县域房地产业经济的新常态及应对策略

2023-01-08王锦菴

中小企业管理与科技 2022年6期

王锦菴

（甘肃省白银市泰裕房地产开发有限责任公司，甘肃白银 730900）

1 引言

近年来，以住宅建设为主要业务的房地产企业蓬勃发展，人们的住房条件整体改善，带动了社会经济的平稳发展。但客观分析，新常态背景下县域房地产经济发展存在区域发展不平衡、住房供求矛盾显著、市场服务机制不完善、房地产经济监管措施不完善等问题，住房消费仍有较大拓展和优化空间。为此，相关人员应深度分析县域房地产经济发展中存在的问题，提出切实可行的改善措施。

2 新常态下房地产经济的主要特征

2.1 房地产经济持续增长

在我国经济发展中，房地产业扮演着“稳定器”的角色，1998年的“房改”类似一条分水岭，不仅结束了之前的福利分房制度，还成为中国房地产市场腾飞的开端。此后，城镇化进程快速推进、房地产经济快速发展，我国城镇面貌不断革新。可以预测，县域房地产经济实力会持续提升，社会经济的发展态势与房地产经济的走势密切相关。当前，我国城郊及县域居民改善住房条件的愿望更加强烈，县域房地产经济发展仍有潜力。

2.2 销售周期延长

近年来，在经济下行压力、政策调控等影响下，楼市陷入低迷状态，群众持续观望，销售去化周期明显延长。报告统计，2019年全年100 个城市新建商品住宅供应量为60 715万平方米，而成交量为58 107 万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。2019年12月份，100 个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6 个月，换言之，市场消化完这些库存需要9.6 个月。

2.3 行业调控已成常态

党的十九大报告提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，不能将房地产作为短期刺激经济的办法，要大力推进建筑业供给侧结构性改革，引领产业转型升级。“限价”“限购”等调控政策陆续出台，部分省份已取消商品房预售制度，实行现房销售。现阶段，行业调控的力度大、覆盖范围广、手段精准，对房地产企业的经营能力提出了更高要求。

3 新常态下县域房地产经济发展中存在的问题

3.1 个人消费信贷存在风险

商品房销售“量价齐升”的局面使个人住房贷款维持较高增速。在县域居民购房意愿日益强烈的背景下，银行等金融机构的个人住房贷款量增加，但与此同时，部分金融机构未能客观分析其中的风险因素。目前，多数县域居民保持良好的征信状态，但随着县域城镇化建设脚步的加快，进城购房的县域居民越来越多，目前已经出现贷款逾期现象，且呈增长趋势，这极易带来金融风险。

3.2 房地产价格增长和居民有效需求形成矛盾

房价增长快于居民经济收入增长已是社会性问题。我国城乡、不同群体居民收入差距依然较大，多数居民的经济收入增速低于房价增速，同时，农民群体进城购房的意愿日益强烈，不断增长的购房成本使很多农民背负沉重的经济压力，这也是很多进城务工农民选择租房或购买小产权房的主要原因。总之，如果房价与城乡居民收入水平不匹配，居民改善住房条件及购房的欲望便会下降。

3.3 房地产开发企业偿债能力受限

在全国房地产去库存政策的影响下，多家银行收紧贷款业务，社会融资风险明显增加，房地产企业运营极易陷入资金紧张局面。很多县域房地产开发企业的融资渠道以内部职工、小额贷款公司等民间借贷为主，资金利率偏高。同时，一些开发商因多头投资、在建项目繁多、从事民间融资等造成资金链断裂，导致银行信贷资产质量降低，不良率提高，民间借贷及银行信贷风险日益加剧。

3.4 房地产开发企业的手续不完善、不规范

县域内一些楼盘在没有获得预售许可证的情况下就向公众售卖房屋，银行机构难以向购买该类住房产品的居民发放贷款。一些开发商获得销售许可证后，存在拖欠土地出让金及欠缴部分税费的情况，开发商利用以房抵债的方式归还欠款，但因相关手续不完善，部分房屋倒卖机构或个人借此机会向第三方低价倒卖抵债房，致使同一处房屋存在两名或两名以上拥有者，极易在开发商、投机者、买家之间发生纠纷。此外，当相关手续不规范时，商业银行向居民发放个人住房贷款后很难办理抵押登记，长此以往会降低银行放款意愿。

