惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用原则与对策

李浩男

一、惩罚性赔偿制度概述

在英美法系当中，惩罚性赔偿制度被纳入到民事损害赔偿制度范畴，从内容的角度上看，与补偿性制度相对应。我国引入惩罚性赔偿制度是在1993年颁布实施的《消费者权益保护法》当中，这也标志着我国民事责任立法有了十分巨大的突破。对于惩罚性赔偿制度而言，其民事主体在违法民事法律规定之后由法院判处侵害人向被害人支付超出损失金额的一种损害赔偿。我国实行该制度的主要目的，就是通过加重赔偿的方式对侵害人的行为进行警示作用，尽可能地降低其在今后做出同类行为的概率。而与其他常用的补偿性赔偿对比而言，惩罚性赔偿制度自身还具有惩罚性、附加性的特征。与此同时，惩罚性赔偿也属于附加的民事责任形式，只有在补偿金额度无法对侵害人产生惩罚作用时才可能进行应用。也正是因为惩罚性赔偿制度的存在，很大程度上弥补了目前我国法律当中这种类型赔偿制度的健全，对于我国整个法律制度体系的不断完善起到了积极帮助作用。

二、惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

1.惩罚性赔偿制度在我国房地产法领域适用的发展

从我国实际情况看，惩罚性赔偿制度是最大程度上保障消费者权益的一种重要法律制度，其所针对性的是经营者在为消费者提供商品或者服务过程中所做出的欺诈行为进行惩处，希望通过这种方式能够最大程度上保障消费者权益，并对经营者行为进行惩处。商品房买卖也是比较典型的市场消费行为，因此如果卖方存在欺诈行为，必然会导致买房利益受到损失，此时就可以适用惩罚性赔偿制度。早在2003年，我国最高院就颁布实施了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），在该《解释》的第8、9、14条当中也对惩罚性赔偿制度在商品房交易过程中的适用进行了陈述，这也标志着惩罚性赔偿制度可以被适用到房地产领域中。

2.惩罚性赔偿制度在房地产法中的具体适用

结合目前的实际情况看，惩罚性赔偿制度在房地产法当中的适用主要体现在整个交易行为中所出现的恶意违约行为以及欺诈行为。

首先，对于所出现的恶意违约行为适用是在《解释》中的第8条，在该条法律当中明确指出在商品交易过程中如果出现以下两种行为，则可以适用惩罚性赔偿制度：第一，买卖双方在签订房屋交易合同之后，卖方在没有明确告知买方情况下又将商品房抵押给第三方；第二，买卖双方在签订合同之后，卖方在没有告知买房的情况下将房产出售给了第三方。对于以上两种行为，买方不仅可以申请解除交易合同并对卖方进行惩罚性赔偿，同时可以申请最高高于实际房价款一倍的赔偿。

其次，对于房产交易过程中所出现的欺诈行为而言，主要体现在《解释》当中的第9条，如果存在以上三种情况，则违约方可能会受到惩罚性赔偿处罚：其一，在签订合同之后，卖房故意隐瞒没有取得商品房预售证等证件的事实或者所提供的预售证是虚假的。其二，房屋依然处于抵押状态但是并没有及时告知而继续进行交易；其三，在出售房屋的过程中故意隐瞒房屋已出售的事实或者房屋实际为拆迁补偿安置房的事实。对于以上三种行为而言，一旦出现，那么就可以适用惩罚性赔偿制度。

三、惩罚性赔偿制度在房地产法中适用存在的问题

1.举证责任设定不合理

在确定房地产交易欺诈事实的过程中，始终强调的都是卖方所做出的行为存在故意性，而且在开展实际判定的过程中必须要对卖方的过错责任进行证明，否则就不可以对欺诈行为进行判定。但是在进行民事诉讼的过程中，一个十分重要的原则就是“谁主张谁举证”，因此买方如果想要对欺诈行为进行申诉，那么就必须要依靠自己的力量收集证据并进行举证操作。但是卖方欺诈行为自身的主观故意性完全属于卖方的内心心理行为，无法通过实际证据加以确定，这也给买方收集证据带来了一定的难度，很难能够对消费者权益加以合理保护。

2.适用范围有限

虽然在《解释》中列出了几种使用惩罚性赔偿制度的行为类别，但是在实际交易的过程中却不仅仅是简单地局限在以上这几个种类方面。例如开发商在销售房屋的过程中可能在资质或者房屋质量方面存在隐瞒，此类情况也是比较典型的欺诈行为，但是在《解释》中并没有进行合理的体现，这种情况就造成即使开发商存在这些行为，也很难能够适用惩罚性赔偿处罚。

3.预售许可证欺诈行为的相关规定与《民法典》内容存在冲突

在《解释》的第9条中规定，房地产交易买卖双方在对合同进行签订的过程中如果存在隐瞒未取得商品房预售许可证明或者提供的证明为虚假的而最终导致合同无效或者被撤销，那么买方可以结合实际情况申请对卖方进行惩罚性赔偿处罚。这是因为在最新颁布实施的《民法典》当中规定，如果房地产开发商没有取得预售许可证那么其与买方所签订的合同是无效的，不具备法律效力。然而在《解释》中的第二条中则提及“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同为有效。”因此，就可以清楚地发现《民法典》与《解释》中的条款存在比较显著的冲突，也就是说该合同最开始就是无效的。但是这种冲突却给很多开发商留下了利用漏洞的机会，也导致消费者的合法权益受到了损害。

