当前农房管控工作存在的问题与解决意见

文／邱正荣、左培建 昭平县北陀镇乡村建设综合服务中心 广西贺州 546810

引言：

为贯彻中央和国务院关于开展农村乱占耕地建房专项整治的决策部署,严格落实自然资源部、农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的要求,坚决遏制农村乱占耕地建房行为,同时保障农村村民合理的建房需求,按照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6 号）、《自然资源部农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128 号）、《自治区农业农村厅自治区自然资源厅自治区住房城乡建设厅关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（桂农厅发〔2020〕65 号）和《自治区住房城乡建设厅、自治区自然资源厅、自治区农业农村厅关于印发加强我区农房管控的实施意见的通知》（桂建发〔2020〕3 号）等文件精神,结合我区实际,2020年11月3日广西壮族自治区自然资源厅、广西壮族自治区农业农村厅、广西壮族自治区住房和城乡建设厅联合发文（桂自然资发〔2020〕70 号）关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知以后约半年时间，由于乡镇机构改革进行中和县一级自然资源局、农业农村局、住房和城乡建设局因职能划转造成的扯皮，直接导致全广西农房管控真空期。

1、当前农房管控工作现状

直到2021年5月11日广西壮族自治区人民政府办公厅发电（桂政办电〔2021〕78 号）要求（2021年6月30日前全面开展农房审批管理工作）以来才开始启动农村新增宅基地审批和建房管理工作、由于市、县级没有出台可操作性的指导办法（细则），以摸着石头过河的方式尝试进行，截至2021年10月11日止系统显示整个贺州市（57 个乡镇4 个街道）才完成农房审批441 宗，平均每个乡镇7.2 宗（八步区106 宗、平桂区89 宗、富川县80 宗、钟山县48 宗、昭平县118 宗）。

我中心作为本镇承接农房管控工作的具体承办单位，当前审批情况为：2021年6月以来受理群众申请及各村摸排上报应审批农房为63 宗（涉及地类有建设用地、空闲地、草地、林地、园地和耕地），当前已完成审批12 宗。

2、农房管控审批工作存在的问题与解决意见

2.1 定人定岗缺位

目前本中心10 名工作人员都是镇政府包村工作组成员、兼职开展本单位日常工作。其中只有2 人兼职做农房管控审批工作，没有充足的时间培训、指导村干部学习文件和审批工作流程。没有办法按自治区的要求落实农房审批承办人员定人定岗，科学设置受理岗、审核岗、审批岗。深入探究该问题形成原因，主要是由于早年间政府部门对农房管控工作总成程度低，管理力度小。同时，农房管控中心一般设置在乡镇内，青年人员更加向往去到大城市发展，进而导致农房管控审批工作定人定岗缺位。

解决意见：依据广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加强农房审批管理工作的通知（桂政办电〔2021〕78 号）文件第三条之‘加强乡镇服务中心建设’，希望镇政府严格落实农房审批承办人员、设置专职受理岗、审核岗、审批岗，确保有人在岗、及时审批[1]。同时，要提高农房审批承办人员的整体素质，开展相应的专业培训讲座，明确农房审批承办人员的工作职责，提高农房审批承办人员的工作热情，纠正农房审批承办人员的工作态度，增强其责任心，以便于提高农村农房管控工作质量。此外，应提高农房管控工作人员福利待遇，利用较高的薪资待遇和福利待遇吸引年轻人广泛投入到农房管控审批工作中，切实提高农房管控审批工作人员素质，规范农房管控审批工作流程，提高农房管控审批工作质量。

2.2 坐标宗地图滞后

目前我县农房管控审批工作的坐标宗地图由县自然资源技术服务站（只有6 名技术人员）承担测绘和出图工作。服务站要负责全县所有项目以及国有和集体用地确权登记的测绘，技术力量严重不足。农房审批工作的坐标宗地图严重滞后。

解决意见：为了便民服务、落实桂自然资发〔2020〕70号文件第三条之鼓励地方将实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等,与实地丈量批放宅基地两项工作合并开展[2]。同时解决县自然资源技术服务站长途奔波下乡测绘，任务繁重的状况，亟需加强乡镇服务中心能力建设！