4 应对策略

4.1 设定长期目标，促进行业强劲增长

现阶段，我国正处在经济转型的关键期，改善广大居民的生活质量与住房条件要做到“两手抓”。新常态下，房地产经济为实现更好、更快发展，必须持续提升建筑产品的质量，主动更新技术，最大限度地满足人们对高质量生活提出的需求。当前，西部地区的城镇化率普遍不高，但随着县域产业经济的发展，对周边城镇青年的就业吸引力逐渐加大，使得新的刚性需求逐年增加，房地产行业的发展潜力仍然存在。同时，国家相关部门要科学落实土地资源及土地经济发展的政策性目标，立足于县域经济发展的实际情况展开科学调研，坚持节约与生态的原则，有效掌控供地节奏，合理规划功能分区，调整供地规模，引导民众科学认识、理性认购，确保去库存、稳房价、控供需目标的实现，完善房地产经济管理及市场宏观调控机制，积极探索产业的良性可持续发展路径。

4.2 调整住房供应结构，完善住房供应体系

首先，在县域内要持续加大廉租房、保障性住房的建设力度，加速棚户区与城镇危旧房改扩建脚步，开启建设公共租赁住房的新格局，将完善房地产供应结构作为切入点，尽可能满足县域中低收入群体的住房需求，促进住房供应体系的完善；其次，主管部门要引导商业银行等金融机构加大对普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的信贷支持力度，引领房地产开发与个人住房贷款业务实现健康发展；最后，针对房地产企业编制创新发展思路要给予支持、鼓励，针对建设地段欠佳等因素导致销量低迷的楼盘，可采用建设周边商业圈、增设配套服务设施等方法激发人们的购买欲望。

4.3 加强员工管理，优化组织架构

新常态下，房地产企业为实现发展壮大，应持续改善自身组织架构，做好人力资源建设及储备工作。为促进房地产经济的健康发展，相关企业既要有充足的资金作支撑，也要有专业水平、职业技能过硬的人才作保障。房地产企业应组建高水平的人才团队，有序有效开展人力资源管理工作，最大限度做到人尽其才、物尽其用。为达成以上目标，房地产企业要及时建立健全考核体系，结合实际情况改进薪酬激励机制，激发每一名员工的能动性，打造轻松、活跃、健康向上的工作环境，最大限度地增强企业凝聚力，使员工与企业共同成长、发展，进而确保企业在市场竞争中具备更强的竞争力，创造更多的经济效益。另外，企业要持续完善组织架构，加大内控管理力度，减少运营成本，使经济效益平稳增长。

4.4 合理引导消费者需求，贯彻落实调控政策

据统计，全国农民工总量约29 251 万人，其中外出农民工约17 172 万人，如果经济以目前的速度稳定发展，预计未来有近2 亿农业人口选择进城定居。其中，由于大城市落户门槛高、购房成本高，农民工收入波动较大，部分人会选择在原籍所在地的县城置业。首先，相关部门应构建“因地施策”的住房信贷运行机制，引导银行等金融机构科学设定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率，针对二套房或二套以上住房严格执行首付按揭比例，引导县域居民理性进行住房消费，尽可能满足他们的刚性购房需求，有效抑制投机和投资性需求，减少因过度炒房行为衍生出的行业风险和信贷风险。其次，针对进城务工人员，各大金融机构要推行针对性强的优惠信贷业务，并依照现行财税制度，满足农民工的购房需求。

在后疫情时代，县域居民投资置业更加理性，改善居住条件的意愿越来越强，但对房地产价格持更加谨慎的态度，购房者在市场的影响下，对房地产项目综合性价比的要求越来越高，所以要因地制宜地做好商品房的价格调控，可以出台相关政策调整商业银行存款利率、完善土地管理制度、建立健全市场监管体系、推行住房限购政策等。

4.5 完善不动产登记制度

第一，引入不动产单元这一新概念。对于国内的不动产登记制度来说，不能仅依赖某个独立的单位运转，其需要整个职能部门和全社会的共同支持。通过建设全新的不动产登记体系，既能协助企事业单位及个人更深度地了解不动产的有关概念，还能显著提升登记工作的效率，精简复杂烦琐的工作流程，减少不动产登记的成本支出，全面提升登记工作的精准性，确保登记工作有序、稳定推进。通过完善不动产登记制度，及时适应统一化的制度管理模式，真正协调好不同单位的作用与职能，有利于帮助县域房地产经济平稳、有序发展，确保各项社会资源能够在合理范围内共享。

