要道路断面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊车范围和泊车布局、泊车量等。

（4）绿地系统规划图：应确定绿地功能、范围、用地面积，选择树种，进行绿地景观和设施设计等。

（5）用地竖向规划图：应确定地形地貌的利用，进行土方平衡，确定各控制点的坐标、高程和地面排水方向、坡度、高程等。

（6）工程管线规划及管网综合规划图：包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气各专业管线和管网综合规划等。规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、主要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意见。

（7）主要建筑平、立、剖面图。

（8）修建性详细规划图纸比例为1:500 或1:1000。

4、如何确保修建性详细规划方案的空间落实

4.1 方案的科学性和可操作性是基础

为保证项目能够按照方案实施，其方案的合理性和可操作性至关重要，只有合理的方案才能够顺利实施下去，如果方案不合理，难免会在实施过程中进行调整和修改，需要重新报相关部门审查和批复，因而耽误了时间及施工进度，造成的损失是无法预计和估算的，所以修建性详细规划方案的科学性和可操作性是基础，只有方案合理，才能在后期的建设实施中顺利进行下去。

4.2 严格遵守审批制度是关键

为了保证项目能够按已审批的方案落实下去，确保在建设过程中“不走样”，项目甲方能否严格遵守审批制度是关键。按照项目的一般流程，方案审查通过下达批复以后，还需要进行初步设计的审查和施工图的审查，再办理建筑的工程许可和施工许可，之后建设主管部门进行定线放样，项目方开工建设。在这个过程中，建设主管部门的执法部门会定期进行监督检查，检查项目甲方是否完全按照既已审批的方案进行施工，包括建筑主体位置、内部建筑设计、外立面造型及材质、配套设施等方面。在此过程中，其甲方应严格按照我国相关规章制度以及法律法规进行设置，严格按照方案进行实施，才能确保项目方案在建设过程中“不走样”。

4.3 加强规划建设批后管理是保障

规划批后管理是指依法对建设项目实施过程中进行跟踪监督管理，其内容包括：建设项目的规划公示、规划放线、规划验线、跟踪督查、规划核实以及对违法、违规行为进行查处。为了确保建设工程按批准的规划条件和方案进行建设,及时有效地预防和制止工程建设过程中出现的违法行为,完善的批后管理制度是保障，加强批后管理工作，保障方案的顺利实施，确保项目功能完善。

5、完善修建性详细规划的思路和措施

5.1 完善技术标准规范体系

目前，长沙地区审查修建性详细规划的技术标准除了国标《城市规划编制办法》以外，还有《城市道路交通设施设计规范》、《居住区规划设计标准》等相关行业规范及地方规定《长沙市城市规划管理技术规定》等，在一部分专项规划领域还须进一步补充和完善，如景观风貌、海绵城市、绿色建筑等方面。另外，国土规划机构合并以后，相应的规划编制即国土土地利用规划和规划的城市规划合并成国土空间规划，急需出台相应的一些列编制规范标准体系。针对修建性详细规划，制定方案技术审查标准，明确方案受理标准要求、方案审查标准要求、方案成果标准要求等，进一步规范、严格审查。

5.2 完善方案审查制度

建立健全专家部门评审机制，实现分级评审制度。制定会议章程，进一步规范专家评审会、规委会制度，严格按照章程与制度执行，如专家的抽取、专家组对方案做出结论性意见、规委会上采用票决制等，杜绝行政领导对技术方案的干预。

5.3 与城市功能相配合

在目前实际工程中，其修建性详细规划自身不够完善，为解决这个问题，应合理应用城市设计法规，并合理针对所实施的内容进行分析，在确保法律法规得以发挥时，解决修建性详细规划存在的不足情况，使得修建性详细规划可以与城市功能相配合。

5.4 落实公众参与制度

在城市规划中，应落实公众参与制度，并维护好公众利益，其公众参与制度是维护公众利益的有效途径。目前，规划编制过程中，公众参与度低，市民很难从多方渠道了解参与进来，项目的调查走访涉及面较窄，意见也难以得到采纳重视。在落实公众参与制度时，其公众可以依据所收集的资料进行分析，并明确自身的利益需求，以此以合理的编制与规划针对服务对象提出的具体要求，增加修订规则以及市场联系。

结语:

修建性详细规划在发挥自身功能后，可在传统城市规划中发挥其价值，并且修建性详细规划具有不可替代的作用，在进行全面分析时，应依据修建性详细规划，不断提升城市规划编制水平。进而促进我国城市经济发展。总之，对修建性详细规划相关问题的探讨，有利于结合当前修建性详细规划的问题，进行有效改进和完善，从而推动城市规划与建设发展，为社会经济发展提供更好的服务和支持。