建议由县财政统一采购RTK 测量仪和全站仪，配发到每一个乡镇并培训乡村建设综合服务中心负责农房审批工作的技术人员[3]，由县资源局派人考核乡镇技术人员测绘成果、精度达标了以后以自然资源局技术服务站的名义开展测绘工作出图审批。此外，应补充坐标宗地图制作相关技术人员，增加技术人员数量。坐标宗地图技术人员应选取专业知识强，能够吃苦耐劳，责任心较强的优秀人才。对于现有的技术人员，应对其加强培训，转变其传统的坐标宗地图制作理念，结合先进的科学技术，创新坐标宗地图制作方法。提高坐标宗地图制作人员专业水平及技术含量，为实施农村农房管控工作奠定良好的人才基础。

2.3 通用图集和设计方案不足

目前县住房和城乡建设局组织编制的通用图集只有五个用地面积（60 m2、80 m2、100 m2、120 m2、150 m2）的A 型、B 型、C 型共15 个图集供群众选择设计方案、而且全部要求坡屋顶并控制外观风貌，供选方案太少、群众意见很大。

解决意见：关于图集和设计方案。要更丰富多样化、以满足广大群众在新时代对改进居住条件以及外观风貌相协调的风格需求[4]。图集设计充分考虑以下几点：一是古城镇或古村落周边以原有民居风貌为主导、适当融入现代风貌元素；二是少数民族乡镇或民族聚居区以体现民族风貌为主导、适当融入现代风貌元素；三是其它乡镇以岭南或中原民居风貌为主导、适当融入现代风貌元素为辅。四是屋顶采用坡屋顶、半坡屋顶、平屋顶（挑檐）三种方式。

关于坡屋顶。一是农村已经没有集体晒坪、群众有花生、玉米、豆类等农产品需要晾晒，二是农户要安装太阳能，所以通用图集和设计方案必须补充半坡屋顶、平屋顶（挑檐）图集以满足群众需求。

在现有的通用图集和设计方案未补充半坡屋顶、平屋顶（挑檐）图集的情况下，建议坡屋顶不作为竣工验收的硬性要求、以免影响确权登记发证率[5]。同时，要加大对于农村农房管控工作的宣传力度，可采取多种多样的形式进行宣传或收集图纸意见。例：通过开展宣传讲座形式，广泛收集村民对于农房改造的建议，宣传农房改造及进行农房管控工作的优点；通过电视、广告等媒体方式，宣传为村民传递现有的图纸及设计方案，让村民可以自由选择符合自身特色的农屋改造形式。

2.4 农用地转用审批难

我县森林覆盖率达87.6%，九山半水半分田。近年来农房建设占用农用地最多的是林地、依次是耕地、园地和草地这四种类型。占用面积大、小不一，从几平方米至一百多平方米都有。在实践中，今年6月以来受理应审批的63 宗农房中，有50 宗占用以上四种农用地类别的一种或两种。主要体现为：一是占用单纯一种、二是占用任意其中两种、三是建设用地+占用以上四种农用地类别的一种或两种。主要原因是：一是农房拆旧重建的，旧房占地面积约80--90 m2，建新农房用地以150 m2以内为例，宅基地的周边涉及园地、林地或耕地；二是家庭成员分户的，宅基地基本上会占用以上四种农用地类别的一种或两种。

解决意见：一是农房建设占用耕地（非农保区）不超过10 m2、占用园地（茶园、果园）、林地、草地等农用地不超过20 m2的、建议直接审批、不再补报农用地转用手续。二是简化审批手续[6]。农房建设选址占用农用地（非农保区）面积超过前款面积要求的，建议先审批、后做材料补报农用地转用审批手续。三是农房选址涉及茶园、果园、林地等农用地的建议直接审批，不再补报农转用手续。四是要建立健全农用地转用审批制度及审批标准，制定相应的审批流程，令村民严格按照审批流程进行申请，对于符合申请者，及时进行审批。同时，要设立相应的惩罚措施，针对不按照规定私自转用，不经过政府部门审批者，予以严肃处理，并进行相关的法律知识及制度知识教育。屡教不改者可采取相应的强制性措施。规范审批用地流程，提高农房管控工作的整体水平。

3、农房审批“三到场”经费难

（1）用地建房全过程严格管理要求，对于农村用地建房，乡镇政府应组织有关人员加强报建服务和过程监管，全面落实“三到场”要求：

1）收到宅基地和建房（规划许可）申请后，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类（最新公布实施）等。

2）批准用地建房申请后，到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

3）农户建房完工后，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划要求、乡村建设规划许可证所确定的图集或房屋设计方案建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（详见附件7）。

鼓励地方将实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等，与实地丈量批放宅基地两项工作合并开展。

（2）工作经费保障问题:

一是北陀镇13 个行政村，431 个村民小组。辖区417平方公里。南北跨度50 公里，到最远的村40 公里。依据昭政办发2018年87号文件计算，开车来回一趟要80元交通费，按平均20 公里距离计算，开车来回一趟要40 元交通费。而事业单位没有车补（交通费补助）。