第二，建设资源共享、分工明确的登记体系。为更有效地落实房地产登记工作，除了采用统一化的登记制度，还需充分发挥各个职能部门的作用，使单位及个人的合法权益得到保障。相关单位可以加大信息化技术应用力度，进一步提升登记工作效率，加快不动产的精细化管理进程。通过落实资源共享、分工明确的登记体系，结合不同地区的实际情况进行分类管理，最大限度地规避资源浪费与社会矛盾，分类管理后将各相关工作整合至登记系统内进行统一管理，有助于提升房地产经济发展水平，引领行业获得更大的发展和进步。

4.6 完善相关办理手续，规范相关证件的发放

长效的房地产企业开发监管审核和居民产权办理程序的规范，是新常态下县域房地产经济良性发展的航标，同时，房地产经济的发展涉及人口、金融、土地、收入等多种因素，所以相关部门应考虑不同市场主体的影响，建立健全长效机制，优化影响市场平稳运行的因素，在尊重市场调节的基础上进行政策引导，优化市场环境并培育企业发展。同时，加强对房地产企业的行政监管，优化政府职能，完善有关证件、手续审批流程，压缩办理时限，及时获得权威部门下发的预售许可证，帮助购房者顺利申请贷款买房。居住权是人们的基本权利，住有所居、产权保障是最基本的民生工程。在房地产经济高速发展的时期，政府服务和地产经济发展进程的同步性不足。随着市场更加理性，房地产经济发展趋于平稳，政府、房地产企业、金融机构可联合推进服务职能改革，培育市场发展活力，管理房地产预售许可证发放过程，确保其合法、合规、高效，简化贷款办结手续，提高便利性，根据购房者不同的职业、经济现状、年龄结构制定不同的办理流程，优化消费体验，提高办结效率。

4.7 建立房地产市场预警机制，加大金融监管力度

首先，建立健全宏观审慎管理框架，建立房地产管理、城建、土地管理、金融等部门之间的联动关系，全面采集各类数据，逐步建设具备县域特色的房地产风险预警系统；其次，做好房地产市场监测分析工作，实时追踪与测评住房信贷政策实施过程及具体执行情况，在此基础上建立房地产市场信息系统，针对新进入市场的房地产企业要加大动态追踪力度，严禁出现以物抵物等可能引发金融风险的状况；最后，科学研究判断房地产市场走势，密切关注企业资金周转情况，严格控制房地产开发贷款在全部房地产贷款中的占比，针对首付贷、过桥贷等违规行为要做到严惩不贷，坚决杜绝用非正规金融手段加杠杆促销售、去库存，实现对风险的有效防控。

4.8 加大投资引导力度

为构建健康、有序的房地产市场，保持房价稳定，防控房地产行业出现无序增长情况，相关部门要对房地产企业的投资行为作出科学引导，借此方式提升土地资源的利用效率，进而减少或规避社会矛盾，引领房地产经济平稳发展。从某种角度分析，有效引导房地产企业的投资行为是满足县域人民住房需求、改善其住房环境和居住条件的重要举措之一。相关部门要加强引导，科学配置差异化住房投资，及时调整房地产投资比例，进而优化整个县域住房结构，满足不同层次居民的住房需求，以地方政府下达的基本政策作为指导，及时完善房地产投资配置格局。一是及时明确住房投资主体责任，不断增强投资主体的抗风险能力，严格审查投资企业的社会资质、资金周转能力等情况，确保投资者真正实现科学合理投资；二是针对房地产市场产能过剩的情况，相关部门要对投资行为予以调控，及时淘汰投资行业内的不良企业，持续完善投资企业的结构，并构建相配套的房地产企业准入机制，全面提升县域房地产行业的发展质量；三是部分企业在投资过程中可能因为认识模糊、操作不够规范等，最终造成投资失败，为规避以上情况，可以采用控制银行借贷规模的方法管控房地产企业的投资力度，进而提升房地产企业投资的合理性。