4.对赔偿标准缺乏明确界定

在《解释》中，对于惩罚性赔偿的内涵也进行了定义，认为其指的就是可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是从这个规定的表述上看，存在以下两个问题：首先，“可以”一词的使用相对比较模糊，通常情况下的理解就是当出现此类情况时，卖方可以选择主张赔偿，同时也可以不主张，也就是说对欺诈违约行为的惩罚性赔偿处罚完全取决于买房，并没有从法律的角度出发进行强制性地约束。其次，“已付购房款”是出卖人承担赔偿责任的重要基础，但是如果双方在签订合同的过程中并没有缴纳购房款，那么即使后期查明存在欺诈违约行为，买方也无法做出处罚。另外，针对“购房款”的表述相对也比较模糊，其所具体指代的款项类型没有合理明确，例如定金、预付款等是否属于房款，并没有进行有效明确。

5.“买受人”主体与购买动机界定不清

在目前《解释》中，一些规定只是在具体条款之中涉及到了“买受人”的概念，但是对于这个主体包含的主体范围没有进行合理界定。另外，在《解释》中明确指出，“买受人”拥有在自身遇到欺诈行为时有权力主张卖方承担惩罚性赔偿责任的权利，但是却没有将“买受人”购房的目的考虑在其中。如果“买受人”是一个集体，例如一些企业购置房屋并再将其销售给员工，那么在遇到欺诈行为的过程中就可能会将风险转移给员工。而如果“买房人”在购房过程中目的是希望房屋升值，那么其自身是否有权利进行主张还有待于讨论。

四、惩罚性赔偿制度在房地产法中适用对策

1.调整举证原则

对于惩罚性赔偿制度而言，最终目的是希望能够保护消费者权益，因此在房地产法领域进行适用的过程中必须要保证过错认证是科学且合理的，降低消费者维权过程中的难度。按照这个要求，就需要对目前已有的“谁主张谁举证”的过错认定原则加以适当调整，可以适当地选择过错推定原则，卖方应当按照法律要求提交证明过错的证据。如果卖方没有证明自身的违约行为，只要能够认定卖方存在过错，那么就应当承担相应的赔偿责任。

2.不断拓展惩罚性赔偿制度的适用范围

惩罚性赔偿制度是补偿性法律中比较重要的一个组成部分，惩罚性赔偿制度对侵害人行为所产生的约束效应安全与其是否能够科学地对欺诈行为进行界定相关。所以，如果想要保证惩罚性赔偿制度在房地产法领域当中得到合理适用，还需要对范围进行不断拓展与完善。可以从以下两个方面入手：首先，在今后进行立法的过程中可以采取列举的方式将房地产交易过程中比较典型的欺诈行为明确出来，保证在对行为进行判断的过程中可以直接套用。其次，应当借助于归纳概括的方法将房地产交易领域当中所存在的一系列欺诈行为所具有的特点进行合理地归纳与总结，降低违法分子钻法律空子的情况发生。

3.对合同有效性界定予以明确

在《解释》当中对于商品房买卖双方所签订合同性质变化的表述与目前《民法典》当中的相关规定存在冲突，而这种冲突也容易被开发商所利用而赚取不当得利，因此在实际开展立法的过程中要尽可能地进行调整，保证与《民法典》中的规定可以实现吻合，对于没有取得商品房预售证而签订的买卖合同始终都是无效的。借助于这种方式能够从根本上将《解释》中所存在的不足予以解决。在该条款之下，如果依然存在买方明明知道卖方没有取得商品房预售许可证但是依然与其签订合同，那么交易双方都需要承担相应责任，而且买方也没有主张卖方承担惩罚性赔偿的责任。

4.完善惩罚性赔偿的具体标准

要采取措施保证惩罚性赔偿制度可以在维护房地产交易秩序方面最大程度上发挥自身作用，针对所出现的各类欺诈行为进行惩处。因此，在《解释》中还需要对买房“可以请求”的表述进行适当地调整，只要存在欺诈行为，那么就应当坚决对其行为进行严惩。另外，还需要对“购房款”这个表述进行合理的明确，将整个交易过程中所可能出现的各类款项纳入到法律解释之中，以便于今后可能更好地发挥自身的约束作用。

五、结语

本文在进行分析的过程中对惩罚性赔偿制度房地产法中的适用原则与对策进行了分析，从目前惩罚性赔偿制度在具体适用过程中存在的问题上看，主要可以概括为举证责任设定不合理、适用范围有限、预售许可证欺诈行为的相关规定与《民法典》内容存在冲突、对赔偿标准缺乏明确界定以及“买受人”主体与购买动机界定不清。在此基础上，本文也提出了几点建议对策，主要可以概括为调整举证原则、不断拓宽惩罚性赔偿制度的适用范围、对合同有效性界定予以明确、完善惩罚性赔偿的具体标准以及明确保护范围与主体。希望通过本文的研究能够更好地保证惩罚性赔偿制度可以在房地产法中得到良好适用。