二是今年财政预算的办公费是每人3420 元包干（办公设备维护、办公耗材、水电费、办公用品、下村误餐补助、出差、培训等）使用，差额部分还要政府解决。现如今的农房审批工作要3 到场、同一个地方要跑3 次，按平均20 公里距离计算，开车来回一趟要40 元交通费估算、所产生的误餐补助（30 元每天、每人）和交通费是个大缺口，约300元/宗。恳请上级给予充分重视为盼！

解决措施：应加大对工作经费的资金投入，经济基础决定上层建筑，充足的工作经费能够提高事业单位工作人员的工作热情及工作积极性。从而保证农房管控工作能够顺利进行。同时，要加大政府对农房管控工作的相关预算，指派专业的财务人员进行拨款，加大对工作经费的监管力度，确保工作经费是用于农房管控工作之中。对于擅自挪用工作经费人员进行严肃处理，必要时可采取相关的刑事手段。

4、农房审批的其他问题

除上述问题外，农房审批管控工作还存在其他问题，例如农房管控建设选址问题，以往农房审批选址过程中，并没有明确要求农房建设坡度，农房建设切口高度和农房建设放坡形式。同时，在以往农房建设审批工作中，并没有意识到高压电线等线路对农房建设的影响，农房建设一旦临近高压线路，极易引起高压触电、爆炸等事故。一旦发生高压断电、触电事故，轻则会影响农村供电，重则会危害农民生命财产安全。

解决办法：一是政府应明确规定农村建房选址要求，若农房建设涉及到切坡建房，应严格规定其切口高度，明确切口高度应大于4 米，责令申请人按要求建好挡土墙或按要求阶梯式放坡，否则不予审批。

二是明确农房选址上方不得存在高压电线，若选址上方具有高压电线应责令其重新选址，否则不予审批，以此来保护农户生命财产安全，降低高压电线触电、爆炸事故发生率。

5、农房审批的宣传问题

农房管控审批宣传是农房管控审批工作的重要组成部分，就目前情况来看，农房管控审批宣传工作仍存在诸多问题急需解决。一方面，政府对农房管控审批宣传工作不重视，宣传力度较小，致使许多农民无法意识到农房管控审批工作的重要性。另一方面，农民由于学历水平等条件限制，对农房管控审批工作并不熟悉，对农房审批法律条款并不熟知，对农房管理审批宣传工作并不在乎，许多农民甚至抵触参加农房管控审批工作，致使农房管控审批宣传工作难以进行。

解决办法：首先，政府应加大对农房管控审批宣传工作的重视程度，规范农房管控审批工作流程，加大农房审批宣传工作力度，利用多种多样的宣传手段开展农房审批宣传工作。例如：农房管控审批工作有关部门可统一印制宣传单页发给建房户[7]。并把电子版发给乡镇、好转发到村、组、户，扩大宣传面。同时，农房管控审批人员可深入农村，对建房户开展农房管控审批法律知识宣传，增强农民法律意识，切实保障农房管控审批工作顺利进行。此外，农房管控审批人员应充分调动已通过审批的建房户，让其在自己的村庄内宣传农房管控审批工作，使农民主动参与进农房管控审批宣传工作中，进一步加快农房管控审批工作进程，提高农房管控审批工作效率。

结语：

现阶段，我国深化体制改革进程正在不断加快，农村整体改革进程也应跟随时代脚步。综上所述，目前我国的农房管控工作中仍存在着许多问题，如农房分布杂乱无章、农村私自建房风气盛行，农房管控人员缺失，专业水平低、农房坐标图纸建设相对落后、农房审批工作难、农房管控工作经费紧张等。这就要求各乡镇政府、农业农村局、住建局、自然资源局等多方配合，协作合理，制定相应的农房管控相关制度，加强对农房管控的管理力度。指派专业的技术工作人员深入农村，根据农村实际情况制定合理的农房改造图纸。加大对于农房管控工作的宣传力度。同时，地方政府要加大对农房管控工作的资金投入，加大执法力度，严惩违规建房，不遵从管理人员。总之，通过以上手段能够在一定程度上加快我国农村体制改革进行，使农房管控朝着规范化、制度化方向发展，提高村民的住房水平，为广大村民提供一个良好的宜居环境和舒适的居家生活质量。上述措施能够保证农房管控工作的顺利进行，极大的提高农房管控工作的工作质量，望引起各方领导重视。